2007年10月1日，標(biāo)志著公民對自己的房產(chǎn)擁有合法所有權(quán)和管理權(quán)利的《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)正式施行。然而5年過去了，種種跡象表明，業(yè)主通過業(yè)委會(huì)來管理小區(qū)、實(shí)現(xiàn)居住環(huán)境和諧幸福的過程，并非人們想象的那般順利，不少業(yè)委會(huì)成立及運(yùn)行過程，充滿了種種阻力和艱難，甚至陷入進(jìn)退維谷的僵局。位于北京市通州區(qū)的海通梧桐苑小區(qū)（俗稱旗艦凱旋小區(qū)，以下簡稱旗艦小區(qū)）業(yè)委會(huì)的成立過程就極具典型性。

旗艦小區(qū)是2010年10月1日新修訂的《北京市物業(yè)管理辦法》正式實(shí)施后，在通州區(qū)成立的第一家業(yè)主委員會(huì)。每每談及其間的復(fù)雜艱辛歷程和重重困難，業(yè)委會(huì)主任張先生和兩個(gè)副主任都不禁唏噓。

業(yè)主大會(huì)籌備組從發(fā)起到成立歷時(shí)6年

旗艦小區(qū)有2300多戶業(yè)主，近26萬余平方米的建筑面積，在通州算得上是一個(gè)較大規(guī)模的住宅小區(qū)。它分為南北兩個(gè)院子。

經(jīng)過近兩年的籌備，旗艦小區(qū)的業(yè)主大會(huì)終于在2011年6月中旬召開。業(yè)主大會(huì)以近八成的高投票率選舉產(chǎn)生了第一屆業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)表決通過了小區(qū)“管理規(guī)約”和“業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則”。

然而，此前旗艦小區(qū)的業(yè)主大會(huì)籌備工作可謂是一波三折，歷盡艱辛。早在2004年和2006年，小區(qū)就曾兩次發(fā)起籌備業(yè)主大會(huì)，但均無果而終。

2009年小區(qū)發(fā)生了物業(yè)公司“強(qiáng)收停車費(fèi)”事件，這成為小區(qū)廣大業(yè)主決定成立業(yè)委會(huì)的助推劑。當(dāng)時(shí)的小區(qū)業(yè)主因物業(yè)公司強(qiáng)行收取停車費(fèi)，與物業(yè)公司產(chǎn)生激烈沖突。召開業(yè)主大會(huì)成立業(yè)委會(huì)，成為業(yè)主的不二選擇?？墒?，2009年10月小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組，在經(jīng)過了近8個(gè)月的風(fēng)雨后又一次夭折。直到2010年11月底，乘著北京市重新修訂并頒布實(shí)施的《北京市物業(yè)管理辦法》的東風(fēng)，旗艦小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)籌備組，經(jīng)屬地梨園鎮(zhèn)政府核準(zhǔn)備案，終于成立了。但接下來，難題接踵而至。

業(yè)委會(huì)成立前后麻煩不斷

籌備組遇到的第一個(gè)難題，就是拿不到全體業(yè)主名單，這樣業(yè)主大會(huì)就開不了。

召開業(yè)主大會(huì)首先就要知道誰是業(yè)主，這就需要全體業(yè)主名單，行話叫作“業(yè)主權(quán)利清冊”。按法律規(guī)定，業(yè)主大會(huì)通過的決議案一般需要“雙過半”：參加投票的業(yè)主人數(shù)要超過小區(qū)業(yè)主總?cè)藬?shù)的一半，參加投票的業(yè)主所擁有的專有建筑面積要超過小區(qū)全體業(yè)主總建筑面積的一半。這二者缺一不可。這就意味著，召開業(yè)主大會(huì)必須要掌握業(yè)主資料，不僅是名單，而且需要業(yè)主的詳細(xì)資料。誰來提供這些資料？自然是政府或是開發(fā)建設(shè)單位。

