對普通投資者來說，商鋪“售后返租”是一個(gè)誘人的蛋糕。畢竟在收鋪后的前2-5年，投資者能拿到每年高達(dá)8%-12%的投資回報(bào)，不僅跑贏CPI升幅，而且相較于投資住宅和寫字樓的投資回報(bào)率更是高出許多，但商業(yè)地產(chǎn)專家提醒投資者，在“返租”貌似豐厚的回報(bào)背后，其實(shí)隱藏著不少的陷阱與風(fēng)險(xiǎn)。本期投資客記者盤點(diǎn)出目前返租市場中的“五宗罪”，供你參考。

1：抬高鋪價(jià)返租，透支升值空間

成都大多帶返租的商場鋪，如果沒有一次性扣除所謂的2-5年的“返租”租金，其售價(jià)遠(yuǎn)比同類型商鋪市場價(jià)高出許多。如某商鋪均價(jià)4萬多元/平方米，扣除優(yōu)惠折扣和返租租金，折算下來均價(jià)還要2萬-3萬元/平方米，但記者在同區(qū)調(diào)查時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域商場鋪價(jià)位實(shí)際成交價(jià)格在1.5萬-2萬元/平方米，某商鋪扣除“返租”租金，實(shí)質(zhì)上單價(jià)比市場價(jià)還要略高一些。

一個(gè)市值僅1.5萬元/平方米的商鋪，開發(fā)商將其提高到3萬元/平方米并承諾10年返租賣出，小業(yè)主年收益8%。假設(shè)10年內(nèi)商鋪本身既不升值也不貶值，也不計(jì)算投資者的利息損失和各種稅費(fèi)，10年后，投資者雖然租金收益為鋪價(jià)的80%（每年8%×10年），共收到租金2.4萬元/平方米。但投資者如果此時(shí)將商鋪出售，也只能賣到1.5萬元/平方米，實(shí)際房產(chǎn)收益為50%，賣出后虧了一半，因此投資在每平方米商鋪上的實(shí)際年收益率也只有：（2.4萬元—1.5萬元）/3萬元/10年=3%，遠(yuǎn)不及開發(fā)商宣稱的“8%”的年收益率。

投資提醒：時(shí)下“返租”已成了開發(fā)商賣商鋪的一種包裝、營銷手法。這種“返租”雖然貌似很豐厚，但其實(shí)“羊毛出在羊身上”，早在開售前，開發(fā)商就已把返租租金加到商鋪的售價(jià)中，通常都會將售價(jià)提高三成左右來進(jìn)行銷售，因此即使所有返租租金一次性在樓價(jià)里減扣，開發(fā)商也不會虧本。如果能順利地再將商鋪?zhàn)獬鋈?，開發(fā)商可另賺一筆；如果租不出去，開發(fā)商也可以全身而退。而投資者不但得不到返租期間的租金收入，更因?yàn)楦叻績r(jià)而透支了本應(yīng)屬于投資者的升值空間，可說是承受了雙重?fù)p失。

2：經(jīng)營不善，開發(fā)商人去樓空

目前市場上在售的帶返租的商鋪，大多是商場鋪或批發(fā)市場商鋪。業(yè)內(nèi)人士指出，這類商鋪的租金回報(bào)如何、能否升值都完全視乎項(xiàng)目后期的招商和經(jīng)營情況，只有定位準(zhǔn)確、招商良好和經(jīng)營管理完善的商場，商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)和升值前景才有保障。如果開發(fā)商賣完便悄然離場、招商不佳開不了業(yè)或者開業(yè)后經(jīng)營不善又關(guān)門了，小業(yè)主的投資就會血本無歸。

投資提醒：商鋪投資者千萬不能單憑高額返租回報(bào)就貿(mào)然下手。購買前先應(yīng)調(diào)查清楚項(xiàng)目的地理位置和商圈環(huán)境，考查商場業(yè)態(tài)定位是否順應(yīng)周邊商圈需求，交通是否方便等等；其次是項(xiàng)目的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)是不是有成功的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，有沒有能力經(jīng)營起來；再次還要看開發(fā)商的實(shí)力和資歷，這主要是判斷開發(fā)商會不會卷款離場的依據(jù)。值得提醒的是，目前有些在售商場鋪雖然是品牌開發(fā)商樓盤的裙樓商業(yè)，但產(chǎn)權(quán)早已易主，跟原來的開發(fā)商全無關(guān)聯(lián)，投資者切勿盲目追隨品牌，應(yīng)查看相應(yīng)的法律文書及相關(guān)資料后再做決定。

