江開洪

【摘 要】我國的房地產(chǎn)行業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的時期，隨之顯現(xiàn)的問題也是非常多樣的，其中房建項目的成本控制工作一直困擾著該行業(yè)，成本浪費(fèi)的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，極大的損害了有關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，對于國家來說帶來了一定的經(jīng)濟(jì)資源浪費(fèi)，本文就房建項目的成本控制問題進(jìn)行了一定的分析和探討。

【關(guān)鍵詞】房建項目；成本控制；方法

房建項目的成本控制并不等同于承建單位的成本控制工作，房建項目的控制主體是是負(fù)責(zé)建設(shè)的單位本身，成本控制工作則需要涉及到項目的造價、項目的設(shè)計方案、項目施工的過程控制以及項目運(yùn)行過程控制，同時還需要對于建筑的全壽命周期等等方面進(jìn)行控制。我國當(dāng)前的房地產(chǎn)建設(shè)項目的成本控制工作，在整體上說和發(fā)達(dá)國家地區(qū)有著較大的差距，需要不斷地進(jìn)行自我更新和完善。成本控制工作是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營工作的重要組成部分，進(jìn)行成本控制的動力是來源于企業(yè)內(nèi)部管理工作的需要，但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有認(rèn)識到成本控制工作的本質(zhì)，只是停留在管理表面，沒能夠發(fā)揮成本控制所能夠起到的作用。而且，由于市場理念的缺失，也在某種程度上體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效率，直接影響著企業(yè)開展內(nèi)部投入和產(chǎn)出之間的對比關(guān)系，進(jìn)行成本控制代表著能夠憑借較少的資金資源投入來獲得更大量的產(chǎn)品，當(dāng)然低成本并不一定意味著高效益。由于企業(yè)經(jīng)營并沒有良好的結(jié)合市場，使得成本控制工作缺乏相應(yīng)的引導(dǎo)。

1.房建項目設(shè)計階段的成本控制

房地產(chǎn)建設(shè)項目的設(shè)計階段是整個工程的藍(lán)圖，需要在根本上實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益兩者的相互統(tǒng)一，一份優(yōu)秀的施工組織計劃對于項目的成本控制起著不可替代的作用，直接影響到項目整體的施工進(jìn)度和完成質(zhì)量。眾所周知的，房建項目設(shè)計階段所進(jìn)行的成本控制工作是最核心的，無論是項目施工方案，還是具體的技術(shù)設(shè)計，對于整個項目成本都有著重要的影響。在設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制工作最主要還是要落實(shí)到房地產(chǎn)建設(shè)項目的標(biāo)準(zhǔn)的制定以及相關(guān)方案的選取。比如在制定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的時候，建筑中處于中低端的外墻能夠使用涂料，而需要達(dá)到中斷標(biāo)準(zhǔn)的能夠使用外墻面磚，再要求高端一些能夠使用玻璃或者是石材幕墻?？偟膩碚f，房地產(chǎn)建筑的裝修和相關(guān)配置標(biāo)準(zhǔn)，周邊環(huán)境的營造都直接關(guān)系著項目的成本造價，如果所制定的標(biāo)準(zhǔn)過高超過了限制，或者是成本太低的話，都不能夠取得最良好的投資效果。因此，在房建項目的設(shè)計階段的前期就應(yīng)該合理的選擇具體設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)，同時在設(shè)計階段所確定的方案也直接影響著項目成本控制工作，即便是同等面積的房屋建筑，它們所具有的基底面積有所差異，樓層、建筑平面以及樣式等因素都和項目成本息息相關(guān)。在實(shí)際的操作中，建筑方案還需要考慮到實(shí)際的應(yīng)用和規(guī)劃等方面的需求。建筑項目的設(shè)計還會間接性的影響到承建商所執(zhí)行的施工設(shè)計方案，比如腳手架、運(yùn)輸設(shè)備、施工現(xiàn)場的道路等等，這些并不由建設(shè)單位來負(fù)責(zé)，但是如果在具體的施工過程中需要，承建商往往會將其納入到整體的施工報價中去，從而間接性的影響到房建項目成本，比如有的情況下項目的尾期要安裝扶梯，而吊車需要從房屋的頂部上方，而方案設(shè)計并沒有考慮到吊車的負(fù)荷問題，由于這部分在設(shè)計方案鐘的卻是，就需要提升項目的成本費(fèi)用來實(shí)現(xiàn)對吊車的加固。

