山西大學(xué)商務(wù)學(xué)院 張 星

一、房產(chǎn)投資的相關(guān)稅負(fù)

房產(chǎn)投資是借助房產(chǎn)來獲取投資收益的行為。房產(chǎn)投資的形式比較多，如房產(chǎn)出租獲取租金收入、以房產(chǎn)出資獲取分紅收入、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓獲取價差收益等。

房產(chǎn)投資中涉及房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種。房產(chǎn)稅的征稅對象是對企業(yè)存量財產(chǎn)中的房屋，其計征方式有從租計征和從價計征。從租計征是指房產(chǎn)稅按照房屋租金收入的12%繳納。從價計征是指年房產(chǎn)稅按照房屋的計稅余值（即房屋原值乘以1-20%～30%）的1.2%繳納。從價計征方式下，房產(chǎn)稅的繳納只和房產(chǎn)原值有關(guān)，房產(chǎn)原值既定、房產(chǎn)稅也是恒定的；從租計征方式下，房產(chǎn)稅與租金收入呈正相關(guān)關(guān)系，即房屋租金增加，房產(chǎn)稅也隨之增加。如自用的房產(chǎn)、提供倉儲服務(wù)的房產(chǎn)是從價計征，而出租的房產(chǎn)是從租計征。營業(yè)稅是對企業(yè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價差征收、土地增值稅是對企業(yè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值額征收，而企業(yè)所得稅是對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征收。在相關(guān)的房產(chǎn)投資方案比選中，不同方案的稅收成本差距較大。而一些相關(guān)的稅收籌劃是基于稅負(fù)率較低的原則進(jìn)行方案比選。這種做法忽視了企業(yè)的不同的方案稅后收入絕對值的比較。稅負(fù)率低方案不一定是最佳方案，利用稅后收入比選各個方案更為準(zhǔn)確、可靠，本文運用稅后收入較高的原則進(jìn)行方案的比選。

二、房產(chǎn)投資聯(lián)營與房屋出租的選擇

按照稅法規(guī)定，滿足持股時間要求的企業(yè)以房產(chǎn)出資獲取被投資企業(yè)稅后利潤分紅的收益不繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，房產(chǎn)稅由被投資企業(yè)繳納；企業(yè)以房產(chǎn)出租獲取租金收入則需要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅。

為了防止企業(yè)為減少稅收成本“真出租、假投資”。國稅函（1993）368號規(guī)定“對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的情況，按房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；對于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的情況，實際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)的租金，應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅?！眹惡l(fā)［1997］490號規(guī)定“以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅。”即房產(chǎn)投資入股收取固定利潤視同房產(chǎn)出租計算房產(chǎn)稅和營業(yè)稅。

一般情況下，企業(yè)在房產(chǎn)投資時即可以房產(chǎn)聯(lián)營投資、共擔(dān)風(fēng)險，取得投資利潤，也可以房產(chǎn)出租而取得固定的租金。從稅負(fù)角度看，那種投資方案對企業(yè)更有利呢？

設(shè)房產(chǎn)原值為Y、企業(yè)所得稅稅率為25%、城建稅稅率為7%、教育費附加為3%，房屋的計稅余值為房產(chǎn)原值的80%。投資者如將房產(chǎn)聯(lián)營投資共擔(dān)風(fēng)險，預(yù)計分紅收入為A；如以房產(chǎn)出租，預(yù)計租金收入為X。

在以房產(chǎn)聯(lián)營投資共擔(dān)風(fēng)險的情況下房產(chǎn)稅從價計征，稅后利潤分紅收入免企業(yè)所得稅，同時也分紅收入也不征收營業(yè)稅。其稅后收入=A-Y×（1-20%）×1.2%=A-0.96%×Y，如果按照計稅余值為房產(chǎn)原值的70%計算，其稅后收入=A-Y×（1-30%）×1.2%=A-0.84%×Y。房產(chǎn)如出租則稅后租金收入=（X-X×5%×（1+7%+3%）-X×12%）×（1-25%）。

