李中亞 魏鐘瑞 （徐州產(chǎn)權(quán)交易所，徐州 221003）

（第一作者為徐州產(chǎn)權(quán)交易所所長）

2011年12月29日，徐州市公房租賃公開競拍工作推進(jìn)會召開。在此之前的12月23日，由徐州市紀(jì)委、農(nóng)工辦、財(cái)政局、審計(jì)局、監(jiān)察局、市級機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、國資委七部門聯(lián)合簽發(fā)的《關(guān)于公有房屋租賃實(shí)行公開競拍的意見》（以下簡稱“七部門意見”）正式施行。七部門意見要求，徐州市所有行政事業(yè)單位、國有及國有控股企業(yè)、村級集體用于對外租賃的房產(chǎn)，包括各類辦公性用房、商業(yè)（生產(chǎn)）性用房、倉儲性用房及其他構(gòu)筑物等的租賃活動，均應(yīng)進(jìn)入徐州產(chǎn)權(quán)市場統(tǒng)一公開競拍。推進(jìn)會的召開和意見的實(shí)施，標(biāo)志著徐州市公房租賃進(jìn)場公開競拍工作進(jìn)入規(guī)范化和制度化的軌道。

1 開展背景，拓展源頭防腐領(lǐng)域

徐州開展公房租賃進(jìn)場公開競拍工作，源于難以杜絕的“小金庫”問題。在進(jìn)場公開競拍工作納入七部門統(tǒng)籌規(guī)范之前的一年內(nèi)，徐州市共查處36起“小金庫”方面的違紀(jì)違法案件，其中資金來源于公房租賃的就有25起，這種現(xiàn)象引起紀(jì)檢監(jiān)察、國資監(jiān)管等有關(guān)部門的高度關(guān)注。徐州市紀(jì)委把這種腐敗現(xiàn)象發(fā)生的主要原因歸結(jié)為對容易滋生腐敗的公有房屋租賃這個廉政風(fēng)險點(diǎn)沒有制定相應(yīng)的防控措施。為了不斷拓展源頭防腐工作領(lǐng)域，徐州市有關(guān)部門將目光投向徐州產(chǎn)權(quán)市場，把引進(jìn)市場機(jī)制解決一些地方和單位公房租賃過程中存在的權(quán)力尋租、隱瞞私分、坐收坐支等問題，作為有效治理“小金庫”問題的重要手段，開始加以考慮。

這要從2010年9月1日江蘇省財(cái)政廳正式頒布實(shí)施《江蘇省行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理辦法》說起。為積極貫徹落實(shí)這一辦法，徐州產(chǎn)權(quán)市場做了大量的政策宣傳工作，并接受市級機(jī)關(guān)事務(wù)管理局的委托，于2011年2月21日對其管理的市區(qū)7處門面房租賃權(quán)進(jìn)行公開處置。雖然這次公開處置的門面房租賃權(quán)成交額僅為34萬余元，但相較年租金起拍價20萬元，租賃權(quán)益增值率為67%。而其中一處年租金起拍價為3.6萬元的門面房租賃權(quán)經(jīng)過競買人20多輪報(bào)價，成交價最終鎖定于9.9萬元，增值率達(dá)到175%。公房租賃進(jìn)場公開競拍工作凸顯了良好的經(jīng)濟(jì)和社會效益，引起了巨大反響，徐州當(dāng)?shù)貓?bào)紙、電視臺紛紛對此予以報(bào)道。在后續(xù)公房租賃進(jìn)場公開競拍組織實(shí)施過程中，較高的價格增值率和群眾滿意度，促使有關(guān)部門把推動公房租賃進(jìn)場公開競拍納入工作議事日程。

2 快速推動，政府部門積極籌措

七部門意見明確了工作責(zé)任主體，成立了由市紀(jì)委領(lǐng)導(dǎo)為第一召集人、市財(cái)政局領(lǐng)導(dǎo)為第二召集人、七部門有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)為成員的徐州市公房租賃公開競拍工作聯(lián)席會議。七部門意見還對工作開展的政策依據(jù)作出說明，即：行政事業(yè)單位依據(jù)《江蘇省行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理辦法》，規(guī)范公房租賃管理；國有及國有控股企業(yè)按照《企業(yè)國有資產(chǎn)法》和《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》，加強(qiáng)對公房租賃管理；村級集體公房租賃依據(jù)《江蘇省農(nóng)村集體資產(chǎn)管理辦法》和《徐州市農(nóng)村集體資金資產(chǎn)資源服務(wù)管理監(jiān)督暫行辦法》的規(guī)定，采取公開競拍的方式確定承租人，切實(shí)保障村級集體資產(chǎn)保值增值。充分的法規(guī)政策依據(jù)，為工作的開展奠定了堅(jiān)實(shí)的法理基礎(chǔ)，工作運(yùn)行有了基本行為規(guī)范。

