任喚麟

（淮北師范大學(xué)歷史與社會學(xué)院，安徽 淮北 235000）

引言

20世紀90年代以來，國內(nèi)學(xué)者雖然對旅游房地產(chǎn)有所認知與研究，但僅在概念界定上也還是眾說紛紜［1－2］。旅游房地產(chǎn)“是旅游還是房產(chǎn)，是旅游房產(chǎn)還是旅游地產(chǎn)，概念一直混淆不清”［3］，從而給認知與研究帶來了不便。20世紀90年代初，“分時度假”（在國內(nèi)大多以“產(chǎn)權(quán)酒店”的形式出現(xiàn)）經(jīng)營模式與服務(wù)形態(tài)引入國內(nèi)。在市場環(huán)境影響下，分時度假房地產(chǎn)被拓展為旅游房地產(chǎn)。本研究也認為，分時度假房地產(chǎn)在中國市場被拓展為旅游（房）地產(chǎn)，是在經(jīng)濟增長與環(huán)境變化的影響下，房地產(chǎn)業(yè)主動和旅游業(yè)結(jié)合［3］。這種結(jié)合使房地產(chǎn)獲得了較高的附加值，當土地資源稀缺而旅游開發(fā)政策相對寬松時，這種結(jié)合又成為房地產(chǎn)商應(yīng)對土地調(diào)控政策的策略，因而自然地使空間上與旅游景區(qū)相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)（甚至地產(chǎn)）都被貼上“旅游房地產(chǎn)”的標簽，以致旅游房地產(chǎn)模糊概念的結(jié)果就是借發(fā)展旅游房地產(chǎn)之名，變相搞房地產(chǎn)開發(fā)，鉆政策的空子。和開發(fā)商抱同樣心理的還有地方政府，他們利用概念的模糊，盲目規(guī)劃，隨意開發(fā)，以謀取土地收益［4］。因此，對旅游房地產(chǎn)認識的深入與概念界定的完善不僅具有理論與實踐意義，而且是一項緊迫任務(wù)。

旅游房地產(chǎn)概念混淆不清集中表現(xiàn)在兩個泛化：一是將旅游房地產(chǎn)泛化為空間上與景區(qū)相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)；二是將旅游度假房地產(chǎn)泛化為旅游房地產(chǎn)。只有部分空間上與景區(qū)相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)屬于旅游房地產(chǎn)的范疇，旅游度假房地產(chǎn)也只是旅游房地產(chǎn)的組成部分。而在現(xiàn)有研究中，“旅游度假房地產(chǎn)”也少見被當做特定概念提出并加以界定。本文通過對旅游房地產(chǎn)定義與范疇的探討，對旅游房地產(chǎn)概念界定予以深入分析，并在功能分類的基礎(chǔ)上提出“旅游度假房地產(chǎn)”概念，以適應(yīng)旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)態(tài)發(fā)展的需要。