3小鋪合并出租，辦不了房產(chǎn)證

為吸引小投資客，不少開發(fā)商在賣鋪時(shí)盡量降低門檻，將商鋪切成了幾平方米大的“微型鋪面”出售，同樣帶返租條件。記者調(diào)查目前成都在售的返租商鋪中，有的建筑面積甚至只有三四平方米，實(shí)用面積還不到2平方米，10余萬便可購買的準(zhǔn)入門檻看似包容，允許更多的中小型投資者進(jìn)入。但這部分商鋪賣出后，為了方便招商，開發(fā)商又經(jīng)常會根據(jù)商戶的要求將小商鋪合并出租，這就造成小商鋪間沒有界址，根本無法測繪，也辦不了房產(chǎn)證。

投資提醒：業(yè)內(nèi)專家提醒，部分帶返租的商鋪交樓后業(yè)主實(shí)際上并不能及時(shí)收樓，因此對商鋪也就喪失了處置權(quán)，如果開發(fā)商直接將商鋪合并或分拆出租，根本無法通過規(guī)劃驗(yàn)收，房產(chǎn)證也不可能如期辦出。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，如果因開發(fā)商原因而辦不了房產(chǎn)證的，開發(fā)商就要承擔(dān)違約責(zé)任，延遲辦證的違約責(zé)任屬于嚴(yán)格責(zé)任，開發(fā)商不得以業(yè)主沒有損失作為抗辯理由。如果開發(fā)商拒不承擔(dān)責(zé)任，購房者可通過司法途徑追究。

4“長租約”商鋪返租

部分在售的一些商業(yè)項(xiàng)目根本不是產(chǎn)權(quán)鋪，銷售方賣出的實(shí)質(zhì)上只是一張長期租約，而且還要求投資者提前付20年的租金。因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)，有的一間商鋪被同時(shí)“租”給了多個(gè)人，就算有貌似豐厚的返租回報(bào)，仍難掩無產(chǎn)權(quán)的危機(jī)。這種情況多出現(xiàn)在東南沿海一帶，在廣州、東莞等地，該類商鋪尤為普遍。廣東省流通業(yè)商會執(zhí)行會長黃文杰認(rèn)為，廣州不少專業(yè)市場或是臨建物業(yè)或由舊廠房改造，只有物業(yè)使用權(quán)而沒有產(chǎn)權(quán)。投資不帶產(chǎn)權(quán)的商鋪，出了問題，投資者的追討難度大，所以應(yīng)更加慎重。

投資提醒：楊大軍律師指出，按國家規(guī)定，超過20年的物業(yè)經(jīng)營權(quán)是不允許轉(zhuǎn)讓的，如果開發(fā)商一次性收取30年的商鋪?zhàn)饨鹂隙ㄊ沁`法的。如果是20年以內(nèi)的長租約，雖然是合法的，但卻容易讓“有心人”打“擦邊球”，利用高額返租回報(bào)吸引商鋪投資者，通過轉(zhuǎn)租形式一次性向他們收取十多二十年商鋪?zhàn)饨?，等于從投資者手中圈了一大筆錢后，再分月、分年付給投資者高額利息。而開發(fā)商拿著圈到的錢去做二次投資，一旦投資失敗，資金鏈斷裂，商鋪投資者的返租回報(bào)就成了泡影。因此，投資客在購買時(shí)時(shí)一定要了解清楚商鋪是否有產(chǎn)權(quán)，是否存在抵押，有抵押的要在開發(fā)商辦理涂銷抵押后再付房款。

5：舊裙樓商鋪包裝上市，產(chǎn)權(quán)年限短

商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)一般為40年，但目前，除個(gè)別一手商鋪擁有40年產(chǎn)權(quán)外，絕大多數(shù)商場鋪和專業(yè)市場商鋪銷售時(shí)產(chǎn)權(quán)都不足40年。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，成都不少在售的商業(yè)項(xiàng)目是由閑置多年的裙樓商鋪重新包裝上市的，產(chǎn)權(quán)已大大縮水了十幾年，不少項(xiàng)目剩下20多年產(chǎn)權(quán)，再扣除返租年限，交回到投資客手中只剩下20年出頭的產(chǎn)權(quán)了。

投資提醒：對商鋪來說，產(chǎn)權(quán)年限就意味著業(yè)主收租或經(jīng)營收益的年限，商鋪產(chǎn)權(quán)到期就要交高額的地價(jià)才能繼續(xù)使用，直接影響到投資回報(bào)。所以買鋪前一定要先了解清楚商鋪剩下的產(chǎn)權(quán)年限，衡量投資是否劃算。