2012年11月28日，徐州市公房租賃公開競拍工作座談會召開

2012年10月18日，江蘇省監(jiān)察廳副廳長洪慧民率省調(diào)研組來徐調(diào)研公房租賃公開競拍工作

為了加快工作進(jìn)程，徐州市召開了公房租賃公開競拍工作推進(jìn)會，拉開了徐州市公房租賃進(jìn)場公開競拍工作的帷幕。徐州市紀(jì)委書記陳志揚(yáng)要求堅(jiān)持依法有序，積極穩(wěn)妥推進(jìn)公房租賃公開競拍工作，市財(cái)政局局長韓冬梅強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)載體建設(shè)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。提供公開、公平、公正、競爭的交易環(huán)境，是工作開展的重要條件。會議也為徐州產(chǎn)權(quán)市場工作開展指明了努力方向。

徐州市公房租賃公開競拍工作聯(lián)席會議辦公室（以下簡稱“公房聯(lián)辦”）趁熱打鐵，于2012年1月出臺《關(guān)于做好公房租賃公開競拍工作的通知》，以2011年12月31日為清理時點(diǎn)，對徐州市公房開展專項(xiàng)清理，目的是切實(shí)掌握租賃公房的實(shí)際情況，為規(guī)范管理奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。通知要求，每月下旬集中組織一次公房租賃公開競拍活動，統(tǒng)一按公開競拍的下月1日作為新租期的起始時間，各單位應(yīng)對租賃到期的公房提前2個月做好公開競拍準(zhǔn)備工作；徐州產(chǎn)權(quán)交易所要嚴(yán)格按照有關(guān)法規(guī)政策的規(guī)定組織公房租賃公開競拍活動，并建立完善的競拍結(jié)果公示制度，督促公房權(quán)屬單位及時與承租人簽訂租賃合同，并報(bào)監(jiān)管部門登記或備案。

在對全市公房進(jìn)行摸底調(diào)查后，公房聯(lián)辦于2012年3月出臺《徐州市公房租賃公開競拍操作規(guī)程》，并于4月1日正式施行。操作規(guī)程對公房租賃委托受理、信息發(fā)布、租賃交易簽約、資金結(jié)算交割、成交結(jié)果公示等環(huán)節(jié)均進(jìn)行明確而細(xì)致的規(guī)定，是辦理公開競拍工作的基本行為準(zhǔn)則，公房租賃公開競拍有了統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

公房聯(lián)辦還規(guī)定，嚴(yán)禁公房權(quán)屬單位的工作人員、領(lǐng)導(dǎo)班子直系親屬參加或利用他人名義參加本單位公房租賃的競拍，同時將國有集體資產(chǎn)保值增值情況，作為單位主要負(fù)責(zé)人任期和離任審計(jì)的主要內(nèi)容。

3 嚴(yán)格程序，產(chǎn)權(quán)市場規(guī)范運(yùn)作

徐州產(chǎn)權(quán)市場從加強(qiáng)內(nèi)部管理入手，積極主動為各有關(guān)單位上門提供服務(wù)，按時向公房聯(lián)辦匯報(bào)工作進(jìn)展情況，得到了有關(guān)單位的一致好評。

3.1 完善制度，確保工作規(guī)范有序進(jìn)行。徐州產(chǎn)權(quán)市場將公房租賃公開競拍工作分成九個環(huán)節(jié)：（1）受理出租方的交易申請；（2）配合公房聯(lián)辦確定評估和拍賣機(jī)構(gòu)；（3）委托評估機(jī)構(gòu)對招租房產(chǎn)市場租賃價格進(jìn)行評估；（4）發(fā)布拍賣公告；（5）辦理競買登記；（6）組織現(xiàn)場競拍；（7）簽訂租賃合同；（8）競租結(jié)果備案；（9）配合紀(jì)檢監(jiān)察部門對違法違規(guī)情況進(jìn)行整改。各環(huán)節(jié)又細(xì)分具體工作內(nèi)容，真正實(shí)現(xiàn)工作程序無縫對接，建立了完善的事前、事中、事后的進(jìn)場約束、規(guī)范運(yùn)作及廉政懲防機(jī)制，從源頭上有效杜絕了交易過程中人情租賃、權(quán)力尋租等腐敗問題。