一、旅游房地產(chǎn)概念

（一）定義

歐美學(xué)界并未將“旅游房地產(chǎn)”作為概念予以定義，在其學(xué)術(shù)刊物和大眾媒體中也少見類似名詞術(shù)語。這是因為：一方面，歐美旅游房地產(chǎn)以分時度假房地產(chǎn)為主，分時度假經(jīng)營模式在實踐與理論上經(jīng)歷了長期發(fā)展，旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域現(xiàn)有研究成果主要集中在分時度假的研究上；另一方面，歐美在旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域已有較清晰的產(chǎn)品模式和相對健全的法律法規(guī)，不必非得再提出“旅游房地產(chǎn)”概念予以定義。他們更多地是關(guān)注旅游與房地產(chǎn)發(fā)展之間的關(guān)聯(lián)。如Rodriguez與Bustillo提出，由于客戶是先游后買，而旅游的發(fā)展會直接導(dǎo)致度假旅游目的地住宿服務(wù)需求增加，這會吸引房地產(chǎn)投資；又因為客戶在旅游目的地購買了旅游物業(yè)，這會促使他們到該地去旅游，從而使先前的投資對旅游產(chǎn)生影響［5］。他們更習慣于將“旅游房地產(chǎn)”看做是旅游與房地產(chǎn)兩個因素或兩個產(chǎn)業(yè)之間的相互影響，而不是一個整體。又如，2008年Bardhan與Begley等向美國斯隆基金會行業(yè)研究年會提交的《世界旅游與房地產(chǎn)》報告也主要探討全球化背景下旅游與房地產(chǎn)發(fā)展及其相互影響，并認為旅游全球化發(fā)展會使房地產(chǎn)經(jīng)營從旅游服務(wù)中心分離出來，這種分離為房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了機會［6］。這一報告也是分別站在旅游與房地產(chǎn)的角度對旅游與房地產(chǎn)之間的相互影響加以探討。在某些新興經(jīng)濟體中，旅游房地領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但無清晰的產(chǎn)品模式、健全的法律法規(guī)或成熟的政策來適應(yīng)市場的快速發(fā)展，因而將“旅游房地產(chǎn)”作為概念提出并予以定義，如巴西、中國就是這種情況。在D.Canteras與R.Smith等的一個面向政府、投資與開發(fā)商的研究報告《巴西東北部旅游房地產(chǎn)市場》（2008）中，旅游房地產(chǎn)被定義為“包括第二居所及旅游與休閑設(shè)施在內(nèi)的位于理想旅游目的地的房地產(chǎn)。這些設(shè)施包括酒店、公園、港口、高爾夫球場等，它們能為客戶提供服務(wù)，增強游客體驗，增加游客流量”［7］。這是目前國外文獻中少見的將旅游房地產(chǎn)作為概念予以定義的例子。

國內(nèi)旅游房地產(chǎn)概念本發(fā)端于分時度假房地產(chǎn)概念的引入，由于旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，分時度假模式與概念還未贏得市場認可以及被學(xué)界充分認知，就被“旅游房地產(chǎn)”這一新出現(xiàn)的外延更廣的概念所涵蓋。2001年第一屆“中國旅游房地產(chǎn)博覽會暨中國旅游房地產(chǎn)發(fā)展論壇”（海口）舉辦以來，“旅游房地產(chǎn)”一詞被國內(nèi)媒體廣泛使用，其內(nèi)涵的界定存在約定俗成的趨勢，國內(nèi)學(xué)界有關(guān)理論探討也在走向深化；因而無論從實踐還是從理論上考量，旅游房地產(chǎn)概念的準確界定都具有積極的意義。而在以政府為主導(dǎo)、政策在市場調(diào)控中發(fā)揮重要作用的中國，旅游房地產(chǎn)概念的準確界定尤為重要，因為它不僅是現(xiàn)有條件下認知與研究的對象，更是可用于政令發(fā)布的名稱術(shù)語與市場調(diào)控不容忽視的經(jīng)濟范疇。國內(nèi)學(xué)者有關(guān)旅游房地產(chǎn)的定義不勝枚舉，代表性定義主要有：（1）指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)了旅游功能［8］；（2）指直接服務(wù)于旅游業(yè)或在空間上與旅游區(qū)有高度密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā)［9］；（3）指以游客作為最終消費者，為游客提供各種觀光、餐飲、體驗、居住度假、游憩購物、康體娛樂、商務(wù)辦公等休閑功能的建筑物及關(guān)聯(lián)空間［10］；（4）廣義上指所有與旅游業(yè)結(jié)合的房地產(chǎn)；狹義上指以旅游區(qū)域的景觀、生態(tài)、文脈為開發(fā)契機，以優(yōu)美的景觀和良好的度假休閑配套設(shè)施為主要特征，以本地區(qū)以外的人群為主要銷售對象的房地產(chǎn)項目［11］。有人認為旅游房地產(chǎn)不僅是給旅游者使用的，也是對應(yīng)于休閑市場的，應(yīng)該用“休閑房地產(chǎn)”概念取代旅游房地產(chǎn)概念［12］。也有人注重旅游房地產(chǎn)的景觀依托特性，認為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展必須依托周邊豐富的景觀資源，因而把旅游房地產(chǎn)稱為“旅游景觀房地產(chǎn)”或“旅游景區(qū)房地產(chǎn)”［11，13］。