實際決策時企業(yè)可以根據(jù)上述兩個公式，將企業(yè)預(yù)計的租金收入和分紅收入帶入公式，即可計算出兩種方案的稅后收入。如當(dāng)預(yù)計租金收入為140萬元，預(yù)計共擔(dān)風(fēng)險的分紅收入為141萬元，房產(chǎn)原值為5600萬元，計稅余值為房產(chǎn)原值的80%。房產(chǎn)聯(lián)營投資、共擔(dān)風(fēng)險的稅后收入為141-5600×（1-20%）×1.2%=87.24萬元，房產(chǎn)出租的稅后收入為（140-140×5%×（1+7%+3%）-140×12%）×（1-25%）=86.625萬元。由此可見，房產(chǎn)共擔(dān)風(fēng)險、聯(lián)營投資的方案稅后收入較大，故應(yīng)選擇。李榮錦（2012）在房地產(chǎn)企業(yè)房屋納稅籌劃分析中對該類方案比選中采用低稅負(fù)率的方案，有些不妥。如上例方案比選中，房產(chǎn)共擔(dān)風(fēng)險、聯(lián)營投資的稅負(fù)為53.76萬元，稅負(fù)率為38.13%，房產(chǎn)出租的稅負(fù)為53.375萬元，稅負(fù)率為34.85%。低稅負(fù)率選擇法下，房屋出租方案因稅負(fù)率低當(dāng)選。然而，低稅負(fù)率并不必然導(dǎo)致高稅后收入，因此利用稅后收入進(jìn)行比選方案比選更符合企業(yè)的決策目標(biāo)，能夠減少決策失誤。

三、出租倉庫與倉儲服務(wù)的選擇

出租倉庫屬于營業(yè)稅的征稅范圍，其按照服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)稅目5%的稅率繳納，房產(chǎn)稅則是按照租金收入的12%計算征收。

倉儲服務(wù)是按照服務(wù)業(yè)-倉儲業(yè)稅目5%稅率計算征收，處于營改增試點地區(qū)的倉儲業(yè)則屬于增值稅的征稅范圍，其按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)-物流輔助服務(wù)業(yè)（倉儲服務(wù)）稅目6%的稅率或者3%的征收率進(jìn)行征收，房產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)計稅余值的1.2%計算。

一般來說，企業(yè)庫房對外出租取得收入既可以采取倉庫出租的方案，也可以采取提供倉儲服務(wù)的方案，而且兩種方案的收入基本相當(dāng)，此時，稅負(fù)因素往往決定企業(yè)決策。

設(shè)倉庫原值為Y、倉庫的計稅余值為房產(chǎn)原值的80%，企業(yè)所得稅稅率25%，城建稅稅率為7%，教育費附加為3%，。企業(yè)既可以出租倉庫也可以提供倉儲服務(wù)，租金收入或者倉儲收入都是X，如提供倉儲服務(wù)則新增的成本為B。出租倉庫的稅后收入為（X-X×5%×（1+7%+3%）-X×12%）×（1-25%）。為了方便兩種方案的比選，以下提供倉儲服務(wù)的稅后收入均指扣除倉儲新增成本的出租倉庫的稅后收入。如果新增成本較小，可以不予考慮。

如非營改增試點地區(qū)的企業(yè)提供倉儲服務(wù)，其倉儲服務(wù)稅后收入=（X-X×5%×（1+7%+3%）-Y×（1-20%）×1.2%-B）×（1-25%）。當(dāng)新增成本忽略不計（即B等于零）時，計算出兩個方案的稅后收入相同的平衡點為8%（即當(dāng)X/Y=8%時，兩個方案的稅后收入相等）。

如果提供倉儲服務(wù)企業(yè)是營改增試點地區(qū)一般納稅人則倉儲服務(wù)適用增值稅稅率為6%，如企業(yè)提供倉儲服務(wù)的進(jìn)項稅額較小忽略不計，倉儲服務(wù)的稅后收入=（X/（1+6%）-Y×（1-20%）×1.2%-（X/（1+6%））×3%×（7%+3%）-B）×（1-25%）。從而計算出B為零時的平衡點為8.54%。

如果該企業(yè)為營改增試點地區(qū)的小規(guī)模納稅人，倉儲服務(wù)的稅后收入=（X/（1+3%）-Y×（1-20%）×1.2%-（X/（1+3%））×3%×（7%+3%）-B）×（1-25%）。從而計算出B為零時的平衡點為6.7%。

如果企業(yè)房產(chǎn)的計稅余值是房產(chǎn)原值的70%。企業(yè)提供倉儲服務(wù)的房產(chǎn)稅計算應(yīng)相應(yīng)調(diào)整，通過計算列表入下：

