李永安

（河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 法學(xué)院，河南 鄭州 450002）

物價(jià)隨市場供需變化在合理區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，既是市場經(jīng)濟(jì)條件下的正常經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，又是市場配置資源的主要方式。但是，市場機(jī)制的不健全又會(huì)造成物價(jià)的非理性上漲，物價(jià)非理性上漲產(chǎn)生的通貨膨脹，不僅關(guān)系到老百姓日常生活的方方面面，而且會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、正常運(yùn)行造成損害。因此，政府有責(zé)任運(yùn)用財(cái)政、稅收和金融等手段來調(diào)節(jié)市場需求，引導(dǎo)物價(jià)合理波動(dòng)，彌補(bǔ)市場機(jī)制缺陷，甚至在需要的時(shí)候，采取必要行政手段對(duì)非理性上漲物價(jià)進(jìn)行控制和干預(yù)。近來，地方政府為了配合中央政府調(diào)控非理性上漲的房價(jià)，先后出臺(tái)了適應(yīng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)條件的限制房屋買賣的相關(guān)規(guī)定，統(tǒng)稱政府限購令。①政府限購令是否屬于廣義上的法律，應(yīng)該根據(jù)《立法法》進(jìn)行判斷，從目前各地出臺(tái)的限購令來看，多數(shù)可以認(rèn)定為地方政府規(guī)章，本文對(duì)限購令的相關(guān)內(nèi)容探討，均以限購令屬于廣義的法律為前提。政府限購令產(chǎn)生的影響有兩個(gè)方面：一是對(duì)未來房價(jià)走勢及其未來房地產(chǎn)行業(yè)的影響，限于篇幅，在此不展開討論；二是對(duì)已經(jīng)生效但尚未履行的購房合同當(dāng)事人利益的影響，主要體現(xiàn)為限購令能否成為購房合同“履行障礙”。①“履行障礙”是一個(gè)來自德國的概念，在中國基本上是不使用這個(gè)概念的，而是使用“違約”及其他概念。（見［中］韓世遠(yuǎn)、［日］下森定主編：《履行障礙法研究》，法律出版社2006年版，第1頁。）我們在研究限購令對(duì)購房合同履行的影響，覺得直接使用“履行不能”這一中國法上固有概念（如《合同法》第110條第項(xiàng)、第117條和第118條），難以準(zhǔn)確表達(dá)合同履行因限購令受阻的真實(shí)狀態(tài)，故在此借用“履行障礙”這一概念。實(shí)踐中，對(duì)于限購令生效前尚未履行的購房合同是否需要執(zhí)行限購令，不同利益主體認(rèn)識(shí)不一，不同地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)做法也不相同?；谡暧^調(diào)控、抑制通貨膨脹的客觀需要和保護(hù)合同利益雙重考量，本文以限購令溯及力與不可抗力的適用為視角，對(duì)限購令生效前購房合同履行的相關(guān)問題進(jìn)行有益探討，為政府通過限購令調(diào)控房價(jià)的決策提出建設(shè)性建議，以求教于方家。

