昆明理工大學(xué)管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)院 楊昆元 葛倩

2006年2月15日，我國(guó)財(cái)政部頒布新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，并于2007年1月1日率先在上市公司實(shí)施。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的頒布標(biāo)志著我國(guó)會(huì)計(jì)體系基本上實(shí)現(xiàn)了與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則(IFRS)的趨同。公允價(jià)值計(jì)量屬性適度的、有條件的運(yùn)用是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則最顯著的變化之一，而《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》(以下簡(jiǎn)稱CAS3)則是我國(guó)第一次頒布有關(guān)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。

在CAS3實(shí)施以前，我國(guó)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)，采用歷史成本計(jì)量屬性對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，并分期計(jì)提折舊或攤銷。然而，隨著投資性房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，歷史成本并不能反映其增值部分，因此，投資性房地產(chǎn)的價(jià)值被低估，從而使得會(huì)計(jì)信息使用者也無法了解企業(yè)的真實(shí)情況，同時(shí)也給企業(yè)提供了利潤(rùn)操作的空間。在這樣的背景下，CAS3頒布并實(shí)施，一定程度地規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量。由于投資性房地產(chǎn)是公允價(jià)值計(jì)量屬性在非金融資產(chǎn)項(xiàng)目中的重要應(yīng)用，并且CAS3規(guī)定投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量可以在成本模式和公允價(jià)值模式中進(jìn)行選擇應(yīng)用，因此，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量問題顯得尤為重要。

1 公允價(jià)值的含義

國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(IASC)認(rèn)為，公允價(jià)值是“公平交易中，熟悉狀況的當(dāng)事人自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~”［1］。而我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)》指出，公允價(jià)值是“在公平交易中，熟悉狀況的交易雙方自愿進(jìn)行交換資產(chǎn)或清償債務(wù)的金額”［2］。由此可見，我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有關(guān)公允價(jià)值的定義與IASC基本趨同。顯然，公允價(jià)值計(jì)量屬性有利于提高上市公司會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性和可比性，滿足信息使用者的決策需要，因此，公允價(jià)值在某種程度上代表著財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)。

2 上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的應(yīng)用現(xiàn)狀

在新準(zhǔn)則實(shí)施前，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界都預(yù)測(cè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式將會(huì)得到較為廣泛的應(yīng)用。而如今，公允價(jià)值模式在上市公司投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用情況究竟如何呢？筆者通過查閱財(cái)政部會(huì)計(jì)司發(fā)布的2007年至2010年《我國(guó)上市公司執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告》［3-6］，發(fā)現(xiàn)我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量存在以下特點(diǎn)。

2.1 采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的上市公司數(shù)量極少

上市公司的投資性房地產(chǎn)主要為房屋、建筑物和土地使用權(quán)。從表1可以看出，2007～2010年，我國(guó)上市公司的數(shù)量依次為1570家、1624家、1774家、2129家，其中存在投資性房地產(chǎn)的上市公司數(shù)量依次為630家、690家、772家、833家，分別占各年上市公司總數(shù)的40.13%、42.49%、43.52%、39.13%；在持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，選擇公允價(jià)值模式的公司數(shù)量依次為18家、20家、25家、27家，分別占各年擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)量的2.86%、2.90%、3.24%、3.24%。從表1可以看出，絕大多數(shù)上市公司仍采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，采用公允價(jià)值模式的上市公司數(shù)量雖然有逐年遞增的趨勢(shì)，但相對(duì)于采用成本模式的上市公司數(shù)量而言仍是極少的。

表1 2007～2010年上市公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇表

2.2 上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法多樣，有待進(jìn)一步的規(guī)范

在實(shí)際操作中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法主要包括房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、參考同類同條件房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、第三方調(diào)查報(bào)告以及與購買方商定的談判價(jià)格等。由表2可以看出，上市公司主要采用房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格作為其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，其次是參考同類同條件房地產(chǎn)價(jià)格、與購買方初步商定的談判價(jià)格和第三方調(diào)查報(bào)告，少數(shù)上市公司未在財(cái)務(wù)報(bào)告中披露其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法。我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法與企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的公允價(jià)值確定方法存在一定的差距，因此，上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法有待進(jìn)一步規(guī)范。

表2 2007～2010年上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定方法的情況表

2.3 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)上市公司凈利潤(rùn)的影響效果不明顯

2007年至2010年，采用公允價(jià)值模式的上市公司中，因投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)而產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)凈收益各年分別為22.79億元、-515.90萬元、28.22萬元和36.24億元。其中2007年公允價(jià)值變動(dòng)凈收益為22.79億元，僅占當(dāng)年采用公允價(jià)值模式的18家公司凈利潤(rùn)總和的2.61%，占當(dāng)年全部上市公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)總額的0.23%；2010年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)凈收益為36.24億元，僅占當(dāng)年采用公允價(jià)值模式的27家上市公司凈利潤(rùn)的1.90%，占當(dāng)年全部上市公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)總額的0.21%；而2008年和2009年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益分別為-515.90萬元和28.22萬元，金額較小。由此可見，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)上市公司凈收益的影響效果不明顯。

