李鳳 孫宇彤 王瑩

隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷完善和物業(yè)稅的開征，市場比較法顯得日趨重要。本文將從市場比較法估價(jià)的整個(gè)過程----即交易案例的選擇，特征因素的確定，影響因素的量化處理和最終比準(zhǔn)價(jià)格的確定，對市場比較法進(jìn)行全方位的歸納討論分析，進(jìn)而減少每個(gè)過程的誤差，從而達(dá)到提高房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)格的準(zhǔn)確性的目的！

市場法概述

市場法（Market Comparative Method），又稱市場比較法、市價(jià)比較法、交易實(shí)例比較法，是通過類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法，較具體地說，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對象價(jià)值的方法。

市場法估價(jià)需要具備的條件是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易，因此在運(yùn)用市場法的時(shí)候，需要房地產(chǎn)市場比較活躍，這樣才能保證房地產(chǎn)交易的實(shí)例較多，容易搜集，同時(shí)在對比指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)上具有良好的替代性。

市場法估價(jià)的步驟：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例（3 個(gè)或3 個(gè)以上）；③對可比實(shí)例的成交價(jià)格做適當(dāng)修正（包括交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況的修正）；④求取比準(zhǔn)價(jià)格。

交易案例的收集

市場法適合于有豐富交易實(shí)例的房地產(chǎn)估價(jià).因此尋找一定數(shù)量且合乎標(biāo)準(zhǔn)的參照物，是應(yīng)用市場法的關(guān)鍵所在。

交易實(shí)例的信息資料的來源有兩種，即直接來源和間接來源，兩種渠道資料的獲取都有其局限性。

第一，直接來源。

直接來源就是直接從交易雙方獲取交易實(shí)例的相關(guān)數(shù)據(jù)資料。房地產(chǎn)市場是一個(gè)不完全的市場，房地產(chǎn)成交價(jià)格往往容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而偏離正常的市場價(jià)格！例如，強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購買的交易，利害關(guān)系人之間的關(guān)系，交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易！急于出售或急于購買的交易。交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易！相鄰房地產(chǎn)的合并交易，交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)，受迷信影響等！

因此在評估中應(yīng)該盡可能地調(diào)查訪問已交易的資產(chǎn)買賣雙方，收集有關(guān)交易實(shí)例的各種信息資料，了解市場的交易情況，對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行修正。在市場法評估中交易案例的信息資料的直接來源中，可借鑒的抽樣調(diào)查方法主要有重點(diǎn)調(diào)查、訪問調(diào)查、觀察法等方法。直接的數(shù)據(jù)資料對于評估人員來說可信度很高，但由于人力、物力、財(cái)力等各方面的客觀原因，這種方法收集上來的資料還是有限的。

第二，間接來源。

間接來源是指通過別人的調(diào)查或?qū)嶒?yàn)數(shù)據(jù)而獲得信息的途徑。對于市場法而言，資料翔實(shí)充分會使評估結(jié)果趨于客觀合理，而作為公布市場信息的各媒介應(yīng)充分發(fā)揮其信息橋梁作用。這里所說的媒介一般包括新聞媒介、專業(yè)雜志、政府信息中心等。

新聞媒介。新聞媒介的信息不僅包含了原始信息，并且通常還有一些分析。這些分析有助于評估人員加深對所需信息的理解，并能節(jié)約分析時(shí)間。但新聞媒介在報(bào)道一些產(chǎn)業(yè)、公司和政府機(jī)構(gòu)時(shí)往往帶有一定的傾向性，評估人員要注意對這些信息的鑒別。

專業(yè)雜志。搜集各種報(bào)刊雜志上、網(wǎng)絡(luò)上有關(guān)資產(chǎn)出售、出租和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的廣告，再通過電話、網(wǎng)絡(luò)、傳真等方式咨詢相關(guān)資產(chǎn)的實(shí)體特征、經(jīng)濟(jì)特征、交易條件等具體內(nèi)容。。對評估機(jī)構(gòu)來說，有時(shí)最好的信息源還是專業(yè)的雜志。這些行業(yè)雜志一方面能夠提供市場法理論研究的新成果。另一方面，能夠提供及時(shí)準(zhǔn)確的市場信息資料！

政府信息中心。許多有關(guān)信息還可通過查看各級政府部門的資料獲取。例如房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)向政府有關(guān)部門申報(bào)的成交價(jià)格資料，政府出讓建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格資料，政府或其授權(quán)的部門確定，公布的基準(zhǔn)地價(jià)，標(biāo)定地價(jià)，房屋重置價(jià)格及房地產(chǎn)市場價(jià)格資料等！這些政府部門的資料一般具有較高的權(quán)威性和可信度。

