■ 聞增

抑制國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵在哪里？

■ 聞增

自2013年2月20日“新國(guó)五”條頒布后，住房?jī)r(jià)格及其調(diào)控走勢(shì)一直是人們關(guān)注的熱點(diǎn)話(huà)題。6月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布5月全國(guó)70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為65個(gè)和64個(gè)，同比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為69個(gè)和67個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅最高為2.9%；同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅最高為15.5%，漲幅再度刷新，廣州、北京、上海、南京一線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅領(lǐng)先，表明國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然“高燒”未退。

如何看待當(dāng)前的房?jī)r(jià)走勢(shì)？

有分析認(rèn)為多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅明顯縮小，樓市延續(xù)已久的高漲勢(shì)頭終于“慢”了下來(lái)。“慢”下來(lái)的房?jī)r(jià)漲勢(shì)，意味著調(diào)控效應(yīng)初步顯現(xiàn)。“調(diào)控效果從4月份開(kāi)始表現(xiàn)出來(lái)，首先是成交量的下降，房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比增幅下滑”，并且認(rèn)為：“3月份房?jī)r(jià)平均增幅1.09%，4月份回落到0.95%。盡管房?jī)r(jià)還在漲，但漲幅已經(jīng)回落，漲的勢(shì)頭得到抑制?！?/p>

清華大學(xué)土木水利學(xué)院副院長(zhǎng)劉洪玉說(shuō)：“由于4月份新建商品住宅和二手房市場(chǎng)上的交易量均較前2個(gè)月有明顯減少，將導(dǎo)致未來(lái)幾個(gè)月的住房?jī)r(jià)格漲幅進(jìn)一步趨緩?！?/p>

也有分析認(rèn)為：“盡管4月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭有所緩和，但受前期房?jī)r(jià)上漲慣性作用的影響，房?jī)r(jià)上漲的城市個(gè)數(shù)還比較多，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期尚未根本解除，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在狠抓落實(shí)的關(guān)鍵時(shí)期。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是周期性波動(dòng)的，還是需要短期調(diào)控。一方面要增加供應(yīng)，一方面要抑制不合理需求?！?/p>

中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)分析師在5月間指出，目前限購(gòu)城市市場(chǎng)量?jī)r(jià)變化敏感，短期需求被抑制、成交量回落更為顯著，但后市隨著需求釋放力度更大，其回暖速度亦領(lǐng)先全國(guó)其他城市。中國(guó)指數(shù)研究院在7月9日發(fā)布的月度百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)證明了該分析師的分析，即在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)步趨緩的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻再次呈現(xiàn)“購(gòu)銷(xiāo)兩旺”、“量?jī)r(jià)齊漲”的強(qiáng)勁走勢(shì)和“風(fēng)景這邊獨(dú)好”的狀態(tài)。2013年6月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為每平方米10258元，環(huán)比5月上漲0.77%；在100個(gè)城市中，71個(gè)城市環(huán)比上漲。該研究院同時(shí)認(rèn)為，“自2012年6月以來(lái)，中國(guó)100個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建住宅均價(jià)環(huán)比已經(jīng)連續(xù)上漲13個(gè)月?！?/p>

雖然“新國(guó)五條”出臺(tái)后，對(duì)過(guò)快上漲的房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)揮了重要的抑制作用，但房?jī)r(jià)畢竟是在高位和同比大幅上漲的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)控的，雖然房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅有所降低，但房?jī)r(jià)同比和環(huán)比均是上漲的。不僅如此，現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策，尚未真正地、完整地觸及深層房地產(chǎn)存量市場(chǎng)，因此對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)不容樂(lè)觀(guān)。這是必須引起政府有關(guān)部門(mén)高度重視的當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控中的重大問(wèn)題。

為何國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)居高不下？

為何多年來(lái)政府部門(mén)調(diào)控房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)大佬任志強(qiáng)屢屢預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)上漲，屢屢預(yù)測(cè)成功，而且仍在繼續(xù)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)上漲，究其原因在于，他看到了政府部門(mén)調(diào)控的軟肋，就是政府部門(mén)調(diào)控制度和辦法存在不完善問(wèn)題，難于改變?nèi)藗儗?duì)房?jī)r(jià)會(huì)不斷上漲的預(yù)期；投資市場(chǎng)尚無(wú)穩(wěn)定的較高收益的投資產(chǎn)品，人們有了余錢(qián)更多地是投資住房，以保值增值，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲。

從政府部門(mén)調(diào)控制度來(lái)看，我國(guó)目前尚未根除導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲的腐敗因素。近期看了一篇媒體發(fā)表的有關(guān)房?jī)r(jià)問(wèn)題的分析文章，得到不少啟發(fā)，文中敘述陜西省曾頒布規(guī)定，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率控制在10%左右，否則將無(wú)法在價(jià)格主管部門(mén)備案，也無(wú)法取得預(yù)售證。這一紙“限利令”，受到“執(zhí)行難”的強(qiáng)烈質(zhì)疑?！皥?zhí)行難”難在何處？難在商品房的成本無(wú)法確定，可以說(shuō)是個(gè)“謎”。成本不明，就無(wú)法計(jì)算出利潤(rùn)率的多少。