當(dāng)時(shí)的旗艦小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組負(fù)責(zé)人去找鎮(zhèn)政府索取業(yè)主資料，可是開發(fā)建設(shè)單位沒有按規(guī)定向鎮(zhèn)政府移交這些資料?；I備組轉(zhuǎn)而又向小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位昊宇地產(chǎn)公司索要資料，得到的答復(fù)是，業(yè)主資料涉及隱私不能提供給個(gè)人，只能提供給政府。后來籌備組通過非正常渠道搞到了一套業(yè)主資料。而非正常渠道搞到的東西無法證實(shí)其可靠性，籌備組只能把業(yè)主的相關(guān)資料按單元門貼出去，由業(yè)主自己來核實(shí)。僅這項(xiàng)工作就花了近1個(gè)月的時(shí)間。

“好在小區(qū)有上百名志愿者為業(yè)主大會(huì)義務(wù)工作，他們利用業(yè)余時(shí)間走樓串戶宣傳動(dòng)員，發(fā)送和回收表決票。開發(fā)商不合作沒能擋住業(yè)主大會(huì)的步伐，業(yè)主參與投票率達(dá)到近八成。業(yè)委會(huì)委員得票率最高的達(dá)到了80%以上，最少的也在60%以上?！被I備組的一位負(fù)責(zé)人自豪地說。

2011年6月15日，旗艦小區(qū)業(yè)主大會(huì)順利結(jié)束，第一屆業(yè)主委員會(huì)誕生。然而，當(dāng)業(yè)委會(huì)成員持相關(guān)資料到鎮(zhèn)政府物業(yè)辦申請備案時(shí)，卻被告知，有人告他們業(yè)主大會(huì)投票造假，區(qū)里要查實(shí)。兩個(gè)月后，備案終于批下來了。原來，個(gè)別業(yè)主受人挑唆鼓動(dòng)寫了告狀信，其投訴內(nèi)容基本不實(shí)，有很多是憑空捏造。

旗艦小區(qū)第二次業(yè)主大會(huì)決定不再續(xù)聘昊宇物業(yè)公司，同時(shí)授權(quán)業(yè)委會(huì)為小區(qū)重新選聘新物業(yè)公司后不久，業(yè)委會(huì)突然接到了法院的應(yīng)訴通知。經(jīng)查證，原來是一位業(yè)主的名字被昊宇物業(yè)公司冒用，向法院起訴旗艦小區(qū)業(yè)委會(huì)。后來，被冒用名義的業(yè)主親自到法院撤銷了“起訴書”，訴訟鬧劇就此收場。

就在旗艦小區(qū)業(yè)委會(huì)依據(jù)業(yè)主大會(huì)決議，緊鑼密鼓地為小區(qū)選聘新物業(yè)之時(shí)，接連發(fā)生了兩起業(yè)委會(huì)副主任遭棒襲的事件。被打的老周和老王，前者57歲，后者被打當(dāng)天整整滿60歲。老周告訴記者：“歹徒還算講‘分寸’，沒照死里打，我的傷不太重?！倍贤蹙蜎]那么幸運(yùn)，他被3名歹徒圍打，造成腿骨骨折。

在遭到棒襲后，他們第一時(shí)間報(bào)警，北京地方媒體也曾廣泛報(bào)道。然而，行兇嫌犯至今仍逍遙法外。

針對小區(qū)業(yè)委會(huì)兩位副主任被打一事，業(yè)委會(huì)成員們認(rèn)為是昊宇物業(yè)公司的報(bào)復(fù)行為。因?yàn)槠炫炐^(qū)業(yè)主大會(huì)的表決結(jié)果，有近七成業(yè)主參加了投票，其中九成以上業(yè)主不同意續(xù)聘昊宇物業(yè)，這自然影響到昊宇物業(yè)公司的既得利益。

但對于這樣的質(zhì)疑，昊宇物業(yè)的負(fù)責(zé)人楊先生卻予以否認(rèn)，宣稱沒有證據(jù)證明業(yè)委會(huì)委員遭棒襲事件和物業(yè)公司有關(guān)聯(lián)。