3.2 精心策劃，細(xì)致進(jìn)行前期準(zhǔn)備。徐州產(chǎn)權(quán)市場對每批公開競拍項(xiàng)目，均預(yù)先計(jì)劃詳細(xì)工作方案，分析可能出現(xiàn)的問題，提前制訂應(yīng)對措施。在競拍活動舉辦前，徐州產(chǎn)權(quán)市場全面完善各項(xiàng)法律程序，綜合考慮原承租人及其他相關(guān)第三方的利益并發(fā)送適當(dāng)法律文書履行必要告知手續(xù)，并經(jīng)律師審核把關(guān)，避免出現(xiàn)法律糾紛。同時將了解到的競買人情況及時向公房聯(lián)辦、公安局反黑行動大隊(duì)等通報(bào)，現(xiàn)場增派保安和警務(wù)人員維持秩序，堅(jiān)決杜絕社會黑惡勢力和閑雜人員在拍賣會現(xiàn)場的尋釁滋事行為。

2013年6月5日拍賣會現(xiàn)場

3.3 善始善終，協(xié)助公房出租單位與承租人辦理交接手續(xù)。大多公房出租單位對公房租賃公開競拍工作的流程比較生疏，徐州產(chǎn)權(quán)市場聯(lián)合顧問律師，幫助有關(guān)單位依法、合規(guī)辦理租賃權(quán)移交手續(xù)，不留工作尾巴。

3.4 急人所急，幫助協(xié)調(diào)房屋出租單位和稅收征管部門的關(guān)系。對于房屋出租單位反映的公房出租涉及稅費(fèi)交納程序問題，徐州產(chǎn)權(quán)市場主動與稅收征管部門聯(lián)系，進(jìn)行多方協(xié)調(diào)，簡化稅費(fèi)交納工作流程，提高公房租賃公開競拍工作推進(jìn)效率，增強(qiáng)公房租賃稅費(fèi)征管力度，使出租單位和征管機(jī)關(guān)均感滿意。

3.5 規(guī)范組織，有效提升公房租賃經(jīng)濟(jì)效益。在公房聯(lián)辦的指導(dǎo)和監(jiān)督下，自2011年12月至2012年底，徐州產(chǎn)權(quán)市場共組織公有房屋租賃權(quán)競拍會數(shù)十場，公房租賃公開競拍成交總面積為25739.6平方米，年租金總成交價為1424.7萬元，與原租賃價格相比，增值率達(dá)187.6%；與公房租賃評估值相比，增值率達(dá)67%，真正使產(chǎn)權(quán)市場價格發(fā)現(xiàn)功能得以充分體現(xiàn)。

3.6 降低收費(fèi)，追求工作開展的社會效益。在公房租賃進(jìn)場交易之前，拍賣機(jī)構(gòu)除了按照5%的比例向承租人收取拍賣傭金外，還將每年租金加總，以出租年限租金總額為計(jì)費(fèi)基數(shù)，收取高額傭金，加重承租人負(fù)擔(dān)；另外，有拍賣機(jī)構(gòu)同出租單位協(xié)商，向其按照加總租金收入的一定比例收取拍賣傭金，減少了公房租賃財(cái)政收入。為減輕承租人負(fù)擔(dān)，增加公房租賃財(cái)政收入，徐州產(chǎn)權(quán)市場向公房聯(lián)辦匯報(bào)后，不管公房租賃期限為多少年，競拍費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一定為年租金的3%，并且只向承租人收取，免收出租單位全部費(fèi)用。前后對比，以公房租賃期限5年計(jì)，徐州產(chǎn)權(quán)市場收費(fèi)最多只相當(dāng)于拍賣機(jī)構(gòu)收費(fèi)的1/8。

公房租賃進(jìn)場公開競拍工作，既盤活了國有資產(chǎn)，又讓各有關(guān)單位從復(fù)雜的人情關(guān)系中得以解脫，同時考慮到原承租人已投入的裝修等費(fèi)用而建立的原承租人優(yōu)先權(quán)的保障機(jī)制，使得工作的開展完全在公開、公平、公正的平臺上陽光進(jìn)行。有競買人對此心服口服：“這個做法太高明了，讓我們承租人心甘情愿地競爭，政府又贏得了信任。雖然成交價格比底價高出很多，可我算過了，利潤少賺點(diǎn)就行了。特別是競拍省了我四處托人的功夫，也讓競爭對手們服氣，以后再也不用擔(dān)心有人事后搗鬼?！闭\如新華社等媒體評論，徐州公房租賃公開競拍用公平正義手段實(shí)現(xiàn)了公有資產(chǎn)的保值增值，最大限度地挖掘出公有資產(chǎn)為民造富的價值。