一 限購令的效力：保護(hù)公共利益和個(gè)人利益的困惑

限購令是否可以阻礙其生效前已經(jīng)生效的合同履行（即限購令的溯及力問題），雖然屬于法的效力問題，但其背后卻體現(xiàn)了保護(hù)公共利益和個(gè)人信賴?yán)娴睦Щ?。限購令是政府針?duì)非理性上漲房價(jià)采取的一種行政調(diào)控措施，由于物價(jià)非理性上漲造成的通貨膨脹，不僅損害消費(fèi)者利益，還危及國家的經(jīng)濟(jì)安全，因此政府出臺(tái)限購令可謂是保護(hù)公共利益的具體體現(xiàn)。限購令生效前，購房者基于當(dāng)時(shí)法律規(guī)定訂立的購房合同，盡管在限購令出臺(tái)后尚未履行，由于政府依職權(quán)改變原來的法律狀態(tài)，致使購房者不再符合限購令的購房條件，但當(dāng)事人對(duì)于建立在當(dāng)時(shí)國家法律、法令等之上的信賴?yán)?，即?duì)原法律狀態(tài)的合理期待和正當(dāng)?shù)男刨嚩哂械睦?，仍然?yīng)該受到保護(hù)?！叭嗣褚蛳嘈偶却嬷ㄖ刃?，而安排其生活或處置其財(cái)產(chǎn)，則不能因嗣后法規(guī)之制定或修正，而使其遭受不能預(yù)見之損害，用以保障人民既得權(quán)，并維護(hù)法律尊嚴(yán)?！保?］但當(dāng)事人基于既存法律秩序而為一定行為所生信賴?yán)妫瑢儆趥€(gè)人利益，基于公共利益的考量，在一定程度上可以受到法的溯及力的限制。而現(xiàn)代社會(huì)，在法的溯及力問題上，確立了“法不溯及既往和有利追溯”原則，從而佐證了個(gè)人基于法律信賴所生利益同樣應(yīng)該保護(hù)為法律所認(rèn)可。根據(jù)我國《立法法》第84條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章不溯及既往，但為了更好地保護(hù)公民、法人和其他組織的權(quán)利和利益而作的特別規(guī)定除外?！毕拶徚顚?duì)于已經(jīng)生效尚未履行的合同是否具有溯及力，顯然可以有兩種選擇。但是，限購令選擇無溯及力時(shí)，限購令在保護(hù)購房者個(gè)人合同信賴?yán)娴耐瑫r(shí)，由于購房合同對(duì)外缺乏必要的公示性，一些不法之人會(huì)假借合同之名規(guī)避限購令強(qiáng)制性規(guī)定，導(dǎo)致國家調(diào)控房價(jià)政策形同虛設(shè)，損害社會(huì)公共利益。反之，限購令對(duì)于其生效前已經(jīng)生效但尚未履行的合同，且當(dāng)事人不符合限購令要求的禁止履行，即限購令具有溯及力，難免又會(huì)出現(xiàn)保護(hù)公共利益的同時(shí)，損害了當(dāng)事人正當(dāng)?shù)暮贤刨嚴(yán)妗?/p>

綜上所述，限購令對(duì)其生效前已經(jīng)生效的合同的影響，對(duì)于限購令而言，并不是一個(gè)簡單的法則問題。因此，對(duì)限購令影響合同的評(píng)價(jià)，并不僅僅取決于限購令是否采取了某種法律規(guī)范的形式，而是取決于它是否符合法自身以外的目的，即公共利益與個(gè)人利益平衡和保護(hù)。對(duì)于公共利益與個(gè)人利益沖突的抉擇，決定于人們的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，持不同理論者會(huì)提出不同的解決方案，限于篇幅，在此不再贅述。由于限購令對(duì)其生效前已經(jīng)生效的合同履行不構(gòu)成履行障礙，存在限購令強(qiáng)制性規(guī)定被規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)，危害公共利益，即不特定的消費(fèi)者利益?；谝陨犀F(xiàn)實(shí)，我們認(rèn)為，不能放任出限購令生效前購房合同的自由履行，這是確定。但由此會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)問題：一是采取何種方式對(duì)合同自由履行進(jìn)行限制，以防范限購令的強(qiáng)制性規(guī)定被規(guī)避；二是被限制履行的合同如何處理。