上述定義與觀點指出了旅游房地產(chǎn)的旅游功能與景觀依托特性，但模糊了概念的種屬邏輯關(guān)系。旅游房地產(chǎn)首先應(yīng)該是房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)是指建筑地塊和建筑地塊上的房屋建筑及附屬物，以及由它們所衍生的各種權(quán)益［14］，屬于不動產(chǎn)性質(zhì)。所謂開發(fā)、營銷等經(jīng)營與服務(wù)形態(tài)都不是房地產(chǎn)概念所應(yīng)反映的內(nèi)容，當然也不是旅游房地產(chǎn)概念所應(yīng)反映的內(nèi)容。定義（1）與定義（4）狹義中所謂“以旅游度假為目的”與“度假休閑配套設(shè)施為主要特征”是把旅游房地產(chǎn)當做度假房地產(chǎn)加以界定。這種界定使概念外延偏小，沒有涵蓋作為吸引物及公用設(shè)施的房地產(chǎn)。前述《巴西東北部旅游房地產(chǎn)市場》中的定義涵蓋了度假房地產(chǎn)與公用設(shè)施房地產(chǎn)，但忽略了作為吸引物的房地產(chǎn)。定義（2）、（3）與（4）廣義中的所謂“在空間上與旅游區(qū)有高度密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)”、“建筑物及關(guān)聯(lián)空間”與“所有與旅游業(yè)結(jié)合的房地產(chǎn)”又使概念外延過寬，難以將旅游房地產(chǎn)與相鄰空間的其他房地產(chǎn)（如社區(qū)居民住宅房地產(chǎn)）區(qū)分開來。結(jié)合以上分析與對國內(nèi)旅游房地產(chǎn)發(fā)展的觀察，采用“屬加種差”方法，旅游房地產(chǎn)可簡要定義為：以旅游為主導(dǎo)功能的房地產(chǎn)。旅游房地產(chǎn)之所以是旅游房地產(chǎn)而不是其他別的什么房地產(chǎn)，是由其旅游功能所規(guī)定的。旅游房地產(chǎn)也具有旅游之外的功能，如接待本地居民休閑與非旅游活動服務(wù)，但這些功能是次要的。非旅游房地產(chǎn)也可具有旅游功能，但旅游功能是次要的，如探親訪友旅游者寄宿在親朋戚友家中，這是屬于普通住宅的“家”，臨時發(fā)揮了接待服務(wù)設(shè)施的功能作用。以上只是簡要定義，要準確把握旅游房地產(chǎn)概念還需對其范疇進行辨析。

