石 光， 王 立， 丁君德

(1.遼寧城市建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，沈陽(yáng) 110122；2.中信建筑設(shè)計(jì)研究總院有限公司，武漢 430014；3.沈陽(yáng)建筑大學(xué)，沈陽(yáng) 110168)

0 引言

城市綜合體，又稱HOPSCA，是一個(gè)集酒店(HOTEL)、辦公(OFFICE)、公園(PARK)、購(gòu)物中心(SHOPPINGMALL)、會(huì)議會(huì)展(Convention)、公寓(APARTMENT)等多種功能于一體的城市建筑復(fù)合體，各種功能之間相互作用，互為補(bǔ)充，以科學(xué)的配比實(shí)現(xiàn)城市功能的新型物業(yè)開(kāi)發(fā)形態(tài)。它具備完備的配套及服務(wù)功能，能給人提供一站式的生活便利，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果。[1]城市綜合體在城市擴(kuò)展過(guò)程中起著營(yíng)造城市新的商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)，打造城市新地標(biāo)的作用，同時(shí)，在避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，豐富城市休閑時(shí)代的內(nèi)容等方面也起著重要作用。

隨著城市功能的完善，城市功能在向多元化方向發(fā)展，各種物業(yè)形態(tài)不再是各自孤立的個(gè)體，而是需要進(jìn)行有效的整合，共同形成區(qū)域小氣候發(fā)揮集群效應(yīng)。城市綜合體通過(guò)街區(qū)作用，實(shí)現(xiàn)了建筑與建筑、建筑與城市，從空間到功能的有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)對(duì)城市空間和土地的高效利用，提升了城市空間的使用價(jià)值，它使得每一種物業(yè)形態(tài)都有著比單一型物業(yè)更高的使用價(jià)值。

自上個(gè)世紀(jì)末，世界范圍內(nèi)的許多國(guó)家和城市都對(duì)其城市發(fā)展進(jìn)行了深度思考和建設(shè)實(shí)踐。世界上第一個(gè)城市綜合體是法國(guó)巴黎“拉德芳斯”，于上世紀(jì)五十年代開(kāi)始建設(shè)開(kāi)發(fā)，高樓林立，成為集辦公、商務(wù)、購(gòu)物、生活和休閑于一身的現(xiàn)代化城區(qū)，也是世界上最具代表性的城市綜合體。拉德芳斯的成功，不僅增添了古典巴黎的現(xiàn)代氣息，更為世界各大城市提出了一個(gè)新的發(fā)展方向。目前全球最典型的大型城市綜合體也分布于發(fā)達(dá)國(guó)家的重點(diǎn)城市之中，如紐約、倫敦、巴黎等。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，大型城市綜合體也隨著這樣的建設(shè)腳步向我們走來(lái)，走在這個(gè)潮流前沿的成功實(shí)例不勝枚舉，通過(guò)國(guó)內(nèi)外的這些實(shí)例，我們可以總結(jié)出城市綜合體設(shè)計(jì)所必須具備的一些要素來(lái)作為指導(dǎo)我們進(jìn)行綜合體設(shè)計(jì)的依據(jù)和參考。以下就以武漢東西湖中百城市綜合體項(xiàng)目為例，分析這些要素在實(shí)際設(shè)計(jì)中的應(yīng)用。

1 合理的區(qū)位和場(chǎng)地環(huán)境

武漢東西湖區(qū)地處長(zhǎng)江左岸，漢口西部近郊，漢江、漢北河及府環(huán)河匯合之處。武漢東西湖城市綜合體項(xiàng)目擬建于武漢東西湖區(qū)五環(huán)大道和一零七國(guó)道兩條城市干道交匯處，地塊占地面積10.9萬(wàn)m2，用地是東西方向長(zhǎng)410m南北方向?qū)?90m的規(guī)則矩形，原區(qū)政府辦公樓及市民廣場(chǎng)位于用地內(nèi)東側(cè)。用地南側(cè)的臺(tái)商開(kāi)發(fā)區(qū)也可以給項(xiàng)目提供大量的潛在客戶群，未來(lái)的區(qū)域中心也處于項(xiàng)目輻射半徑區(qū)域之內(nèi)。項(xiàng)目遠(yuǎn)離漢口幾大商圈的輻射范圍，且目前為止在東西湖片區(qū)還沒(méi)有比較成熟的現(xiàn)代化的商業(yè)綜合體出現(xiàn)，這對(duì)發(fā)揮本項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值來(lái)說(shuō)是一種機(jī)遇。