二 防范限購令被規(guī)避的最佳方式：限購令溯及既往的適用

（一）防范合同履行結(jié)果損害國家利益和公共利益的最佳方式

根據(jù)《合同法》第8條第2款規(guī)定：“依法成立的合同，受法律保護(hù)?！倍蓪?duì)依法成立的合同的保護(hù)，主要體現(xiàn)為合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。合同的履行，既是合同效力的主要內(nèi)容，又是合同關(guān)系消滅的主要原因。合同法的作用正是在于，以法律所具有的特殊強(qiáng)制力，保障合同當(dāng)事人正確履行合同，使合同關(guān)系歸于消滅，通過合同關(guān)系的不斷產(chǎn)生、履行和消滅，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)。［2］因此，從法理上講，法律對(duì)依法成立的合同的保護(hù)應(yīng)該自然延伸到合同的履行，即“依法成立的合同履行不受限制”。但是，對(duì)于依法成立的合同履行的保護(hù)并不是絕對(duì)的，根據(jù)《合同法》第7條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。”顯然，即使合同訂立符合法律規(guī)定，沒有違反社會(huì)公德，但其履行結(jié)果損害社會(huì)公共利益，或存在損害公共利益的可能性，均應(yīng)受到限制。因此，對(duì)合同訂立進(jìn)行審查（如中外合資合同）并不違反合同自由原則，而對(duì)合同履行進(jìn)行適當(dāng)限制同樣具有正當(dāng)性。但對(duì)合同履行的限制只能基于國家公權(quán)力行使，而國家公權(quán)的行使方式主要有司法行為、具體行政行為和立法行為三種，其中司法行為對(duì)合同履行的限制一般只能發(fā)生在訴訟階段，無法達(dá)到防范的目的，因此，公權(quán)力限制合同履行的方式只能有兩種，即具體行政行為和立法行為（包括抽象的行政行為）。

根據(jù)《合同法》的127條規(guī)定，行政機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，對(duì)利用合同危害國家利益、社會(huì)公共利益的違法行為，享有監(jiān)督和處理的職權(quán)。①履行限購令生效之前的購房合同損害社會(huì)公共利益的判斷標(biāo)準(zhǔn)，確實(shí)是一個(gè)深刻的理論問題，為了不使本文內(nèi)容過于龐雜，避免對(duì)此問題的探討過于偏離本文的主題，我們對(duì)此問題簡單化，具體標(biāo)準(zhǔn)由法律規(guī)定，或者由國家機(jī)關(guān)依據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行解釋確定。其監(jiān)督職權(quán)可以體現(xiàn)為對(duì)每一個(gè)具體購房合同的履行進(jìn)行審查，對(duì)于履行結(jié)果損害公共利益的購房合同，尤其是規(guī)避限購令的合同，通過拒絕變更登記的具體行政行為，可以達(dá)到防范當(dāng)事人濫用合同自由原則，進(jìn)行規(guī)避限購令強(qiáng)制性規(guī)范的目的。但實(shí)踐中，對(duì)購房合同的具體行政審查有形式審查和實(shí)質(zhì)審查兩種，而形式審查難以真正防范利用合同行為規(guī)避限購令，而要求行政機(jī)關(guān)對(duì)數(shù)以萬計(jì)的購房合同進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，即使實(shí)踐中存在可行性，但公共行政成本之高可想而知，這明顯違背了“公共利益的最大化對(duì)應(yīng)著‘效率優(yōu)先’原則”。②關(guān)于“公共利益的最大化對(duì)應(yīng)著‘效率優(yōu)先’原則”基本內(nèi)容，具體可參見張千帆、趙娟、黃建軍著：《比較行政法－體系、制度與過程》，法律出版社2008年版，第16頁以下。而限購令對(duì)其生效前合同行為的溯及既往的效力正好符合這一原則，但限購令溯及既往的效力，是否違反《立法法》第84條確立的“法不溯及既往”的一般規(guī)則，這是在限購令具有溯及力之前，必須要解決的問題。