（二）范疇

國內(nèi)媒體與學(xué)界習慣把旅游房地產(chǎn)稱為“旅游地產(chǎn)”。房地產(chǎn)是指建筑地塊和建筑地塊上的房屋建筑及附屬物，以及由它們所衍生的各種權(quán)益，而地產(chǎn)通常是指土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱［14］。旅游房地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)的范疇關(guān)系同房地產(chǎn)與地產(chǎn)的范疇關(guān)系一樣，是交叉關(guān)系，而非同一或包含關(guān)系（圖1）。把旅游房地產(chǎn)稱為旅游地產(chǎn)，容易產(chǎn)生誤解，將旅游房地產(chǎn)等同于旅游地產(chǎn)。如前述定義（3）中的所謂建筑物的“關(guān)聯(lián)空間”就包括旅游地產(chǎn)或地產(chǎn)，而不能確指是旅游房地產(chǎn)。旅游房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，有關(guān)它的規(guī)劃、投資、開發(fā)、經(jīng)營與管理都不屬于旅游房地產(chǎn)范疇，而屬于旅游房地產(chǎn)業(yè)范疇。有關(guān)旅游房地產(chǎn)的概念界定主要回答“是什么”的問題，而不是回答“怎么辦”的問題。這正如“汽車”的概念界定為“由動力驅(qū)動，具有四個或四個以上車輪的非軌道承載的車輛”［15］，而有關(guān)汽車設(shè)計、制造、營銷、維修保養(yǎng)等都不屬于“汽車”概念范疇，而屬于“汽車業(yè)”概念范疇，因而它們也不是汽車這一概念的界定所要表達的內(nèi)容。前述定義（1）（2）及（4）的狹義定義都沒有厘清這一范疇，而將旅游房地產(chǎn)當做旅游房地產(chǎn)開發(fā)或旅游度假房地產(chǎn)開發(fā)加以定義。

圖1 旅游房地產(chǎn)相關(guān)概念范疇關(guān)系示意圖

旅游是到常住地以外旅行或逗留的活動，旅游者的食、住、行、游、娛、購都與房地產(chǎn)有著天然聯(lián)系，但旅游房地產(chǎn)的范疇不是簡單的“旅游＋房地產(chǎn)”?！奥糜危康禺a(chǎn)”可以是旅游與房地產(chǎn)結(jié)合，以旅游為主導(dǎo)功能，屬于旅游房地產(chǎn)的范疇；也可以是二者相互影響，包括目的地旅游與商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、住宅房地產(chǎn)、教育房地產(chǎn)等之間的相互影響，不是以旅游為主導(dǎo)功能，則不屬于旅游房地產(chǎn)范疇。旅游房地產(chǎn)開發(fā)以“增強游客體驗，增加游客流量”為目的，又與優(yōu)美的景觀有著天然聯(lián)系，但旅游房地產(chǎn)的范疇也不是簡單的“景觀＋房地產(chǎn)”。優(yōu)美的景觀不是旅游房地產(chǎn)的專利，只要條件允許，任何商家都愿意在景觀最優(yōu)美的地方開發(fā)房地產(chǎn)。有人將“依托旅游景觀建造發(fā)展起來的住宅”［12］，即所謂景區(qū)住宅，看做是旅游房地產(chǎn)的某種基本類型，是不準確的。作為第二居所（Second House）的景區(qū)住宅屬于旅游房地產(chǎn)范疇，而作為第一居所的景區(qū)住宅，“居家”是其主要功能，因而不屬于旅游房地產(chǎn)范疇。旅游房地產(chǎn)也屬于旅游物業(yè)（圖1）。有人把旅游房地產(chǎn)定義為“以旅游景區(qū)為依托，以房地產(chǎn)開發(fā)為經(jīng)營手段，具有旅游、休閑、度假功能的旅游產(chǎn)品和物業(yè)形態(tài)”［12］，但旅游物業(yè)還包括旅游地產(chǎn)及相關(guān)的市政公用設(shè)施等，旅游房地產(chǎn)實為房地產(chǎn)與旅游物業(yè)的交叉部分。需要特別說明的是，圖1中的“旅游發(fā)端型房地產(chǎn)”是指景區(qū)由于旅游發(fā)展而完成了初始的人氣與經(jīng)濟積累而使其周邊關(guān)聯(lián)空間地皮升值與產(chǎn)業(yè)集聚而形成的房地產(chǎn)。國內(nèi)學(xué)者大多把旅游發(fā)端型房地產(chǎn)看做是旅游房地產(chǎn)的某種類型，或者把它看做是旅游房地產(chǎn)的某種開發(fā)模式而加以推介。實際上，二者也為交叉關(guān)系，以下舉例說明。

