基金項(xiàng)目：湖北省教育廳省級(jí)教學(xué)研究項(xiàng)目“高職高專物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式的研究” 階段性成果（項(xiàng)目編號(hào)：2011B458）。

[摘 要]鑒于中國城市化步伐的加快，物業(yè)管理的規(guī)模擴(kuò)大，對(duì)物業(yè)管理人才在質(zhì)和量的需求上提升，本課題組通過對(duì)湖北武漢的部分物業(yè)管理公司的人才需求進(jìn)行調(diào)查，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查資料，對(duì)經(jīng)過31年發(fā)展的物業(yè)管理在人才需求結(jié)構(gòu)、技能及素質(zhì)要求上的特點(diǎn)進(jìn)行剖析，界定了物業(yè)管理人才培養(yǎng)目標(biāo)的市場(chǎng)定位。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理 人才培養(yǎng) 市場(chǎng)需求

近幾年， 我國房地產(chǎn)業(yè)得益于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)、土地的有償使用和住宅的商品化的推動(dòng)，取得了突破性發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的飛速發(fā)展。據(jù)相關(guān)資料顯示，現(xiàn)在已注冊(cè)的物業(yè)服務(wù)公司超過了20000家，員工已過400萬；同時(shí)，物業(yè)總量的30%已實(shí)行物業(yè)管理，發(fā)達(dá)城市超過了60%，深圳等部分城市已超過93%。因此，經(jīng)過這些年的發(fā)展，物業(yè)管理在房地產(chǎn)業(yè)中地位越來越重要。

一、現(xiàn)階段我國物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)人員構(gòu)成

依據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)公布的物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告表明， 現(xiàn)階段我國物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)人員構(gòu)成存在著從業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展需要，突出表現(xiàn)在稱職的職業(yè)經(jīng)理人奇缺、部分管理人員與所任職務(wù)不匹配、職工隊(duì)伍的專業(yè)技能培訓(xùn)跟不上行業(yè)發(fā)展節(jié)拍等方面。這些制約該行業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。

表1 物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員原職位構(gòu)成情況

為了推動(dòng)我國物業(yè)管理行業(yè)更好更快的發(fā)展，洞察物業(yè)管理的發(fā)展方向，明確對(duì)專業(yè)人才的需求，掌控人才需求行情，我們課題組于2012年3月對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人才需求狀況進(jìn)行了調(diào)研。

課題組主要采取的調(diào)研方式有：網(wǎng)絡(luò)調(diào)查、書面問卷、電話咨詢和政府部門數(shù)據(jù)等。主要調(diào)查了武漢市的以下單位：武漢舜愛物業(yè)管理有限公司、湖北億優(yōu)物業(yè)管理有限公司、萬科武漢物業(yè)管理有限公司、武漢水藍(lán)郡物業(yè)管理有限公司、武漢和信物業(yè)管理有限公司等十多家物業(yè)管理公司。調(diào)研涉及到了四類物業(yè)管理企業(yè)，包括居住型、商業(yè)型、行政型與工業(yè)型。同時(shí)也分析了調(diào)研結(jié)果和畢業(yè)生就業(yè)行情，簡(jiǎn)析了物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)的市場(chǎng)定位。

二、物業(yè)管理人才需求的專業(yè)調(diào)研結(jié)果

（1）物業(yè)管理人才在需求結(jié)構(gòu)上存在著供需失衡的矛盾

課題組通過調(diào)研分析數(shù)據(jù)后得知由于近幾年寫字樓和居民小區(qū)的增多、舊住宅小區(qū)和公房也實(shí)行物業(yè)管理后導(dǎo)致高級(jí)物業(yè)管理人才比較缺乏，市場(chǎng)供需比為100：69。從武漢市官方公布的數(shù)據(jù)來看，該上半年需要高端物業(yè)管理職位數(shù)接近2500個(gè)，應(yīng)聘者僅有1724人，其中客戶部經(jīng)理、工程管理的需求量相對(duì)較高，具有服務(wù)意識(shí)、環(huán)境管理、車輛管理等方面的復(fù)合型人才比較缺乏。

（2）市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人才的要求

課題組通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)用人單位對(duì)物業(yè)管理人員在能力、知識(shí)、素質(zhì)、技能等方面的要求如下：

