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        領(lǐng)匯:保障房建設(shè)的香港樣本

        2012-12-31 00:00:00蔡文韜
        滬港經(jīng)濟(jì) 2012年8期

        自2005年11月25日正式掛牌上市以來,香港第一只房地產(chǎn)信托基金領(lǐng)匯(0823.HK)已走過六年多的歷程。站在今日時(shí)點(diǎn),及時(shí)總結(jié)領(lǐng)匯六年來的發(fā)展變化,不僅有助于近距離觀察這只亞洲最大REITs,也有助于了解整個(gè)香港REITs市場生態(tài)。

        銜玉而生

        領(lǐng)匯自誕生之日起,即倍受關(guān)注。原因之一,在于其出身“公門”。作為領(lǐng)匯資產(chǎn)的事實(shí)持有者,香港房屋委員會(huì)早在2003年就制定計(jì)劃,分拆旗下公屋配套商業(yè)和停車場上市融資。一方面期望提升公共資產(chǎn)的運(yùn)營效率,另一方面減緩港府日益沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān);原因之二,在于領(lǐng)匯規(guī)模龐大的資產(chǎn)組合。根據(jù)其2005年IPO資料,上市融資的資產(chǎn)涉及180個(gè)物業(yè),7.9萬個(gè)停車位,物業(yè)資產(chǎn)估值達(dá)338億港元,領(lǐng)匯“銜玉而生”的說法可謂名副其實(shí)。然而,硬幣總有兩面。如此大規(guī)模的公共資產(chǎn)私有化,無疑被貼上了政治標(biāo)簽。在此背景下,領(lǐng)匯2004年上市進(jìn)程,為兩名公屋居民的反對(duì)而被迫中止。

        受官司影響,領(lǐng)匯再次上市時(shí),已相隔一年。從兩次融資的基本數(shù)據(jù)來看,領(lǐng)匯錯(cuò)失了最好的上市時(shí)機(jī)。不僅融資額度和定價(jià)區(qū)間向下調(diào)整,而且,在給予投資散戶更大折扣優(yōu)惠的前提下,申請(qǐng)人數(shù)和資金凍結(jié)總額仍出現(xiàn)約50%的降幅,融資環(huán)境惡化可見一斑。

        一枝獨(dú)秀

        盡管上市一波三折,但領(lǐng)匯上市之后的表現(xiàn)卻令人刮目相看。截至2012年5月底,僅從股價(jià)而言,領(lǐng)匯已經(jīng)上漲約150%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期恒指的漲幅(約25%)。如果考慮每年的派息,投資領(lǐng)匯的收益率將更為可觀。

        從橫向比較來看,與香港市場其他上市REITs相比,領(lǐng)匯一枝獨(dú)秀的情況更為明顯。自2005年底以來,香港市場共有8只REITs上市,從股價(jià)的波動(dòng)情況看,除領(lǐng)匯外,其他REITs的股價(jià)波動(dòng)幅度相對(duì)較窄,且在較長時(shí)間內(nèi)股價(jià)低于發(fā)行價(jià);而領(lǐng)匯自上市以來,基本呈現(xiàn)出較好的向上波動(dòng)趨勢,且股價(jià)基本沒有跌破過發(fā)行價(jià)。

        除二級(jí)市場的股價(jià)潛在收益外,領(lǐng)匯的股息派發(fā)保持了穩(wěn)定增長的趨勢。從2007財(cái)年(3月31日為財(cái)年結(jié)束日,下同)到2011財(cái)年,股息的年均復(fù)合增長率為13%。考慮到這一業(yè)績是在全球金融風(fēng)暴的大環(huán)境下取得,更是難能可貴。而以每年3月31日股價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算的股息率,領(lǐng)匯基本穩(wěn)定保持在4.5~5.5%,高于同期一年期存款利率。這無疑增強(qiáng)了領(lǐng)匯的投資吸引力。

        挖潛與開源

        作為依靠收租作為主要收入來源的領(lǐng)匯,在這六年中,如何快速有效提升資產(chǎn)組合的租金水平,應(yīng)是市場考核的關(guān)鍵指標(biāo),也是REITs市場能夠?qū)⒐芾矸秸猩毯徒?jīng)營能力充分放大的前提所在。從這六年的數(shù)據(jù)來看,領(lǐng)匯管理方交出的答卷尚屬優(yōu)秀,物業(yè)出租率保持在90%左右,單位面積的月租金水平年均復(fù)合增長率7%。

        從現(xiàn)有資料看,精品中心和區(qū)域中心級(jí)別的零售設(shè)施受到了優(yōu)先對(duì)待,同時(shí)也快速取得了相關(guān)效益,在資產(chǎn)檔次提升之后,租金水平亦水漲船高。截至2011年3月底,領(lǐng)匯完成21個(gè)資產(chǎn)提升項(xiàng)目,樓面面積達(dá)290萬平方英尺,而這些資產(chǎn)在2011財(cái)年收益,已達(dá)到領(lǐng)匯旗下零售商業(yè)總收益的37%。顯然,解決主要矛盾是資產(chǎn)提升計(jì)劃的主導(dǎo)思路,也符合上市公司對(duì)業(yè)績的要求。

