畢圖南

摘 要：隨著改革開放后我國經(jīng)濟的大力發(fā)展，人們的生活越來越好，經(jīng)濟收入越來越高，而買房置業(yè)也成為人們的首選。我國是傳統(tǒng)的國家，人們對于居有定所有著深深地執(zhí)念，因此我國房地產(chǎn)發(fā)展迅速，商業(yè)地產(chǎn)項目也受到人們的喜愛。本文重點探討了商業(yè)地產(chǎn)項目造價的內(nèi)容和特點，進而分析了商業(yè)地產(chǎn)項目造價控制的有效手段，以期對商業(yè)地產(chǎn)項目造價控制有所助益。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；造價控制；有效手段

房地產(chǎn)開發(fā)作為目前最有前景的項目之一，受到眾多開發(fā)商的喜愛，因此我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目可謂眾多，這也導(dǎo)致目前我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目競爭激烈，在這樣的情況下，提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力成為當(dāng)務(wù)之急。因此本文探討的重點即為如何通過降低地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的成本投入，以提高商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的收益。

一、工程造價概述

1.工程造價簡介

工程造價的意思就是工程的建造價格。廣義上工程造價涵蓋建設(shè)工程造價，安裝工程造價，市政工程造價，電力工程造價，水利工程造價，通信工程造價等。另外，工程造價也是指進行某項工程間建設(shè)所花費的全部費用，其核心內(nèi)容是投資估算、設(shè)計概算、修正概算、施工圖預(yù)算、工程結(jié)算、竣工決算等等。而工程造價的任務(wù)主要是根據(jù)圖紙、定額以及清單規(guī)范，計算出工程所包含的直接費用、間接費用、規(guī)劃費用以及稅金等等。

2.工程造價的基本職能

工程造價的基本職能主要體現(xiàn)在評價職能、調(diào)控職能、預(yù)測職能、控制職能等方面。

評價職能是在評價土地價格、建筑安裝產(chǎn)品和設(shè)備價格的合理性時，就必須使用工程造價資料，而在評價建筑項目的償貸能力、獲利能力和宏觀效益時，也可以依據(jù)工程造價進行評判。

調(diào)控職能是指國家對于地產(chǎn)項目的規(guī)模、結(jié)構(gòu)等進行調(diào)控和管理；在我國政府依然是項目調(diào)控和管理的主要單位，對于地產(chǎn)項目中的物資消耗水平、建設(shè)規(guī)模和投資方向等都要進行調(diào)控和把控，讓地產(chǎn)項目的規(guī)劃建設(shè)更加的合理，而且不造成資源的浪費，可見工程造價調(diào)控職能的重要性。

預(yù)測職能是指投資者或者開發(fā)商在項目開建之前，對項目做整體的預(yù)測和把控，只有這樣投資商才能知道自己的錢都花在了哪些地方，在項目開建之前需要籌集多少資金；而開發(fā)商也能根據(jù)預(yù)測知道如何開展工作。

控制職能主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面是它對投資的控制，就是字投資的各個階段，能夠根據(jù)對造價的多次性預(yù)算和評估，對造價進行全過程多層次的控制；另一方面，是對承包商所提交的商品和勞務(wù)供應(yīng)進行成本控制。

二、商業(yè)地產(chǎn)項目造價控制特點分析

商業(yè)地產(chǎn)項目造價控制就是通過相應(yīng)的管理方法對項目的各個階段進行控制，這個控制不但體現(xiàn)在費用的控制上，更多的是體現(xiàn)在合理安排和損失控制上，控制不必要的費用浪費和損失，以便于項目能夠在不必要的階段造成浪費。通過這些內(nèi)容分析，商業(yè)地產(chǎn)項目造價控制的特點主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

首先，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)造價投入巨大。商業(yè)地產(chǎn)項目作為大型固定資產(chǎn)投資投入項目，是一項建設(shè)規(guī)模巨大、開發(fā)周期長、資金占據(jù)大的工作，如果造價控制在整個工程實施過程中不能起到控制全局的作用，那么就很容易造成虧損，使得商業(yè)地產(chǎn)項目的利益縮水，損害投資商和開發(fā)商的利益。

其次，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)造價控制管理的差異性加大。現(xiàn)在隨著人們審美意識的提高以及商業(yè)地產(chǎn)項目的同質(zhì)化嚴重，眾多的開發(fā)商開始屢出奇招吸引客戶的注意力。他們開始在建筑的外觀、內(nèi)部的裝修裝飾以及區(qū)位配套等方面下功夫，不管是歐式風(fēng)格、韓式風(fēng)格還是哥特風(fēng)格，亦或是綠化、小區(qū)配套、學(xué)區(qū)配套等方面，開始大力投入以期讓客戶過來購買；但是這些都需要大量資金的投入，而項目造價控制的意義就在這里，通過采取不同的措施來達到管理的目的。

