“十二五”加大郊區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)

早在1990年代，上海市政府制訂了“一城九鎮(zhèn)”的“十一五規(guī)劃”。“一城”是松江新城，建成英國風(fēng)格。其余九鎮(zhèn)也在規(guī)劃中確定自己的風(fēng)貌特色，比如安亭鎮(zhèn)建成德國式小城；浦江鎮(zhèn)以意大利式建筑為特色……另外，它們還具有不同的經(jīng)濟格局，如安亭（汽車）、蘆潮港（深水）、朱家角（旅游）、楓涇（商貿(mào)）、高橋（港口城鎮(zhèn)）等特色鎮(zhèn)。

根據(jù)第六次人口普查的數(shù)據(jù)表明，上海城市人口的空間結(jié)構(gòu)繼續(xù)呈向郊區(qū)擴散的趨勢，中心城區(qū)2010年人口密度為每平方公里2.41萬人，與1990年相比，每平方公里人口減少1417人。上海近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)2010年人口密度分別為每平方公里4684人和1388人，與1990年的1362人和747人相比，增幅分別為2.44倍和0.86倍。

“郊區(qū)不是沒有吸引到人口，而是吸引人口數(shù)量沒有預(yù)計的那么多、那么快?！睆?fù)旦大學(xué)社會發(fā)展與公共政策學(xué)院教授任遠(yuǎn)曾這樣表示。

盡管上海交通越來越發(fā)達(dá)，運能逐年增加，每日早晚高峰卻更加擁擠，高架道路等越來越堵。這種現(xiàn)象產(chǎn)生的很大原因是，雖然中環(huán)、外環(huán)乃至郊環(huán)吸引了人口，但實際上都存在著“職住”分離的現(xiàn)象。于是，人們來回奔波于城中心和居住地，產(chǎn)生用能、用地、交通三大障礙，造成了“鐘擺交通效應(yīng)”。

而一些郊區(qū)城鎮(zhèn)也被戲稱為“睡城”。這些人口相對集中的區(qū)域，由于缺乏成熟的如衣食住行、商業(yè)休閑、教育娛樂等城市配套，人口雖大量入住，但也只局限于晚上回家睡覺，人們白天照樣開車或者乘車趕往市中心上班。

根據(jù)上海中心城區(qū)居民問卷調(diào)查顯示，有高達(dá)77%的人不愿到新城居住、工作。其中，32%認(rèn)為新城就業(yè)機會少，26%認(rèn)為新城的職位和薪水比較低；認(rèn)為新城購物不方便、中小學(xué)教育設(shè)施不理想、文娛設(shè)施不足及醫(yī)療條件差的分別達(dá)到39%、29%、23%和20%。

寄予厚望的“一城九鎮(zhèn)”規(guī)劃，雖未能達(dá)到產(chǎn)研融合的目標(biāo)，上海政府仍將發(fā)力新城鎮(zhèn)建設(shè)。“十二五”期間，上海將重點建設(shè)包括金山新城、嘉定新城、崇明城橋新城、松江新城、浦東臨港新城、青浦新城、奉賢南橋新城等一批新城。到2020年，嘉定新城、松江新城將利用京滬高鐵、滬寧城際和滬昆高鐵、滬杭城際、滬杭客專，初步確立其在長三角地區(qū)綜合性節(jié)點城市的地位，聚集100萬左右的人口；浦東臨港新城、青浦新城、奉賢南橋新城，將具備較高能級的城市綜合集聚輻射功能，聚集60萬～80萬人口；金山新城、崇明城橋新城對周邊地區(qū)發(fā)展的服務(wù)帶動作用將明顯增強，聚集20萬～40萬人口?！靶鲁侨骸币?guī)劃建設(shè)，成為推進(jìn)上海城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重要舉措。

“城市綜合體”蔓延至郊區(qū)

談及新城鎮(zhèn)建設(shè)，不能不談如何進(jìn)行產(chǎn)研融合。有關(guān)人士認(rèn)為，新城在職能上不應(yīng)局限于制造業(yè)，也不應(yīng)只是服務(wù)于某個區(qū)縣的地方中心城市，而要賦予高能級綜合功能。過去，以資本和技術(shù)密集型為主的制造業(yè)帶動新城就業(yè)系數(shù)不高，提供就業(yè)崗位有限。此外，在基礎(chǔ)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂等方面存在較大差距，限制了新城的規(guī)模和人氣。