        除了在硬件方面加大投入、提升商場檔次之外,領(lǐng)匯的管理層也注重提升資產(chǎn)的軟件服務(wù)能力和水準(zhǔn)。以旗下停車場資產(chǎn)的運(yùn)營為例,領(lǐng)匯擁有近8萬個(gè)停車位,來自停車場的租金收益約占總收入的20%。不過,仔細(xì)分析停車場租金收益的結(jié)構(gòu),可發(fā)現(xiàn)固定月租和時(shí)租的增長率呈現(xiàn)不同趨勢,時(shí)租的增長明顯快于月租,尤其在2008~2011財(cái)年,時(shí)租的年均復(fù)合增長率(10.2%)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于月租(2%)。

        在此背后,管理方采用的“隨意泊”策略是重要因素。該策略于2008年12月實(shí)施:領(lǐng)匯停車場的月租私家車用戶,只要另外繳納一定費(fèi)用,可享受在領(lǐng)匯旗下161個(gè)停車固定時(shí)段的免費(fèi)停車服務(wù)。這一措施,提升了旗下商場停車場的使用率,并提升了停車場的實(shí)際時(shí)租水平。當(dāng)然,此策略成功運(yùn)用的大背景,在于領(lǐng)匯旗下停車場設(shè)施的規(guī)模龐大,規(guī)模效應(yīng)突出。此外,這些年領(lǐng)匯采取的商戶培訓(xùn)活動(dòng)、都市梯田活動(dòng)等,也持續(xù)為領(lǐng)匯的品牌加分。

        除了內(nèi)部挖潛,領(lǐng)匯現(xiàn)已開始嘗試資產(chǎn)收購,對(duì)海悅豪園商場和南豐廣場的收購即為實(shí)例。

        領(lǐng)匯走資產(chǎn)擴(kuò)張之路,或?yàn)楝F(xiàn)有資產(chǎn)的中低檔定位所“逼”。由于領(lǐng)匯現(xiàn)有資產(chǎn)多為公屋附近,服務(wù)于公屋居民居多,因此檔次相對(duì)偏低。而在過去六年多的經(jīng)營中,領(lǐng)匯在旗下引入連鎖商業(yè)、時(shí)尚品牌,在提高收租能力之時(shí),多會(huì)遇到現(xiàn)有租戶和商家的反對(duì)。管理層深知,這一問題若不加以解決,將對(duì)其在資本市場的表現(xiàn)形成負(fù)面影響。因此,領(lǐng)匯這兩次收購與現(xiàn)有資產(chǎn)的一個(gè)鮮明對(duì)比在于,均指向私人屋村的商場,檔次提升空間較大。

        當(dāng)然,領(lǐng)匯在選擇資產(chǎn)收購標(biāo)的之時(shí),從協(xié)同效應(yīng)方面多加考慮亦是題中之義。畢竟,領(lǐng)匯現(xiàn)有資產(chǎn)在覆蓋香港全境,要尋求與現(xiàn)有物業(yè)的互補(bǔ)并非難事。以南豐廣場為例,它與領(lǐng)匯旗下的厚德廣場僅有五分鐘距離,品牌檔次和目標(biāo)客戶的互補(bǔ)性,有助于兩者共享客流,發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。

        退出模式借鑒

        領(lǐng)匯六年發(fā)展歷程表明,公屋配套商業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值得到了市場認(rèn)可。對(duì)于中國內(nèi)地政府和房地產(chǎn)行業(yè)參與者來說,領(lǐng)匯模式將為如何有效運(yùn)營公有住房配套商業(yè),尋找合適投資退出渠道,提供有益參考。

        目前,中國內(nèi)地保障房建設(shè)正如火如荼,從實(shí)際運(yùn)作層面來看,地方政府配套資金的到位與否,定將影響實(shí)施效果。

        若以香港為鑒,當(dāng)年香港推出“八萬五”建屋計(jì)劃,意在大幅增加住屋供應(yīng),平抑日益高漲的樓價(jià)。受亞洲金融危機(jī)負(fù)面影響,地價(jià)和樓價(jià)大跌,眾多居民一夜之間淪為負(fù)資產(chǎn)。在此背景下,“八萬五”建屋計(jì)劃的土地供應(yīng)部分批予香港房委會(huì),由其支持該計(jì)劃的實(shí)施。在此過程中,房委會(huì)投資花費(fèi)巨大,后因停售公屋,房委會(huì)財(cái)政陷入困境。因此,房委會(huì)獲得經(jīng)營公屋周邊商業(yè)和停車場設(shè)施的權(quán)利,并獲取部分收益,用以彌補(bǔ)營運(yùn)公屋的資金不足。而領(lǐng)匯私有化上市的最初出發(fā)點(diǎn),亦與為香港房委會(huì)紓困有關(guān)。

        聯(lián)系領(lǐng)匯上市前的時(shí)代背景,中國內(nèi)地的保障房建設(shè)有賴于金融體制和資本市場的進(jìn)一步改革,而以領(lǐng)匯為代表的REITs,不失為一條可行之路。

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