該文說(shuō)，“人們現(xiàn)在看到的一些商品房成本構(gòu)成計(jì)算，土地費(fèi)用占多少（一般為30% 40%），稅費(fèi)支出占多少（一般為20% 30%），建筑成本占多少（一般為10%20%），利潤(rùn)是多少（一般為10% 20%），其中有些成本是虛高的，并沒(méi)有那么多。之所以要往高處算，是因?yàn)橐哑渲幸?jiàn)不得陽(yáng)光的“灰色成本”打進(jìn)去。這一“灰色成本”，包括違紀(jì)的請(qǐng)客送禮和違法的行賄受賄，乃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中不可少的“潤(rùn)滑劑”。幾乎沒(méi)有哪項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不這樣“公關(guān)”，不付出這樣的“灰色成本”。有專(zhuān)家估計(jì)，這方面支出要占總成本30%。據(jù)說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)“內(nèi)部公式”，即：開(kāi)發(fā)成本∶開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)∶灰色成本＝1∶2∶2。如果確有這一公式的話(huà)，那么，“灰色成本”竟還要高出30%，達(dá)到40%，成了房地產(chǎn)成本的大頭！

“灰色成本”是一種腐敗成本，是不斷抬高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要推手，近期，廣州番禺區(qū)城管局原政委被曝光擁有22套房產(chǎn)，山東省原副省長(zhǎng)黃勝有房產(chǎn)46套，上海市房管局原副局長(zhǎng)陶校興有房產(chǎn)30套，杭州市原副市長(zhǎng)許邁永有房產(chǎn)25套，云南楚雄州原州長(zhǎng)楊紅衛(wèi)有房產(chǎn)23套，如此等等。媒體報(bào)道原國(guó)家鐵道部部長(zhǎng)劉志軍在法庭上當(dāng)庭念悔過(guò)書(shū)主動(dòng)坦白受賄的房產(chǎn)有374套，更進(jìn)一步證明了此方面問(wèn)題的嚴(yán)重性。

巨大的腐敗成本使“賠錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)不做”的房產(chǎn)商堅(jiān)持高房?jī)r(jià)。要讓高房?jī)r(jià)降下來(lái)，則必須狠狠觸動(dòng)高達(dá)30%的“灰色成本”，即腐敗成本。

政府部門(mén)調(diào)控制度不完善的另一個(gè)重要方面是對(duì)存量房產(chǎn)調(diào)控重視不夠。我們知道“新國(guó)五條”平抑房?jī)r(jià)的重要措施之一是“加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用?！贝送膺€“增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)?！钡凇皥?jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房”方面的措施尚有力度不夠的方面，即嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，在抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房的同時(shí)，也限制了剛性的合理購(gòu)房需求，特別是對(duì)二手房的房產(chǎn)交易，按所得的20%繳納所得稅，本來(lái)按政策規(guī)定是由賣(mài)方繳納，但由于賣(mài)方具有強(qiáng)勢(shì)地位，最終大多由買(mǎi)方繳納，特別是存量住房的交易被壓抑，使住房供給和交易量減少，這在客觀(guān)上都將進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。

不僅如此，一些人或者利用權(quán)力，或者由于在數(shù)年前在國(guó)家限購(gòu)前投資購(gòu)置的多套房產(chǎn)，政府部門(mén)不對(duì)其多余的住房征繳存量房產(chǎn)稅，使其持有成本低，不肯積極地交易，增加市場(chǎng)的住房供給，這都在客觀(guān)上使住房市場(chǎng)供不應(yīng)求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲。雖然近期國(guó)內(nèi)有媒體透露，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容已提上日程。繼上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅征收后，今年有望新增數(shù)個(gè)城市進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)。但預(yù)計(jì)主要針對(duì)增量征收，仍不觸動(dòng)存量房產(chǎn)征稅，這都不利于有效遏制房?jī)r(jià)上漲。

從國(guó)內(nèi)投資市場(chǎng)來(lái)看，尚無(wú)基本穩(wěn)定的、較高的、超越房地產(chǎn)投資收益的投資產(chǎn)品。存銀行取得的收益不能彌補(bǔ)物價(jià)上漲損失；投資股票市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，不僅難于獲益，有時(shí)甚至出現(xiàn)嚴(yán)重虧損。最終在百姓預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的情況下，將多余資金投向住房，進(jìn)而進(jìn)一步推高住房?jī)r(jià)格。

抑制國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵在哪里？

根據(jù)上述內(nèi)容分析，筆者認(rèn)為抑制國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵有三個(gè)方面：

