張作爭(zhēng)

（赤峰市房屋交易產(chǎn)權(quán)管理中心，內(nèi)蒙赤峰024000）

推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策、建議

張作爭(zhēng)

（赤峰市房屋交易產(chǎn)權(quán)管理中心，內(nèi)蒙赤峰024000）

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正面臨著前所未有的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)向何處去，備受世人的關(guān)注.文章從房地產(chǎn)的現(xiàn)有特點(diǎn)入手，提出了土地市場(chǎng)規(guī)范化，完善房地產(chǎn)融資渠道，采取切實(shí)可行的宏觀調(diào)控措施，建立多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系四個(gè)方面的建議，希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)未來的良性發(fā)展有借鑒意義.

房地產(chǎn)；市場(chǎng)；對(duì)策

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展取得了巨大成就,縱觀這20年的發(fā)展,其特點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面:第一,房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場(chǎng)化.第二,房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的關(guān)系更加緊密.過去的十幾年,由于國(guó)家在房地產(chǎn)金融政策上的不完備和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常面臨缺乏資金的狀況.而另一方面,眾多的金融機(jī)構(gòu)又難以進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),造成資本與房地產(chǎn)市場(chǎng)的脫節(jié),銀行作為我國(guó)房地產(chǎn)單一的融資渠道,遠(yuǎn)不能解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸的癥結(jié).隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度的逐漸提高,房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、各類投資基金進(jìn)入房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等政策正在逐步完備并付諸實(shí)施,更多的融資渠道和融資方式將為房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展提供巨大的補(bǔ)血作用.當(dāng)前這種資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊密接觸,將會(huì)把房地產(chǎn)市場(chǎng)帶入資本經(jīng)營(yíng)的時(shí)代.第三,房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展的時(shí)期,增長(zhǎng)迅速,熱點(diǎn)擴(kuò)散.第四,國(guó)家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善.為適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的需要,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化,規(guī)范房地產(chǎn)在市場(chǎng)化過程中的運(yùn)作行為,中央政府及各地方政府出臺(tái)、完善了一些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)化起到積極作用的政策、法規(guī),這些政策將促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)的良性發(fā)展.一系列房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)的出臺(tái),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的調(diào)整和規(guī)范,房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)育,以及政府可以合法、有效地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控都起到了重要作用.

針對(duì)上述對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的發(fā)展分析，提出以下對(duì)策、建議：

1 土地市場(chǎng)規(guī)范化

土地是房地產(chǎn)業(yè)的根基,在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)前提下土地的供應(yīng)狀況將左右房產(chǎn)市場(chǎng)的平衡.我國(guó)的城市鎮(zhèn)土地所有權(quán)是國(guó)有制,一級(jí)土地使用權(quán)資源支配能力在于政府,簡(jiǎn)單地說就是中國(guó)政府壟斷城鎮(zhèn)土地資源,這就要求政府在土地供應(yīng)上具備高度的規(guī)范性和前瞻性.

（1）政府預(yù)先制定土地供應(yīng)規(guī)劃,詳細(xì)說明未來一段期間內(nèi)（五年或十年內(nèi)）土地供應(yīng)規(guī)模、土地供應(yīng)范圍、具體地塊土地供應(yīng)大致時(shí)間，供應(yīng)土地的規(guī)劃,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)能充分理解政府的規(guī)劃從而實(shí)現(xiàn)理性的開發(fā).過去有過這方面負(fù)面的案例,開發(fā)商不知道未來時(shí)間內(nèi)政府有多少供應(yīng)土地,擔(dān)心下一步?jīng)]有土地可開發(fā),于是在拍賣會(huì)上瘋狂競(jìng)價(jià),以超高價(jià)位得到土地,之后背負(fù)沉重的壓力進(jìn)行開發(fā),市場(chǎng)以這樣的形式走下去是不健康的,政府也難以長(zhǎng)久穩(wěn)定地通過土地獲利.

（2）堅(jiān)持以獲取土地使用權(quán)形式的公正性,實(shí)現(xiàn)交易全過程的透明化,接受市場(chǎng)和輿論的監(jiān)督.在土地壟斷的前提下,招標(biāo)、掛牌、拍賣的公平操作顯得更為突出和重要,市場(chǎng)化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的方向,市場(chǎng)化的前提就是一個(gè)相對(duì)公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,政府有必要也有能力實(shí)現(xiàn)和維持土地市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境.