圖2為某種以旅游為發(fā)端的產(chǎn)業(yè)集群，以主題公園為核心吸引物。這種產(chǎn)業(yè)集群中的房地產(chǎn)即為旅游發(fā)端型房地產(chǎn)，如深圳“華僑城”即這種類型。由于主題公園休閑與旅游的發(fā)展聚集了人氣，并使公園周邊地皮升值，從而產(chǎn)生人口與經(jīng)濟集聚力，并最終形成產(chǎn)業(yè)集群。產(chǎn)業(yè)集群的形成又使地區(qū)人口與經(jīng)濟集聚力得到提升，又可使產(chǎn)業(yè)集聚進一步擴大，所以其外圍邊界是不確定的（圖中為虛線）。在產(chǎn)業(yè)集聚過程中，主題公園的發(fā)展起到了初始人氣與經(jīng)濟積累的作用。如深圳“華僑城”從1985年肇始，以發(fā)展主題公園休閑與旅游為主導(dǎo)，以后隨著產(chǎn)業(yè)集聚的發(fā)展逐漸演變?yōu)橐援a(chǎn)業(yè)集群的綜合發(fā)展為主導(dǎo)；至2006年，“華僑城”的利潤構(gòu)成中，旅游業(yè)務(wù)僅占20%，地產(chǎn)業(yè)務(wù)占80%［16］，而這些業(yè)務(wù)中的房地產(chǎn)主要是其他產(chǎn)業(yè)集群房地產(chǎn)，而不是旅游房地產(chǎn)。發(fā)展了的旅游發(fā)端型房地產(chǎn)，作為其主體部分的產(chǎn)業(yè)集群房地產(chǎn)（圖中主題公園之外的部分）已不是以旅游為主要功能，因而已不屬于旅游房地產(chǎn)范疇。

圖2 旅游發(fā)端型產(chǎn)業(yè)集群——以主題公園為特色

二、旅游房地產(chǎn)功能分類

我們可以根據(jù)旅游房地產(chǎn)的功能作用或功能性質(zhì)將旅游房地產(chǎn)大致分為3種功能類型，即旅游吸引物房地產(chǎn)、旅游公用設(shè)施房地產(chǎn)及旅游度假房地產(chǎn)。旅游吸引物房地產(chǎn)主要是指作為景區(qū)（點）吸引力要素的房地產(chǎn)，其建筑與附屬物本身就是吸引物，如無錫靈山梵宮、北京“鳥巢”等。旅游公用設(shè)施房地產(chǎn)主要是指作為旅游服務(wù)與管理公用設(shè)施的房地產(chǎn)，如游客集散中心房地產(chǎn)、景區(qū)游客購物中心房地產(chǎn)、游艇俱樂部房地產(chǎn)等。旅游度假房地產(chǎn)則主要是指以度假為主要功能的房地產(chǎn)。這種分類并不嚴格，公用設(shè)施與度假房地產(chǎn)本身也是一種景觀，也可成為吸引物。這種分類也主要是概念性的，實際上度假房地產(chǎn)也要依賴吸引物房地產(chǎn)、公用設(shè)施房地產(chǎn)而存在，三者往往有機地組合在一起而成為旅游綜合體房地產(chǎn)，如度假中心（村）房地產(chǎn)。圖3為某種以溫泉為特色的度假村，如南京“大吉溫泉度假村”即屬這種類型，為旅游綜合體房地產(chǎn)。作為多種景觀、多樣服務(wù)與多元體驗的綜合，它的功能以休閑與旅游為主導(dǎo)，有確定的邊界（圖中為實線），邊界內(nèi)的房地產(chǎn)都屬旅游房地產(chǎn)的范疇。其中的溫泉浴場、一線湖景、生態(tài)農(nóng)場、高爾夫球場等的房地產(chǎn)主要屬于吸引物房地產(chǎn)；游艇俱樂部房地產(chǎn)主要屬于公用設(shè)施房地產(chǎn)；別墅群主要屬于度假房地產(chǎn)；星級酒店既可是公用設(shè)施房地產(chǎn)，也可是度假房地產(chǎn)。