一是將反腐敗的舉措與當(dāng)前抑制國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。要強(qiáng)力遏制房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗，以降低房地產(chǎn)成本，進(jìn)而逐步降低住房?jī)r(jià)格。全國(guó)人大原副委員長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)家成思危先生曾說(shuō)過(guò)，如果30%的“灰色成本”在陽(yáng)光下被避免了，房?jī)r(jià)就會(huì)下降。因此，要規(guī)范控制不合理的房?jī)r(jià)，在施行“限利令”和“限購(gòu)令”的同時(shí)，更要高舉反腐的利劍，鏟除一切腐敗成本。就像限制“三公消費(fèi)”能減少奢侈浪費(fèi)一樣，消除房地產(chǎn)的“灰色成本”或者說(shuō)“黑色成本”與貪官大量囤房。當(dāng)住房成為真正的需要，而不是由貪官藏起來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)恢復(fù)到正常的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)才能降下來(lái)。

二是促進(jìn)國(guó)內(nèi)證券等投資市場(chǎng)的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。目前國(guó)內(nèi)缺乏適合廣大居民投資的較為穩(wěn)定且可持續(xù)增值盈利的投資市場(chǎng)，使廣大的投資資金涌入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲也就在所難免了。而國(guó)內(nèi)證券等投資市場(chǎng)雖然足夠大，但持續(xù)多年低迷，使廣大投資者不敢輕易投資。因此，政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)抓住近年來(lái)國(guó)際證券市場(chǎng)持續(xù)上漲，國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)已經(jīng)持續(xù)低迷5年，處于大周期的底部區(qū)域，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)處于經(jīng)濟(jì)周期的復(fù)蘇階段（盡管是弱復(fù)蘇階段）的時(shí)機(jī)，在嚴(yán)厲“打假”和規(guī)范IPO的基礎(chǔ)上，通過(guò)實(shí)施適度積極的股市政策，激活股市乃至整個(gè)證券市場(chǎng)，逐步形成數(shù)年穩(wěn)健運(yùn)行的牛市，將能分流房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資資金進(jìn)入股市，不僅能抑制房?jī)r(jià)上漲，而且可促使政府利用股市等證券市場(chǎng)集聚資金，并通過(guò)合理的產(chǎn)業(yè)政策，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

三是促使房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍向存量房產(chǎn)稅拓展。試點(diǎn)范圍不僅要擴(kuò)大試點(diǎn)城市，繼續(xù)推進(jìn)增量房產(chǎn)稅，而且要推進(jìn)存量房產(chǎn)稅。例如給予戶(hù)籍居民家庭存量房持有人人均60平方米的免征額（特殊人員享受的特殊住房待遇另當(dāng)別論），多余部分按政府制定的有關(guān)稅收政策進(jìn)行征稅，不僅可遏制投機(jī)投資購(gòu)房，抑制不正常需求，而且有利于促使存量住房持有者將多余的住房拋售，增加市場(chǎng)供給，進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)上漲。

應(yīng)該特別指出的是，目前房地產(chǎn)調(diào)控有一個(gè)重大戰(zhàn)略問(wèn)題必須要注意，即增量房屋仍在大量建設(shè)，房?jī)r(jià)仍在上漲，給人造成整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)住房供不應(yīng)求的假象，實(shí)際上是人們預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格仍將上漲，而住房交易稅很高，存量房持有成本低，而不肯出售，一旦市場(chǎng)發(fā)生某種變化，人們預(yù)期發(fā)生改變而大量拋售存量房時(shí)，加上新建的增量房，就有可能導(dǎo)致國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格，不僅不會(huì)上漲，而且可能出現(xiàn)下跌甚至暴跌。到那時(shí)，即使實(shí)施20%或更高的房產(chǎn)交易稅也擋不住洶涌的拋售，這類(lèi)似于在我國(guó)股票市場(chǎng)當(dāng)年2000點(diǎn)持有股票，到了2007年6000點(diǎn)時(shí)，當(dāng)人們發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)某種危機(jī)，股票估值過(guò)高時(shí)，即使政府有關(guān)部門(mén)采取提高印花稅等政策措施，也擋不住股價(jià)的暴跌，不僅給股票持有者和買(mǎi)賣(mài)者帶來(lái)巨大損失，而且給我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成較大的動(dòng)蕩。

其實(shí)從現(xiàn)有住房銷(xiāo)售價(jià)格與住房出租價(jià)格的關(guān)系，就可從另一個(gè)角度看出房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫，例如你用100萬(wàn)元購(gòu)置一住房，然后出租，所獲租金收益年利恐怕連銀行存款利率水平都達(dá)不到。然而人們不去租房而積極買(mǎi)房，就在于人們忽視了經(jīng)濟(jì)學(xué)原理中的泡沫，而且泡沫還在膨脹，人們不知泡沫何時(shí)破滅，這需要看得見(jiàn)的手去調(diào)控。為了防止未來(lái)房地產(chǎn)泡沫破滅、樓市崩盤(pán)，給我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民群眾的財(cái)產(chǎn)造成巨大損失，目前只能下定決心，在搞好增量房產(chǎn)調(diào)控的同時(shí)，對(duì)國(guó)內(nèi)存量房產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，摸清底數(shù)，下功夫調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量。這一步必須要走，且目前的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，機(jī)不可失！■