9月26日晚,在港工作的張成已回到廣州的家,卻接到香港地產(chǎn)中介的電話:“現(xiàn)在不買房,明天漲兩成。”中介說得沒錯(cuò),張成上網(wǎng)查到即將在27日生效的香港樓市新政策后,立馬坐港九直通車回到香港,搶在23時(shí)30分簽好了買房合同。
為應(yīng)對過去4年價(jià)格翻番的樓市,香港特區(qū)政府10月26日再次出臺樓市新政,且次日即告實(shí)施,以抑制這個(gè)全球最昂貴住宅市場之一的投機(jī)活動(dòng)。
新政規(guī)定,所有非本地居民、所有本地及外地公司在香港買樓,都需要支付15%的“買家印花稅”;同時(shí),如果買房之后3年內(nèi)把房子出手,還需要支付一筆10%到20%不等的額外印花稅。這么算下來,如果一個(gè)外地炒房客在香港購買住宅并在半年之內(nèi)轉(zhuǎn)手,必須要繳納高達(dá)35%的額外印花稅,而此前這一征收率僅為15%。
不僅如此,對投機(jī)者而言,還需要考慮3年內(nèi)香港樓市的漲幅能不能抵消額外印花稅的成本,還要估計(jì)香港樓市在3年內(nèi)是否會進(jìn)入下跌周期的風(fēng)險(xiǎn)。這對于香港本地居民正常的置業(yè)居住需求,則不會受到太多困擾。顯然,這個(gè)新政所瞄準(zhǔn)的是來自香港之外的投機(jī)、投資需求,所照顧的是香港永久居民的置業(yè)需求。
香港樓市在時(shí)間不受控制的飆漲之后,香港政府終于打出了立竿見影的一記重拳。
額外印花稅制度
此番香港特區(qū)重拳出擊房地產(chǎn)的背景是今年前三季度香港房價(jià)一直居高不下。作為一個(gè)開放的經(jīng)濟(jì)體,香港樓市難免會遭受到國際熱錢的沖擊:香港是世界金融中心,也是中國連接西方金融市場和國際經(jīng)濟(jì)市場的橋頭堡,最為關(guān)鍵的是香港還是自由港,資金進(jìn)出自由且方便,容易成為熱錢狂歡的舞臺。
香港財(cái)政司司長曾俊華表示,在流動(dòng)資金過剩、利率超低的支持下,香港住宅價(jià)格在今年前9個(gè)月上升約兩成,與經(jīng)濟(jì)逐步放緩的情況背道而馳,而近日資金再度流入香港,樓市的亢奮程度進(jìn)一步加劇。
其實(shí)港府抑制房價(jià)并非首次做出臺調(diào)控政策。早在2010年11月20日,為抑制香港本地住宅物業(yè)市場的短期投機(jī)活動(dòng),香港稅務(wù)局就買賣或轉(zhuǎn)讓物業(yè)加征“額外印花稅”。按規(guī)定,凡符合下列三個(gè)條件的,都需要繳納額外印花稅:交易設(shè)計(jì)買賣或轉(zhuǎn)讓住宅物業(yè)、賣房或轉(zhuǎn)讓方于2010年11月20日或之后才取得有關(guān)物業(yè)、賣房或轉(zhuǎn)讓方取得物業(yè)后于24月內(nèi)轉(zhuǎn)售或轉(zhuǎn)讓該物業(yè)。根據(jù)這一規(guī)定,買樓后6個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)售的,需支付樓價(jià)15%的印花稅;6至12個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)售,需支付10%;12至24個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)售,稅率為5%。
第一次“額外印花稅”成功打擊了炒家的參與,之后香港樓市交易量顯著下跌,但受制于低息和流動(dòng)性泛濫的大環(huán)境,樓價(jià)仍拾級而上,迄今已升了21.7%。
在《香港2010-2011年度財(cái)政預(yù)算案》中港府就說:“我們會致力防止按揭信貸過度擴(kuò)張,以免助長物業(yè)市場資產(chǎn)泡沫的形成。金管局已經(jīng)在去年(2009年)十月向銀行發(fā)出指引,降低2000萬元或以上樓宇的按揭成數(shù),同時(shí)要求銀行審慎處理樓宇按揭申請。我已經(jīng)要求金管局繼續(xù)密切留意有關(guān)情況,在有需要時(shí)采取進(jìn)一步的措施,加強(qiáng)對銀行的審慎監(jiān)管。”因此,這次重拳出擊房地產(chǎn)并不令人驚訝。
近年香港樓價(jià)上漲主要由于外部資金推動(dòng),尤其是來自中國內(nèi)地的投資。根據(jù)香港光放數(shù)據(jù),去年香港有五分之一的新樓宇被外地買家買走,2008年時(shí)該比例僅為5.7%。
此次重拳出擊,明顯是要阻擊外地買家。新政似乎也令香港樓市“急凍”:在新政發(fā)布后的首個(gè)周末,全港10個(gè)主要商業(yè)住宅區(qū)的居民住宅交易與之前一個(gè)周末相比減少了43%。
“港人港地”釜底抽薪
其實(shí)本次征收額外印花稅是梁振英調(diào)控香港房價(jià)的又一政策。