3 公允價(jià)值模式在上市公司投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用現(xiàn)狀的原因探析

3.1 新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》導(dǎo)向的影響

市場(chǎng)環(huán)境的限制是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量以成本模式為主導(dǎo)的根本原因，也是我國(guó)目前和將來進(jìn)一步應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式的最大障礙［7］。正是由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠成熟、相關(guān)法律制度不完善、資產(chǎn)評(píng)估體系不夠健全，新準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值模式的態(tài)度較為謹(jǐn)慎。CAS3對(duì)采用成本計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)沒有任何限制條件，但規(guī)定已經(jīng)選擇采用公允價(jià)值模式的，不得轉(zhuǎn)為成本模式。這說明新準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的引入是相當(dāng)謹(jǐn)慎的。

3.2 投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值較難確定

采用公允價(jià)值模式應(yīng)當(dāng)滿足的第一個(gè)條件是“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)”［2］。然而，活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)在我國(guó)并非普遍存在，公平交易機(jī)制尚未建立，因此，較難獲得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。另外，在不存在活躍市場(chǎng)或同類條件市場(chǎng)的情況下，就需要外聘專家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估來確定其公允價(jià)值。而在我國(guó)，資產(chǎn)評(píng)估師，土地估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)師均具備地產(chǎn)評(píng)估的資格，但他們分別隸屬于財(cái)政部、國(guó)土資源部和建設(shè)部，在進(jìn)行地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，他們會(huì)依據(jù)各自的評(píng)估準(zhǔn)則，從而導(dǎo)致評(píng)估地產(chǎn)的公允價(jià)值存在著較大的差異。更重要的是，“公允價(jià)值”即使經(jīng)過評(píng)估確定后，它在當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)政策及市場(chǎng)價(jià)格頻繁波動(dòng)的情形下，依然會(huì)是一個(gè)很動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)。鑒于投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值較難確定，絕大多數(shù)上市公司對(duì)公允價(jià)值模式采取觀望的態(tài)度。

3.3 納稅調(diào)整及稅收的影響

首先，出于納稅調(diào)整的影響，上市公司會(huì)側(cè)重選擇成本模式。這是因?yàn)?，在成本模式下，賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)一致，不存在遞延所得稅的問題。但在公允價(jià)值模式下，期末不對(duì)其計(jì)提折舊或攤銷，而是按投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。但稅法規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)為其歷史成本，其公允價(jià)值變動(dòng)損益不計(jì)入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額，而應(yīng)在處置時(shí)，按照實(shí)際取得的價(jià)款減去其歷史成本后的差額，計(jì)入處置期間的應(yīng)納稅所得額。這就導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)其賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)不一致，需要確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債，增加了納稅調(diào)整的難度及工作量。因此，出于減輕納稅調(diào)整工作量的考慮，上市公司更青睞采用成本模式。

其次，上市公司為利用折舊的“稅盾效應(yīng)”，會(huì)采用成本模式。這是因?yàn)?，在成本模式下，投資性房地產(chǎn)期末均要計(jì)提折舊或攤銷，從而減少上市公司的賬面利潤(rùn)，進(jìn)而減少企業(yè)所得稅的繳納金額。但在公允價(jià)值模式下，對(duì)投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或攤銷，這會(huì)使企業(yè)相對(duì)于采用成本模式要多繳納一部分企業(yè)所得稅。因此，上市公司更傾向于采用成本模式。

最后，對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量模式下因投資性房地產(chǎn)增值而增加的公允價(jià)值變動(dòng)收益是否需要繳納所得稅，還沒有明確的法律規(guī)定。由于因投資性房地產(chǎn)增值而增加的公允價(jià)值變動(dòng)收益是企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，是沒有現(xiàn)金流作為支撐的，如果要對(duì)增值部分征收所得稅，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出量增加，將會(huì)給企業(yè)帶來較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果對(duì)2010年27家上市公司的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益36.24億元按照25%的稅率征收所得稅，計(jì)算出應(yīng)繳納所得稅9.06億元，平均到這27家上市公司，每個(gè)公司需要繳納3355.56萬元，這無疑是一筆較大的支出。因此，出于謹(jǐn)慎性的考慮，絕大多數(shù)上市公司選擇采用成本模式。

3.4 對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響

由于目前主要采用歷史成本屬性對(duì)各會(huì)計(jì)要素進(jìn)行計(jì)量，企業(yè)財(cái)務(wù)人員會(huì)利用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及會(huì)計(jì)政策，精心安排收入與損失，進(jìn)行盈余管理，消除利潤(rùn)波動(dòng)，使各年利潤(rùn)平滑化，進(jìn)而降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以吸引投資者。如果企業(yè)采用公允價(jià)值模式，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值較大的波動(dòng)，會(huì)引起利潤(rùn)的較大波動(dòng)，增大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不利于企業(yè)財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性。因此，從財(cái)務(wù)穩(wěn)健性的角度考慮，企業(yè)管理層更傾向于采用成本模式。

