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由于房地產(chǎn)價格主要是由供求關系決定，而稅收政策能夠通過直接影響房地產(chǎn)的開發(fā)、購買成本來引導供給方和需求方在市場中的行為，因此，稅收政策在房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)揮著十分重要的作用。2013年國家繼續(xù)實行從緊的宏觀調(diào)控政策，3月1日國務院頒布《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》， 要求完善穩(wěn)定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規(guī)劃建設、充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。要求“稅務、住房城鄉(xiāng)建設部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”。國務院此通知一經(jīng)發(fā)出，立即引發(fā)了社會的廣泛關注。

一、按20%計征二手房買賣個人所得稅的政策背景

稅收調(diào)控政策通過影響房地產(chǎn)市場供求雙方的行為來調(diào)控市場。對于出售自有住房繳納個人所得稅一直是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段。

2005年10月11日，國稅總局發(fā)布《關于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]156號），文件正式明確了個人買賣二手房必須交納個人所得稅。文件規(guī)定，在辦理二手房過戶時，要做到各稅統(tǒng)管，不能只負責征收契稅，其他稅種如營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅也要同時進行征收。

2006年7月26日，國稅總局發(fā)布《關于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅由此開始強制征收。

按照《個人所得稅法》規(guī)定，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得適用比例稅率，稅率為20%。但是在實施過程中，如果售房人能提供合法有效的原購房發(fā)票及合理費用票據(jù)，個稅須查賬征收，為轉(zhuǎn)讓所得的20%；若不能提供上述票據(jù)，則按二手房售賣全額的1%～2%征收。所以，實際情況是納稅人一般都會選擇按照全額的1%～2%繳納個稅。此次“新國五條”細則明確規(guī)定：“能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”。

可以看出，按照20%計征二手房轉(zhuǎn)讓所得稅這個政策其實是早就有的，并不是全新政策，只是多年來一直沒有嚴格執(zhí)行，而這次只是重新明確提出。既然不是新政策，為什么一直得不到嚴格執(zhí)行？其主要原因就在于對于二手房買賣的“差額”不方便估算。比如，自建住房在買賣過程中繳納差額的20%，賣房者會夸大其建造成本以及裝修費用來避稅。同時，由于稅務等相關部門信息系統(tǒng)建設跟不上，對所有二手房轉(zhuǎn)讓差額進行核實會造成大量人力成本。當然，也反映了一部分地方政府“就低不就高”的心態(tài)。

中央政府之所以重新提出并要依法嚴格轉(zhuǎn)讓20%計征，表現(xiàn)出了政府直接打擊房地產(chǎn)市場的投機性需求的決心，傳輸給房地產(chǎn)市場一個明確的信號，那就是對于房地產(chǎn)市場的嚴厲調(diào)控還將繼續(xù)。

二、按20%計征二手房買賣個人所得稅政策的經(jīng)濟學分析

二手房交易按照增值額20%征收個人所得稅，會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么樣的影響？首先可以從經(jīng)濟學的理論上來做一些分析。

1.稅收政策的供求原理分析

從經(jīng)濟學供求理論看，征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅會導致二手房的價格上漲。如下圖所示政策實施前房地產(chǎn)的供給曲線為S0，個人所得稅作為一種直接稅種，直接作用于所得環(huán)節(jié)，一般難以轉(zhuǎn)嫁，所以征收高額的個人所得稅短期內(nèi)會導致供給減少，供給曲線由S0移至S1，由于市場存在剛性需求，導致二手房價格由P0上漲到P1，而成交量由Q2下降到Q1。新的市場均衡量為Q1，在未征稅前成交量為Q1時二手房的價格為P2，如圖所示，二者之間的面積差額就是買房者和賣房者各自負擔的稅額部分。所以，盡管個人所得稅從法律上講應該由賣方承擔，而從經(jīng)濟學原理看則是由賣方與買方共同承擔。

由于個人所得稅的直接稅性質(zhì)，對二手房交易征收所得稅顯然可以在一定程度上直接降低房地產(chǎn)市場上的投資和投機需求。尤其是高額的所得稅，會讓市場上的投機者無法將所得稅轉(zhuǎn)嫁給消費者，不能獲得預期收益，從而失去投機的動力。

2.稅收政策的資產(chǎn)價格理論分析

研究稅收政策對交易雙方的長期影響，可以根據(jù)現(xiàn)代資產(chǎn)價格理論進行分析，在不考慮不確定因素的情況下可以通過以下公式來計算未來預期的房價與現(xiàn)價的關系。 為現(xiàn)期的住宅價格，Ri為住宅持有期內(nèi)的各期租金收益，i為利息率， 為住宅N年后的價格。

從公式可以看出，n年后住宅價格的預期與現(xiàn)期的房地產(chǎn)價格成正比，征收高額的二手房交易個人所得稅會增加二手房賣方的成本，會降低賣方對未來房價的預期，從而轉(zhuǎn)向租賃市場或者選擇不出售。同樣，買房預期房價會下降就會暫停購房行為，轉(zhuǎn)向其他投資或者理財業(yè)務。所以從長期看，嚴格征收二手房交易個人所得稅會促進房價歸于理性。

