編者按：

“六病灶”系列現(xiàn)已更新至第六期。上一期，我們通過“病灶五”，指出了“因為擁有好地段就信心滿滿，覺得就能做出一本萬利的優(yōu)質(zhì)豪宅產(chǎn)品”的誤區(qū)，并結(jié)合實際案例，與讀者一起分享了一些提升產(chǎn)品的方法。

本期“六病灶”系列，將與大家一起解決因開發(fā)分期策略而無法實現(xiàn)土地價值最大化的問題。

病灶六：

項目開發(fā)分期策略無法實現(xiàn)土地價值最大化

針對某些項目因開發(fā)分期的策略，因客觀條件的影響，而無法實現(xiàn)土地價值最大化的情況，可從資源及銷售兩個角度來解決：

【病例診斷】

項目位于某二線城市生態(tài)型限制發(fā)展區(qū)域，地塊環(huán)湖，已有18洞高爾夫球場在運營，內(nèi)部有小型水景，旅游資源豐富，發(fā)展?jié)摿薮?。項目前期已建成酒店及部分住宅，但形象欠佳，項目定位偏低，?dǎo)致后期銷售不佳。

項目重新定位之后，因開發(fā)商前期收益不佳，對市場信心不足，后期又無大投入的打算，項目的開發(fā)分期面臨市場的波動將直接影響后期的收益，因此，如何規(guī)劃項目分期，減少市場風(fēng)險，實現(xiàn)收益最大化，成為項目開發(fā)的問題所在。

【對癥下藥】

制定開發(fā)策略

1 土地價值最大化

對于高價值、大體量的地塊進行分批穿插式的開發(fā)，帶動其土地價值的提升，同時降低開發(fā)風(fēng)險。

2 土地資源利用最大化

未開發(fā)地塊先營造景觀，后期二次利用開發(fā)物業(yè)，保持各地塊開發(fā)的完整性和連續(xù)性。

3 資金快速回籠

前期開發(fā)小面積功能型物業(yè)以實現(xiàn)快速回籠資金，通過核心配套及高端物業(yè)的開發(fā)，帶動后期中端物業(yè)的銷售。

新型城鎮(zhèn)化成為中央政策主軸，房地產(chǎn)業(yè)或?qū)⒂瓉硇碌陌l(fā)展契機

中共中央將城鎮(zhèn)化重心落在推動“工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化”四化同步發(fā)展、促進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化之上。這意味著新型城鎮(zhèn)化成為中央政策主軸。未來我國的新型城鎮(zhèn)化之路，將以城市群為主體形態(tài)，以中小城市發(fā)展為支撐，以四化同步為關(guān)鍵，進一步統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推動農(nóng)業(yè)人口有序向城市人口轉(zhuǎn)移。在新型城鎮(zhèn)化過程中，房地產(chǎn)業(yè)仍然是一個不可或缺的重要產(chǎn)業(yè)，行業(yè)發(fā)展仍處于上行區(qū)間，發(fā)展空間巨大。

全國成交上漲，青島供求齊漲

全國表現(xiàn)：2013年第2周，十大城市成交指數(shù)159.08，環(huán)比上漲49.00點。20大典型城市成交指數(shù)為120.79，環(huán)比上漲16.16點。30個三四線典型城市成交指數(shù)130.67，環(huán)比上漲24.23點，成交量持續(xù)上升。

青島表現(xiàn)：青島市供應(yīng)量環(huán)比增長247％，供應(yīng)量增加；成交量環(huán)比上升14.21％，房地產(chǎn)成交市場逐步回溫；存量去化周期為35周。此前成交均價為8988元／平方米，環(huán)比上升1.93％。近日，全國房產(chǎn)稅試點風(fēng)潮正盛，青島房產(chǎn)稅征收日期似越來越近，這也是影響青島市場的重要因素，短期內(nèi)勢必對青島市場未來成交量增長走向起到一定積極的作用。

2012年12月，除本月加推的中高端項目——保利海上羅蘭、青島小鎮(zhèn)和萬科城外，面積榜其余上榜項目均為剛需盤；另外面積榜上榜項目主要來自于五市和城市邊緣區(qū)，其中前六名均來自于膠南市。

歲末膠南發(fā)力。引領(lǐng)樓市暴漲

2012年12月份，青島商品住宅供應(yīng)量環(huán)比下降1.66％，小幅回落；成交量環(huán)比大幅上升81.52％，連續(xù)兩月上漲。12月推盤量雖有小幅回落，但成交量卻有明顯增幅，市場熱度持續(xù)回暖。

如圖所示，12月成交量達近兩年月度成交之最，成交主要集中在12月最后一周，究其原因有兩方面：

一方面，新區(qū)劃的黃島區(qū)2013年1月1日開始繳納維修基金，促成原膠南許多項目在12月末集中簽約備案。

另一方面，膠南市與黃島區(qū)合并為新的黃島區(qū)，但關(guān)于新黃島區(qū)限購政策還未出臺，客戶擔(dān)心膠南市由于合并事由也納入限購區(qū)，因此許多觀望客戶選擇提早簽約，促成12月成交暴漲。