同行之間互相提供信息。這可以通過當(dāng)?shù)刭Y產(chǎn)評估協(xié)會從中協(xié)調(diào)，或者建立評估協(xié)會的資料信息網(wǎng)，促使評估機(jī)構(gòu)在該信息網(wǎng)上發(fā)布信息、交流各自經(jīng)手的交易實(shí)例。

建立交易實(shí)例數(shù)據(jù)庫及GIS信息系統(tǒng)。評估過程是以基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料為依據(jù)，應(yīng)用評估理論、方法進(jìn)行分析、對比、計(jì)算的過程。市場法進(jìn)行評估尤其需要大量的市場交易參考資料。因此，在平時(shí)的估價(jià)過程中，評估機(jī)構(gòu)要注意收集和存檔一些典型交易實(shí)例以備選用。

在計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的飛速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，應(yīng)該抓住機(jī)遇，利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的強(qiáng)大的數(shù)據(jù)管理功能和空間數(shù)據(jù)分析功能，積極建立起自己的市場信息資料庫，及時(shí)保存和查詢相關(guān)的資料，強(qiáng)化評估信息的搜集、處理、儲備能力，提高評估結(jié)果的正確性，使市場法得到更好的應(yīng)用。例如，建立基于GIS的房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)，將地理信息系統(tǒng)與房地產(chǎn)估價(jià)信息、房地產(chǎn)估價(jià)模型結(jié)合，可以提高可比實(shí)例選取的準(zhǔn)確性以及規(guī)范估價(jià)人員對估價(jià)方法中參數(shù)取舍的主觀隨意性，實(shí)現(xiàn)估價(jià)理論與方法的科學(xué)性、嚴(yán)密性。

交易實(shí)例的選取

一、可比實(shí)例在選擇時(shí)包括定量選擇和定性選擇兩方面

第一，數(shù)量上的定量選擇。

定量選擇指在數(shù)量上對參照物的個(gè)數(shù)進(jìn)行確定，個(gè)數(shù)不能太少，否則會因某些偶然因素而影響評估價(jià)值，當(dāng)然個(gè)數(shù)也不能太多，這樣會造成不必要的浪費(fèi)。

第二，特征上的定性選擇。

定性選擇指從可比實(shí)例的質(zhì)量出發(fā)進(jìn)行選擇。選取可比實(shí)例時(shí)，不僅僅是從單一的價(jià)格出發(fā)進(jìn)行比較，還應(yīng)考慮可比實(shí)例的交易類型，交易日期和房地產(chǎn)狀況等因素。在市場法估價(jià)中，尤其是房地產(chǎn)狀況因素最為復(fù)雜，它還包括區(qū)位條件、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)、用途等具體的因素。在比較時(shí)，資料數(shù)量大，可靠性要求高，選取時(shí)的工作量較大。

二、提高評估人員的執(zhí)業(yè)水平和經(jīng)驗(yàn)技能

在交易案例的選擇中，既涉及交易案例本身的選取也涉及選取案例的專家，采用市場法對房地產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)，要求評估人員能夠全面準(zhǔn)確地調(diào)查市場資料，合理選擇比較案例，并將比較案例與評估對象進(jìn)行全面、細(xì)致的比較，確定適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)，以保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。因此評估人員的執(zhí)業(yè)水平和經(jīng)驗(yàn)技能的高低與評估結(jié)果的準(zhǔn)確性有著緊密的關(guān)系。但是目前國內(nèi)缺少能夠熟練運(yùn)用市場法的高素質(zhì)人才，制約了市場法的應(yīng)用，因此要全面提高評估人員的執(zhí)業(yè)水平和經(jīng)驗(yàn)技能！

指標(biāo)因素的修正

市場法應(yīng)用中的另外的一個(gè)難點(diǎn)就是對交易實(shí)例進(jìn)行指標(biāo)因素的修正，通常在估價(jià)中主要對交易實(shí)例的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行交易日期、交易情況、和房地產(chǎn)狀況三方面的調(diào)整，最后得出待估房地產(chǎn)的價(jià)格！因此，在對交易實(shí)例的指標(biāo)因素進(jìn)行相關(guān)的修正時(shí)，如果我們遵循一定的修正順序，在修正的各個(gè)階段使用適宜的修正方法，這樣既可以節(jié)約相關(guān)的時(shí)間，又可以提高評估結(jié)果的準(zhǔn)確性！

一、特征因素的選擇

可比實(shí)例的選擇必須符合基本可比性，即要保證用途相同、結(jié)構(gòu)相同、時(shí)間相近、處于同一供求范圍。影響程度比較大的因素作為特征因素，特征因素的選擇針對房地產(chǎn)的不同用途，我們這里可以借助專家的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識來選擇他們認(rèn)為影響程度大的因素作為特征因素，并結(jié)合實(shí)際情況確定其隸屬度和權(quán)重。