圖3 旅游綜合體——以溫泉為特色的度假村

以上依功能作用對旅游房地產(chǎn)進行分類，目的是分析旅游房地產(chǎn)的內(nèi)在功能差異，增進對旅游房地產(chǎn)概念的認識，并從中析出旅游度假房地產(chǎn)加以探討。目前旅游房地產(chǎn)開發(fā)與研究都是熱點，國內(nèi)業(yè)界與學(xué)界往往把旅游房地產(chǎn)經(jīng)營當做一種新的業(yè)態(tài)來加以推介與研究，而國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域現(xiàn)有的可稱得上新業(yè)態(tài)的經(jīng)營模式主要有“分時度假”、“時權(quán)酒店”、“時值度假”等（概念參見文獻［8］），而這些經(jīng)營模式主要適用于作為旅游房地產(chǎn)組成部分的、具有度假功能的房地產(chǎn)，而不是作為吸引物及公用設(shè)施的房地產(chǎn)。吸引物及公用設(shè)施房地產(chǎn)只是旅游目的地或景區(qū)的構(gòu)成要素，從促進旅游新業(yè)態(tài)發(fā)展的角度看，探討度假房地產(chǎn)比探討吸引物及公用設(shè)施房地產(chǎn)更具有意義。

三、旅游度假房地產(chǎn)

（一）概念的提出與界定

國內(nèi)自20世紀80年代興建游樂場與主題公園及20世紀90年代初興建旅游度假區(qū)以來［17］，雖然旅游房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)獲得了較大的發(fā)展，但仍然存在著產(chǎn)品模式不清晰，以及對旅游房地產(chǎn)發(fā)展進行有效規(guī)制的法律法規(guī)缺失的問題［4］。從前述旅游房地產(chǎn)定義、范疇與功能分類的分析來看，旅游房地產(chǎn)概念的泛化，尤其是度假房地產(chǎn)泛化為旅游房地產(chǎn)，沒有將作為吸引物及公用設(shè)施的房地產(chǎn)與可作為私人空間的、具有度假功能的房地產(chǎn)區(qū)分開來，是旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)品模式變清晰與法律法規(guī)趨于健全的障礙。分時度假、時權(quán)酒店、時值度假等經(jīng)營模式與服務(wù)形態(tài)是在體驗經(jīng)濟與體驗旅游發(fā)展背景下出現(xiàn)的一種業(yè)態(tài)，這種業(yè)態(tài)的發(fā)展促進了旅游度假房地產(chǎn)的發(fā)展。雖然國內(nèi)有學(xué)者提出休閑房地產(chǎn)是旅游房地產(chǎn)的一部分的觀點［18］，但少有學(xué)者將“旅游度假房地產(chǎn)”概念提出并作專門探討。提出并探討旅游度假房地產(chǎn)的概念對厘清旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域概念的種屬關(guān)系與促進業(yè)態(tài)的發(fā)展具有基礎(chǔ)性作用。

國外對于旅游度假房地產(chǎn)概念也無界定，而相關(guān)界定主要集中在分時度假房地產(chǎn)經(jīng)營模式。據(jù)美國佛羅里達州《分時度假房產(chǎn)法案》（Real Estate Timesharing Act CH721Florida），分時度假是“所有以會員制、協(xié)議、租契、銷售或出租合同、使用許可證、使用權(quán)合同或其他方式做出的交易設(shè)計和項目安排，交易中購買者獲得了對于住宿和其他設(shè)施在某些特定年度中低于1年的使用權(quán)，并且這一協(xié)約有效期在3年以上”［19］。在《歐盟分時度假指令》（European Union Timeshare Directive）中，分時度假被定義為“所有的有效期在3年以上、規(guī)定消費者在按某一價格付款之后，將直接或間接獲得在一年的某些特定時段（這一期限要在一周之上）使用某項房產(chǎn)的權(quán)利的合同，住宿設(shè)施必須是已經(jīng)建成使用、即將交付使用或即將建成的項目”［19］。以上歐美有關(guān)分時度假的定義所指實際上只是某種營銷模式，不等于實物形態(tài)的、不動產(chǎn)性質(zhì)的房地產(chǎn)，也沒涵蓋產(chǎn)權(quán)酒店、時值度假等其他度假房地產(chǎn)營銷模式。

