摘 要：對(duì)商品房買賣合同中霸王條款的成因、特征、表現(xiàn)形式和危害等方面進(jìn)行深入剖析，力求從多個(gè)角度展示商品房買賣合同中的霸王條款對(duì)消費(fèi)者造成的經(jīng)濟(jì)損失，進(jìn)而探討消費(fèi)者應(yīng)采取哪些有效的法律措施來保護(hù)自己的合法權(quán)益使其不受侵害，也讓社會(huì)公眾如何提高自身法律知識(shí)，增強(qiáng)自身維權(quán)意識(shí)和防范意識(shí)。

關(guān)鍵詞：商品房；霸王；條款；買賣

中圖分類號(hào)：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2012）36-0115-02

改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)取得了快速發(fā)展，已由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌，人們的物質(zhì)文化生活體系的建設(shè)也取得了重大進(jìn)展。隨著人們對(duì)日常居住條件和生活質(zhì)量要求的不斷提高，對(duì)住房的各方面需求也變得越來越高，使得房地產(chǎn)業(yè)成為我國經(jīng)濟(jì)增長的主要產(chǎn)業(yè)，商品房買賣已越來越為全國百姓關(guān)注的焦點(diǎn)[1]。

近年來，在房地產(chǎn)業(yè)已成為實(shí)現(xiàn)我國國民經(jīng)濟(jì)新的增長的戰(zhàn)略背景下，商品房交易也成為事關(guān)我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。作為現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)不可分離的交易形式格式合同也成為商品房開發(fā)商為牟取利益所普遍運(yùn)用。然而，在開發(fā)商追求利益最大化的過程中，格式合同的背后卻是損害著消費(fèi)者的利益，是一種隱形契約即所謂的霸王條約。隨著商品房買賣市場的不斷增大，買賣合同中存在的霸王條款引發(fā)的各類訴訟案件呈逐年上升的趨勢(shì)。霸王條約不但損害了消費(fèi)者的利益，同時(shí)也損害了房地產(chǎn)市場的良好體制，很不利于房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展。消費(fèi)者對(duì)它是痛不欲生，甚至有除而后快的心態(tài)。它在很大程度上干擾與破壞了我國市場經(jīng)濟(jì)體制，也極大地?fù)p害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，使法律對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)有時(shí)也形同虛設(shè)[2]。結(jié)合實(shí)際，本文對(duì)商品房買賣合同中霸王條款的成因、特征、表現(xiàn)形式和危害等方面進(jìn)行深入剖析，力求從多個(gè)角度展示商品房買賣合同中的霸王條款對(duì)消費(fèi)者造成的經(jīng)濟(jì)損失，進(jìn)而探討消費(fèi)者應(yīng)采取哪些有效的法律措施來保護(hù)自己的合法權(quán)益使其不受侵害，也為社會(huì)公眾如何提高自身法律知識(shí)，增強(qiáng)自身維權(quán)意識(shí)和防范意識(shí)，提供參考。另外，國家有關(guān)部門也應(yīng)采取一定的有效措施，為建立健康、高效、公平的商品房買賣市場競爭機(jī)制提供保障，從而維護(hù)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與可持續(xù)健康發(fā)展。

一、商品房買賣中霸王條款存在的原因及表現(xiàn)形式

二十世紀(jì)中期以后，市場經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的許多西方國家，為了市場經(jīng)濟(jì)交易的簡約化和締約化，發(fā)明了新的交易形式格式條款，促使其快速發(fā)展并日趨為人們所接受。在我國進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)市場改革開放，取得較好發(fā)展的大環(huán)境下，這一交易形式也被引入我國，并對(duì)我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展也產(chǎn)生了極大的促進(jìn)作用。在我國商品房買賣作為人們交易的大宗商品，其交易的公平與安全直接關(guān)系到我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的安全與穩(wěn)定。然而，商品房買賣交易中開發(fā)商多采用以霸王條款為主要表現(xiàn)形式的格式合同或契約，使得商品房買賣中供求關(guān)系失衡，使得某些霸王條款肆意侵犯消費(fèi)者利益甚至不容協(xié)商，極大地?fù)p害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。

