毫無(wú)疑問，中國(guó)住房市場(chǎng)是一個(gè)政策市，政府的房地產(chǎn)政策指向哪里，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)走向哪，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲或下跌到哪里，可以說(shuō)，這就是前10年中國(guó)住房市場(chǎng)的真實(shí)寫照。

因此，要判斷2013年中國(guó)住房市場(chǎng)會(huì)走向哪？住房市場(chǎng)價(jià)格是上漲還是下跌？它與市場(chǎng)內(nèi)在性無(wú)關(guān)，也與市場(chǎng)供求關(guān)系無(wú)關(guān)，更與住房市場(chǎng)買者賣者的偏好無(wú)關(guān)，有關(guān)的是2013年政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控底線在哪里或房?jī)r(jià)容忍度在哪里。

首先，我們來(lái)看當(dāng)前住房市場(chǎng)基本態(tài)勢(shì)，這是2013年政府房地產(chǎn)調(diào)控政策底線的背景。去年12月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的有53個(gè)，占比達(dá)七成以上；同日央行公布的四季度問卷調(diào)查顯示，29％的居民預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，同比上漲10個(gè)百分點(diǎn)，比年初高11.3個(gè)百分點(diǎn)。

這種現(xiàn)象說(shuō)明了什么？說(shuō)明了多年來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果十分有限；說(shuō)明了頂在天花板上的房?jī)r(jià)不僅沒有下來(lái)，反之又開始上漲；說(shuō)明了國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)市場(chǎng)的性質(zhì)根本就沒有改變。

由于住房市場(chǎng)是投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)完全是由預(yù)期來(lái)決定。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不僅沒有改變反之在強(qiáng)化時(shí)，這必然導(dǎo)致無(wú)論是旁地產(chǎn)開發(fā)商還是國(guó)內(nèi)其他企業(yè)，無(wú)論住房投資者還是其他相關(guān)利益者又開始涌入市場(chǎng)。因?yàn)樗麄兌碱A(yù)期中國(guó)未來(lái)住房市場(chǎng)會(huì)有更多獲得暴利的機(jī)會(huì)。

如果住房的價(jià)格過高，或是對(duì)絕大多數(shù)民眾的消費(fèi)具有嚴(yán)重的擠出效應(yīng)，或是絕大多數(shù)民眾的住房居住條件受到嚴(yán)重的掠奪。所以，房?jī)r(jià)過高是與政府的經(jīng)濟(jì)政策的民生性、與政府希望其政策讓每一個(gè)民眾都追求過上幸福生活的宗旨背道而馳的。

而且從早幾年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，過高房?jī)r(jià)也會(huì)使得房地產(chǎn)利潤(rùn)驚人。無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)，還是個(gè)人及地方政府都是如此。

在這樣一個(gè)房地產(chǎn)逐利的10年里，各種各樣的資源都涌入住房市場(chǎng)，各種不同的企業(yè)都涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也就完全變成了一個(gè)“房地產(chǎn)化”的經(jīng)濟(jì)?？梢哉f(shuō)，這種完全以“房地產(chǎn)化”為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)，不僅嚴(yán)重阻礙了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型，也引發(fā)了一系列嚴(yán)重的社會(huì)政治問題。如嚴(yán)重的財(cái)富分配不公、官商勾結(jié)及政府官員腐敗盛行、民眾創(chuàng)造財(cái)富的價(jià)值觀念扭曲等。整個(gè)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)都完全裝入住房這個(gè)不可破解的“套子”里。

而當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)為何又重新上漲，最為根本的原因就在于，盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不動(dòng)搖，但是政府既沒有對(duì)住房市場(chǎng)性質(zhì)作一個(gè)清楚界定并堅(jiān)決要求國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)在性質(zhì)上真正轉(zhuǎn)型，也沒有出臺(tái)新的住房政策來(lái)改變當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)現(xiàn)狀。

反之，政府在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不動(dòng)搖時(shí)，以穩(wěn)增長(zhǎng)來(lái)強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化的重要性，以增加改善陛住旁來(lái)保證旁地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，而“住房改善性”就是2009年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作盛行最為重要的概念與政策。對(duì)此，政府的政策不得不謹(jǐn)慎而為。

在此，2013年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走向哪里？不僅在于新一任政府對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)水平的容忍度，也在于是不是對(duì)住房市場(chǎng)性質(zhì)真正采取新住房政策讓性質(zhì)轉(zhuǎn)型，而這兩個(gè)方面應(yīng)該是衡量新一任政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策底線與決心的基點(diǎn)，不能有任何模棱兩可的態(tài)度。

如果新一任政府沒有真正要求住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)型為消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，而是為了穩(wěn)增長(zhǎng)讓當(dāng)前這種以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)仍然盛行，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)繼續(xù)飚升，房地產(chǎn)泡沫將繼續(xù)吹大，中國(guó)經(jīng)濟(jì)又可能走上早幾年以房地產(chǎn)拉高GDP的老路。

如果新一任政府堅(jiān)決要擠出當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，并對(duì)這個(gè)市場(chǎng)動(dòng)大手術(shù)，進(jìn)行重大的制度改革、并出臺(tái)堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作的嚴(yán)厲的信貸和稅收政策，那么中國(guó)樓市的房?jī)r(jià)水平將回歸理性，中國(guó)住房市場(chǎng)將走上健康發(fā)展之路。否則，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、政治及社會(huì)根本就無(wú)法邁過這個(gè)高房?jī)r(jià)的坎。