2 便捷的交通條件

很多外部的環(huán)境因素也在一定程度上決定著一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目的成敗。如一個(gè)項(xiàng)目的可達(dá)性好壞非常重要。所謂可達(dá)性，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是它周圍的交通便捷程度。城市綜合體的選址之地通常要有足夠的客流和消費(fèi)基礎(chǔ)，如果可達(dá)性好，就占據(jù)了優(yōu)勢(shì)。就能夠很好地解決客流問(wèn)題。武漢東西湖城市綜合體項(xiàng)目地處東西湖片區(qū)未來(lái)城市南北中軸與東西向軌道交通一號(hào)線的交匯點(diǎn)，處于一零七國(guó)道北側(cè)，田園大道南側(cè)，交通四通八達(dá)，地理位置得天獨(dú)厚，地塊的區(qū)域交通價(jià)值十分突出。

3 適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)規(guī)模

城市綜合體的建設(shè)、發(fā)展，不僅是地產(chǎn)問(wèn)題，更是城市發(fā)展和經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，城市綜合體必須與城市經(jīng)濟(jì)、人口結(jié)構(gòu)和消費(fèi)能力等合理、配套發(fā)展，規(guī)模和體量可大可小，要掌握適當(dāng)，切不能盲目擴(kuò)大規(guī)模。本項(xiàng)目以商業(yè)為主導(dǎo)集酒店、辦公、公寓、文娛、會(huì)展等功能為一體，項(xiàng)目定位為東西湖區(qū)具有劃時(shí)代意義的綜合性商業(yè)中心、區(qū)域的商圈旗艦、全功能、全天候的商業(yè)文化消費(fèi)和服務(wù)中心，武漢市的地標(biāo)性建筑。總建筑面積約42.8萬(wàn)m2，其中地面建筑約28.3萬(wàn)m2。地下2層建筑面積約為14.5萬(wàn)m2，包括地下的文化餐飲、超市以及分區(qū)式智能化管理停車場(chǎng)。

圖1 總平面圖

4 科學(xué)的業(yè)態(tài)配比

業(yè)態(tài)配比就是確定各業(yè)態(tài)在項(xiàng)目中所占比例及每一種業(yè)態(tài)中各品牌數(shù)量的多少。比如購(gòu)物中心、百貨、餐飲等占整個(gè)項(xiàng)目比例，餐飲經(jīng)營(yíng)者的數(shù)量等?？茖W(xué)的業(yè)態(tài)配比要對(duì)不同的業(yè)態(tài)進(jìn)行有效的劃分與組合，使其產(chǎn)生巨大的連動(dòng)和需求外部效應(yīng)。本項(xiàng)目屬于非城市中心區(qū)興建的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，在這種情況下更需要我們審時(shí)度勢(shì)，權(quán)衡利弊。[2]項(xiàng)目用地周邊已有較成熟的商業(yè)氛圍，并有甲方正在使用的中心百貨和中百物流中心作支撐，同時(shí)通過(guò)與其他重要城市的綜合體項(xiàng)目作對(duì)比我們認(rèn)為項(xiàng)目的用地規(guī)模已達(dá)到建設(shè)大型綜合體的黃金規(guī)模和尺度，結(jié)合項(xiàng)目基地區(qū)位和周邊環(huán)境特點(diǎn)，我們決定采用以商業(yè)為核心功能的開(kāi)發(fā)模式即：

Complex=shopping(購(gòu)物中心)+office(寫(xiě)字樓)+hotel(酒店)+Convention(會(huì)議中心、會(huì)展中心)+park(公園)+apartment(公寓)+……

設(shè)計(jì)中以商業(yè)作為開(kāi)發(fā)重心，建筑面積約18.3萬(wàn)m2，占總建筑面積的43%，希望通過(guò)商業(yè)形成集群效應(yīng)，以其他物業(yè)形式作為補(bǔ)充，并駕齊驅(qū)，共同發(fā)揮作用，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。

5 人性化的建筑設(shè)計(jì)

城市商業(yè)綜合體最終是為城市居民、消費(fèi)者和旅游者服務(wù)的，無(wú)論建筑體的公共空間和內(nèi)部空間，都是高度人性化服務(wù)的要求，在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、空間設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、綠化、區(qū)間布局及流線設(shè)計(jì)、交通組織、環(huán)保、市政配套及安全等等方面都有硬性指標(biāo)，而這些硬性的指標(biāo)卻是為“以人為本”的根本目的服務(wù)的。城市綜合體是體現(xiàn)城市文化形態(tài)的物質(zhì)實(shí)體，商業(yè)、酒店、辦公、會(huì)展和公寓等不同的物業(yè)形式集聚了不同的人流，各種人流各自擁有相對(duì)獨(dú)立的空間，有獨(dú)立的入口和停車場(chǎng)，不同功能在不同的時(shí)段形成互補(bǔ)分別發(fā)揮作用。