所謂霸王條款，主要是指一些經(jīng)營者單方面制定的逃避法定義務(wù)、減免自身責(zé)任的不平等的格式合同、通知、聲明、公告或者行業(yè)慣例等，對(duì)消費(fèi)者權(quán)利多方面限制，嚴(yán)重侵害廣大消費(fèi)者的權(quán)益。如果向前追溯的話，商品房買賣中霸王條款的形成與政府也有一定的關(guān)系。在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)開始的初期，購房者并沒有作為市場經(jīng)濟(jì)的主體出現(xiàn)，政府部門主要考慮的是企業(yè)的最大利益，而卻把消費(fèi)者應(yīng)該享有的權(quán)益放在了一邊，這是導(dǎo)致不平等條款大量存在的原因之一。目前大量的格式條款的存在就是當(dāng)初在政府幫助或者指導(dǎo)下制定而成的[3]。一位房地產(chǎn)開發(fā)商就曾向記者透漏，在他們的霸王條款中，有不少是根據(jù)政府主管部門的內(nèi)部文件制定出來的。

由于房地產(chǎn)市場是不完全競爭的市場，在與購房者未協(xié)商的情況下，商品房開發(fā)商一方在使用前就已經(jīng)擬定好，希望購房者無條件地同意自己提出的條款，盡早完成交易。這種談判能力的失衡，也是霸王條款形成及存在的重要因素。在商品房買賣條款中，作為一種特殊的條款合同，它應(yīng)體現(xiàn)合同法的平等、自愿、公平和誠實(shí)信用的基本原則。任何一方都不能單方面在對(duì)方無知情的情況下制定合同，購房合同的內(nèi)容應(yīng)該在雙方平等協(xié)商并最終達(dá)成一致意見后才能確定，任何一方不能夠強(qiáng)迫對(duì)方接受高于對(duì)方提出的條款，購房條款一旦依法有效成立，雙方當(dāng)事人就必須平等地受合同約束。但在現(xiàn)實(shí)生活中，大多數(shù)的商品房買賣合同，某些房地產(chǎn)開發(fā)除了利用供求關(guān)系失衡因素外，往往還利用這種買賣雙方談判能力失衡原因制定霸王條款來損害消費(fèi)者的合法權(quán)益，自己獲得巨大的利益。

另外，這種霸王條款之所以能夠橫行，背后也是借助了這些霸王企業(yè)的力量。商品房生產(chǎn)周期長、投入資金量大和價(jià)值高等特點(diǎn)決定了可購買的商品房商數(shù)量有限，單個(gè)開發(fā)商可能占有市場較大的份額，僅可以控制商品市場的價(jià)格，能夠自由出入商品房市場也相對(duì)困難。其次，開發(fā)商建造不同質(zhì)量的住房，利用消費(fèi)者對(duì)其住房的不同樣式和偏好索取更高的價(jià)格。其三隨著無形市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商品房交易過程也日益復(fù)雜，使得供求雙方信息的不對(duì)稱，交易成本也更高[4]?？梢?，要消除霸王條款對(duì)購房者的侵害，重要的是要打破壟斷，引入競爭機(jī)制。只要建立了可以充分競爭的市場體系，消費(fèi)者就可以對(duì)其商品房和服務(wù)進(jìn)行自由的選擇，在這種情況下，誰再制定霸王條款侵害消費(fèi)者，誰將會(huì)失去市場。