最后，商業(yè)地產(chǎn)項目造價控制管理具有明顯的動態(tài)特征。上述已經(jīng)提及，商業(yè)地產(chǎn)項目是一項大型固定資產(chǎn)建設(shè)，建設(shè)周期長、投入巨大；因此在這個建設(shè)過程中，會有很多不可控的因素，不光是政策的變動，加之費率等的調(diào)整，項目投入亦有不同。因此在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)上，應(yīng)該遵循動態(tài)管理的原則，不同階段采用不同的造價措施，根據(jù)時局的變化進行調(diào)整。

三、商業(yè)地產(chǎn)項目造價控制管理手段

1.商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)準(zhǔn)備階段的造價控制

商業(yè)地產(chǎn)項目準(zhǔn)備階段的主要工作包括：項目的設(shè)計、工程項目的征地及項目建設(shè)條件的準(zhǔn)備，設(shè)備、工程招標(biāo)及承包商的選定、簽訂合同等。在項目開發(fā)伊始，就要首先制定商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)造價的方案。要思慮到開發(fā)過程中各個階段的情況，綜合考量下，制定出商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)造價的總方案，并成立項目管理組織機構(gòu)，在項目實施的過程中，對不同階段的造價控制辦法、工程付款方法以及風(fēng)險管理等方面進行明確的規(guī)定。

另外，在項目開發(fā)準(zhǔn)備階段，還要注意完善商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)造價控制管理組織并確定各個階段的造價控制管理目標(biāo)。以備在項目實施過程中，能夠把控全局。商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)準(zhǔn)備階段是整個項目的根基，只有根基穩(wěn)定才能夠保證項目在后期實施的過程中有條不紊，因此做好項目開發(fā)準(zhǔn)備階段的造價控制重中之重。

2.商業(yè)地產(chǎn)項目決策階段的造價控制

商業(yè)地產(chǎn)項目決策階段的造價控制是整個造價控制階段中最重要的一環(huán)，是造價控制的源頭，因此這個階段的造價控制重中之重。在這個階段里，造價控制管理工作的重點就是根據(jù)工程標(biāo)準(zhǔn)、工程規(guī)模等估算投資額。工程標(biāo)準(zhǔn)、工程規(guī)模、配套設(shè)施、工程定位等這些在項目決策階段都要準(zhǔn)確衡量，才能對項目造價進行準(zhǔn)備的把控。

另外，對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)中的建筑工程費、設(shè)備與器具購置費、安裝工程費以及工程建設(shè)等其他費用進行估算也是項目決策階段的重點，合理把控好決策階段的造價控制，對于整個項目的良好運作將起到事半功倍的效果。

最后，商業(yè)地產(chǎn)項目決策階段的造價控制還取決于經(jīng)濟環(huán)境。在改革開放之初，我國的房地產(chǎn)發(fā)展未露鋒芒，因此房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展環(huán)境并未成熟，相關(guān)配套措施也未被考慮；但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益發(fā)展，同質(zhì)化的產(chǎn)品越來越多，而人們的要求卻越來越高，不匹配的供需導(dǎo)致人們對于房地產(chǎn)越來越不滿意。為了爭取更多的客戶，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商開始花樣百出，只為爭取更多的業(yè)主，而這不同的吸引手段則需要相應(yīng)的支出，因此在商業(yè)地產(chǎn)的決策階段進行造價控制并預(yù)計到未來支出，也是重要一環(huán)。

3.商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計階段的造價控制

商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計階段是總價控制的重要一環(huán)，在這個階段，首先要采取招標(biāo)制度，不能人為的確定哪家公司來進行項目執(zhí)行工作，要設(shè)計嚴格的招標(biāo)方法，以此來降低設(shè)計費用；同時在招標(biāo)階段，要采取競爭的方式，讓招標(biāo)單位能夠發(fā)揮所長，盡量做到造價控制，以此來優(yōu)化設(shè)計方案。

其次，在商業(yè)地產(chǎn)項目的設(shè)計階段，還要采取標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計和限額設(shè)計兩種不同的方式，其中標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計就是按照常規(guī)的用料用量來進行設(shè)計，進行工程造價；限額設(shè)計就是在確保工程質(zhì)量的同時，對一些用料用量進行控制來進行設(shè)計，以此來控制工程造價。

第三，除了我們說的常規(guī)的招標(biāo)制度外，還有請專家學(xué)者來對設(shè)計方案進行把關(guān)，看是否有需要調(diào)整的地方，以優(yōu)化設(shè)計方案，從而從設(shè)計階段來進行造價控制。專家學(xué)者不同于設(shè)計人員，他們的學(xué)識更加淵博，相關(guān)經(jīng)驗更加豐富；而且由其進行審核沒有利益糾葛，因此便更加的公平公正。加之有專家學(xué)者進行把關(guān)后，設(shè)計階段的各項問題可以被提前發(fā)現(xiàn)并修正，以防止后期出現(xiàn)不可預(yù)估的錯誤和漏洞；而設(shè)計師們也可以通過和專家學(xué)者的交流，更好的提升自己的專業(yè)素養(yǎng)，在以后的設(shè)計過程中，能夠避免類似的問題出現(xiàn)和發(fā)生，將問題扼殺在搖籃里，以使得商業(yè)地產(chǎn)工程造價在設(shè)計階段能夠被嚴格把控。