結(jié)合以上分析與對國內(nèi)旅游度假房地產(chǎn)發(fā)展的觀察，采用“屬加種差”方法，旅游度假房地產(chǎn)可簡要定義為以旅游度假為主導(dǎo)功能的房地產(chǎn)，具體是指具有居住功能、以游客為主要消費者、以旅游資源為依托、以增加旅游與休閑體驗為吸引力要素的房地產(chǎn)。需要說明的是：（1）“具有居住功能”既可滿足過夜游客需要又不排斥不過夜游客，也可將公共設(shè)施房地產(chǎn)與可作為私人空間的度假房地產(chǎn)區(qū)分開來；（2）“游客為主要消費者”不排斥本地居民休閑消費；（3）“增加旅游與休閑體驗為吸引力要素”是體現(xiàn)旅游度假房地產(chǎn)特性的關(guān)鍵，以資源為體驗依托，通過居住延長體驗時間，通過服務(wù)與管理提高體驗質(zhì)量。

（二）起源與業(yè)態(tài)發(fā)展

旅游度假房地產(chǎn)的起源可以追溯至歐洲中世紀世襲貴族的度假城堡［20］，以及中國西晉以來的所謂別業(yè)或別莊，甚至可以追溯至羅馬時代上流階層的鄉(xiāng)間別墅［21］。在羅馬時代，富豪和貴族在科摩湖、臺伯河畔等水濱地帶建造寬大的鄉(xiāng)村度假住宅，但僅限于上流階層，未形成社會風潮［21］。這些度假城堡、別業(yè)與別墅，從功能上講類似于現(xiàn)代旅游度假房地產(chǎn)中的第二居所。現(xiàn)代旅游度假房地產(chǎn)則發(fā)端于20世紀初法國地中海沿岸濱海度假別墅群的開發(fā)，這些別墅群的開發(fā)使地中海沿岸成為歐洲乃至世界旅游與休閑度假中心。至20世紀60年代，法國阿爾卑斯山地區(qū)的度假村為招攬客戶，對其物業(yè)使用創(chuàng)造性地采用了分時段銷售的方式，分時度假房地產(chǎn)市場與業(yè)態(tài)模式在法國初步形成，并在世界范圍內(nèi)得到快速發(fā)展。1968年，有8000多股東購買了由德國人AlexanderNter創(chuàng)建的專門經(jīng)營分時度假產(chǎn)品的Hapimag公司的度假房地產(chǎn)產(chǎn)品；至20世紀90年代，該公司共有12.5萬股東和遍及歐洲15個國家的53處分時度假地［22］。20世紀70年代，美國因經(jīng)濟泡沫造成大量房地產(chǎn)積壓與空置，為盤活資產(chǎn)，從歐洲引入時權(quán)酒店經(jīng)營模式并取得成功；1987年后，美國旅游度假房地產(chǎn)已有較清晰的產(chǎn)品模式與較健全的法規(guī)，配套服務(wù)、管理與交換也趨于成熟。同時，在亞洲的日本、韓國、馬來西亞、阿聯(lián)酋及南美的巴西等國，旅游度假房地產(chǎn)也得到較快發(fā)展。1999年全球分時度假物業(yè)銷售額達到67.2億美元，540萬個家庭參與了分時度假網(wǎng)絡(luò)［8］。至2002年，全球已有60多家大型分時度假集團，分時度假地超過5 000個［23］。20世紀80－90年代，中國沿海部分省市為消化房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的大量空置房，曾將其中的部分改造成旅游度假物業(yè)，也收到一定成效［24］。目前，在許多國家和地區(qū)旅游度假房地產(chǎn)項目在旅游與房地產(chǎn)開發(fā)中正是投資的熱點。

