[摘 要]投資性房地產(chǎn)有其特殊性，采用歷史成本計(jì)量存在許多不足，尤其是在投資性房地產(chǎn)市場價(jià)值不斷攀高的背景下，投資性房地產(chǎn)市場價(jià)值與以歷史成本計(jì)量的賬面價(jià)值存在明顯背離。因此，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量將是必然趨勢。

[關(guān)鍵詞]公允價(jià)值 成本模式 投資性房地產(chǎn)

我國企業(yè)會(huì)計(jì)核算，以歷史成本為主要計(jì)量基礎(chǔ)。一直以來，對公允價(jià)值計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)的選用，持非常謹(jǐn)慎的態(tài)度，嚴(yán)格限制公允價(jià)值計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)在會(huì)計(jì)計(jì)量中的應(yīng)用。這也充分體現(xiàn)了，我國會(huì)計(jì)信息質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)“可靠性優(yōu)先于相關(guān)性”。值得注意的是，歷史成本計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)有其內(nèi)在的局限性，當(dāng)核算對象市場公允價(jià)值波動(dòng)較大時(shí)，核算對象的公允價(jià)值與采用歷史成本計(jì)量的賬面價(jià)值將出現(xiàn)明顯的不一致，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息無法反應(yīng)實(shí)際，從而無法服務(wù)于會(huì)計(jì)信息使用者的決策需要。

對于市場公允價(jià)值波動(dòng)幅度大的核算對象，改用公允價(jià)值計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，有利于提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。國際上，對投資性房地產(chǎn)這一市場價(jià)值波動(dòng)較大的資產(chǎn)，允許企業(yè)自主采用歷史成本法或公允價(jià)值法開展后續(xù)計(jì)量。財(cái)政部于2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》，首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并首次在非金融資產(chǎn)計(jì)量中引入公允價(jià)值，具有十分重要的意義。

1.公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)業(yè)中運(yùn)用的必要性

投資性房地產(chǎn)，不同于企業(yè)自用的房屋和用于銷售的商品房。雖然兩者在物質(zhì)形態(tài)上一致，但存在明顯差異：一是持有的目的不同，投資性房地產(chǎn)的持有目的是賺取租金和資本增值，自用的房屋和用于銷售的商品房的持有目的是通過經(jīng)營活動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值；二是經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)不一樣，即創(chuàng)造價(jià)值的方式不一樣，投資性房地產(chǎn)通過讓渡資產(chǎn)，借助收取資產(chǎn)租金來創(chuàng)造價(jià)值；自用的房屋和用于銷售的商品房通過自用，借助自身經(jīng)營活動(dòng)來創(chuàng)造價(jià)值。

可見，投資性房地產(chǎn)，類似于股票、債券等投資資產(chǎn)；企業(yè)自用的房屋屬于固定資產(chǎn)，用于銷售的商品房屬于存貨，企業(yè)自用的土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)。

上述差異決定了投資性房地產(chǎn)應(yīng)采用與投資資產(chǎn)相似的公允價(jià)值計(jì)量方式，而非與固定資產(chǎn)或存貨相似的歷史成本計(jì)量方式。

2.投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的不足

第一，缺乏完善的市場環(huán)境。公允價(jià)值的獲取依賴公平、成熟的市場環(huán)境。由于我國市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)起步較晚，如何保證投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的合理性，在現(xiàn)階段綜合環(huán)境下很難達(dá)到。

第二，缺乏完備的理論體系。我國公允價(jià)值的理論體系尚不完善，許多問題處在研究之中。對公允價(jià)值的運(yùn)用還處于探索階段，公允價(jià)值應(yīng)用的廣度和深度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國家。

第三，公允價(jià)值應(yīng)用的技術(shù)和人才基礎(chǔ)薄弱。我國的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)信息網(wǎng)絡(luò)還不完善，缺乏簡便有效的數(shù)據(jù)共享技術(shù)平臺(tái)。同時(shí)，公允價(jià)值涉及到對房地產(chǎn)價(jià)格的合理估計(jì)和判斷，我國會(huì)計(jì)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)操守還遠(yuǎn)不能滿足這一需要。

第四，公允價(jià)值應(yīng)用成本偏高。同歷史成本計(jì)量模式相比，公允價(jià)值計(jì)量需要在每個(gè)會(huì)計(jì)期末對資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值做出新的會(huì)計(jì)估計(jì)。此外，公允價(jià)值計(jì)量對會(huì)計(jì)估計(jì)人員的業(yè)務(wù)能力也有更高的要求，需要通過完善持續(xù)的培訓(xùn)來提高會(huì)計(jì)估計(jì)人員的業(yè)務(wù)能力，從而增加企業(yè)的人員培訓(xùn)支出。

第五，企業(yè)利潤波動(dòng)幅度加大。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量后，不再對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，期末公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額直接計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值的波動(dòng)與企業(yè)利潤直接相關(guān)。隨著房地產(chǎn)外部市場的持續(xù)波動(dòng)，企業(yè)利潤的波動(dòng)幅度將加大，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者。

3 投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的對策建議

第一，加強(qiáng)職業(yè)教育，提高會(huì)計(jì)從業(yè)人員綜合素質(zhì)。為開展公允價(jià)值計(jì)量提供人才基礎(chǔ)。

第二，優(yōu)化公允價(jià)值計(jì)量模式的政策環(huán)境。在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量方面，我國的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則都允許企業(yè)采用成本模式和公允價(jià)值模式，但我國對于公允價(jià)值模式的采用規(guī)定了比較嚴(yán)格的條件。隨著市場機(jī)制的完善，應(yīng)逐步放松對公允價(jià)值計(jì)量的嚴(yán)格限制。

第三，積極推出公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則。從會(huì)計(jì)計(jì)量屬性來看，歷史成本，是可靠性的內(nèi)在要求，同公允價(jià)值相比，歷史成本有相關(guān)的交易憑著，更易核查，可有效保證信息的真實(shí)完整。公允價(jià)值，則是相關(guān)性的內(nèi)在要求，市場公允價(jià)值較歷史成本更能真實(shí)反映現(xiàn)實(shí)的實(shí)際情況。我國一直一來，堅(jiān)持可靠性優(yōu)先于相關(guān)性，這與我國市場經(jīng)濟(jì)體系尚不健全的發(fā)展現(xiàn)狀相吻合。隨著市場經(jīng)濟(jì)體系的逐步完善，相關(guān)性的地位將會(huì)逐步提升。為此，應(yīng)加快制訂有關(guān)公允價(jià)值取得、評估和變動(dòng)的相關(guān)細(xì)則，進(jìn)一步細(xì)化對于不存在活躍交易市場的公允價(jià)值估價(jià)的指導(dǎo)性文件，加大對公允價(jià)值估價(jià)技術(shù)的研究。

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作者簡介：李玉豐（ 1977 - ） ，男，吉林長春人，講師，碩士，主要從事會(huì)計(jì)理論研究。