要優(yōu)化項目設(shè)計，房地產(chǎn)企業(yè)能夠采用設(shè)計招標(biāo)的方式，來選取出最合適最優(yōu)秀的設(shè)計方案，努力的實(shí)現(xiàn)建筑方案和經(jīng)濟(jì)方面的相互協(xié)調(diào)，盡量的要將建筑項目的主題以及相應(yīng)的配套設(shè)施統(tǒng)一起來，實(shí)現(xiàn)共同招標(biāo)，在招標(biāo)的過程中需要選擇一些信譽(yù)較高、實(shí)力較強(qiáng)的設(shè)計企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)還能夠通過限額設(shè)計，來對項目成本進(jìn)行有效地控制，逐漸的完善設(shè)計經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。項目設(shè)計人員需要熟練地了解各種材料的市場價格以及預(yù)算價格，能夠較為精確的統(tǒng)計出項目預(yù)算定額以及費(fèi)用定額，再根據(jù)項目的實(shí)際投資來進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計，最后給出初步的設(shè)計和概算設(shè)計施工圖，盡量的保證項目預(yù)算的準(zhǔn)確度?？偟膩碚f，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計階段，需要充分的結(jié)合實(shí)際建設(shè)情況，在保證項目質(zhì)量的前提下，提前對于項目實(shí)施過程中可能遇到的困難進(jìn)行預(yù)先估計，設(shè)計出相應(yīng)的解決措施，在最大程度上降低材料設(shè)備的花費(fèi)和消耗，減短項目周期，從而贏取更多的效益。

2.工程招標(biāo)投標(biāo)過程中的成本控制

房地產(chǎn)建設(shè)項目的招標(biāo)過程會涉及到很多方面，包括有技術(shù)、預(yù)決算以及銷售等多個層次，進(jìn)行招投標(biāo)工作要求有著較高的專業(yè)性、經(jīng)濟(jì)性和針對性要求，企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格控制項目的投招標(biāo)工作，能夠更好地控制項目的成本造價。在投標(biāo)招標(biāo)階段，無論房地產(chǎn)企業(yè)采用的是定額或者是清單計價的方式，招標(biāo)中合同總價能夠采用總價包干的方式，如果考慮到市場環(huán)境所帶來的風(fēng)險，也能夠通過優(yōu)先包干的方式，這樣能夠?qū)㈨椖康娜斯ぁ⒉牧细鶕?jù)市場的變化而進(jìn)行調(diào)整?？們r包干的方式一大好處就是能夠在前期就大概確定整個項目的實(shí)際成本，如果發(fā)現(xiàn)了偏差能夠在項目的后期采用一定的彌補(bǔ)措施，也大大減少了后期階段結(jié)算的工作量。

首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該合理的調(diào)節(jié)項目工期、質(zhì)量和成本之間形成的關(guān)系，對于項目施工方案要進(jìn)行嚴(yán)格篩選和比較，從整體上看房建項目的最基本目標(biāo)就是為了在最短的工期內(nèi)，憑借最低的成本來保障最高的質(zhì)量，但是這明顯是很難以實(shí)現(xiàn)的。因為工期、成本以及質(zhì)量三者之間是互相影響，相互統(tǒng)一的。房地產(chǎn)企業(yè)在制定工程項目建設(shè)目標(biāo)的時候，需要對于項目投標(biāo)的各種方案同時在經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方面進(jìn)行類比和評估，最終在確定出最合理的建設(shè)方案，科學(xué)的運(yùn)用人力物力和相關(guān)建設(shè)資源。招標(biāo)投標(biāo)過程是形成合同經(jīng)濟(jì)文件的重要階段，在招標(biāo)的時候房地產(chǎn)企業(yè)需要注重對于經(jīng)濟(jì)標(biāo)進(jìn)行分析，要避免出現(xiàn)不平衡報價的現(xiàn)象，同時充分的考慮到相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)分析所給出的施工組織設(shè)計，來評估投標(biāo)人員所采用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是否合理，再反過來知道經(jīng)濟(jì)標(biāo)的計價。

其次，房地產(chǎn)公司需要制定出詳細(xì)的招標(biāo)投標(biāo)文件。在開展招標(biāo)工作的時候，企業(yè)所給出的招標(biāo)文件應(yīng)該包含有所有的基本內(nèi)容，比如招標(biāo)須知、合同規(guī)范、合同格式、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、合同協(xié)議條款、投標(biāo)文件參考格式等等，企業(yè)還應(yīng)該提供項目的工程最清單，這是投標(biāo)招標(biāo)工作參考文件的重要組成部分。