在這一點上，“城市綜合體”似乎滿足了城鎮(zhèn)化的要求，它將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、文娛和交通等進(jìn)行組合，基本具備了現(xiàn)代城市的功能，所以也被稱為“城中城”。

因市中心開發(fā)空間有限，城市綜合體項目已向郊區(qū)挺進(jìn)?！耙粋€簡單的事實是，在上海的五個萬達(dá)廣場，四個處于郊區(qū)，并且萬達(dá)將在上海所有的郊區(qū)城市中心建造萬達(dá)廣場。郊區(qū)的城市綜合體建設(shè)，就是中心城區(qū)的等比例縮小版?！鄙虾|江建筑設(shè)計事務(wù)所副總經(jīng)理李曉表示。

隨著上海城市化建設(shè)的推進(jìn)，上海郊區(qū)的零售總額增長迅猛。據(jù)上海商業(yè)信息研究中心教授齊曉齋介紹，去年上海郊區(qū)商業(yè)增幅顯著，8個郊區(qū) （縣）的零售總額比上年增長19%，高于市區(qū)9個百分點。百貨銷售增幅前10名，有9家位于郊區(qū)，新城鎮(zhèn)已經(jīng)成為上海商業(yè)增長的新空間。此外，大量的住宅人口導(dǎo)入給了區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展很大的動力，勢必迎來商業(yè)地產(chǎn)的大發(fā)展。

據(jù)仲量聯(lián)行初步統(tǒng)計，目前上海市高品質(zhì)的城市綜合體項目大約有60～100座，在建或規(guī)劃中的有40～50座。其中，浦東已建成的綜合體有30～40座，在建中的有10～20座。

目前，上海市的城市綜合體主要是商圈型、交通樞紐型和新興城區(qū)型。在過去幾年，商圈型城市綜合體存量最大，占上?？偞媪康?5%，主要集中在南京西路、淮海西路、陸家嘴、中山公園、四川北路和五角場附近。交通樞紐型是未來城市綜合體新的戰(zhàn)略要地，目前占比32%，主要分布于鐵路站、機場及航運等附近。

位于郊區(qū)板塊的新興城區(qū)型存量雖小，但是發(fā)展迅速，項目面積較大，主要集中在嘉定新城、松江新城、世博板塊、新江灣鎮(zhèn)、周浦等附近。從新增量來看，嘉定新城新增綜合體占總增量的16%，大虹橋地區(qū)新增占總增量的24%。

以嘉定區(qū)為例，陸騎麟認(rèn)為，這里的商業(yè)地產(chǎn)、綜合體項目尚處于起步階段。區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢明顯，并且在近期供應(yīng)的土地中，商業(yè)用地的體量相對較大，一旦集中上市并且運營之后，能夠帶來人氣的提升。不過，目前還是需要集中推出住宅項目并且具有良好銷售業(yè)績，才能提升入住率，帶動商業(yè)的發(fā)展。

而就在今年3月，浦東新區(qū)集中推介康橋、航頭、新場、宣橋、惠南等五個鎮(zhèn)的五塊城市綜合體地塊。其中，宣橋鎮(zhèn)重點推介的綜合體地塊23號地塊，定位為以商業(yè)文化休閑和居住為主的綜合社區(qū)，規(guī)劃已通過審批，23號地塊總用地面積2000畝。另外，位于野生動物園站點兩側(cè)的24號地塊可供開發(fā)用地540畝，還處于上報審批階段。同時，新一輪土地規(guī)劃將新增可供開發(fā)用地1800畝。

導(dǎo)入人口、產(chǎn)業(yè)帶動綜合體發(fā)展

對于郊區(qū)城鎮(zhèn)大規(guī)模開發(fā)綜合體，也有部分業(yè)內(nèi)人士提出了疑慮：會不會造成同質(zhì)化及供大于求的尷尬局面？

中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，大型綜合體的建立，要看周圍5公里輻射人口數(shù)量以及購買力情況，100萬平方米的綜合體銷售上會有壓力。定位中高端的綜合體項目，后期招商比較困難。宋會雍稱，一些綜合體同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，不少開發(fā)企業(yè)喜歡照搬某些成功案例，結(jié)果造成項目定位未能契合市場需求，使得招商及運營陷入困境。另外，綜合體對于后期運營經(jīng)驗要求較高，不少開發(fā)企業(yè)是從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，并不懂如何去運營商業(yè)，這將造成綜合體建成后的運營困局。

