王 嚴(yán)1，2，3，4

(1.天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司，天津 300457；2.天津津?yàn)I時代置業(yè)投資有限公司，天津 300060；3.天津?yàn)I泰置業(yè)有限公司，天津 300060；4.天津津?yàn)I創(chuàng)輝發(fā)展有限公司，天津 300060)

0 引言

我國自改革開放以來，在大、中型以及一些小型城市都建了數(shù)以萬計的高低層樓房或者別墅等。著名的設(shè)計師和開發(fā)商必然在這些建筑上投入了大量的精力和財力，才能完成那些優(yōu)秀的建筑。然而，當(dāng)設(shè)計在現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)了問題的時候，換句話說，設(shè)計沒有達(dá)到預(yù)期的效果時，建筑工程師一般都會是大家批評和指責(zé)的對象。這樣做的理由簡單而又充分，即設(shè)計師是專業(yè)的建筑設(shè)計或者規(guī)劃人，建筑設(shè)計師必須對設(shè)計負(fù)責(zé)。

1 規(guī)劃設(shè)計的要點(diǎn)

1.1 規(guī)劃設(shè)計需以人為本，以居住人的舒適方便為本

很多的規(guī)劃設(shè)計如果是在簡單和沒有精心規(guī)劃的基礎(chǔ)上就進(jìn)行啟動，這將給業(yè)主埋下長期隱患甚至造成重大危害。我們在生活中也經(jīng)常見到，有些小區(qū)的主門在道路的主干道上，造成人和車混亂的場面，如果主門不遠(yuǎn)處是一個有紅綠燈的十字路口，當(dāng)紅燈亮的時候，等紅燈的車可排到小區(qū)的主門，這將為小區(qū)居民車輛的出入帶來很多不必要的麻煩。這些細(xì)小的環(huán)節(jié)雖然看起來事不大，但是實(shí)際上有很大的隱患，千萬不能視而不見。同時，這些細(xì)小的環(huán)節(jié)也能說明建筑設(shè)計師是否是從業(yè)主的舒適方便等方面來考慮設(shè)計的問題，如果僅僅從平面設(shè)計的美學(xué)效果來考慮設(shè)計，則正好犯了這一大忌。

1.2 設(shè)計符合項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位的問題關(guān)系著一個項(xiàng)目的成敗，對規(guī)劃設(shè)計方向進(jìn)行了規(guī)定，如果不按照定位規(guī)則設(shè)計可能會設(shè)計出完全無用的方案。例如，我們最開始的定位為中小戶型白領(lǐng)住宅區(qū)，但是如果最后制定出了一個中型的園林景觀設(shè)計方案，設(shè)計了幾千甚至上萬平方米的中庭，在里面設(shè)計了噴泉、水幕墻和疊水等完整的水系體系，這就不符合一個中小型住戶的定位，而更像是豪華住宅的景觀設(shè)計方案。

1.3 設(shè)計應(yīng)充分考慮未來物業(yè)的方便

目前，物業(yè)管理是決定一個樓盤好壞的關(guān)鍵因素。以往，一個建筑設(shè)計的方案一般是不會將物業(yè)考慮進(jìn)去的，但是在目前的情況下，設(shè)計一個項(xiàng)目必須優(yōu)先對物業(yè)問題進(jìn)行考慮。例如，我們在設(shè)計的時候如果從一個湖出發(fā)，湖最近的一圈設(shè)計成豪華別墅，而別墅外可能設(shè)計為小高層建筑，如果還可以往外就是高層建筑。建筑設(shè)計師的設(shè)計理念其實(shí)很簡單就是要讓豪華別墅的主人可從客廳或者臥室裝的落地玻璃窗內(nèi)皆可以看見湖光水色。但是，有一個問題建筑設(shè)計師沒有想到，這個設(shè)計的湖不是那些豪華別墅的主人才會欣賞的，那些小區(qū)的所有住戶也會想著去欣賞，如果小區(qū)的其他住戶去湖邊散步或者去鍛煉的時候，都必須要經(jīng)過別墅的花園、門前或者落地窗前才能到湖邊，這可能會不能有效地對豪華別墅業(yè)主的隱私進(jìn)行保護(hù)。