第四，嚴格控制設(shè)計變更，有效控制工程投資，在項目設(shè)計的初步階段，會受到各個方面不同因素的影響，比如工程性質(zhì)、設(shè)備材料的供應(yīng)、物資采購、供應(yīng)價格等方面的變化，最終都會影響到設(shè)計階段的工程造價，但是這種誤差范圍一般都是小范圍的，也是被允許的，但是即使如此，嚴格控制和審核各個流程的造價使其盡量能夠按照前期的設(shè)計圖紙進行，也是被大家期許的。另外，在項目施工圖實施過程中，設(shè)計人員要做好調(diào)研，不能與經(jīng)濟相脫節(jié)，要加強圖紙審核、校對的次數(shù)，只有這樣才可以將工程造價脫節(jié)問題暴露在施工前，才能更好的進行控制。

第五，加強相關(guān)立法建設(shè)，中國現(xiàn)在的經(jīng)濟發(fā)展迅速，相關(guān)經(jīng)濟法制也與時俱進一應(yīng)俱全；自我國房產(chǎn)經(jīng)濟飛速發(fā)達以來，相繼出臺了《中華人民共和國建筑法》、《合同法》《招標(biāo)投標(biāo)法》等相關(guān)法律法規(guī)。而在1995年，我國建設(shè)部、國家計委也出臺了《工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定》，根據(jù)這個法律法規(guī)，各省市也根據(jù)自己的相應(yīng)行情頒布了一些具體的實施方法，對提高我國各省市的工程質(zhì)量起到了重要的作用。但是即使如此，縱觀房產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)依然甚少，因此在控制工程造價，提高房產(chǎn)質(zhì)量水平這條道路上，我國依然還有很長的路要走。

4.商業(yè)地產(chǎn)項目實施階段的造價控制

在商業(yè)地產(chǎn)項目實施階段進行造價控制，關(guān)系到實際商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)過程中的實際開銷，因此應(yīng)該從造價、質(zhì)量以及工程進度等方面進行全面把控，以確保項目整體目標(biāo)的實現(xiàn)。首先，上述我們已經(jīng)說過，在商業(yè)地產(chǎn)項目實施過程中，要以前期的造價控制為依據(jù)，嚴格按照此執(zhí)行，為了方便操作，執(zhí)行雙方應(yīng)該簽訂勞動合同，以此來保證項目的順利開展；在合同中要就項目實施各個階段的內(nèi)容進行明確規(guī)定，只有這樣才能在意外發(fā)生的時候雙方有理可據(jù)，同時也可以保證項目在合同的管理下順利開展，減少雙方不必要的損失。

其次，在商業(yè)地產(chǎn)項目實施階段，要對實際用料進行嚴格把控；項目用料在工程造價中占據(jù)重大篇幅，因此嚴格控制用量，可以避免浪費的情況發(fā)生；另外，在工程實際作業(yè)的過程中，難免會有變動和意外導(dǎo)致用料的不同，在這個過程中，雙方要就意外出現(xiàn)的情況和用料增減的情況寫成合同并雙方簽字，避免后期不必要的麻煩。

最后，在商業(yè)地產(chǎn)項目實施階段及工程進度方面，也要進行把控，雙方在簽訂合同的時候，要根據(jù)工程進度安排資金支付，不能將所有工程的全款一次付清，要循序漸進，這樣做一方面可以較少占用資金，另一方面當(dāng)工程出現(xiàn)其他問題時候，雙方也可以進行協(xié)商，以防處于被動位置。

5.商業(yè)地產(chǎn)項目結(jié)算階段的造價控制

商業(yè)地產(chǎn)項目階段階段的造價控制是工程造價審核的最后一步，即在項目完工后，請相關(guān)審計部門對現(xiàn)場進行審計，這個審計過程是要和施工單位就工程進行過程中的單據(jù)進行一一核對，同時要對工程進度過程中變更的項目進行核對，對項目所有的定額單價進行核對，對項目進行過程中的一應(yīng)支出進行核對，同時要就項目的實際花費和原始的造價資料進行核對，了解項目實施過程中哪些地方發(fā)生了變化，以便于其他項目實施過程中進行把控。

四、結(jié)語

在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的手段分析上，本文從項目實施過程中的各個階段進行了分析并闡述，并重點指出，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)部門應(yīng)該根據(jù)不同的階段繼續(xù)不同的規(guī)劃，同時采取不同的造價控制手段和措施，只有這樣，才能夠保證商業(yè)地產(chǎn)項目造價控制管理目標(biāo)的實現(xiàn)，才能夠有效控制浪費和不必要的費用支出，才能最終提高項目建設(shè)開發(fā)的經(jīng)濟效益。

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