郭 欣

(上海海事大學(xué)，上海 200315)

一、中國高房價的經(jīng)濟學(xué)成因

住房關(guān)系著人們的生活質(zhì)量，但是如今越來越高的房價已經(jīng)引起了全社會的關(guān)注，原因盡管是多方面的，但根據(jù)經(jīng)濟學(xué)相關(guān)原理表明，任何商品的價格和產(chǎn)量都是由市場需求和市場供給決定的，尤其在今天的市場經(jīng)濟環(huán)境下。

有效需求是指消費者有購買意愿和購買能力，并且正在或者近期即將實施購買行為的需求。商品房的有效需求包括自住需求、投資需求和投機需求。房地產(chǎn)市場的有效供給是指開發(fā)商能夠滿足購房者即期居住即自住需求的供給。由以上定義可知，提供給投資需求和投機需求而使住房處于空置狀態(tài)的供給不是房地產(chǎn)市場的有效供給。從目前中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢來看，高房價本質(zhì)上是由有效需求遠遠大于有效供給造成的。

(一)房地產(chǎn)市場有效需求旺盛

1.房改使自住需求大幅度上升

1998年以來的房改政策主要包括:停止住房實物分配，加快推進住房商品化;建立職工住房補貼制度，逐步實行住房分配貨幣化;完善住房公積金制度，加強住房公積金管理等。隨著房改政策的實施，原先以國家分配住房的格局被打亂，住房逐步被商品化、市場化，原先的保障性住房需求逐漸轉(zhuǎn)化為對商品房的消費需求，從而增加了中國房地產(chǎn)市場的有效需求。

2.經(jīng)濟的迅速發(fā)展導(dǎo)致住房有效需求增加

中國處于城市化的快速發(fā)展和經(jīng)濟起飛階段形成了比較快的自住購房需求，中國經(jīng)濟的迅速發(fā)展及城市人口的不斷膨脹使得房地產(chǎn)的有效需求不斷增加。

3.居民對房價的“預(yù)期”導(dǎo)致當(dāng)前有效需求增加

由于房價不斷上漲，消費者對房價上漲產(chǎn)生了強烈的預(yù)期，那些原本打算以后買房的居民因為害怕房價繼續(xù)上升而提前買房，加上投資者和投機者的進入，使得后期對住房的潛在需求變成了當(dāng)前的有效需求，加速了房價的上漲。

(二)房地產(chǎn)市場有效供給不足

1.一些開發(fā)商采取了非對稱信息的市場手段減少了房地產(chǎn)市場的有效供給。如通過分批申請預(yù)售許可證的方式來控制樓盤銷售進度。

2.房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理也是房地產(chǎn)市場有效供給不足的重要原因。合理的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)應(yīng)該是“兩頭小中間大”。但是開發(fā)商為了追求高額利潤，更愿意開發(fā)別墅、高檔大戶型住宅，導(dǎo)致經(jīng)濟適用房和廉租房被邊緣化，小戶型的商品房數(shù)量也很少。然而中國的國情是中低收入者占大多數(shù)，他們對小戶型的需求量最大，這就導(dǎo)致了剛性住房需求嚴重供不應(yīng)求。

二、高房價帶來的嚴重后果

(一)抑制了城鎮(zhèn)居民的消費

由于房價上漲，人們用于其他消費支出的比率開始下降，人民的實際生活水平下降，從而影響了經(jīng)濟發(fā)展的速度。主要體現(xiàn)在以下三個方面:一是擠占了已購商品房居民的當(dāng)前消費，二是擠占了預(yù)購買商品房居民的當(dāng)前消費，三是擠占了租房者的當(dāng)前消費。

(二)加大了貧富差距

低收入人群買不起房子，但是高收入人群可以多買房，進行房地產(chǎn)投資或者投機，結(jié)果窮人越來越窮，富人越來越富。長此以往，造成國民貧富差距進一步拉大，經(jīng)濟上的不平衡又極有可能導(dǎo)致社會的不穩(wěn)定。

(三)擾亂了房地產(chǎn)市場乃至金融業(yè)的秩序

高房價帶來的高利潤吸引了更多的企業(yè)投身于房地產(chǎn)市場，然而不是所有的企業(yè)都能獲得采購、生產(chǎn)和管理等多方面的經(jīng)濟成本，這造成了一定程度上企業(yè)運營效率、社會資源利用效率的低下。另外，不少開發(fā)商為牟取暴利而采取的縮短工期、忽視房屋質(zhì)量、私下行賄政府官員等行為嚴重地擾亂了市場競爭秩序。由于房地產(chǎn)市場對金融業(yè)的依賴性很高，反過來房地產(chǎn)市場的問題也會影響整個金融市場的穩(wěn)定。