1.4 充分考慮開發(fā)商和建筑師的關(guān)系問題

我國處于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的這個大環(huán)境下，開發(fā)商雖然面向的是使用者的市場，但是開發(fā)商必須要滿足使用者的要求。而建筑工程師面向的主要是開發(fā)商市場，所以，建筑設(shè)計師理所當(dāng)然的需滿足開發(fā)商的要求。建筑設(shè)計師和開發(fā)商是相互依存的，即建筑設(shè)計師需要幫助開發(fā)商協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目和環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會、技術(shù)以及城市等多方面的關(guān)系，開發(fā)商也可以作為建筑設(shè)計師在市場方面的顧問，為建筑設(shè)計師提出當(dāng)前房地產(chǎn)市場對建筑設(shè)計的要求，幫助建筑設(shè)計師設(shè)計出符合使用者要求的設(shè)計方案。

1.5 注重開發(fā)商和建筑設(shè)計師的交流

開發(fā)商和建筑設(shè)計師必須要在彼此信任和相互依賴的前提下在以下幾個方面加強(qiáng)交流：第一，建筑師需要鍛煉自己在口頭表達(dá)上的能力，加強(qiáng)理論知識；第二，建筑師需要培養(yǎng)自己的組織和協(xié)調(diào)才能，還要養(yǎng)成在和開發(fā)商談?wù)摃r記下一切重要的相關(guān)設(shè)計的談話內(nèi)容的習(xí)慣，這樣才能在設(shè)計時突出開發(fā)商的意圖并通過設(shè)計展現(xiàn)開發(fā)商的觀點(diǎn)；第三，是關(guān)于開發(fā)商方面的，開發(fā)商應(yīng)該為建筑設(shè)計師提供相對寬松和舒適的創(chuàng)作空間，需尊重設(shè)計師在設(shè)計方面的專業(yè)性，不要在設(shè)計師制定設(shè)計方案時不停的給出意見，這樣會影響設(shè)計師的發(fā)揮，導(dǎo)致設(shè)計師不能設(shè)計出好的建筑。前面所述的工作一般是創(chuàng)作的基石，在設(shè)計的過程中，能否及時的與開發(fā)商進(jìn)行交流和溝通在很大的程度上決定著設(shè)計的成敗，同時，也直接關(guān)系著項(xiàng)目建設(shè)是否能夠順利進(jìn)行。所以，項(xiàng)目設(shè)計的前期，建筑設(shè)計師應(yīng)該和開發(fā)商主動的聯(lián)系與溝通，把開發(fā)商的想法以及自己在設(shè)計方面的零散的思路有機(jī)地結(jié)合起來，然后建構(gòu)出條理清晰的思維，最后再和設(shè)計師的專業(yè)技術(shù)相結(jié)合，對這些構(gòu)思進(jìn)行升華和轉(zhuǎn)化，并設(shè)計出完整的房屋建筑方案。

2 規(guī)劃設(shè)計管理的任務(wù)

2.1 管理設(shè)計目標(biāo)

房產(chǎn)企業(yè)不僅需要制定長遠(yuǎn)的目標(biāo)，還需要根據(jù)最近的經(jīng)營目標(biāo)對短期的設(shè)計目標(biāo)進(jìn)行制定。設(shè)計目標(biāo)主要包含具體的開發(fā)項(xiàng)目名稱、質(zhì)量目標(biāo)、設(shè)計的數(shù)量以及營利目標(biāo)等。對于某個具體的設(shè)計工作，也需要做出具體的設(shè)計目標(biāo)。設(shè)計目標(biāo)管理的出發(fā)點(diǎn)就是希望設(shè)計工作能和企業(yè)的目標(biāo)符合，與市場的發(fā)展趨勢吻合，使工程能夠順利的進(jìn)行設(shè)計與施工，確保企業(yè)最大限度地獲得利潤。