在今年浦東新區(qū)五鎮(zhèn)推介綜合體會上，幾名鎮(zhèn)政府的相關(guān)負(fù)責(zé)人試圖用數(shù)據(jù)來打消業(yè)界的擔(dān)心?；菽湘?zhèn)政府經(jīng)濟發(fā)展辦公室主任蔡國明介紹，惠南鎮(zhèn)現(xiàn)在近30萬人口，未來五年，人口集聚可能近50萬。蔡國明說：“惠南鎮(zhèn)整體購買力還是可以的?，F(xiàn)在很多惠南鎮(zhèn)居民因為買不到中高檔的商品，都到浦西和第一八佰伴消費，很需要一個中高端定位的綜合體?！?/p>

航頭鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長施學(xué)軍同樣表示，航頭鎮(zhèn)總?cè)丝诮?2萬，五年內(nèi)大型居住區(qū)還將導(dǎo)入約20萬人。康橋鎮(zhèn)則稱，轄區(qū)康橋半島、中茂城等大量的居住區(qū)都已經(jīng)成熟了，常住人口接近30萬，加上周康地區(qū)有50萬人口。

一位商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商則指出，現(xiàn)在能否消化不是最關(guān)鍵的問題，“只要地價夠便宜，就不是問題。莘莊北部，熱帶風(fēng)暴對面，有一塊地樓板價5000元/平方米，40萬平方米，被新加坡一家大型地產(chǎn)投資公司拿走了?！?/p>

在當(dāng)天的推介會上，浦東五鎮(zhèn)還打出了一張迪士尼的王牌。對此，漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，迪士尼確實是一張好牌，能夠聚集到大量的人氣，但單靠這一張牌還遠(yuǎn)不夠，“本次大浦東綜合體概念的重點推薦地塊，都有一個突出的共性——所屬城鄉(xiāng)接合部，人口密度、交通便利度，區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展情況等基礎(chǔ)指標(biāo)較為落后?！?/p>

宋會雍同樣認(rèn)為，從國外迪士尼布局來看，都是采取封閉式運營，人群很難流向五六公里外郊區(qū)的城市綜合體。

再把視線轉(zhuǎn)回嘉定新城，據(jù)同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，嘉定區(qū)人均GDP與城鎮(zhèn)居民家庭人均年可支配收入呈現(xiàn)快速增長。2011年嘉定區(qū)的常住人口為150.6萬人，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為29764元，較2010年同期增加3153元，增幅為11.8%；人均GDP在2011年為60744元，較2010年同期增幅為10.8%。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，這與嘉定區(qū)實施的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入有很大的關(guān)系，安亭的汽車城就是以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入助推人口導(dǎo)入，推動商業(yè)發(fā)展的實際案例。

中房信研究總監(jiān)薛建雄亦認(rèn)同產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的作用，但他表示，導(dǎo)入過程所帶來的消費力全面體現(xiàn)到商業(yè)上，需要5～10年。同時，產(chǎn)業(yè)能級之間的差異巨大，人口導(dǎo)入的消費能力同樣存在差異，這取決于商業(yè)地產(chǎn)的定位。

據(jù)悉，目前城市綜合體開發(fā)運營模式有兩個先決條件：首先，產(chǎn)業(yè)和交通配套是聚集人流、交通輸送的必要條件；其次，強大的融資能力，是決定綜合體發(fā)展商成長速度的關(guān)鍵。

對于開發(fā)商而言，同一區(qū)域內(nèi)的綜合體必然需要差異化的競爭，他們必須尋找差異化的產(chǎn)品來面對市場競爭，否則必將慘淡收場。

有關(guān)人士表示，開發(fā)商在郊區(qū)的集中式商業(yè)項目中，應(yīng)適當(dāng)減少奢侈品比重，增加大眾品牌比例；注重營建“體驗式”的購物環(huán)境。相對市區(qū)中心講究高密度、高容積率的城市綜合體，郊區(qū)的綜合體應(yīng)更注重提供消費者和自然親近的機會。