梁振英自7月?lián)蜗愀厶貐^(qū)特首開始,就密切關(guān)注香港房價(jià)問題。在全球經(jīng)濟(jì)欲振乏力的背景下,外向型經(jīng)濟(jì)的香港,樓市卻反常地逆勢上揚(yáng)。工薪階層買不起房已成為香港最嚴(yán)重的民生問題之一。9月梁振英就推出了好幾條打樓市扶持市民買房的政策,但樓價(jià)卻依然故我連升5周,創(chuàng)下拋離1997年高峰逾16%的新紀(jì)錄。
據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì),香港平均樓價(jià)年初至今已累升13%至6.4萬港元/平方米,現(xiàn)價(jià)為17年來新高。梁振英曾于8月30日出臺十招穩(wěn)樓價(jià)的措施,包括加快預(yù)售和提前興建公營房屋,但被批評出招力度弱,此后香港各區(qū)樓價(jià)再創(chuàng)新高。
在此情況下,梁振英實(shí)行了他在競選時(shí)就承諾實(shí)行的“港人港地”政策。9月6日下午,梁振英冒雨在工地上召開記者會,落實(shí)競選時(shí)便提出的“港人港地”樓宇買賣政策。以位于香港九龍啟德區(qū)的兩幅住宅用地為試點(diǎn),要求首次出售及之后30年的轉(zhuǎn)售對象都必須為香港永久居民,且不可以用公司名義購買,預(yù)計(jì)涉及1100個(gè)單位,最快將于2014年開始預(yù)售。
與之前相比,本次征收額外印花稅政策的力度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝出,因?yàn)樗w了所有香港房屋,只要外地人買,就多付15%稅。
這條政策對香港豪宅市場產(chǎn)生較大影響,有統(tǒng)計(jì)稱香港近年來1/4以上豪宅交易量來自內(nèi)地客。而對于民生用房,象征意義恐怕更大于實(shí)際意義。如在港工作而有買房需求的內(nèi)地人畢竟是少數(shù)。香港在2010年叫停了房地產(chǎn)投資移民,一般內(nèi)地人缺乏在港買民生房的實(shí)力和動(dòng)力。
香港中原地產(chǎn)亞太區(qū)住宅部總裁陳永杰表示,新政策打擊下,內(nèi)地買家相信已經(jīng)“銷聲匿跡”。
對內(nèi)地的借鑒
這次新政一經(jīng)公布,隨后兩天的時(shí)間里香港樓市成交量便出現(xiàn)大幅下跌,效果堪稱立竿見影。反觀飽受泡沫困擾已久的內(nèi)地樓市,或許可以從此番港府對樓市的調(diào)控策略中借鑒經(jīng)驗(yàn)。從實(shí)際情況看,香港和內(nèi)地的樓市價(jià)格泡沫都是一樣的明顯。
從香港特區(qū)政府的做法可以看出港府主要以實(shí)在的稅費(fèi)壓力擠走外地買家,確保港人“住有所居”。順理成章,要徹底解決內(nèi)地目前樓市泡沫問題,促使房地產(chǎn)市場早日回歸理性,也應(yīng)盡早考慮動(dòng)用強(qiáng)有力的稅費(fèi)杠桿。
財(cái)經(jīng)評論人沈曉杰指出,通過稅收杠桿調(diào)節(jié)房價(jià)交易成本,最終達(dá)到影響交易頻次和交易價(jià)格的目的是可行的。
從香港模式引申開去,當(dāng)前至少有四方面發(fā)力途徑可供內(nèi)地參考。首先,長期維持對非本地居民的限購政策,讓本地人先有房子住;其次,對買入賣出的時(shí)間、稅費(fèi)比率進(jìn)行重新規(guī)定,提升“倒差價(jià)”的成本;第三,對買入賣出的收益征收重稅,讓買房子、賣房子不再是生財(cái)之道;第四,對個(gè)人或家庭擁有超過人均居住面積的房產(chǎn)征收稅費(fèi),讓一個(gè)地方的房子發(fā)揮最大的居住功能。上述征收的稅費(fèi)可以明確用途,如用于對弱勢群體的轉(zhuǎn)移支出及公共事業(yè)。
目前,內(nèi)地雖有部分城市執(zhí)行住房限購政策,在極少數(shù)地區(qū)試點(diǎn)房產(chǎn)稅,但成效不彰。究其原因,限購政策的困境在于,不能系統(tǒng)消化無所畏懼的購買力,僅通過在某一時(shí)間段抑制需求,很容易造成間歇性需求釋放,并可能因局部地區(qū)的限購松懈引發(fā)報(bào)復(fù)性反彈。而極少數(shù)地方的房產(chǎn)稅試點(diǎn),內(nèi)容多高高舉起、輕輕放下,不具起碼的威懾力。要畢其功于一役,矯枉必須過正。一方面,以稅費(fèi)為主要手段,提升購買成本為核心,可以系統(tǒng)消解非理性購買力;另一方面,稅費(fèi)還可作為對投機(jī)者保持威懾的工具,讓持有超出合理面積的住宅變得極不劃算。別真相信這會干涉自由市場,或者會傷害公平交易權(quán)利。當(dāng)你我他根本買不起房子,要露宿街頭的時(shí)候,誰還要嗷嗷論證市場機(jī)制的合理性?
劉云根據(jù)中新網(wǎng)、FT中文網(wǎng)綜合編輯。