（3）政府應(yīng)具備靈活、及時(shí)的土地調(diào)控、應(yīng)對(duì)能力,以促進(jìn)和穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展.俗話說,計(jì)劃沒有變化快,先前制定的計(jì)劃可以作為行事準(zhǔn)繩,但是當(dāng)環(huán)境出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變后,就需要及時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)，所以應(yīng)形成一系列的應(yīng)對(duì)機(jī)制,強(qiáng)化政府對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的有序控制.第四,按年收取土地出讓金,避免提前透支土地潛力.

2 完善房地產(chǎn)融資渠道

（1）實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化,允許民間建立房地產(chǎn)基金.房地產(chǎn)業(yè)需要資金,社會(huì)上也有資金,投資人不必精通地產(chǎn)開發(fā),只需把錢交給會(huì)做的人去做,維持游戲規(guī)則.房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也不必因?yàn)殂y行難以解決資金問題坐失機(jī)會(huì),可以選擇通過有明確規(guī)則的途徑從民間獲得資金進(jìn)行開發(fā).

（2）推進(jìn)商業(yè)性銀行股份改革,政府應(yīng)從銀行運(yùn)營(yíng)中抽身出來.國(guó)家控股銀行在整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)中占據(jù)金融主導(dǎo)地位不是市場(chǎng)化,這樣的形態(tài)不是公平競(jìng)爭(zhēng)體制.事實(shí)證明目前的國(guó)有銀行也不能完全認(rèn)同和貫徹政府對(duì)市場(chǎng)的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產(chǎn)投資降溫,而各銀行在操作中卻想方設(shè)法減少央行設(shè)限的影響,極力拓展市場(chǎng)份額.

（3）適當(dāng)引入外資,達(dá)到鯰魚效應(yīng).這也就是防止閉門造車的出現(xiàn),我們應(yīng)該盡可能少走彎路,讓外資獲得適當(dāng)利潤(rùn)可以理解為繳納相應(yīng)的學(xué)費(fèi).第四,避免地方保護(hù)主義或過分優(yōu)惠外來資本,也就是確保公平的資本環(huán)境.

3 采取切實(shí)可行的宏觀調(diào)控措施

實(shí)施宏觀調(diào)控,目的是通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求促使供求平衡,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合平衡和內(nèi)部問題結(jié)構(gòu)的合理化.

房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的基本目標(biāo)就是保持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展.房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展,是改善和提高居民居住條件和水平的前提.這也是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要保障.房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,不僅有效改善和提高了居民居住條件和居住水平,而且在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮著重要作用.

（1）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)政策、法規(guī).完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、交易、中介、稅費(fèi)、價(jià)格和物業(yè)管理的法規(guī),給投資者一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境,對(duì)土地的供應(yīng)、閑置土地的回收、商品房的預(yù)售、房改房上市等作明確的規(guī)定.通過完善房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī),建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體制,為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境,促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展.同時(shí)，要保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性.這主要體現(xiàn)在繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi),增加普通商品住房的有效供給,加快保障性住房建設(shè),加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,穩(wěn)定市場(chǎng).

（2）加快消化積壓空置商品房.政府必須控制房地產(chǎn)的空置量,促使空置房地產(chǎn)的消化.政府對(duì)長(zhǎng)期空置的房地產(chǎn)要進(jìn)行強(qiáng)有力的干預(yù),對(duì)于通過市場(chǎng)途徑不能消化的空置房地產(chǎn),政府可以收購(gòu)用作廉租屋.

（3）針對(duì)性強(qiáng),堅(jiān)持有保有壓.當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)不足和消費(fèi)過度并存.所謂消費(fèi)不足是指廣大中低收入者住房需求沒有得到根本性的解決,而消費(fèi)過度是指相當(dāng)比例的高收入階層擁有多套住房.因此,應(yīng)根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)不足和消費(fèi)過度并存的現(xiàn)狀,對(duì)未來我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)在滿足自住和改善性需求同時(shí),抑制投資性和投機(jī)性需求.以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展.

（4）應(yīng)因地制宜,適時(shí)調(diào)整.發(fā)展不平衡是我國(guó)的基本國(guó)情,因此,未來應(yīng)根據(jù)各個(gè)城市的具體情況,適時(shí)采取調(diào)控措施,解決我國(guó)部分城市房?jī)r(jià)總體偏高和價(jià)格漲幅過快問題.