（二）限購令溯及既往的正當(dāng)性及其適用

1．限購令溯及既往的正當(dāng)性

法的溯及力不外乎有溯及既往或不溯及既往兩種形態(tài)。通說認(rèn)為，溯及既往，系指法律適用于它生效以前所發(fā)生的事件和行為；反之，則為不溯及既往。在現(xiàn)代社會(huì)，在法的溯及力問題上有兩個(gè)通行的原則，即不溯及既往和有利追溯，我國《立法法》第84條也確立了不溯及既往的一般規(guī)則和有利追溯例外規(guī)則。其實(shí)，“有利溯及”的規(guī)則，從法律解釋的角度可以有兩種理解，一是指法溯及既往有利于行為當(dāng)事人的利益；二是指法溯及既往有利于公共利益。因此，狹義的“有利溯及”僅指前者，廣義的“有利溯及”除包括有利于行為當(dāng)事人的利益外，還包括有利于公共利益。對(duì)于《立法法》第84條是否允許“立法者基于公共利益的考慮制定溯及既往的法律”，認(rèn)識(shí)上有分歧，分歧產(chǎn)生于對(duì)該條“但書”內(nèi)容的理解，③《立法法》第84條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章不溯及既往，但為了更好地保護(hù)公民、法人和其他組織的權(quán)利和利益而作的特別規(guī)定除外?！奔吹珪械摹肮?、法人和其他組織”是否僅限于行為當(dāng)事人，如果不限于行為當(dāng)事人，即我國《立法法》確立了“有利追溯”和“公共利益追溯”兩個(gè)例外規(guī)則。當(dāng)然，如何正確理解該條的立法本意，有待于立法機(jī)關(guān)出臺(tái)相關(guān)解釋。但我們認(rèn)為，限購令對(duì)其生效前的購房合同溯及既往，其有利與否判斷標(biāo)準(zhǔn)完全不同于刑法，因?yàn)樾谭▽?shí)行“罪刑法定”原則，于是“罪的有無和刑的輕重”是判斷“有利追溯”的唯一標(biāo)準(zhǔn)。而購房行為屬于市場中的交易行為，行為雙方當(dāng)事人利益的實(shí)現(xiàn)本來就是一個(gè)博弈過程，當(dāng)限購令溯及既往不能同時(shí)有利于雙方當(dāng)事人利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)以有利于誰的利益作為溯及既往的判斷標(biāo)準(zhǔn)，使得“有利溯及”的標(biāo)準(zhǔn)在此適用產(chǎn)生困惑；其次，由于不同購房者的購房目的不同，同一購房行為被禁止或者被允許，對(duì)不同行為人有利與否的判斷也會(huì)截然不同。由此可見，在市場經(jīng)濟(jì)中，“有利追溯”作為法律（或法令）對(duì)市場博弈行為溯及既往的例外規(guī)則，其標(biāo)準(zhǔn)并不具有唯一性。因此，將有利于公共利益作為限購令溯及既往的另外規(guī)則，并不有悖于“有利溯及”的本質(zhì)要求。另外，為了避免個(gè)人博弈行為的結(jié)果對(duì)公共利益的沖擊，為了確保政府對(duì)難以預(yù)料的市場變動(dòng)行為管理不失控，在市場經(jīng)濟(jì)中，將“公共利益追溯”視為政府法令具有溯及力的例外規(guī)則具有正當(dāng)性。這也是行政具有效率和為公益而服務(wù)的必然要求，否則，政府對(duì)一些特殊領(lǐng)域的調(diào)控和管理活動(dòng)將無法實(shí)現(xiàn)?！靶姓呖梢噪S著變化的環(huán)境而變化，包括隨著政府政治復(fù)雜性的變化而變化。作出這種變化的自由與我們政府的憲法形式是一致的。當(dāng)行政政策發(fā)生變化，而這一變化又是以部門通告來發(fā)布的……曾經(jīng)引發(fā)的任何合理的期待……都會(huì)因某個(gè)提前的通告而幻滅?！保?］因此，即使《立法法》第84條將“有利追溯”作為我國法律溯及既往的唯一例外規(guī)則，限購令以有利于公共利益而溯及既往，不能被認(rèn)為違憲而無效。①《立法法》第84條關(guān)于法的溯及力的規(guī)定，這是我國首次在憲法性法律文件中對(duì)法的溯及力問題作出的規(guī)定。因此，對(duì)《立法法》第84條的違反，即可視為違憲。