4 工作開展過程中出現(xiàn)的問題

盡管公房租賃進(jìn)場公開競拍工作令紀(jì)檢監(jiān)察、國資監(jiān)管、公房權(quán)屬單位和競買人等市場參與主體倍感滿意，有效保障了各方的合法權(quán)益，促進(jìn)了國有資產(chǎn)保值增值，同時在源頭防腐方面發(fā)揮了巨大作用，但是工作開展仍然面臨較大阻力。

4.1 拍賣機(jī)構(gòu)極力阻撓公房租賃進(jìn)場公開競拍。徐州市開展公房租賃進(jìn)場公開競拍工作后，社會拍賣機(jī)構(gòu)已不能獨(dú)立承接公房租賃競拍工作，而如果承接該項(xiàng)業(yè)務(wù)，其收取的拍賣傭金按照現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，與之前的收益相比大幅縮水，已有社會拍賣機(jī)構(gòu)以傭金收入過低為由拒絕承接業(yè)務(wù)。公房租賃進(jìn)場公開競拍工作增收節(jié)支大部分為財(cái)政和承租人受益，而對社會拍賣機(jī)構(gòu)來講已無太多“油水”可撈，于是矛頭指向了產(chǎn)權(quán)市場，拍賣機(jī)構(gòu)開始向有關(guān)部門反映產(chǎn)權(quán)市場的“壟斷”問題，其實(shí)制度設(shè)計(jì)之初，即在操作規(guī)程中規(guī)定實(shí)施公開競拍工作的拍賣企業(yè)由產(chǎn)權(quán)市場與公房出租單位通過擇優(yōu)方式共同選定。有規(guī)定卻不愿執(zhí)行并且以莫須有的理由進(jìn)行阻撓，由此暴露出的社會拍賣機(jī)構(gòu)純粹的經(jīng)濟(jì)逐利目的和與有關(guān)單位深層次的利益糾葛問題，耐人尋味。

4.2 公房權(quán)屬單位既得利益群體為公房租賃進(jìn)場公開競拍設(shè)置障礙。公房租賃進(jìn)場公開競拍的制度設(shè)計(jì)初衷，即為源頭防腐。在進(jìn)場公開競拍制度實(shí)施前，一些單位負(fù)責(zé)人與社會拍賣機(jī)構(gòu)，甚至競買人等惡意串通，通過壓低租賃價格，提高傭金收取比例等手段，造成國有資產(chǎn)流失，大量不當(dāng)?shù)靡媪魅雮€人腰包；進(jìn)場公開競拍制度施行后，切斷了有關(guān)各方錯綜復(fù)雜的利益鏈條，少數(shù)公房權(quán)屬單位有關(guān)負(fù)責(zé)人敢于逆流而動，公然叫板這一得民心、樹形象的廉政工程，也就不足為奇。如有單位以極低的價格將公房租賃給本單位臨時所聘員工，而該員工卻以高出承租價很高的市場價格對外轉(zhuǎn)租，雖明顯違規(guī)，該單位卻不愿清理公房進(jìn)場公開競租，復(fù)雜的利益糾葛由此可見一斑；還有一些單位，將擬招租公房化整為零，以公房租賃進(jìn)場公開競拍程序復(fù)雜，評估費(fèi)用過高為由，拒不執(zhí)行政策法令。

4.3 行政事業(yè)單位進(jìn)場積極，但企業(yè)公房大多場外交易。在2012年徐州產(chǎn)權(quán)市場組織的數(shù)十場公房租賃公開競拍活動中，公有房屋權(quán)屬大多為行政事業(yè)單位，企業(yè)公房租賃進(jìn)場公開競拍數(shù)量占據(jù)比例較小。而目前徐州市公房租賃市場卻是企業(yè)公房存量較大，很多企業(yè)公房租賃仍存場外交易現(xiàn)象。究其原因，與目前國有資產(chǎn)處置規(guī)定語焉不詳有很大關(guān)系。企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)和大宗資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)場轉(zhuǎn)讓已形成共識，但很多企業(yè)在資產(chǎn)權(quán)益交易過程中，卻玩起化整為零的把戲，把大宗資產(chǎn)權(quán)益拆分成若干份額自行處置。要徹底杜絕這一現(xiàn)象，還應(yīng)繼續(xù)完善企業(yè)國有資產(chǎn)管理、處置政策，能進(jìn)則進(jìn)、能進(jìn)必進(jìn)，堅(jiān)決狠剎企業(yè)國有資產(chǎn)場外交易不正之風(fēng)。