由于影響房地產(chǎn)的因素比較多，結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)這個(gè)特點(diǎn)，我們這里可以運(yùn)用Delphi法（即專家打分法）來確定特征因素。Delphi法是針對所預(yù)測的問題選擇一批專家，根據(jù)專家的意見對關(guān)心的問題作預(yù)測。具體做法是：

第一步，選擇專家。要求專家總體權(quán)威性高，代表面廣；如房地產(chǎn)估價(jià)師、資產(chǎn)評估師、政策決策人員等等，人數(shù)適當(dāng)，建議在10人左右；

第二步，設(shè)計(jì)征詢表格。確定評價(jià)指標(biāo)，表格中將預(yù)測問題的可能結(jié)果設(shè)計(jì)成多項(xiàng)選擇答案，發(fā)給各個(gè)專家，將各個(gè)專家的反饋結(jié)果匯總加工整理，同時(shí)準(zhǔn)備比較案例和待評估的資料。

第三步，專家征詢和轉(zhuǎn)詢信息反饋，再次設(shè)計(jì)表格發(fā)給專家，征求意見。

這樣，分別由每個(gè)專家單獨(dú)掌握的信息會傳遞給所有的專家使得各專家掌握了全面的預(yù)測信息。類似經(jīng)過幾次循環(huán)，專家的意見會很集中，得到基本一致的預(yù)測結(jié)果，確定了在這個(gè)可比實(shí)例中影響程度比較大的特征因素。

二、為特征因素建立指標(biāo)體系

進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，就是把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以區(qū)分為區(qū)位狀況調(diào)整，實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。在這三種調(diào)整中，還應(yīng)該進(jìn)一步地細(xì)分為若干因素的調(diào)整。

因此，在修正過程中，可以采用層次分析法，將其分為三大類，分別為一、二、三個(gè)等級. 房地產(chǎn)狀況調(diào)整為一級評價(jià)指標(biāo)，再將一級評價(jià)指標(biāo)分為區(qū)位狀況調(diào)整，實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整（稱為二級因素）， 各二級因素又可分為若干子因素（稱為三級因素）。這些相互獨(dú)立、相互影響的因素，構(gòu)成了影響房地產(chǎn)價(jià)格水平的因素評價(jià)體系！

然后，確定三級指標(biāo)中各因素指標(biāo)的指標(biāo)分值計(jì)算辦法或評分標(biāo)準(zhǔn)；再利用專家打分法的方法，計(jì)算各三級指標(biāo)對二級指標(biāo)的影響權(quán)重及二級指標(biāo)對評價(jià)目標(biāo)的影響權(quán)重，按一定的并合規(guī)則，將各影響因素的指標(biāo)分值并合成評價(jià)目標(biāo)的綜合總分值。

三、建立多元線性回歸模型

房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素有許多，但是待估房地產(chǎn)與交易案例之間價(jià)格的差異是由于它們因素量值不同而引起的。因此，可以把待估房地產(chǎn)與交易案例的價(jià)格看成諸因素的函數(shù)，隨著因素量值的變化而變化；通過多元線性擬合，把類似待估房地產(chǎn)的價(jià)格盡量地靠近所擬合的直線，即通過方程計(jì)算出來的價(jià)格與實(shí)際交易價(jià)格差的平方和最小。那么，我們通過方程計(jì)算出來的待估房地產(chǎn)的價(jià)格則與實(shí)際價(jià)格值差別最小，這樣能提高估價(jià)的準(zhǔn)確性。最后，我們也可以通過回歸模型中的F和t檢驗(yàn)方式，來檢驗(yàn)回歸方程的顯著性和相關(guān)性，進(jìn)而得到合乎標(biāo)準(zhǔn)的可比實(shí)例。因?yàn)橐延械奈墨I(xiàn)已經(jīng)對具體的回歸模型的建立及操作步驟做過詳細(xì)的論述，本文將在這里不做過多的解釋。

結(jié)論：隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和活躍度的增加，如何科學(xué)地運(yùn)用市場法進(jìn)行房地產(chǎn)評估變得越來越重要。根據(jù)市場法的替代原理，從科學(xué)合理進(jìn)行全方位的交易案例的收集，憑借專家的豐富經(jīng)驗(yàn)及數(shù)學(xué)線性回歸的方法實(shí)現(xiàn)指標(biāo)因素的科學(xué)量化，提高房地產(chǎn)估價(jià)的準(zhǔn)確度，從而客觀的反應(yīng)出估價(jià)結(jié)果的真實(shí)性和可信性對其在我國的實(shí)際應(yīng)用具有重要的意義！

（作者單位：北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）