有句話在業(yè)內(nèi)廣為流傳：“做住宅地產(chǎn)是小學(xué)生；做商務(wù)地產(chǎn)、寫字樓是中學(xué)生；做商業(yè)地產(chǎn)則是大學(xué)生?！贝嗽掚m然尖銳卻一語道出商業(yè)地產(chǎn)投資的高門檻。

商業(yè)房地產(chǎn)和住宅房地產(chǎn)，這兩個都是房地產(chǎn)，但是此房地產(chǎn)非彼房地產(chǎn)。如果我們在概念上不搞清楚，恐怕就很難從住宅房地產(chǎn)過渡到商業(yè)房地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)是專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)，本身技術(shù)含量很高。而且要使完成的項(xiàng)目做到人流吸引人流，商鋪吸引商鋪，人流和商鋪互動，養(yǎng)育出生意大家做，造成一方繁榮的景象。

做住宅地產(chǎn)只需考慮如何賣掉，而商業(yè)地產(chǎn)不僅是賣掉的問題，還要把資產(chǎn)盤活。首先，招商引進(jìn)商鋪，讓長期做商鋪生意的人能在商業(yè)體中獲得持續(xù)的利潤，并讓購物的人愿意在這里停留、消費(fèi)，享受所提供的服務(wù)?？梢宰龀缮虡I(yè)街、購物中心、百貨商店等多種形式。當(dāng)下流行的購物中心則是將娛樂、購物、餐飲和文化集于一身，把商業(yè)項(xiàng)目打造成體驗(yàn)式復(fù)合型的一站式生活方式中心或“城市會客廳”。超市、百貨等業(yè)態(tài)也都在向復(fù)合型商業(yè)轉(zhuǎn)型。

同時，做商業(yè)要特別注重地角，尤其在小城市，要格外謹(jǐn)慎。因?yàn)閯?chuàng)造商圈很難，要改變?nèi)藗兊馁徫锪?xí)慣以及消費(fèi)方式更難。另外，對商業(yè)運(yùn)營本身要充分掌握好，做好人才積累，讓專業(yè)的人干專業(yè)的事，更好地發(fā)揮專業(yè)策劃、運(yùn)營公司的作用。更值得注意的是，產(chǎn)品本身的創(chuàng)新也很重要。產(chǎn)品從設(shè)計之初就要考慮人們的購物習(xí)慣，要充分體現(xiàn)人文關(guān)懷和人性化，以及節(jié)能環(huán)保等問題，做到既開源又節(jié)流。

那么，如何才能把商業(yè)地產(chǎn)做好呢？簡單地說，就是要把商業(yè)地產(chǎn)看作是資產(chǎn)而不是房子。進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，首先考慮最多的不是賣房子，而是做商業(yè)，這便要求開發(fā)企業(yè)能夠耐得住寂寞。俗話說，“放長線方能釣大魚”。然而，要想“放長線”，就必須有足夠的“銀兩”。

眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，具有開發(fā)周期長、資金占用數(shù)量大、回籠資金緩慢的特點(diǎn)。這就決定了商業(yè)地產(chǎn)的融資難度遠(yuǎn)大于住宅地產(chǎn)。目前，資金壓力已經(jīng)成為了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的頭號難題。而開發(fā)企業(yè)的資金壓力大小不同，走的路也不盡相同。一種是因?yàn)橘Y金問題來選擇銷售為主，可銷售為主會使商業(yè)不能做到統(tǒng)一運(yùn)營，日后項(xiàng)目失敗的幾率較大。還有一種是采取回租方式，賣給商鋪然后再返租回來。這樣做得好也可以達(dá)到統(tǒng)一運(yùn)營的目的，但是不如留在開發(fā)商手里統(tǒng)一運(yùn)營來得好。如此這般，尋求新的商業(yè)地產(chǎn)融資模式便成為了當(dāng)下熱點(diǎn)。

可以看到的是，開發(fā)企業(yè)為了更好地盤活商業(yè)地產(chǎn)這塊資本，除了固有的單純銀行融資方式外，也在不斷地拓展。例如托管股權(quán)直接融資，利用信托融資，與房地產(chǎn)投資基金合作等等。眼下，房地產(chǎn)私募基金與信托基金漸漸成為房地產(chǎn)企業(yè)資金的核心來源。但二者的高門檻、高利率卻讓多數(shù)房企望而卻步。在這種背景下，具有門檻低、分紅比例高、流動性強(qiáng)等優(yōu)勢的REITs，便進(jìn)入了開發(fā)企業(yè)的視野?？释麌彝瞥鲋袊鍮EITs的呼聲越來越高。

從國際范圍看，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。投資者可以獲得利息收入與房地產(chǎn)的升值收益，使得社會大眾特別是中產(chǎn)階層也可以通過中間機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)開發(fā)，大大拓展了老百姓的投資渠道。如果這個產(chǎn)品出來以后，那么支撐一個商業(yè)的幾億或者十幾億資金就很容易募集到，對地產(chǎn)商有利，對投資者也有利，這就是雙贏的方式。

事實(shí)上，REITs何時到來我們無從得知，但可以肯定的是，無論何時，產(chǎn)品的潛力都是資金投入的前提。換句話說，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)要想獲得更多的資金支持，唯有苦練“內(nèi)功”一條路可走。而對于渴望到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域淘金的住宅開發(fā)企業(yè)來說，盲目地轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)收獲的可能只是苦澀的果實(shí)。正所謂術(shù)業(yè)有專攻，“一廚師好好的他不看菜譜，看上兵法了！”結(jié)局只能是失敗。