4 推進(jìn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式應(yīng)用的建議

4.1 制定公允價(jià)值準(zhǔn)則，適當(dāng)放寬公允價(jià)值模式應(yīng)用條件

我國(guó)財(cái)政部會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極研究國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(IASC)和美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(FASB)制定的公允價(jià)值準(zhǔn)則，結(jié)合我國(guó)具體國(guó)情，制定出我國(guó)公允價(jià)值準(zhǔn)則，指導(dǎo)企業(yè)正確運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量屬性。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)當(dāng)適當(dāng)放寬公允價(jià)值模式的應(yīng)用條件，允許企業(yè)同時(shí)使用公允價(jià)值模式和成本模式，即對(duì)企業(yè)中符合公允價(jià)值模式應(yīng)用條件的采用公允價(jià)值模式，對(duì)不符合的采用成本模式計(jì)量，從而使企業(yè)財(cái)務(wù)信息更加公允、客觀。

4.2 加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估的建設(shè)，提高公允價(jià)值的可靠性9

正如Dietrich J. Richard認(rèn)為，外部資產(chǎn)評(píng)估師作出的公允價(jià)值評(píng)估一般具有謹(jǐn)慎性偏差較低、準(zhǔn)確性較高、管理層操縱較輕的特點(diǎn)，獨(dú)立的資產(chǎn)評(píng)估師的專業(yè)性可以提高公允價(jià)值的可靠性［8］。這說明具有獨(dú)立性的評(píng)估師可以在一定程度上緩解公允價(jià)值的信任危機(jī)。因此，有必要加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的建設(shè)，保持其獨(dú)立性，提高公允價(jià)值的可靠性。

4.3 進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，完善房地產(chǎn)價(jià)格體系

由于目前我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)不夠規(guī)范，房地產(chǎn)價(jià)格體系也不夠完善，因此有必要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，努力構(gòu)建一個(gè)完整、有序、公開、公平的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，建立健全公平交易機(jī)制。同時(shí)，還要加快建立全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，推進(jìn)房產(chǎn)價(jià)格信息公開化，完善我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格體系。這樣，可以使企業(yè)更容易獲得可靠的房地產(chǎn)公允價(jià)值。

4.4 提高會(huì)計(jì)從業(yè)人員的職業(yè)判斷能力

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的頒布實(shí)施給予會(huì)計(jì)從業(yè)人員一定的職業(yè)判斷空間，例如，投資性房地產(chǎn)是否采用公允價(jià)值模式計(jì)量以及公允價(jià)值計(jì)量金額的確定，都需要會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷。因此，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高其職業(yè)判斷能力。同時(shí)，為避免企業(yè)利用公允價(jià)值計(jì)量模式操縱利潤(rùn)，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)從業(yè)人員職業(yè)道德的培養(yǎng)，提高其職業(yè)道德素養(yǎng)。

4.5 完善公允價(jià)值相關(guān)信息的披露制度

目前，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不規(guī)范，相關(guān)的法律法規(guī)尚未完善，公允價(jià)值的評(píng)估方法多樣，公允價(jià)值的確定依賴會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷等原因，導(dǎo)致公允價(jià)值計(jì)量模式在我國(guó)推行和運(yùn)用過程中存在諸多障礙。為此，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善公允價(jià)值的信息披露制度，應(yīng)當(dāng)明確要求企業(yè)在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中披露公允價(jià)值的確定依據(jù)、所聘請(qǐng)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估方法、證據(jù)來源以及對(duì)公允價(jià)值變動(dòng)損益的影響等信息，保證公允價(jià)值相關(guān)信息的公開透明，遏制企業(yè)利用公允價(jià)值計(jì)量屬性操縱利潤(rùn)，推進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國(guó)的應(yīng)用。

[1] 謝詩芬,戴子禮,廖雅琴.FASB和IASB有關(guān)《公允價(jià)值計(jì)量》會(huì)計(jì)準(zhǔn)則研究的最新動(dòng)態(tài)述評(píng)[J].當(dāng)代財(cái)經(jīng),2010(5).

[2] 財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(2006)[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006.

[3] 財(cái)政部會(huì)計(jì)司課題組.關(guān)于我國(guó)上市公司2007年執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告[J].財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì),2008(8).

[4] 財(cái)政部會(huì)計(jì)司課題組.我國(guó)上市公司2008年執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告[J].會(huì)計(jì)研究,2009(7).

[5] 財(cái)政部會(huì)計(jì)司課題組.我國(guó)上市公司2009年執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則分析報(bào)告——基于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的經(jīng)濟(jì)效果[J].財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì),2010(7).

[6] 財(cái)政部會(huì)計(jì)司課題組.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)現(xiàn)連續(xù)四年平穩(wěn)有效實(shí)施——我國(guó)上市公司2010年執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告[J].會(huì)計(jì)研究,2011(10).

[7] 許江波,朱琳琳.上市公司內(nèi)部控制信息披露影響因素實(shí)證研究——基于深市主板A股上市公司2009年數(shù)據(jù)分析[J].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)報(bào),2011,13(5).

[8] Dietrich J.Richard,Mary S.The Reliability of Investment Property Fair Value Estimates[J].Journal of Accounting ff Economics,2001(30).