2．限購令溯及既往的適用范圍

在討論政府限購令具有溯及力的正當(dāng)性后，限購令對(duì)其生效前合同具有溯及力的范圍仍然是一個(gè)值得理論研究的問題。限購令不溯及既往的結(jié)果是唯一的，即限購令生效前所有的購房合同不受限購令的影響。但限購令溯及既往卻有兩種不同的選擇：一是對(duì)限購令生效前的購房合同不加區(qū)分，其效力或者履行一律由限購令決定；二是對(duì)限購令生效前購房合同進(jìn)行區(qū)分，只是部分購房合同的效力或者履行受限購令影響。前者屬于法的溯及既往的一般規(guī)則，而后者屬于法溯及既往的例外規(guī)則。這兩者的優(yōu)劣在于，不加區(qū)分的溯及既往，對(duì)不同利益的保護(hù)難以兼顧，唯恐有失公平，而部分溯及既往恰好能夠彌補(bǔ)前者的不足。法律（或法令）對(duì)其生效前的事件或行為部分溯及既往，我國有立法先例，如《刑法》第12條關(guān)于溯及力的規(guī)定即屬于部分溯及既往，即對(duì)根據(jù)新法不認(rèn)為是犯罪的行為和處刑較輕的犯罪行為具有溯及力。還有2001年12月21日公布的《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第83條也確立了部分溯及既往規(guī)則，即《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》對(duì)“案件事實(shí)發(fā)生在司法解釋施行之前，但起訴于司法解釋施行之后”可以適用。限購令是選擇全部溯及既往，還是部分溯及既往，取決于對(duì)不同利益的衡量和保護(hù)。限購令對(duì)其生效前的合同不加區(qū)分的溯及既往，雖然有利于公共利益的保護(hù)，但這種對(duì)公共利益的保護(hù)卻是以犧牲個(gè)人利益為代價(jià)。而限購令對(duì)其生效前購房合同部分具有溯及力，保護(hù)公共利益的同時(shí)，也可以最大限度地保護(hù)個(gè)人利益。但是，限購令對(duì)其生效前部分合同溯及既往的標(biāo)準(zhǔn)確定，要符合“合同履行不規(guī)避限購令”的原則，這就要求要使限購令對(duì)其生效前合同無溯及力，就必須能夠有效、充分證明合同在限購令生效前成立的真實(shí)性。由于購房合同主要是規(guī)范當(dāng)事人之間的利益，一般不會(huì)涉及他人利益，對(duì)其何時(shí)成立及其存在與否，即購房行為發(fā)生與變動(dòng)，只要當(dāng)事人認(rèn)可或者自己能夠證明即可，法律不要求合同本身對(duì)外具有公示性。正是合同對(duì)外缺乏必要的公示性，為行為人規(guī)避限購令提供了可能性。顯然，對(duì)于購房合同真實(shí)性進(jìn)行自證的方式，不能達(dá)到我們提出“有效、充分證明”的要求。反之，對(duì)外具有公示性的合同，如預(yù)告登記的購房合同、辦理公正的購房合同等，可以認(rèn)定達(dá)到“有效、充分證明”的要求。由于對(duì)于合同的公示性或者公示方法問題，鮮見有理論研究，對(duì)具有公示性合同的類型易滋生困惑。公示原則及公示方法是物權(quán)法中的概念，有其固有的內(nèi)涵。所謂物權(quán)的公示，是指以公開的、外在的、易于查知的適當(dāng)形式展示物權(quán)存在和變動(dòng)的情況。［4］根據(jù)物權(quán)公示方法法定原則，在法律尚未對(duì)合同公示方法進(jìn)行規(guī)定時(shí)，我們認(rèn)為，實(shí)踐中，以公正、鑒定、登記、審批等特殊書面形式存在的合同，可以視為合同對(duì)外具有公示性。因此，對(duì)于限購令部分溯及既往的適用范圍，可以使用兩個(gè)除外規(guī)則來解決，即“以上列舉的對(duì)外具有公示性的合同除外”和“當(dāng)事人充分、有效證明的合同除外”。