三、中國政府面對高房價采取的政策以及效果

基于房地產(chǎn)關(guān)乎民生以及高房價帶來的嚴重影響，國家于2010年陸續(xù)出臺了一些抑制房價過快上漲的政策，使得房價在一定范圍和幅度內(nèi)得到了有效控制。若是想進一步顯示政策效果甚至降低房價，就需要減少有效需求，限購限貸等政策可以使商品房的有效需求明顯減少，而推進保障房建設(shè)可以增加房地產(chǎn)行業(yè)的有效供給。在這種雙重政策的實施下，可以緩解房地產(chǎn)市場的供求不平衡。

為鞏固和擴大調(diào)控成果，確保調(diào)控目標和各項政策措施全面落實到位，2011年政府繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，隨著1月份“新國八條”的出臺，房地產(chǎn)市場調(diào)控成效日漸凸顯。諸如商品房平均銷售價格分類指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)等都呈現(xiàn)出下降趨勢。2012年我國房地產(chǎn)調(diào)控政策雖有所松動，但控制房價的決心沒有改變。

(一)執(zhí)行住房限購政策

2010年出臺的“國十條”中第三條規(guī)定，“要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房”。2011年以來根據(jù)該政策要求，全國共有46個城市實施了限購政策，大部分已“限購”城市的住宅成交量大幅下滑，且“限購”執(zhí)行嚴格的城市成交下挫更為明顯。

(二)執(zhí)行住房限貸政策

“國十條”中第三條明確規(guī)定，要實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款的利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。2012年各地的金融機構(gòu)開始將首套房的貸款利率回歸到了基準利率。全國多地首套房信貸利率悄然出現(xiàn)了變化。在北京、廣東、上海、湖北等地，原先高企的首套房貸利率開始回歸基準點，部分股份制銀行、外資銀行甚至再次推出了首套房的信貸優(yōu)惠政策。2011年那種排隊等待銀行按揭的景象幾乎絕跡。

(三)大力推進保障房建設(shè)

根據(jù)“國十條”中第七條的規(guī)定，要加快保障性安居工程建設(shè)。2011年能夠竣工投入使用的保障性住房約為300萬套左右。全年保障性安居工程開工總量基本確定在700萬套，對2012年內(nèi)竣工的保障性安居工程總量目標，確定為400萬套。這一指標也將隨著陸續(xù)與地方簽訂工作責(zé)任書的進度而有所浮動。

(四)征收房地產(chǎn)稅

該政策被人們視為降低房價的最有力的武器，根據(jù)財政部、國稅總局的要求，自2012年7月1日起，將在全國推行應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管。上海市財政局2012年1月18日公布的2011年上海預(yù)算執(zhí)行情況報告顯示，2011年上海房產(chǎn)稅達22.1億元，完成預(yù)算的110.5%。而在現(xiàn)實層面，由于應(yīng)稅面窄、稅率過低，目前征收房產(chǎn)稅對降低房價的影響微乎其微，對改善地方財政收入也收效不大。

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟中重要的支柱產(chǎn)業(yè)，對相關(guān)行業(yè)具有明顯、持續(xù)的促進和帶動作用，是經(jīng)濟增長不可或缺的部分。作為國民的剛性需求，過高的房價勢必會給國民帶來沉重的負擔(dān)，因此穩(wěn)定房價是至關(guān)重要的。2011年的一系列政策密集作用于房地產(chǎn)市場，已經(jīng)使中國樓市出現(xiàn)了漸次“燒退”的跡象，一些城市出現(xiàn)了價格橫盤整理，成交量萎縮的局面。盡管已出臺的調(diào)控政策對人們的心理預(yù)期起到了正面的引導(dǎo)，也取得了一定成果，但影響房價的因素仍然復(fù)雜。政府相關(guān)部門在遏制房價上漲走勢進而解決居民的住房問題、密切關(guān)注調(diào)控政策在未來一段時間內(nèi)對房價和交易量產(chǎn)生的影響、最終促進房產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展的征程中仍然任重而道遠。

綜上，近兩年國家對房地產(chǎn)市場的組合式調(diào)控政策有效抑制了房價的過快上漲，但在供需矛盾沒有根本改變的形勢下，僅靠國家政策調(diào)控難以達到理想效果。國家應(yīng)通過創(chuàng)造投資渠道分流樓市投資資金;加大反腐監(jiān)察力度，嚴厲打擊利用職權(quán)及虛假身份侵占、囤積房產(chǎn)的不法行為;對經(jīng)適房保障房領(lǐng)域弄虛作假的行為予以嚴厲查處，嚴格限制通過經(jīng)適房買賣非法獲利;針對目前空置房和待售樓盤居高不下的現(xiàn)實，國家應(yīng)通過稅收金融政策壓力使其盡快交易。通過以上措施釋放房源，壓低房價。同時要調(diào)查房源總量，科學(xué)引導(dǎo)需求，避免供給過剩形成房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)前，遏制通貨膨脹是當(dāng)務(wù)之急，物價過快上漲必然帶動房價上漲。

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[3]程超，周瑾.對促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干建議[J].現(xiàn)代商業(yè)，2010(20).