棒襲事件后，接下來小區(qū)里發(fā)生的混亂和治安事件層出不窮：有一批業(yè)主大會(huì)的義務(wù)志愿者家的窗玻璃被砸爛、私家車車身被劃、輪胎被扎。最讓人恐懼的是，2012年夏天的一個(gè)多月里，小區(qū)北院就曾有27戶人家被賊光顧。

棒襲事件、私家車被劃、輪胎被扎、窗玻璃被砸以及頻頻被盜，讓整個(gè)小區(qū)的居民人心惶惶。

讓舊物業(yè)退出難上加難

據(jù)業(yè)委會(huì)主任張先生介紹，自從2011年8月業(yè)委會(huì)正式成立以來，小區(qū)的物業(yè)管理一度陷于癱瘓。2011年秋冬季節(jié)，小區(qū)的綠地沒有澆水，致使草地的枯萎率很高，一些樹木也枯死了；小區(qū)四周有大大小小9個(gè)出入門，小門的電子門禁卡基本都?jí)牧?，無人看管，各種閑雜人員隨便出入；部分底層業(yè)主將自家花園擴(kuò)展到公共綠地，甚至有人養(yǎng)雞養(yǎng)鴨。

對小區(qū)的現(xiàn)狀，業(yè)委會(huì)成員們十分焦急。2012年的2月8日，是旗艦小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目交接工作的開始日期。小區(qū)居民以為，新物業(yè)公司進(jìn)駐指日可待。然而，事實(shí)上并非如此，交接一事遲遲不能推進(jìn)。

按照法律規(guī)定，物業(yè)項(xiàng)目交接期限最長為90天。在這期間，盡管業(yè)委會(huì)催促昊宇物業(yè)交接，然而昊宇物業(yè)并不理睬。4月上旬，梨園鎮(zhèn)政府物業(yè)辦出面組織了一次業(yè)委會(huì)和昊宇物業(yè)之間的交接協(xié)調(diào)會(huì)，但雙方最終沒有交接成功，原因是業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司對于業(yè)主大會(huì)決議及交接事宜無法達(dá)成一致意見。

按昊宇物業(yè)的負(fù)責(zé)人楊先生的說法，物業(yè)不愿交接的原因是小區(qū)內(nèi)很多業(yè)主尚欠不少物業(yè)費(fèi)。但許多業(yè)主說，不交物業(yè)費(fèi)是因?yàn)槲飿I(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平實(shí)在太差，他們不交物業(yè)費(fèi)以示抗議。業(yè)委會(huì)也曾向昊宇物業(yè)表示，交接后他們會(huì)給老物業(yè)留一間辦公室用于老物業(yè)清欠之用。但昊宇物業(yè)公司對此未置可否。

面對昊宇物業(yè)公然拒絕交接，拒不撤出小區(qū)的行為，業(yè)委會(huì)幾次發(fā)函并派員到通州區(qū)住建委，強(qiáng)烈要求依法處罰昊宇物業(yè)，責(zé)令其向業(yè)委會(huì)交接并撤離小區(qū)。

在采訪中，通州區(qū)住建委和梨園鎮(zhèn)政府小區(qū)辦的相關(guān)人士表示，面對老物業(yè)公司不愿主動(dòng)退出的情況，業(yè)委會(huì)還得通過訴訟來解決。

住建委對此表示說，如昊宇物業(yè)公司確實(shí)構(gòu)成行政處罰要件，住建委將依據(jù)行政處罰程序?qū)ζ溥M(jìn)行行政處罰。但是目前還在調(diào)查處理中。

其實(shí)，早在2012年4月16日，業(yè)委會(huì)就向通州區(qū)法院遞交了起訴狀，要求依法判令昊宇物業(yè)向業(yè)委會(huì)移交小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目并限期撤離小區(qū)。直到2012年9月13日，旗艦小區(qū)業(yè)委會(huì)的負(fù)責(zé)人才終于接到通州區(qū)法院的立案通知。人們期待著一個(gè)公正合理的判決結(jié)果。