再次，企業(yè)需要和承建商簽訂嚴(yán)格的施工承包合同。在施工階段通過合同來加強(qiáng)管理，才能夠更好地保障合同報價的合法性和合理性，能夠在很大程度上減少在履行合同過程中雙方產(chǎn)生的糾紛，能夠切實(shí)的維護(hù)雙方的利益，從而有效地對于項目成本進(jìn)行控制。建設(shè)單位通常能夠聘請信譽(yù)較高的咨詢公司來制定出嚴(yán)密合理的招標(biāo)文件以及合同文本，尤其是合同中所涉及到的經(jīng)濟(jì)條款，能夠避免在合同執(zhí)行階段中所可能出現(xiàn)的，承建單位以種種借口來進(jìn)行的多樣式的索賠。比如在工程后期承建單位通常會以工期原因作為理由來提高工程費(fèi)用，但是如果在合同條款內(nèi)已經(jīng)充分的考差了場地因素，要求承建單位在投標(biāo)的時候就進(jìn)行充分的考察，那么在項目后期階段無論承建單位采用什么樣的措施或者是進(jìn)行現(xiàn)場材料的轉(zhuǎn)運(yùn)，這些問題都不會屬于調(diào)整報價的內(nèi)容之內(nèi)，這樣能夠良好的避免項目費(fèi)用的增長。在雙方簽訂合同之后，需要落實(shí)好合同文件的管理工作，合同文件以及合同的補(bǔ)充協(xié)議等等具有法律效力的有關(guān)文件需要得到妥善的保存，企業(yè)需要對于合同的執(zhí)行情況開展跟蹤和動態(tài)分析，在分析結(jié)果的基礎(chǔ)上采用相應(yīng)的措施。近些年來，有關(guān)于索賠的案例時有發(fā)生，但是并沒有出現(xiàn)很有的反索賠事件，很多房地產(chǎn)企業(yè)將工作的重點(diǎn)放在了如何處理承建單位的索賠工作上，并沒有注重對于反索賠條款的學(xué)習(xí)和應(yīng)用。比如承建單位由于沒有采用適當(dāng)?shù)拇胧┒鴮?dǎo)致的工期延誤等等，建設(shè)單位都能夠收集相應(yīng)的證據(jù)，來落實(shí)反索賠工作。

3.項目施工階段的成本控制

項目施工階段是整個房建項目的核心環(huán)節(jié)，在這一階段中所投入的人力物力都是相當(dāng)巨大的，但是施工階段也是房地產(chǎn)項目能夠獲得相應(yīng)的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的前提。施工階段的成本控制效果是非常顯著的，在整個房建項目中所占據(jù)的比例是很龐大的，企業(yè)在項目施工階段不僅需要注重控制施工階段的進(jìn)度和質(zhì)量，還需要加強(qiáng)管理施工過程中所消耗的工程成本，來獲取更高的效益。

房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格控制施工材料的采購工作，在整體項目成本控制中材料價格控制占了大頭，材料費(fèi)在施工階段是最主要的花費(fèi)，通常都會占據(jù)了預(yù)算費(fèi)用的七成左右，大約是直接費(fèi)的八成。因此在項目施工階段控制材料價格是非常必要的，需要嚴(yán)格的根據(jù)合同中所指定的標(biāo)準(zhǔn)來控制施工單位的材料用量，科學(xué)的確定材料價格，才能夠有效地控制項目成本。

房地產(chǎn)企業(yè)還需要嚴(yán)格的控制變更，使得整個項目的預(yù)算能夠在合理的范圍之內(nèi)浮動變化。在施工階段中可能造成變更的因素是多元化的，比如由于施工圖的設(shè)計過于粗糙而使得無法施工，或者是由于采購材料的規(guī)格并不符合于設(shè)計方案，這些多方面的問題都可能對于項目成本造價帶來一定的影響。顯然易見在施工過程中所造成的變更同樣會直接影響到項目費(fèi)用的波動，因此企業(yè)應(yīng)該盡量的提前實(shí)現(xiàn)這種類型的變更，才能夠避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失。現(xiàn)場簽證工作的加強(qiáng)也是非常必要的，首先企業(yè)應(yīng)該判定這是屬于增加類別還是屬于減少類別，對于增加類需要進(jìn)行評估其帶來的效果是否值得付出該成本，對于承建單位所提出的降低成本的建議，如果采用了能夠給予一定的獎勵。比如一個房屋精裝修的工程，在主要的砌體完成之后，裝修的設(shè)計方案進(jìn)行了改動，需要對于房間的布局進(jìn)行整改，這就意味著整個項目需要增加房屋內(nèi)墻砌體進(jìn)行建設(shè)和拆卸的工作量，如果現(xiàn)場的變更能夠及時，就能夠在很大程度上避免出現(xiàn)這種問題。畢竟房建項目是一個復(fù)雜的整體，需要多個專業(yè)來進(jìn)行相互協(xié)作，才能夠形成一個有機(jī)的整體，而這個協(xié)調(diào)工作就需要建設(shè)單位來負(fù)責(zé)。