三 破解合同履行障礙的途徑：不可抗力的適用

（一）破解合同履行障礙的先決問題

限購令生效前的購房合同不符合限購令的要求，且被限購令溯及既往的合同如何處理，其先決問題是：限購令溯及既往，購房合同是無效還是不能履行？由于限購令非國務(wù)院制定的行政法規(guī)，根據(jù)《合同法解釋（一）》第四條規(guī)定：“合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！币虼?，在限購令生效前，已經(jīng)生效且不符合限購令要求的購房合同，盡管限購令對(duì)其可以溯及既往，但購房合同的效力不能因?yàn)橄拶徚钏菁凹韧鵁o效。②限購令溯及既往不影響購房合同的效力，并不能得出法溯及既往不會(huì)影響其生效前合同效力的結(jié)論，因?yàn)檫@要決定于具有溯及力的法的階位。但也有學(xué)者對(duì)地方性法規(guī)和規(guī)章溯及既往對(duì)合同效力的影響有不同見解，“如果地方性法規(guī)和規(guī)章的制定，旨在保護(hù)國家和社會(huì)公共利益，而違反了地方性法規(guī)和規(guī)章將損害國家和社會(huì)公共利益，可以以損害國家和社會(huì)公共利益為由依據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定確認(rèn)合同無效。”［5］但是，合同既可解釋為有效，又可解釋為無效，應(yīng)優(yōu)先選擇使合同有效的解釋，稱為“使合同有效的規(guī)則”（Ut magis valeat quam pereat），［2］這是由羅馬法確立的規(guī)則，后世法律對(duì)此多有遵循（見See Restatement of the Law．Contracts 2nd，Section 203（a）．）。［2］由此可見，限購令溯及既往的結(jié)果并不當(dāng)然導(dǎo)致購房合同無效，只是使具有法律效力的購房合同的履行出現(xiàn)障礙。在美國，法律禁止令屬于不可抗力之一，［6］但限購令作為一種政府行為，阻礙購房合同履行能否適用不可抗力規(guī)則，目前，我國理論界對(duì)此在認(rèn)識(shí)上存在分歧。①劉凱湘、張海峽：《論不可抗力》，《法學(xué)研究》，2000年第6期；韓世遠(yuǎn)：《履行障礙法的體系》，法律出版社2006年版，第39頁；龔賽紅，李婉麗主編：《合同法》，中山大學(xué)出版社2007年版，第302頁。我們認(rèn)為，法律作為合同不能履行的障礙，顯然不同于作為不可抗力的自然災(zāi)害，自然災(zāi)害阻礙合同的履行，通常表現(xiàn)為自然災(zāi)害本身造成主體死亡或履行標(biāo)的物毀損、滅失等，最終導(dǎo)致合同實(shí)際履行不可能（即事實(shí)上不能履行）。而法律阻礙合同履行只能通過法的效力（或法的溯及力）對(duì)合同當(dāng)事人產(chǎn)生約束力，致使當(dāng)事人不能依據(jù)其他法律的效力履行合同（即法律上不能履行）。因此，對(duì)于理論界存在分歧的所謂的“法的不可抗力”，其實(shí)就是法的溯及力。我國也有學(xué)者使用“法律變化是否屬于‘不可抗力’”的提法。［6］基于上述對(duì)法的溯及力與不可抗力關(guān)系的認(rèn)識(shí)，可以得出以下結(jié)論：如果脫離法的溯及力，將“法律（或法令）是否屬于不可抗力”作為一個(gè)獨(dú)立的命題展開討論或者研究，我們不難發(fā)現(xiàn)此種命題實(shí)屬偽命題。

（二）限購令溯及既往阻礙合同履行的破解

限購令溯及既往雖然對(duì)其生效合同效力沒有影響，但對(duì)合同的履行，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)《合同法》第127條享有的監(jiān)督職權(quán)，對(duì)其進(jìn)行形式審查，對(duì)購房合同不符合限購令要求，且對(duì)外缺乏必要的公示性，或當(dāng)事人又無法對(duì)其成立時(shí)間進(jìn)行充分有效證明的，結(jié)合限購令關(guān)于溯及力的法律規(guī)定，拒絕房屋變更登記。由此產(chǎn)生的購房合同履行障礙，即為法的溯及力（或不可抗力）導(dǎo)致合同履行不能的結(jié)果。雖然，購房合同因法的不可抗力（限購令溯及既往）不能履行，合同當(dāng)事人可以依法（《合同法》第117條第1款）部分或者全部免除不能履行合同的責(zé)任。但購房合同關(guān)系并不會(huì)因此而當(dāng)然消滅，而是繼續(xù)存在。對(duì)于繼續(xù)存在的購房合同如何處理？我們認(rèn)為，從最大限度保護(hù)合同當(dāng)事人合同信賴?yán)娴慕嵌瘸霭l(fā)，在堅(jiān)持真實(shí)的合同目的不落空的原則下，對(duì)因限購令溯及既往而不能履行的購房合同，應(yīng)該針對(duì)不能履行的不同類型，實(shí)行相應(yīng)的處理。

