閆晗

【摘要】為了深層次分析我國(guó)二線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)情況，本文基于中國(guó)二線城市房?jī)r(jià)實(shí)際情況，從我國(guó)住房的現(xiàn)實(shí)狀況出發(fā)，采用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的供給與需求關(guān)系來(lái)探究影響我國(guó)二線城市房?jī)r(jià)的基本因素，并解釋了人民生活條件、改革開(kāi)放發(fā)展成果和優(yōu)化資源配置受這種狀況的影響。最后本文基于外國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，提出來(lái)控制我國(guó)二線城市房?jī)r(jià)的策略。

【關(guān)鍵詞】二線城市，房?jī)r(jià)，影響因素，解決策略，成都

從1998年，取消福利分房在我國(guó)正式推行、實(shí)施商品房改革以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)走入了迅速發(fā)展時(shí)代，市場(chǎng)化的房?jī)r(jià)逐步走高。由于房地產(chǎn)行業(yè)的帶動(dòng)作用，房地產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三駕馬車(chē)”之一。作為民生問(wèn)題之一的住房問(wèn)題，具有準(zhǔn)公共品的性質(zhì)，近年來(lái)，急速上升的房?jī)r(jià)連創(chuàng)新高，過(guò)熱的房?jī)r(jià)使得房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了大量“泡沫”。為了控制房?jī)r(jià)，政府推出各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，輿論也大力關(guān)注此事，然而我國(guó)二線城市的房?jī)r(jià)還是飛速上漲。我國(guó)二線城市的房?jī)r(jià)能夠抽空泡沫、實(shí)現(xiàn)“軟招錄”，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)能否實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。

本文調(diào)查選在成都市。成都市作為中國(guó)的二線城市，截止2010年10月31日，共有常住人口14047625人，面積12390平方米。筆者在成都市幾個(gè)區(qū)共發(fā)放問(wèn)卷865份，收到有效問(wèn)卷801份，有效問(wèn)卷率為92%。

一、因素探究

1．二線城市房地長(zhǎng)供給與需求失衡、剛需持續(xù)存在。

近年來(lái)，由于老城區(qū)改造拆遷等使老城區(qū)住戶增加了對(duì)城市房屋住宿的需求。加之，改革開(kāi)放的熱潮使得大量外來(lái)人員涌入二線城市，其中相當(dāng)一部分外來(lái)人員具有較高的住房消費(fèi)能力，帶來(lái)了又一波購(gòu)房消費(fèi)的熱潮。

2．二線城市商品房開(kāi)發(fā)成本上升。

地價(jià)的快速上升、生產(chǎn)材料、建設(shè)成本和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的上漲等因素都導(dǎo)致了商品房開(kāi)發(fā)成本的上升。第一，地價(jià)在開(kāi)發(fā)成本中占到了將近一半的費(fèi)用，成為商品房開(kāi)發(fā)的主要成本，地價(jià)的不斷攀升、新一代“地王”的不斷涌現(xiàn)，促使房?jī)r(jià)不斷上漲。第二，生產(chǎn)材料價(jià)格的上漲、舊城改造成本的增加都增加了商品房的成本。第三，人工費(fèi)用、貸款利率和節(jié)能減排標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用等的增加也都促使了二線城市房?jī)r(jià)的不斷上漲。

3．投資性購(gòu)房介入房地產(chǎn)行業(yè)，催生房?jī)r(jià)高漲。

房地產(chǎn)作為一種另類的保值增值產(chǎn)品，較于股票、期貨和基金等投資項(xiàng)目有無(wú)法比擬的優(yōu)越性，如風(fēng)險(xiǎn)小、收益穩(wěn)定等。因此，擁有實(shí)力的市民將閑置資金用于投資房地產(chǎn)，以其保值增值，前段時(shí)間炒得火熱的“溫州炒房團(tuán)”就是一個(gè)典型的例子。這些富裕資金的存在使得二線城市的房?jī)r(jià)存在極大的“泡沫”，價(jià)格遠(yuǎn)高于其實(shí)際價(jià)值。

4．房地產(chǎn)行業(yè)的融資形式和期房制度也間接抬高了房?jī)r(jià)。

開(kāi)發(fā)商投入少量資金使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到形象進(jìn)度后，就開(kāi)始預(yù)售期房、回籠資金，并將銷售期房得到的資金投入到下一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中。這種融資方式和期房制度使得開(kāi)發(fā)商尚未完全建設(shè)完工就可以拿到大筆預(yù)售資金，保證了自己的現(xiàn)金流充足。因此導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商一再抬高房?jī)r(jià)，只為回籠更多的資金。

二、政策建議

二線城市過(guò)高房?jī)r(jià)的背后就是不法分子獲得的暴利，暴利的獲得者攫取了普通市民的財(cái)富，影響了大眾的消費(fèi)心理和能力，會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的和諧。投資房地產(chǎn)行業(yè)甚至炒房行為并不違反法律，只要在合法的基礎(chǔ)上追求利益的最大化就是可以接受，然而二線城市的高房?jī)r(jià)更多的還需要政府出臺(tái)更有力的宏觀調(diào)控政策進(jìn)行控制，合理發(fā)展。本文以成都市為例，從中國(guó)二線城市出發(fā)，探究能夠控制中國(guó)二線城市高房?jī)r(jià)的對(duì)策及建議。

1．打破地皮拍賣(mài)壟斷制，引入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)權(quán)。

現(xiàn)如今，抬高地價(jià)、拍賣(mài)地皮已經(jīng)成為當(dāng)?shù)卣〉秘?cái)政收入的重要途徑，“以地生財(cái)”不僅使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲利、也使得當(dāng)?shù)卣畯闹芯鹑×舜罅亢锰?。要解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵就在于，讓當(dāng)?shù)卣尦龅仄づ馁u(mài)的壟斷機(jī)制，引入競(jìng)爭(zhēng)，使得土地使用權(quán)能夠合理定價(jià)，并控制土地的使用流向。

2．取消房地產(chǎn)期房制度，加緊實(shí)施現(xiàn)房制度。

提高開(kāi)發(fā)商回收資本和實(shí)習(xí)期房銷售的要求才能從根本上解決中國(guó)二線城市房?jī)r(jià)居高不下的問(wèn)題。期房銷售是為了解決改革開(kāi)放初時(shí)開(kāi)發(fā)商修建商品房宣傳力度不夠，而采取的優(yōu)惠活動(dòng)，然而期房制度帶來(lái)的一大弊端便是普通市民投入畢生積蓄到頭來(lái)卻收到的是一棟爛尾房。由此可見(jiàn)，取消房地產(chǎn)期房制度，加緊實(shí)施現(xiàn)房制度不僅有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，而且也有利于中國(guó)社會(huì)主義社會(huì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。

3．增加房屋供給，尤其是要增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給。

從房屋供給方面入手，通過(guò)增加供給，才能降低房?jī)r(jià)，使二線城市的房?jī)r(jià)處于一個(gè)合適穩(wěn)定的水平，而且還能改善普通市民的生活水平，使得每個(gè)普通居民都能買(mǎi)得起房、住得起房。

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