4 建立多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系

目前,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)主要是集中在一級(jí)市場(chǎng)上,二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展較為落后,尚未建立起完善的市場(chǎng)分級(jí)體系.政府在宏觀調(diào)控上也主要是針對(duì)一級(jí)開發(fā)市場(chǎng),對(duì)二、三級(jí)市場(chǎng)缺乏有效地調(diào)控,因而導(dǎo)致二、三級(jí)市場(chǎng)幾乎完全市場(chǎng)化,并且受到不良經(jīng)營(yíng)商的控制,同時(shí),二、三級(jí)市場(chǎng)是以一級(jí)市場(chǎng)的殘余產(chǎn)品和附屬物的價(jià)值存在,并未使其完成市場(chǎng)分級(jí)體系,實(shí)現(xiàn)滿足各個(gè)層面消費(fèi)需求.因此其轉(zhuǎn)化并接受一級(jí)市場(chǎng)的需求、降低一級(jí)市場(chǎng)泡沫,為一級(jí)市場(chǎng)建立完整的產(chǎn)品價(jià)值體系的功能并未實(shí)現(xiàn).因而,政府應(yīng)當(dāng)有意識(shí)地制定政策、開展措施幫助市場(chǎng)建立完善的分級(jí)體系,使房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)的健康發(fā)展.

（1）實(shí)行住房制度的雙軌制.使居民“住有所居”,即讓每個(gè)人都能有房子住,而不是“居者其所”,這就是說并非強(qiáng)調(diào)每個(gè)人都要有自己所有權(quán)的住房.就連經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的美國(guó),在這場(chǎng)金融危機(jī)爆發(fā)之前,美國(guó)擁有所有權(quán)住房者才達(dá)到68%.而我國(guó)當(dāng)前人均國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入只有美國(guó)的1/14,要實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”或“居者其所”還為時(shí)尚早.為此,必須審慎反思我國(guó)解決居民住房問題究竟應(yīng)走什么樣的路.在住房改革之前,城市居民從普通百姓到高級(jí)干部都不買房,是實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的公房配給制度,即廉價(jià)的公租制.房改以后逐步形成了幾乎百分之百的商品房制度.這對(duì)改革居民居住條件、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及拉動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都作出了巨大貢獻(xiàn).但實(shí)踐證明,完全依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)的商品房制度是走不下去了.因?yàn)榭傆邢喈?dāng)一部分中低收入群體、年輕人是買不起商品房的,租住私人房租金又太貴難以承受.故先住公租房對(duì)相當(dāng)一部分居民特別是年輕人是不可避免的一個(gè)過渡階段.所以,實(shí)行商品房和公租房?jī)煞N制度共存,用兩條腿走路,是必然的選擇.這也就是說,應(yīng)當(dāng)實(shí)行住房制度的雙軌制,即發(fā)展商品房與公租房相結(jié)合.當(dāng)前關(guān)鍵問題是公租房資源太少,因此,應(yīng)建造更多的公租房,滿足人們的需求.公租房包括為低保戶提供的廉租房和為買不起房或暫時(shí)不想買房的居民,其中有中低收入群體、剛參加工作的年輕人、符合條件的農(nóng)民工提供租住的公房.等到有了經(jīng)濟(jì)實(shí)力,他們可以隨時(shí)退租,去買商品房.為加快公租房的建設(shè),可以考慮建立公租房基金.公租房的產(chǎn)權(quán)歸政府,由基金會(huì)聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)行家經(jīng)營(yíng)管理,承諾給基金的投資者一個(gè)合理穩(wěn)定的回報(bào).目前國(guó)際國(guó)內(nèi)都有很多錢在找出路,公租房基金的來源不成問題,政府只要出土地,可以不出一分錢就能蓋起廣廈千萬間,實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo).同時(shí),也可使商品房的價(jià)格保持在比較合理的水平上.

（2）實(shí)行嚴(yán)格的差別化稅收政策.要認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施.當(dāng)前,各有關(guān)部門和各級(jí)政府要落實(shí)好《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡健康發(fā)展的通知》,根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際,制定出一系列具體、可操作的配套措施.