4.4 村級集體公房租賃工作滯后，形成工作開展的真空區(qū)。到目前為止，無一例村級集體公房租賃項(xiàng)目進(jìn)場轉(zhuǎn)讓，這與我國農(nóng)村集體資產(chǎn)資源管理工作配套政策不完善有很大關(guān)系。要調(diào)動各級農(nóng)村工作管理部門的積極性，使村級集體公房租賃進(jìn)場公開競拍形成工作常態(tài)，首先應(yīng)解決村級集體資產(chǎn)資源產(chǎn)權(quán)歸屬不清的混亂局面，完善已有的農(nóng)村集體土地房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，明晰權(quán)屬關(guān)系，為公房租賃甚或公房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)場交易奠定基礎(chǔ)。同時，應(yīng)就農(nóng)村資源管理加強(qiáng)對基層干群的政策宣傳工作，打擊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村級“土皇帝”一手包辦集體資產(chǎn)權(quán)益出租、出借和轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象，破除農(nóng)村集體資產(chǎn)管理工作“一言堂”陋習(xí)；紀(jì)檢監(jiān)察和公房聯(lián)辦等部門加強(qiáng)監(jiān)管，對不法分子堅(jiān)決查處，建立農(nóng)村集體資產(chǎn)管理常態(tài)基層反腐機(jī)制，使農(nóng)村集體公房租賃、集體資產(chǎn)進(jìn)場公開轉(zhuǎn)讓成為拓展農(nóng)村集體資產(chǎn)管理、開展基層反腐工作的全新途徑。

5 成效卓然，省市領(lǐng)導(dǎo)高度重視

工作在規(guī)范有序前進(jìn)，越來越多的行政和企事業(yè)單位認(rèn)識到公房租賃進(jìn)場公開競拍的重要性，良好的社會和經(jīng)濟(jì)效益使財(cái)政收入增加和干群關(guān)系緩和得以有效體現(xiàn)，遵循三公原則的市場行為引來各方贊譽(yù)，這引起江蘇省、徐州市主要領(lǐng)導(dǎo)的高度關(guān)注。江蘇省委書記羅志軍專門作出批示，肯定徐州公房租賃進(jìn)場公開競拍工作取得的成績，并要求進(jìn)一步深化和完善，掃除盲區(qū)，不留死角。徐州市委書記曹新平更為徐州市深入開展該項(xiàng)工作提出指導(dǎo)性意見：要進(jìn)一步加大治本力度，完善監(jiān)督機(jī)制，拓寬治腐領(lǐng)域，促使各部門干部自覺養(yǎng)成“習(xí)慣在監(jiān)督的環(huán)境下工作，習(xí)慣在法制的軌道上用權(quán)”的良好作風(fēng)。為此，目前徐州相關(guān)部門打算推出諸如開發(fā)新型房產(chǎn)管理軟件，將各類出租房屋和基本信息及照片定位在電子地圖上；建立公房租賃管理預(yù)警模式，對合同租期、租金收繳、消防安全等進(jìn)行預(yù)警監(jiān)控、跟蹤管理等一系列工作改進(jìn)措施，完善公房租賃監(jiān)管體系。為拓寬徐州市源頭防腐工作范圍，戶外廣告設(shè)施、公共停車場地、城市道路等公共資源經(jīng)營權(quán)以及機(jī)動車稀缺號牌等公共資源市場化配置領(lǐng)域也將進(jìn)入徐州市營造公平市場環(huán)境的探索視野。

市紀(jì)委書記陳志揚(yáng)說：“老百姓往往通過身邊的人和事來看待黨和政府。過去公房出租不透明、不公開，群眾猜測很多，意見頗大，成為影響干群關(guān)系的重要方面。現(xiàn)在通過公開競租，徹底消除了群眾的疑慮，既壓縮了權(quán)力尋租的空間，又還干部以清白，明顯增強(qiáng)了黨和政府的公信力和凝聚力?！边@是對徐州市開展公房租賃進(jìn)場公開競拍工作意義的最好詮釋。