湖北省宜昌市和襄陽市分別從2007年和2011開始嚴格按照20%差額計征二手房轉(zhuǎn)讓的個人所得稅，政策實施后二手房成交都出現(xiàn)了先降后升再回歸到穩(wěn)定的情況。以湖北省襄陽市為例，該市2011年開始嚴格按照20%差額計征二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅，在該政策實施前月成交二手房500套左右，政策實施后二手房成交量明顯下跌，月成交僅百套左右，二手房市場的賣方因賣方成本變大而轉(zhuǎn)入觀望；但3個月之后，月度成交量又增加到近500套，恢復正常。此外，廣東省東莞市的二手房交易個人所得稅也是從2007年開始按20%征收，但在計算賣房差額時，除了房屋原購置或建造成本外，還扣除了中介費、裝修費、銀行利息等合理稅費。東莞執(zhí)行這一新政后，二手房交易也出現(xiàn)短暫萎縮，然而市場很快得以恢復，樓市未受到影響，增加的個人所得稅迅速轉(zhuǎn)向買家。

因此，從長期來看，稅收政策對二手房市場的影響會隨著時間逐漸減小，趨于平穩(wěn)。

三、按20%計征二手房買賣個人所得稅政策對房地產(chǎn)市場的影響

理論分析表明，對二手房交易征收20%個人所得稅直接影響房地產(chǎn)市場的供求雙方，短期內(nèi)對二手房的買賣市場以及租賃市場都有直接影響，也會間接影響房地產(chǎn)一級市場。總體上講，對房地產(chǎn)市場有以下幾點影響。

首先，會導致二手房市場價格上漲，交易量降低，住宅換手率下降。一方面，二手房出售成本的增加抑制了房源放量，二手房市場房源的數(shù)量減少會對二手房市場的成交量造成致命的打擊。

其次，可以有效盤活租賃市場。由于個人所得稅是直接針對轉(zhuǎn)讓收入計征，會導致以投資和投機為目的的二手房擁有者的投資收益大大減少，這一部分群體會持觀望態(tài)度持有房地產(chǎn)，以出租的方式獲得收益。這會導致大量的投資性住房流入租賃市場。

再次，二手房交易成本變高，剛性需求會轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)一級市場，而房地產(chǎn)一級市場的供給缺乏彈性，需求的增加會導致房地產(chǎn)一級市場的價格上漲。2006年7月國務院發(fā)布了《關于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，2006年9月全國新建商品住房銷售價格同比上漲6.3%，與2005年同期相比，經(jīng)濟適用房、高檔住房和普通住房銷售價格分別上漲1.9%、7.0%和6.3%。

雖然對于二手房交易征收高額的個人所得稅直接打擊投資投機性需求，就遠期來看，可以促進我國房地產(chǎn)價格回歸理性，但同時也對改善型剛需群體產(chǎn)生了較大的負面影響。

四、按20%計征二手房買賣個人所得稅政策實施中存在的問題

“新國五條”的所得稅征收政策能夠有效抑制房地產(chǎn)市場的投機行為，遏止房價過快上漲，達到政府對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力。但是在具體實施過程中，該項政策也會存在一些需要解決的問題。

首先由于歷史原因較早時間之前的“房改房”以及福利分房的價格如何界定。目前大多數(shù)城市多存在很多這種類型的二手房，如果這樣按照差額的20%的計征的話，由于當時“房改房”以及福利分房的價格非常低，差額可能會達到幾十萬甚至是幾百萬之多。這顯然是不合理的，這也是新政需要出臺相關細則進行說明的地方。

其次，前文已經(jīng)詳細敘述為什么之前二手房買賣按照差額的20%征收個人所得稅得不到很好的實施，主要在于對二手房差額的估算不容易。這次新政出臺，也只是提出各地區(qū)要大力推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，完善管理制度，并沒有對差額的20%難以計征的問題給出實際的解決方案。

再次，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控還必須達到“支持剛需和改善型住房”的目的，然而按20%計征二手房買賣個人所得稅的政策反倒抑制了“剛需改善型住房主體”的購房需求。

五、對政策實施的建議

目前，“新國五條”的實施細則和各地的具體實施辦法還沒有出臺。要使“新國五條”達到對房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標，其實施細則和具體辦法必須充分考慮到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，照顧到不同市場主體的利益訴求。針對按20%計征二手房買賣個人所得稅政策在實施過程中可能遇到的問題，有必要采取一系列完善措施。

其一，相關部委與地方政府在制定“新國五條”實施細則時要突出兩個字“嚴格”。稅收新政其實不新，就是由于之前實施不夠嚴格。所以相關部委與地方政府在制定細則時要盡可能細化計征方案，嚴格個人所得稅的抵扣方案，以“嚴格”為標準保證政策可以得到切實執(zhí)行。

其二，在以“嚴格”為標準的前提下出臺針對不同情況的具體辦法，盡可能考慮全面，減少細則的模糊性。如辦證滿5年且是房主唯一住房的免收個稅等，避免“一刀切”。盡量減小在抑制房地產(chǎn)市場投機性需求的時候?qū)ψ宰⌒枨蟮呢撁嬗绊?。支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅持的一項基本政策。

其三，建立房地產(chǎn)交易中心與稅務中心共享的城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易相關信息全部納入系統(tǒng)。同時，建立區(qū)域房地產(chǎn)標準價系統(tǒng)，防止市場參與者為避稅而申報超低價格。各地應建立和完善房地產(chǎn)價格指數(shù)，對于以前年度指數(shù)不健全的情況，應進行研究補充編制。

其四，更為關鍵的還在于，在實施稅收新政的同時，必須輔以增加住宅用地投放等一系列措施，使得因提高所得稅所導致的房價上漲能通過其他政策實施予以平抑或補償，從而保證房價的平穩(wěn)和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

王春敏/責任編輯