表1

企業(yè)決策時，房產(chǎn)的計稅余值為房產(chǎn)原值的比例和B值可以根據(jù)企業(yè)實際情況確定，如有其他稅費也可按照實際情況將表中的模型進(jìn)行修正。稅后收入平衡點確定以后，企業(yè)可以計算企業(yè)預(yù)計出租的租金收入與房產(chǎn)原值的比例。如果該比例大于平衡點，提供倉儲服務(wù)可以鎖定房產(chǎn)稅，倉儲服務(wù)方案稅后收入較大，應(yīng)選該方案。反之，應(yīng)當(dāng)選擇倉庫出租方案。企業(yè)也以根據(jù)上述模型直接計算稅后租金收入或者稅后倉儲服務(wù)收入，選擇稅后收入較大的方案。

企業(yè)在確定房屋租金收入時要注意房租收入和其他收入和代收款項分別確認(rèn)和核算，如水電費、物業(yè)管理費、空調(diào)費、供熱費、出租露天停車場、出租設(shè)備或者物品、出租場地收入等收入不屬于房屋出租收入，將這些收入分別簽訂合同，將會降低計稅租金收入和房產(chǎn)稅，減少不必要的稅費支出。

房屋的裝修也影響到了房產(chǎn)稅，與裝修好的房屋相比，未裝修的房屋出租的租金收入要低一些，房產(chǎn)稅也要低一些。出租方也可以通過設(shè)立的物業(yè)公司將房屋裝修后向承租方收取物業(yè)費，也可建議承租方直接委托第三方裝修，這樣房產(chǎn)稅較低。

四、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓的決策

房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅收政策如下：財稅〔2003〕16號規(guī)定“單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額?！狈慨a(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅負(fù)較重，其涉及營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、所得稅、契稅、印花稅。增值率超過20%房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓還要繳納土地增值稅。因此企業(yè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓方需要繳納營業(yè)稅及其附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收政策如下：財稅〔2002〕191號規(guī)定“ 以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。”財稅字〔1995〕48號規(guī)定“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！必敹愖郑?997］77號規(guī)定“納稅人以非現(xiàn)金的實物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)對外投資，發(fā)生的資產(chǎn)評估凈增值，不計入應(yīng)納稅所得額。但在中途或到期轉(zhuǎn)讓、收回該項資產(chǎn)時，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓或收回該項投資所取得的收入與該實物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)投出時原帳面價值的差額計入應(yīng)納稅所得額，依法繳納企業(yè)所得稅?！币虼?，以房產(chǎn)投資入股時，投資方不需要繳納營業(yè)稅及其附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅。投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)時，房產(chǎn)評估增值和股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入才需繳納企業(yè)所得稅。

從上述政策的導(dǎo)向是鼓勵企業(yè)房產(chǎn)投資、不鼓勵房產(chǎn)炒作。因此企業(yè)將房產(chǎn)單純轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)較重、而將股權(quán)對外轉(zhuǎn)讓或者將房產(chǎn)投資入股基本沒有稅收成本。企業(yè)在相關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓決策時，將擁有房產(chǎn)的公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者將房產(chǎn)投資入股到被投資企業(yè)或者將房產(chǎn)剝離成立新的公司然后將該公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方案稅收成本較小。企業(yè)決策時可以根據(jù)上述稅收政策進(jìn)行測算稅后收入進(jìn)行方案的優(yōu)選。另外，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，房屋的轉(zhuǎn)讓價格越高、相關(guān)的稅費就越多。而裝修好的房子的售價要高于未裝修的房產(chǎn)，因此轉(zhuǎn)讓方裝修房屋稅負(fù)較重，受讓方或其委托第三方裝修房屋，其稅負(fù)較小。

總之，房產(chǎn)投資策中從稅負(fù)因素考慮，對于房產(chǎn)投資聯(lián)營或者房屋出租的方案中直接計算稅收收入選擇收入較高的方案。房屋出租或者提供倉儲服務(wù)決策中，根據(jù)租金收入占房產(chǎn)原值的比例和稅后收入平衡點進(jìn)行比較或者直接用稅后收入的模型進(jìn)行方案比選可以實現(xiàn)低納稅成本目標(biāo)。使用股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房產(chǎn)投資入股或者房產(chǎn)剝離形成新的公司然后轉(zhuǎn)讓股權(quán)方案優(yōu)于房屋直接轉(zhuǎn)讓方案。以上方案比選均可按先關(guān)稅后政策采用稅后收入較高的原則進(jìn)行比選，正確考慮房產(chǎn)投資決策中的稅負(fù)因素。

［1］ 國務(wù)院：《房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)［1986］90號）1986年9月15日頒布。

［2］ 財政部、國家稅務(wù)總局：《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》［財稅（2002）191號］，2003年1月1日起執(zhí)行。