1.遵守職業(yè)道德，有良好的心里素質(zhì)，責(zé)任心強(qiáng)，服務(wù)意識(shí)好；

2.掌握現(xiàn)代化物業(yè)管理的理論與實(shí)務(wù)、操作技能和管理方法，能夠駕馭一定的管理工作；

3.扎實(shí)的物業(yè)管理實(shí)操技能，譬如公共秩序、園林綠化、水暖施工、通氣通電、鑒定完損等級(jí)、房層的維修、養(yǎng)護(hù)、等；

4.擁有經(jīng)營決策能力、分析能力和市場(chǎng)開拓能力。

5.洞悉國際國內(nèi)物業(yè)管理有關(guān)方針政策和法規(guī)，把握物業(yè)管理發(fā)展方向；

6.需要具備工程設(shè)備設(shè)施管理知識(shí)，了解機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)，懂高端物業(yè)管理中的智能化操作，明白建筑設(shè)備與電器設(shè)備方面的知識(shí)等；

（3）物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生就業(yè)去向

課題組通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)該專業(yè)的畢業(yè)生主要還是選擇物業(yè)管理公司、施工單位、房地產(chǎn)公司等，主要涉及到小區(qū)、飯店、公寓及寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理部門，所從事的工作主要有物業(yè)公司客戶部經(jīng)理助理、維修及保養(yǎng)的工程管理人員、房屋管理與維修專員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)師、公共設(shè)施或供暖制冷設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)員等。畢業(yè)生幾乎都能找到理想的工作。

（4）物業(yè)管理從業(yè)人員的受教育程度及培訓(xùn)狀況

課題組通過市場(chǎng)調(diào)查問卷，也發(fā)現(xiàn)2012年武漢市物業(yè)管理從業(yè)人員只有21.5%接受過大學(xué)教育，6.3%接受過物業(yè)管理專業(yè)教育，如下表

三、結(jié)合調(diào)研結(jié)果剖析當(dāng)前物業(yè)管理人才市場(chǎng)需求

（1）物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)普遍偏低、高端人才奇缺，制約物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展

物業(yè)管理企業(yè)存在人才奇缺的普遍現(xiàn)象，突出表現(xiàn)為：一是傳統(tǒng)型房產(chǎn)管理人才多于創(chuàng)新型物業(yè)管理人才；二是能勝任單一普通崗位工作的人才多于能勝任多個(gè)崗位工作復(fù)合型人才；三是初級(jí)管理人才相對(duì)多于高級(jí)管理人才。

物業(yè)管理在我國雖經(jīng)過31年的發(fā)展，但入行的物業(yè)人員絕大多都是非科班出身的，大致來之與以下三個(gè)渠道，一個(gè)是由原房管所職工直接轉(zhuǎn)化而來的且不熟悉現(xiàn)代物業(yè)管理的模式； 第二個(gè)是學(xué)公共管理， 飯店管理且有一定的能力人員， 但不熟悉物業(yè)管理的具體操作方面；第三個(gè)是能勝任基本的物業(yè)管理工作，學(xué)物業(yè)管理出身的中專生，缺乏管理的戰(zhàn)略思維， 在工作中處于被動(dòng)的地位， 沒有駕馭戰(zhàn)略管理的能力。

（2）物業(yè)管理人才培養(yǎng)的層次偏低

當(dāng)前全國開設(shè)的物業(yè)管理專業(yè)教育層次主要集中于大專層次，開設(shè)本科的比較少，開設(shè)物業(yè)管理碩士研究生的高校沒有，有這個(gè)研究方向，但是沒有這個(gè)專業(yè)。進(jìn)而導(dǎo)致高端的物業(yè)管理人才難以培養(yǎng)出來，而且高校物業(yè)管理教師的師資也達(dá)不到教授物業(yè)管理的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)代化的物業(yè)管理的發(fā)展，大專層次已經(jīng)滿足不了市場(chǎng)的需求。

（3）產(chǎn)品定位與市場(chǎng)脫節(jié)

當(dāng)前物業(yè)管理專業(yè)的人才培養(yǎng)目標(biāo)大多定位為“為物業(yè)管理行業(yè)培養(yǎng)高層次實(shí)用型高級(jí)管理人才”，其培養(yǎng)模式主要有以服務(wù)理念為中心的深圳模式、以技能為中心的上海模式和復(fù)合型的物業(yè)管理人才的背景模式三大培養(yǎng)模式。