2.2 管理設(shè)計程序

管理設(shè)計程序就是對復(fù)雜的設(shè)計管理任務(wù)進(jìn)行梳理，最后簡化成簡單的工作，讓設(shè)計管理人員能快速、簡要、清晰的了解項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計過程的工作內(nèi)容與時間序列，了解項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計中各專業(yè)的分工與合作及項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計管理的基本思想[1]。房地產(chǎn)設(shè)計管理的規(guī)范問題就是將管理工作進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、程序化以及系統(tǒng)化等，按事情的客觀規(guī)律對設(shè)計管理過程中的各個環(huán)節(jié)、過程以及活動進(jìn)行程序化管理。規(guī)范化管理體系模式就是要將傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)化管理過渡到模式化管理，把管理從完善人的管理轉(zhuǎn)化為完善系統(tǒng)的管理[2]。依據(jù)目標(biāo)管理規(guī)范，一個地產(chǎn)企業(yè)的總目標(biāo)可以分解成許多小的分目標(biāo)，然后在進(jìn)行過程目標(biāo)的管理時對各個組織的職能進(jìn)行確定，并在此過程中對相應(yīng)的資源進(jìn)行投入，把相鄰的上一級過程的要求當(dāng)做這一過程的輸入。

2.3 管理設(shè)計進(jìn)度

現(xiàn)在，我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)時，監(jiān)理還沒有對前期的方案制訂以及初步設(shè)計進(jìn)行監(jiān)督，所以房產(chǎn)開發(fā)商要控制和協(xié)調(diào)設(shè)計進(jìn)度。否則，在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中會造成設(shè)計進(jìn)度滯后問題，使房產(chǎn)的開發(fā)商喪失市場競爭的機(jī)會，進(jìn)而導(dǎo)致重大損失的發(fā)生。開發(fā)商為了達(dá)到控制設(shè)計進(jìn)度的目的，現(xiàn)在已經(jīng)將設(shè)計的計劃管理擺在了關(guān)鍵位置。在實(shí)施的過程中，最開始需要依據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目的總體規(guī)劃，在各個專業(yè)技術(shù)部門的協(xié)商以及共同的探討下制定最有效的計劃，然后建筑設(shè)計總工程師應(yīng)該根據(jù)需要定期地對各階段工作實(shí)際完成情況進(jìn)行檢查，并且和項(xiàng)目設(shè)計最開始的進(jìn)度計劃認(rèn)真的比較并進(jìn)行詳細(xì)的分析，如果發(fā)現(xiàn)錯誤，就可以以最快的速度找到原因并提出合理的整改措施。

2.4 管理設(shè)計質(zhì)量

房地產(chǎn)商在開發(fā)的過程中往往會忽略設(shè)計過程的質(zhì)量問題，相反，他們會把幾乎所有的精力都集中在施工的過程中。如果開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)到施工這一階段，產(chǎn)品的策劃、目標(biāo)客戶群、市場的定位以及項(xiàng)目的配套設(shè)施都已經(jīng)確定下來[3]。同時，設(shè)計方案、最優(yōu)的設(shè)計圖紙、技術(shù)方案都已經(jīng)通過相關(guān)部門的審查，如果這個時候才發(fā)覺設(shè)計方案有問題，就必然會損害項(xiàng)目的整體投資效益。

3 結(jié)論

規(guī)劃設(shè)計是決定著房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)營的關(guān)鍵因素之一，在我們的現(xiàn)實(shí)生活中，獲得市場肯定的項(xiàng)目肯定在規(guī)劃設(shè)計方面有一定的與眾不同之處，且一個取得優(yōu)秀成績的地產(chǎn)企業(yè)必定在規(guī)劃設(shè)計方面有所建樹。但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的技術(shù)工作，不僅需要明確房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的著重點(diǎn)，按照規(guī)劃設(shè)計的相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行設(shè)計，還需要與本地方的特色進(jìn)行結(jié)合。房地產(chǎn)事業(yè)在我國的發(fā)展時間很短，還缺少很多經(jīng)驗(yàn)，許多的房地產(chǎn)開發(fā)商只注重利益，而不注重項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計的問題，還有的規(guī)劃設(shè)計不具有人性化的特點(diǎn)，最后給居住人在使用的過程中帶來不少麻煩。對全世界的房地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，就我國目前的發(fā)展情況來說，房地產(chǎn)的發(fā)展與發(fā)達(dá)國家存在很大的差距。所以，我們需要在以后的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計中更努力的進(jìn)行研究和創(chuàng)新。

[1]劉國余.設(shè)計管理.上海:交通大學(xué)出版社，2007:34-36.

[2]劉濤瑞.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計管理模式探析[D].北京:北京交通大學(xué)，2009.

[3]施騫，胡文發(fā).工程質(zhì)量管理[M].上海:同濟(jì)大學(xué)出版社，2008: 78-83.