圖2 效果圖

購(gòu)物中心也不僅僅是買與賣的購(gòu)物場(chǎng)所，而是一個(gè)綜合性的交流空間。本項(xiàng)目商業(yè)采用公園式購(gòu)物為主題。設(shè)計(jì)中保留了原有的城市廣場(chǎng)，意在保留人們對(duì)于原有城市空間形態(tài)的記憶，下沉廣場(chǎng)在主入口處形成立體交通、購(gòu)物和展示空間，形成建筑空間與城市空間自然的過(guò)渡。在視覺(jué)焦點(diǎn)處的露天舞臺(tái)給商業(yè)提供必要展示空間的前提下，也豐富了市民的文化生活，增強(qiáng)了入口處的吸引力。退臺(tái)式的設(shè)計(jì)結(jié)合流線式的造型在建筑中形成多個(gè)空中的生態(tài)花園系統(tǒng)，給購(gòu)物者在累的時(shí)候提供一個(gè)休憩和觀景的最佳去處。多處人性化的設(shè)計(jì)旨在給人營(yíng)造一種有活力的商業(yè)空間與購(gòu)物氛圍，發(fā)掘最大的商業(yè)價(jià)值，提供各種游憩消費(fèi)的購(gòu)物樂(lè)園。不論從其地標(biāo)性形象的塑造還是對(duì)于上部酒店、辦公和公寓來(lái)說(shuō)都是一種極佳的景觀資源。

圖3 鳥(niǎo)瞰效果圖

多種主題的商業(yè)步行街在一個(gè)以時(shí)尚運(yùn)動(dòng)為主題的生態(tài)中廳的整合下形成一個(gè)多層的立體式的步行交通系統(tǒng)，各種風(fēng)格的商業(yè)街可以給人以不同的購(gòu)物體驗(yàn)，給人形成連續(xù)的視覺(jué)刺激，激發(fā)顧客的購(gòu)物熱情。步行街把一個(gè)龐大的建筑形體切割成若干個(gè)適當(dāng)規(guī)模的購(gòu)物體驗(yàn)區(qū)，通過(guò)連廊和扶梯建立聯(lián)系形成一個(gè)連續(xù)的和立體的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，建筑二層通過(guò)高架橋與輕軌一號(hào)線站點(diǎn)直接建立聯(lián)系，使過(guò)往人流不用下橋就可以方便地進(jìn)入購(gòu)物中心購(gòu)物，充分發(fā)揮軌道交通的作用提升商業(yè)價(jià)值。

6 充足的建設(shè)資金和合理的開(kāi)發(fā)和建設(shè)次序

武漢東西湖城市綜合體的建設(shè)由于其復(fù)雜的業(yè)態(tài)和龐大的規(guī)模，所以它的建設(shè)必將要注入大量的建設(shè)資金，項(xiàng)目建設(shè)也不可能一蹴而就，而是必須分期投入和分步實(shí)施。本項(xiàng)目擬劃分三期實(shí)施：

第一期保留原有的中心百貨和中百物流以及原有的城市廣場(chǎng)，對(duì)酒店部分進(jìn)行裝修改造，同時(shí)對(duì)公寓和精品商業(yè)部分進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，以項(xiàng)目二期的商業(yè)部分為賣點(diǎn)進(jìn)行策劃宣傳，通過(guò)預(yù)售收回部分建設(shè)資金。

在一期取得成功后對(duì)二期商業(yè)部分進(jìn)行開(kāi)發(fā)和推廣，當(dāng)商業(yè)氛圍形成以后，會(huì)在一定范圍內(nèi)對(duì)辦公空間形成業(yè)態(tài)需求，此時(shí)實(shí)施最終的三期建設(shè)，一步一步穩(wěn)扎穩(wěn)打，讓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)在一個(gè)合理和可控范圍內(nèi)穩(wěn)步實(shí)施。

東西湖城市綜合體的建成必將成為東西湖區(qū)的商業(yè)，文化和經(jīng)濟(jì)中心，成為城市的新名片，從而帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮并產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益。

隨著城市的發(fā)展和商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，會(huì)有更多的各種類型的城市綜合體的建設(shè)項(xiàng)目，城市的空間形態(tài)也必將隨之發(fā)生重大變化。我們應(yīng)以積極而審慎的態(tài)度面對(duì)城市綜合體的建設(shè)，順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，使城市商業(yè)空間的建設(shè)走向，生態(tài)、健康、融舊迎新、可持續(xù)的和諧發(fā)展之路。

[1]百度百科.HOPSCA.[EB/OL].http://baike.baidu.com/view/1160174. htm

[2]彭華亮.北京商業(yè)建筑面面觀[A].楊永生.建筑百家言[C].中國(guó)建筑工業(yè)出版社，1998.

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[4]鄧凡.透視城市綜合體[M].北京:中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2012.

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