深圳模式側(cè)重于培養(yǎng)學(xué)生與業(yè)主的公關(guān)技巧，其培養(yǎng)的人才擅于交流溝通，能以高質(zhì)量的服務(wù)取勝，有利于塑造企業(yè)形象。但是對(duì)物業(yè)管理技術(shù)類工作掌控不了，遇到一些實(shí)際的技術(shù)難題解決不了，難勝任基礎(chǔ)性的管理工作。

上海模式的培養(yǎng)目標(biāo)是熟知現(xiàn)代物業(yè)設(shè)備與設(shè)施運(yùn)行及維護(hù)技術(shù)的管理人才，學(xué)生雖說能駕馭一些技術(shù)性問題，但是缺乏管理理念和經(jīng)營決策意識(shí)，難擔(dān)任總體性管理崗位。

北京模式吸取了前兩者的長(zhǎng)處，繼而培養(yǎng)出的人才既具備一定的管理學(xué)知識(shí)，也能掌控物業(yè)管理的各類基本實(shí)務(wù)性問題，但是在有限的教學(xué)課時(shí)內(nèi)設(shè)計(jì)安排課程難以達(dá)到對(duì)二者的兼顧， 容易出現(xiàn)顧此失彼，有失偏頗。

上述三種模式解決為物業(yè)管理行業(yè)培養(yǎng)高層次實(shí)用型高級(jí)管理人才的人才定位與物業(yè)現(xiàn)實(shí)需要之間不對(duì)接，在人才培養(yǎng)定位上產(chǎn)品定位不符合市場(chǎng)需求。

四、市場(chǎng)需求的物業(yè)管理人才定位是物業(yè)企業(yè)項(xiàng)目管理處一級(jí)的基層管理人才

從課題組調(diào)研的物業(yè)企業(yè)及其他的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置分析得出大多公司都實(shí)行二級(jí)管理模式即公司下設(shè)項(xiàng)目管理處，主要的崗位設(shè)置為公司各部門及管理處管理者、各類管理人員、工程維修人員等。這類管理模式使得物業(yè)企業(yè)大致需要這兩類人才：一是基層管理者和其他管理人員，他們大約占企業(yè)員工總數(shù)的25%-30%；二是技術(shù)類人才即工程維修人員、保潔人員和保安人員等，他們大致占企業(yè)員工總數(shù)的30%-35%。有的公司也選擇把保潔綠化、治安消防業(yè)務(wù)外包出去。這些人才所占比重比較大，他們能力的高低直接影響到物業(yè)行業(yè)發(fā)展的好壞。

課題組認(rèn)為現(xiàn)在專業(yè)的物業(yè)管理人才可通過校企合作、工學(xué)結(jié)合來為社會(huì)培養(yǎng)優(yōu)秀的人才，這樣他們可以雙證（畢業(yè)證、崗位技能證書）提高自身的優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力，讓畢業(yè)學(xué)生具備扎實(shí)的物業(yè)管理方面的綜合素質(zhì)和能力，成為符合物業(yè)項(xiàng)目管理要求的技能型、應(yīng)用型人才。同時(shí)我們也應(yīng)該注意到這樣培養(yǎng)物業(yè)企業(yè)項(xiàng)目管理處一級(jí)的基層管理人才可以使該專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)定位由模糊到清晰、由籠統(tǒng)到具體、在教學(xué)實(shí)踐中變得切實(shí)可行，具有可操作性。

綜上所述， 物業(yè)管理是一個(gè)朝陽、新興、發(fā)展上升空間大行業(yè)， 人才對(duì)這個(gè)新行業(yè)來說， 有不可小覷的作用。通過課題組的調(diào)研，我們提出高職院校物業(yè)管理專業(yè)培養(yǎng)人才的市場(chǎng)定位：符合物業(yè)項(xiàng)目管理處一級(jí)的基層管理崗位要求的技能型、應(yīng)用型物業(yè)管理專門人才。

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[4]培養(yǎng)物業(yè)企業(yè)項(xiàng)目管理處一級(jí)的基層管理人才的培養(yǎng)目

作者簡(jiǎn)介：楊浩（1984-），男，湖北仙桃人，碩士，湖北廣播電視大學(xué)助教，主要研究物業(yè)管理及房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)。