將履行不能加以分類，并賦予不同的法律效果，系德國19世紀(jì)注釋法學(xué)派（Panddktenwissenschaft）的產(chǎn)物，而為德國民法所接受，我國臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)行“民法”亦深受其影響。中國大陸的民法學(xué)說多繼受此種理論。［2］在我國現(xiàn)行法的框架下，當(dāng)事人一方法律上或者事實(shí)上不能履行，屬于“對(duì)方可以要求履行”的除外情形（參照《合同法》第110條第1項(xiàng)），是為本來履行請(qǐng)求的例外，［2］還有學(xué)者稱之為“免除繼續(xù)履行的責(zé)任”。［7］顯然，無論是法律規(guī)范本身，還是理論界，對(duì)《合同法》第110條第1項(xiàng)中“不能履行”的形態(tài)沒有進(jìn)行區(qū)分，一律可以解讀為“免除繼續(xù)履行的責(zé)任”。能否據(jù)此得出以下結(jié)論：限購令溯及既往致使合同不能履行的（法律上的不能履行），已經(jīng)不再存在繼續(xù)履行的問題。我們對(duì)此不敢茍同，因?yàn)椤逗贤ā返?10條屬于“違約責(zé)任”的法律規(guī)范，即在合同一方已經(jīng)違約，也就是不愿再履行合同的情形下，導(dǎo)致合同不能履行，即使是部分不能履行，法律不再要求違約方繼續(xù)履行，而是承擔(dān)除“繼續(xù)履行”以外的違約責(zé)任。但對(duì)于“不可抗力”導(dǎo)致的履行不能，不能適用《合同法》第110條第1項(xiàng)確立的規(guī)則。雖然“不可抗力”導(dǎo)致的合同履行不能，與“當(dāng)事人違約”后導(dǎo)致的合同履行不能，對(duì)于合同關(guān)系的存在均無影響，但后果并不相同，即“不可抗力”導(dǎo)致的合同履行不能，只有在致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的時(shí)（我國《合同法》第94條第1項(xiàng)），當(dāng)事人行使合同解除權(quán)，才發(fā)生合同不再履行的情形。反之，只要存在部分可以履行或以后可以繼續(xù)履行的，一方當(dāng)事人就不能隨意解除合同。［8］“在英國普通法上，履行不能被納入合同落空（frustration）的范疇，結(jié)果它只考慮整個(gè)的合同并賦予履行不能以單一的后果：合同的解除（termination of the contract）。至于如何處理部分的（partial）或一時(shí)的（temprary）不能，則不得而知（見Barry Nicholas，The French Law of Contract 201－202（2nded．1992））。［9］在我國現(xiàn)行法中，合同因不可抗力不能履行至少有兩種情況仍然可以要求履行：一是合同部分不能履行；二是合同一時(shí)不能履行。①具體的法律依據(jù)可見《合同法》第117條第1款和第94條第1項(xiàng)。因此，基于不可抗力對(duì)于合同履行的影響，對(duì)繼續(xù)存在的合同關(guān)系的處理，除了當(dāng)事人依據(jù)《合同法》第94條行使法定解除權(quán)外，合同關(guān)系并不因不可抗力部分不能履行或者一時(shí)不能履行而消滅。對(duì)購房合同因限購令溯及既往而出現(xiàn)的履行障礙，即我國法上的履行不能（見《合同法》第110條第項(xiàng)、第117條和第118條），屬于何種類型的履行不能，對(duì)此進(jìn)一步探討，確有必要。