旅游度假房地產(chǎn)的實物形態(tài)主要有度假酒店、度假別墅、度假中心（村）等，也有國外學(xué)者將度假郵輪（郵輪客房分時段銷售）納入旅游度假房地產(chǎn)的范疇。從實物形態(tài)看，度假房地產(chǎn)的發(fā)展主要是住宅建筑面積與客房數(shù)量的增加、空間分布上的全球擴散趨勢，以及各種設(shè)施的日益完善所帶來的度假體驗的加深，而其度假功能與景觀依托特性方面并沒有什么實質(zhì)性變化。它的發(fā)展變化主要在業(yè)態(tài)模式上，即提供銷售和服務(wù)的類型化經(jīng)營形態(tài)上。這些先后出現(xiàn)的類型化的經(jīng)營形態(tài)主要包括第二居所、分時度假、時權(quán)（產(chǎn)權(quán)）酒店、養(yǎng)老型酒店、時值度假等，其中分時度假與時值度假為目前國外旅游度假房地產(chǎn)經(jīng)營主流形態(tài)。從第二居所的全產(chǎn)權(quán)（包括所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)）到分時度假、時權(quán)（產(chǎn)權(quán)）酒店與養(yǎng)老型酒店的部分產(chǎn)權(quán)，即產(chǎn)權(quán)分割，再到時值度假的通過購買一定數(shù)量的“分數(shù)”，靈活選擇其分數(shù)所能負擔不同時間、地點、檔次的度假住宿設(shè)施，消費者不擁有產(chǎn)權(quán)，即產(chǎn)權(quán)虛化。這一發(fā)展過程既體現(xiàn)了市場對資源的有效配置，用產(chǎn)權(quán)分割與虛化降低交易成本來換取市場，也體現(xiàn)了旅游與休閑度假市場大眾化發(fā)展的必然要求。這些經(jīng)營模式應(yīng)屬于旅游度假房地產(chǎn)業(yè)的范疇，而不屬于實物形態(tài)的、不動產(chǎn)性質(zhì)的旅游度假房地產(chǎn)的范疇，只不過它們以度假房地產(chǎn)為依托并涉及到產(chǎn)權(quán)，因而與度假房地產(chǎn)密切相關(guān)。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)與旅游結(jié)合是促進二者共同發(fā)展的有效途徑。目前中國旅游（度假）房地產(chǎn)開發(fā)方興未艾，基于對旅游與經(jīng)濟發(fā)展的良好預(yù)期，未來中國旅游房地產(chǎn)業(yè)將有進一步的發(fā)展。而中國旅游房地產(chǎn)市場產(chǎn)品模式還較模糊，法律法規(guī)有待健全，又由于缺乏深入的認知，旅游房地產(chǎn)投資與開發(fā)決策中存在著較大的盲目性與投機性。規(guī)范市場、健全法律法規(guī)與科學(xué)決策都有賴于對旅游房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的把握，但目前理論研究滯后于實踐發(fā)展，對旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域一些基礎(chǔ)理論問題的認識還比較模糊。歐美在旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究，分時度假一枝獨秀，但缺乏綜合，不能反映旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展的全貌；國內(nèi)在旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究，缺少深入分析，概念混淆或模糊，沒有明確的指向。本文有關(guān)旅游房地產(chǎn)及旅游度假房地產(chǎn)概念的探討，只能算是管中窺豹。期待更多有見地的認識，為旅游房地產(chǎn)理論研究與發(fā)展決策提供參考。

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