同時(shí),應(yīng)針對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房,實(shí)行更加嚴(yán)格的差別化稅收政策.尤其要區(qū)別自住性購(gòu)房與投資投機(jī)性購(gòu)房的稅率.2009年底國(guó)務(wù)院對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房的稅收政策進(jìn)行了調(diào)整,如對(duì)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅政策的免征期限從2年恢復(fù)到5年等,但稅率并沒有區(qū)別,營(yíng)業(yè)稅稅率仍為5.55%.建議對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房出臺(tái)更加有針對(duì)性的稅收政策,大幅提高以炒房為目的的投資投機(jī)性購(gòu)房的稅率.此類做法已有先例,日前我國(guó)香港政府宣布,對(duì)于價(jià)格超過2000萬港元的房地產(chǎn)銷售要提高印花稅率,以消除潛在的房地產(chǎn)泡沫.

為此,必須進(jìn)一步細(xì)化對(duì)投資投機(jī)購(gòu)房行為的界定.目前,國(guó)家主要是通過交易間隔時(shí)間以及是否普通住房實(shí)行差別的稅收政策,而對(duì)已經(jīng)擁有了多套住房的仍繼續(xù)購(gòu)房進(jìn)行投資投機(jī)性的行為沒有實(shí)施差別化的稅收政策.建議根據(jù)購(gòu)房套數(shù)對(duì)投資投機(jī)購(gòu)房行為進(jìn)行界定,對(duì)已經(jīng)擁有了三套住房以上的,繼續(xù)購(gòu)買住房應(yīng)認(rèn)定為投資投機(jī)性購(gòu)房,適用前述較高的稅率,以降低樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn).

與此同時(shí),還要建立全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng).當(dāng)前,跨地區(qū)、跨區(qū)域的投資投機(jī)性購(gòu)房行為比較普遍,如前段出現(xiàn)的海南房地產(chǎn)熱以及溫州炒房團(tuán)、山西購(gòu)房團(tuán)等.為此,必須建立全國(guó)性的房地產(chǎn)信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng),這樣可以及時(shí)地監(jiān)測(cè)和控制跨區(qū)域的房地產(chǎn)投資投機(jī)性行為.此外,還可以在信貸政策、土地政策、住房政策保障等,采取調(diào)控手段.

以上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施,對(duì)于降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫風(fēng)險(xiǎn),保障絕大多數(shù)民眾的住房權(quán),都具有極其重要的意義.

（3）加強(qiáng)輿論宣傳,樹立正確的住房消費(fèi)理念.應(yīng)用宣傳教育手段,培育廣大居民樹立正確的住房消費(fèi)觀是十分必要的.為居民提供基本的住房保障是國(guó)家履行其公共服務(wù)職能的重要組成部分,但必須摒棄對(duì)“居者有其屋”的誤解.出售公房和鼓勵(lì)居民購(gòu)買住房的住房分配制度改革,過于強(qiáng)調(diào)住房的“購(gòu)買”,而住房商品化是買房還是租房主要是由市場(chǎng)決定,因而住房商品化的實(shí)現(xiàn)形式并非只有“購(gòu)買”,“承租”也是實(shí)現(xiàn)的重要途徑.單一購(gòu)房實(shí)現(xiàn)住房商品化的導(dǎo)向,不利于倡導(dǎo)形成合理的住房“梯級(jí)消費(fèi)觀念”.據(jù)統(tǒng)計(jì),發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家個(gè)人住房擁有率德國(guó)僅為30%至40%,美國(guó)為68%,而我國(guó)72%的城鎮(zhèn)居民已擁有自己的住房.因此,居民過度依賴從市場(chǎng)上購(gòu)買住宅實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的消費(fèi)理念,必然推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升.事實(shí)上,中國(guó)作一個(gè)人口大國(guó),面對(duì)人地關(guān)系日益緊張的嚴(yán)峻態(tài)勢(shì),要實(shí)現(xiàn)人人有其屋的理念,還任重而道遠(yuǎn),但人人有房住卻是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的客觀要求.因此,應(yīng)發(fā)揮輿論的正面引導(dǎo)作用,引導(dǎo)消費(fèi)者正常、理性消費(fèi),形成正確的梯級(jí)消費(fèi)觀念,以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展.

〔1〕李德水.努力實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡健康發(fā)展[J].中國(guó)金融,2010(T).

〔2〕趙宇.綜合措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展[J].中國(guó)金融, 2010(T).

〔3〕吳超.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)選擇與政策取向[J].經(jīng)濟(jì)師, 2009(11).

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1673-260X（2013）11-0178-02