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        領(lǐng)匯:保障房建設(shè)的香港樣本

        2012-12-31 00:00:00蔡文韜
        滬港經(jīng)濟 2012年8期

        自2005年11月25日正式掛牌上市以來,香港第一只房地產(chǎn)信托基金領(lǐng)匯(0823.HK)已走過六年多的歷程。站在今日時點,及時總結(jié)領(lǐng)匯六年來的發(fā)展變化,不僅有助于近距離觀察這只亞洲最大REITs,也有助于了解整個香港REITs市場生態(tài)。

        銜玉而生

        領(lǐng)匯自誕生之日起,即倍受關(guān)注。原因之一,在于其出身“公門”。作為領(lǐng)匯資產(chǎn)的事實持有者,香港房屋委員會早在2003年就制定計劃,分拆旗下公屋配套商業(yè)和停車場上市融資。一方面期望提升公共資產(chǎn)的運營效率,另一方面減緩港府日益沉重的財政負擔;原因之二,在于領(lǐng)匯規(guī)模龐大的資產(chǎn)組合。根據(jù)其2005年IPO資料,上市融資的資產(chǎn)涉及180個物業(yè),7.9萬個停車位,物業(yè)資產(chǎn)估值達338億港元,領(lǐng)匯“銜玉而生”的說法可謂名副其實。然而,硬幣總有兩面。如此大規(guī)模的公共資產(chǎn)私有化,無疑被貼上了政治標簽。在此背景下,領(lǐng)匯2004年上市進程,為兩名公屋居民的反對而被迫中止。

        受官司影響,領(lǐng)匯再次上市時,已相隔一年。從兩次融資的基本數(shù)據(jù)來看,領(lǐng)匯錯失了最好的上市時機。不僅融資額度和定價區(qū)間向下調(diào)整,而且,在給予投資散戶更大折扣優(yōu)惠的前提下,申請人數(shù)和資金凍結(jié)總額仍出現(xiàn)約50%的降幅,融資環(huán)境惡化可見一斑。

        一枝獨秀

        盡管上市一波三折,但領(lǐng)匯上市之后的表現(xiàn)卻令人刮目相看。截至2012年5月底,僅從股價而言,領(lǐng)匯已經(jīng)上漲約150%,遠遠超過同期恒指的漲幅(約25%)。如果考慮每年的派息,投資領(lǐng)匯的收益率將更為可觀。

        從橫向比較來看,與香港市場其他上市REITs相比,領(lǐng)匯一枝獨秀的情況更為明顯。自2005年底以來,香港市場共有8只REITs上市,從股價的波動情況看,除領(lǐng)匯外,其他REITs的股價波動幅度相對較窄,且在較長時間內(nèi)股價低于發(fā)行價;而領(lǐng)匯自上市以來,基本呈現(xiàn)出較好的向上波動趨勢,且股價基本沒有跌破過發(fā)行價。

        除二級市場的股價潛在收益外,領(lǐng)匯的股息派發(fā)保持了穩(wěn)定增長的趨勢。從2007財年(3月31日為財年結(jié)束日,下同)到2011財年,股息的年均復合增長率為13%??紤]到這一業(yè)績是在全球金融風暴的大環(huán)境下取得,更是難能可貴。而以每年3月31日股價為基礎(chǔ)計算的股息率,領(lǐng)匯基本穩(wěn)定保持在4.5~5.5%,高于同期一年期存款利率。這無疑增強了領(lǐng)匯的投資吸引力。

        挖潛與開源

        作為依靠收租作為主要收入來源的領(lǐng)匯,在這六年中,如何快速有效提升資產(chǎn)組合的租金水平,應(yīng)是市場考核的關(guān)鍵指標,也是REITs市場能夠?qū)⒐芾矸秸猩毯徒?jīng)營能力充分放大的前提所在。從這六年的數(shù)據(jù)來看,領(lǐng)匯管理方交出的答卷尚屬優(yōu)秀,物業(yè)出租率保持在90%左右,單位面積的月租金水平年均復合增長率7%。

        從現(xiàn)有資料看,精品中心和區(qū)域中心級別的零售設(shè)施受到了優(yōu)先對待,同時也快速取得了相關(guān)效益,在資產(chǎn)檔次提升之后,租金水平亦水漲船高。截至2011年3月底,領(lǐng)匯完成21個資產(chǎn)提升項目,樓面面積達290萬平方英尺,而這些資產(chǎn)在2011財年收益,已達到領(lǐng)匯旗下零售商業(yè)總收益的37%。顯然,解決主要矛盾是資產(chǎn)提升計劃的主導思路,也符合上市公司對業(yè)績的要求。