為了避免項目后期所出現(xiàn)的不必要返工，需要注重變更實(shí)施的及時性，特別是針對于不同分包單位所負(fù)責(zé)的工作內(nèi)容，在工程項目中這種事例都很多的，畢竟房建項目需要多種專業(yè)來相互協(xié)調(diào)完成，必然會存在一些不和諧的地方，它們之間的協(xié)調(diào)需要建設(shè)單位來進(jìn)行統(tǒng)一管理。企業(yè)需要加強(qiáng)現(xiàn)場經(jīng)濟(jì)簽證的管理，注重簽證的準(zhǔn)確定、客觀性以及及時性，需要嚴(yán)格的根據(jù)現(xiàn)場具體情況來進(jìn)行簽證，要絕對避免出現(xiàn)在事后補(bǔ)簽的情況，特別是隱蔽的工程部分。同時為了減少不必要爭議，全面的掌握項目造價的變化，在施工階段現(xiàn)場施工管理工作是非常必要的，建設(shè)單位需要根據(jù)施工圖來督促施工工作，對于那些由于變更而帶來的費(fèi)用波動，需要盡量的督促施工單位做好相應(yīng)的文件記錄，盡快的辦理相關(guān)簽證，要避免在以后出現(xiàn)無證可查的現(xiàn)象，避免出現(xiàn)相互推卸責(zé)任的情況，而使得項目的結(jié)算工作出現(xiàn)糾紛，帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。在施工階段對于現(xiàn)場簽證的管理是實(shí)現(xiàn)成本控制的重點(diǎn)所在。

4.項目結(jié)算階段的成本控制

項目的結(jié)算是整個工程成本控制工作的最后一個環(huán)節(jié)，雖然說在這個階段整個項目的實(shí)體工作已經(jīng)基本完成，成本項目也都已經(jīng)發(fā)生了，但是在房建項目中仍然存在有很多經(jīng)濟(jì)方面的問題需要進(jìn)行進(jìn)一步的暴露來解決，在結(jié)算的過程中承建單位才會整體的提出，比如像工期索賠等問題。而且在結(jié)算階段，由于合同條款中存在的不嚴(yán)密也會帶來一些活口引起的索賠等等。因此，在結(jié)算過程中企業(yè)需要全面的收集項目的過程資料，結(jié)合具體的工程施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，按照雙方簽訂合同中的條款來解決這些出現(xiàn)的問題。

在工程進(jìn)入到竣工階段開始結(jié)算的時候，建設(shè)單位應(yīng)該分配審核人員來根據(jù)施工合同的相關(guān)規(guī)定來開展工程結(jié)算工作，對于預(yù)算之外的費(fèi)用要進(jìn)行嚴(yán)密的控制，并沒有按照施工圖紙來完成的工作量還有沒有按照規(guī)定來制定的施工簽證，都需要進(jìn)行核減費(fèi)用。對于項目工作量的審核需要結(jié)合具體的施工承包合同標(biāo)準(zhǔn)，在施工過程中發(fā)生的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證要進(jìn)行嚴(yán)格的審核，要避免出現(xiàn)多算或者是不按照規(guī)則來計算的現(xiàn)象。首先，建設(shè)單位需要制定出一份完成的結(jié)算書以及具體的材料用量明細(xì)文件，同施工單位所提供的結(jié)算書中所提及的材料明細(xì)表進(jìn)行相互比較和審核，這樣能夠更為客觀和準(zhǔn)確的開展計量審核工作。同時，在進(jìn)行結(jié)算審核的過程中需要注重被審核項目的單價、數(shù)量、總價，還需要注重結(jié)算書中程度以及分項的準(zhǔn)確性。在招標(biāo)時所采用的施工圖紙之外所發(fā)生的工程量變更還有工程量清單漏項，或者是計算所帶來的誤差要聯(lián)系具體的現(xiàn)場情況來開展相應(yīng)的分析和計算。

總而言之，在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的大背景下，房建項目進(jìn)行成本控制工作是非常復(fù)雜的，受到很多方面因素的影響，這就對于現(xiàn)代的房地產(chǎn)企業(yè)提出更好的要求。房地產(chǎn)建設(shè)項目的成本包含了工程的前期費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用，還有政府規(guī)定的稅費(fèi)等等，本文通過對于房建項目影響較大的設(shè)計環(huán)節(jié)、招標(biāo)投標(biāo)環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)以及竣工環(huán)節(jié)的成本控制展開了較為深入的分析，希望能夠?qū)τ诂F(xiàn)代房建項目的發(fā)展起到一定的指導(dǎo)作用。建設(shè)單位要開展成本控制工作不僅要注重其全面性，同時還需要學(xué)會有所側(cè)重，要充分的結(jié)合項目建設(shè)過程中多種資源要素開展分析，在最大程度上提升投資所帶來的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，保證企業(yè)的盈利水平。

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