閆晗

【摘要】為了深層次分析我國(guó)二線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)情況，本文基于中國(guó)二線城市房?jī)r(jià)實(shí)際情況，從我國(guó)住房的現(xiàn)實(shí)狀況出發(fā)，采用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的供給與需求關(guān)系來探究影響我國(guó)二線城市房?jī)r(jià)的基本因素，并解釋了人民生活條件、改革開放發(fā)展成果和優(yōu)化資源配置受這種狀況的影響。最后本文基于外國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，提出來控制我國(guó)二線城市房?jī)r(jià)的策略。

【關(guān)鍵詞】二線城市，房?jī)r(jià)，影響因素，解決策略，成都

從1998年，取消福利分房在我國(guó)正式推行、實(shí)施商品房改革以來，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)走入了迅速發(fā)展時(shí)代，市場(chǎng)化的房?jī)r(jià)逐步走高。由于房地產(chǎn)行業(yè)的帶動(dòng)作用，房地產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三駕馬車”之一。作為民生問題之一的住房問題，具有準(zhǔn)公共品的性質(zhì)，近年來，急速上升的房?jī)r(jià)連創(chuàng)新高，過熱的房?jī)r(jià)使得房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了大量“泡沫”。為了控制房?jī)r(jià)，政府推出各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，輿論也大力關(guān)注此事，然而我國(guó)二線城市的房?jī)r(jià)還是飛速上漲。我國(guó)二線城市的房?jī)r(jià)能夠抽空泡沫、實(shí)現(xiàn)“軟招錄”，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)能否實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。

本文調(diào)查選在成都市。成都市作為中國(guó)的二線城市，截止2010年10月31日，共有常住人口14047625人，面積12390平方米。筆者在成都市幾個(gè)區(qū)共發(fā)放問卷865份，收到有效問卷801份，有效問卷率為92%。

一、因素探究

1．二線城市房地長(zhǎng)供給與需求失衡、剛需持續(xù)存在。

近年來，由于老城區(qū)改造拆遷等使老城區(qū)住戶增加了對(duì)城市房屋住宿的需求。加之，改革開放的熱潮使得大量外來人員涌入二線城市，其中相當(dāng)一部分外來人員具有較高的住房消費(fèi)能力，帶來了又一波購房消費(fèi)的熱潮。

2．二線城市商品房開發(fā)成本上升。

地價(jià)的快速上升、生產(chǎn)材料、建設(shè)成本和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的上漲等因素都導(dǎo)致了商品房開發(fā)成本的上升。第一，地價(jià)在開發(fā)成本中占到了將近一半的費(fèi)用，成為商品房開發(fā)的主要成本，地價(jià)的不斷攀升、新一代“地王”的不斷涌現(xiàn)，促使房?jī)r(jià)不斷上漲。第二，生產(chǎn)材料價(jià)格的上漲、舊城改造成本的增加都增加了商品房的成本。第三，人工費(fèi)用、貸款利率和節(jié)能減排標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用等的增加也都促使了二線城市房?jī)r(jià)的不斷上漲。

3．投資性購房介入房地產(chǎn)行業(yè)，催生房?jī)r(jià)高漲。

房地產(chǎn)作為一種另類的保值增值產(chǎn)品，較于股票、期貨和基金等投資項(xiàng)目有無法比擬的優(yōu)越性，如風(fēng)險(xiǎn)小、收益穩(wěn)定等。因此，擁有實(shí)力的市民將閑置資金用于投資房地產(chǎn)，以其保值增值，前段時(shí)間炒得火熱的“溫州炒房團(tuán)”就是一個(gè)典型的例子。這些富裕資金的存在使得二線城市的房?jī)r(jià)存在極大的“泡沫”，價(jià)格遠(yuǎn)高于其實(shí)際價(jià)值。

4．房地產(chǎn)行業(yè)的融資形式和期房制度也間接抬高了房?jī)r(jià)。

開發(fā)商投入少量資金使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到形象進(jìn)度后，就開始預(yù)售期房、回籠資金，并將銷售期房得到的資金投入到下一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中。這種融資方式和期房制度使得開發(fā)商尚未完全建設(shè)完工就可以拿到大筆預(yù)售資金，保證了自己的現(xiàn)金流充足。因此導(dǎo)致開發(fā)商一再抬高房?jī)r(jià)，只為回籠更多的資金。

二、政策建議

二線城市過高房?jī)r(jià)的背后就是不法分子獲得的暴利，暴利的獲得者攫取了普通市民的財(cái)富，影響了大眾的消費(fèi)心理和能力，會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的和諧。投資房地產(chǎn)行業(yè)甚至炒房行為并不違反法律，只要在合法的基礎(chǔ)上追求利益的最大化就是可以接受，然而二線城市的高房?jī)r(jià)更多的還需要政府出臺(tái)更有力的宏觀調(diào)控政策進(jìn)行控制，合理發(fā)展。本文以成都市為例，從中國(guó)二線城市出發(fā)，探究能夠控制中國(guó)二線城市高房?jī)r(jià)的對(duì)策及建議。

1．打破地皮拍賣壟斷制，引入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)權(quán)。

現(xiàn)如今，抬高地價(jià)、拍賣地皮已經(jīng)成為當(dāng)?shù)卣〉秘?cái)政收入的重要途徑，“以地生財(cái)”不僅使房地產(chǎn)開發(fā)商獲利、也使得當(dāng)?shù)卣畯闹芯鹑×舜罅亢锰?。要解決這一問題的關(guān)鍵就在于，讓當(dāng)?shù)卣尦龅仄づ馁u的壟斷機(jī)制，引入競(jìng)爭(zhēng)，使得土地使用權(quán)能夠合理定價(jià)，并控制土地的使用流向。

2．取消房地產(chǎn)期房制度，加緊實(shí)施現(xiàn)房制度。

提高開發(fā)商回收資本和實(shí)習(xí)期房銷售的要求才能從根本上解決中國(guó)二線城市房?jī)r(jià)居高不下的問題。期房銷售是為了解決改革開放初時(shí)開發(fā)商修建商品房宣傳力度不夠，而采取的優(yōu)惠活動(dòng)，然而期房制度帶來的一大弊端便是普通市民投入畢生積蓄到頭來卻收到的是一棟爛尾房。由此可見，取消房地產(chǎn)期房制度，加緊實(shí)施現(xiàn)房制度不僅有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，而且也有利于中國(guó)社會(huì)主義社會(huì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。

3．增加房屋供給，尤其是要增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給。

從房屋供給方面入手，通過增加供給，才能降低房?jī)r(jià)，使二線城市的房?jī)r(jià)處于一個(gè)合適穩(wěn)定的水平，而且還能改善普通市民的生活水平，使得每個(gè)普通居民都能買得起房、住得起房。

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