        除了在硬件方面加大投入、提升商場檔次之外,領(lǐng)匯的管理層也注重提升資產(chǎn)的軟件服務(wù)能力和水準。以旗下停車場資產(chǎn)的運營為例,領(lǐng)匯擁有近8萬個停車位,來自停車場的租金收益約占總收入的20%。不過,仔細分析停車場租金收益的結(jié)構(gòu),可發(fā)現(xiàn)固定月租和時租的增長率呈現(xiàn)不同趨勢,時租的增長明顯快于月租,尤其在2008~2011財年,時租的年均復合增長率(10.2%)遠遠高于月租(2%)。

        在此背后,管理方采用的“隨意泊”策略是重要因素。該策略于2008年12月實施:領(lǐng)匯停車場的月租私家車用戶,只要另外繳納一定費用,可享受在領(lǐng)匯旗下161個停車固定時段的免費停車服務(wù)。這一措施,提升了旗下商場停車場的使用率,并提升了停車場的實際時租水平。當然,此策略成功運用的大背景,在于領(lǐng)匯旗下停車場設(shè)施的規(guī)模龐大,規(guī)模效應(yīng)突出。此外,這些年領(lǐng)匯采取的商戶培訓活動、都市梯田活動等,也持續(xù)為領(lǐng)匯的品牌加分。

        除了內(nèi)部挖潛,領(lǐng)匯現(xiàn)已開始嘗試資產(chǎn)收購,對海悅豪園商場和南豐廣場的收購即為實例。

        領(lǐng)匯走資產(chǎn)擴張之路,或為現(xiàn)有資產(chǎn)的中低檔定位所“逼”。由于領(lǐng)匯現(xiàn)有資產(chǎn)多為公屋附近,服務(wù)于公屋居民居多,因此檔次相對偏低。而在過去六年多的經(jīng)營中,領(lǐng)匯在旗下引入連鎖商業(yè)、時尚品牌,在提高收租能力之時,多會遇到現(xiàn)有租戶和商家的反對。管理層深知,這一問題若不加以解決,將對其在資本市場的表現(xiàn)形成負面影響。因此,領(lǐng)匯這兩次收購與現(xiàn)有資產(chǎn)的一個鮮明對比在于,均指向私人屋村的商場,檔次提升空間較大。

        當然,領(lǐng)匯在選擇資產(chǎn)收購標的之時,從協(xié)同效應(yīng)方面多加考慮亦是題中之義。畢竟,領(lǐng)匯現(xiàn)有資產(chǎn)在覆蓋香港全境,要尋求與現(xiàn)有物業(yè)的互補并非難事。以南豐廣場為例,它與領(lǐng)匯旗下的厚德廣場僅有五分鐘距離,品牌檔次和目標客戶的互補性,有助于兩者共享客流,發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。

        退出模式借鑒

        領(lǐng)匯六年發(fā)展歷程表明,公屋配套商業(yè)資產(chǎn)的價值得到了市場認可。對于中國內(nèi)地政府和房地產(chǎn)行業(yè)參與者來說,領(lǐng)匯模式將為如何有效運營公有住房配套商業(yè),尋找合適投資退出渠道,提供有益參考。

        目前,中國內(nèi)地保障房建設(shè)正如火如荼,從實際運作層面來看,地方政府配套資金的到位與否,定將影響實施效果。

        若以香港為鑒,當年香港推出“八萬五”建屋計劃,意在大幅增加住屋供應(yīng),平抑日益高漲的樓價。受亞洲金融危機負面影響,地價和樓價大跌,眾多居民一夜之間淪為負資產(chǎn)。在此背景下,“八萬五”建屋計劃的土地供應(yīng)部分批予香港房委會,由其支持該計劃的實施。在此過程中,房委會投資花費巨大,后因停售公屋,房委會財政陷入困境。因此,房委會獲得經(jīng)營公屋周邊商業(yè)和停車場設(shè)施的權(quán)利,并獲取部分收益,用以彌補營運公屋的資金不足。而領(lǐng)匯私有化上市的最初出發(fā)點,亦與為香港房委會紓困有關(guān)。

        聯(lián)系領(lǐng)匯上市前的時代背景,中國內(nèi)地的保障房建設(shè)有賴于金融體制和資本市場的進一步改革,而以領(lǐng)匯為代表的REITs,不失為一條可行之路。

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