政府出臺(tái)限購令的目的是對(duì)非理性上漲的房價(jià)實(shí)行行政干預(yù)，并不是為了限制商品房的自由流通，商品房自由交易的趨勢并不會(huì)因此而改變，所以，限購令對(duì)住房流通的限制具有暫時(shí)性。如北京市人民政府辦公廳2月15日印發(fā)《關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知（京政辦［2011］8號(hào)）》（簡稱北京限購令）中規(guī)定：“對(duì)不符合限購令購房條件的只是暫停在本市向其售房”。其他地方限購令都有類似規(guī)定。由此可見，因限購令溯及既往致購房合同不能履行屬于一時(shí)不能，并非永久不能。對(duì)于限購令溯及既往致購房合同不能履行是否可以認(rèn)定為部分不能，理論界可能要見仁見智了。我們認(rèn)為，從物權(quán)變動(dòng)的視角來看，房屋使用權(quán)發(fā)生變動(dòng)屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，必須依法登記才能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，因此房屋變更登記就成為購房合同履行的法定內(nèi)容，但不是購房合同履行的唯一內(nèi)容。購房合同如果已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的交付房屋、全部或部分支付房價(jià)，而沒有辦理變更登記，屬于合同不完全履行，又可以稱為“瑕疵履行”。如果沒有履行的部分已經(jīng)不能履行（或瑕疵不可補(bǔ)救），不管這種不能是一時(shí)還是永久，是事實(shí)不能還是法律不能，不完全履行都可以稱之為部分不能。因此，對(duì)于因法的不可抗力（限購令溯及既往）導(dǎo)致購房合同履行不能，理論上至少有三種表現(xiàn)形態(tài)：一是合同全部不能履行（即我國《合同法》第94條第1項(xiàng)中的“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”），如現(xiàn)在不符合限購令條件的購房者終生被禁止購房等；二是部分不能履行；三是一時(shí)不能履行。在我國限購令的框架下，購房合同不能履行應(yīng)該屬于后兩者。所以，因限購令溯及既往而存在履行障礙的購房合同，合同當(dāng)事人不能單方行使解除權(quán)解除合同關(guān)系，只能協(xié)議解除，或者部分履行（即先交付房和價(jià)款，待限購令解除后再辦理過戶），或者待購房者符合限購令條件后繼續(xù)履行。此種處理是否還會(huì)存在規(guī)避限購令損害公共利益的情況發(fā)生，我們認(rèn)為一般不會(huì)，②我們認(rèn)為一般不會(huì)發(fā)生規(guī)避限購令，是指部分履行或者以后繼續(xù)履行的購房者必須要有一定數(shù)量的限制，嚴(yán)者一套為限，松者二套為限。因?yàn)橄拶徚畹哪康牟皇窍拗普嬲馁彿空邼M足自身的住房需求，而是限制炒房者哄抬房價(jià)，不管是部分履行還是以后繼續(xù)履行，因?yàn)闆]有辦理過戶登記，會(huì)對(duì)房屋自由流通起到臨時(shí)限制作用，符合限購令的本意，且能夠滿足不符合限購令的購房者自住的需求。其實(shí)，在合同不違反強(qiáng)制性規(guī)定或公序良俗的前提下，對(duì)于某些無效合同，甚至可以采取“無效行為的轉(zhuǎn)換”補(bǔ)救措施使之有效。③該制度肇始于羅馬法，被后世私法繼受。轉(zhuǎn)引自韓世遠(yuǎn)：《合同法總論》，法律出版社2008年第二版，第154頁，具體內(nèi)容可參見施啟揚(yáng)：《民法總則》，臺(tái)灣三民書局2000年版，第317頁；［日］我妻榮：《新訂民法總則》，巖波書店1965年版，第391頁以下；王澤鑒：《民法總則》，中國政法大學(xué)出版社2001年增訂版，第490頁以下。何況對(duì)于有效的合同，允許其變通履行，此本私法自治精神之體現(xiàn)，亦不存在調(diào)控政策之障礙，實(shí)屬可取。

［1］ 誠仲模．行政法裁判百選［M］．月旦出版社，1996．

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［3］ 王貴松．行政信賴保護(hù)論［M］．濟(jì)南：山東人民出版社，2007．

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［5］ 何志．合同法原理精要與實(shí)務(wù)指南［M］．北京：人民法院出版社，2008．

［6］ 邢建東．合同法（總則）－學(xué)說與判例注釋［M］．北京：法律出版社，2006．

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