改革開放以后，隨著我國住房制度的不斷改革，福利性住房分配制度逐步被取消，以城鎮(zhèn)居民住宅的貨幣化和市場化商品房開始出現(xiàn)。商品房買賣合同隨之便出現(xiàn)在人們的日常生活中。商品房合同是一種特殊的買賣條款，一般多采用格式合同的形式出現(xiàn)，當(dāng)社會(huì)中存在著談判能力的失衡或供求關(guān)系失衡時(shí)會(huì)使得其中某些條款轉(zhuǎn)變成霸王條款。這種霸王條款具有多種表現(xiàn)形式，但主要體現(xiàn)在：（1）開發(fā)商為自己減免責(zé)任，逃避應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)；（2）讓購房者承載較多的負(fù)擔(dān)，減免消費(fèi)者應(yīng)該享有的權(quán)益；（3）開發(fā)商違反合同中的規(guī)定，擅自增加自己的權(quán)利或減免購房者的權(quán)利；（4）在購房者不十分熟悉條款的情況下，利用合同中的模糊條款侵害購房者的合法權(quán)益。

二、商品房買賣中霸王條款的危害和不良影響

在商品房買賣中，很多不平等霸王條款的存在，在很大程度上困擾著消費(fèi)者，極大地?fù)p壞了消費(fèi)者的合法權(quán)益，甚至對(duì)國家在其他領(lǐng)域的管理活動(dòng)也造成了極大的阻礙與破壞[5]。開發(fā)商采取一些行為建造質(zhì)量不合格的住房，成本卻很低收益卻很大，所以在其利益最大化本性的驅(qū)使下，誰都會(huì)選擇將霸王條款寫入格式合同，他們利用這種霸王條款逃避法律責(zé)任，卻給購房者的生命財(cái)產(chǎn)埋下了不安全的隱患；一旦這些隱患出現(xiàn)，會(huì)引發(fā)各種糾紛和沖突，會(huì)破壞社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。大的房地產(chǎn)壟斷行業(yè)會(huì)憑借其壟斷地位，將一些霸王條款以政府部門規(guī)定甚至法律的形式體現(xiàn)出來，為霸王條款的順利實(shí)施披上合法的外衣。除了以上原因，還有一個(gè)重要的原因，那就是現(xiàn)行市場體制我國法律的缺陷。我國市場經(jīng)濟(jì)體制法律法規(guī)眼下還不完全成體系，商品房行業(yè)的市場化改革還在摸索中進(jìn)行中。

它的負(fù)面影響主要表現(xiàn)為：（1）開發(fā)商利用霸王條款進(jìn)行無形的限制，甚至剝奪消費(fèi)者的合法權(quán)益；（2）開發(fā)商利用霸王條款逃避合同或法律對(duì)購房者的嚴(yán)格消費(fèi)責(zé)任；（3）開發(fā)商事先確定，不可變或格式標(biāo)準(zhǔn)化；（4）開發(fā)商承諾條款的無耐性，或條款的不可協(xié)商更改性。如今，商品房交易正在迅速蓬勃發(fā)展，由于涉及的方面比較廣泛，受侵害的消費(fèi)者眾多，此類情況已嚴(yán)重影響消費(fèi)者的購房意識(shí)，應(yīng)得到有關(guān)部門的重視。所以，基于商品房買賣中的霸王條款的不良性，有學(xué)者斷言稱，二十世紀(jì)以來，格式合同的普遍使用已威脅到市場經(jīng)濟(jì)的契約正義和交易安全[6]。

三、購房者遇到霸王條款時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取什么樣的措施維護(hù)自己的權(quán)益

商品房買賣中霸王條款的存在會(huì)直接影響到一個(gè)地方或一個(gè)區(qū)域的形象和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，也關(guān)系到社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的真實(shí)性和可靠性。因此，商品房買賣中的合同的公平制定處于市場經(jīng)濟(jì)管理的重要地位，這無疑也給市場經(jīng)濟(jì)管理者提出了更高的要求。在這種情況下，消費(fèi)者也需采取有效的措施提高自己的法律意思，在購房時(shí)保護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵害。

首先，在購房時(shí)，消費(fèi)者應(yīng)了解開發(fā)商的過去歷史、信用和評(píng)價(jià)等，應(yīng)仔細(xì)嚴(yán)格審閱合同。購房者應(yīng)提高自我保護(hù)意識(shí)，應(yīng)仔細(xì)閱讀購房條文，對(duì)其不理解的地方應(yīng)詳細(xì)詢問開發(fā)商；應(yīng)注意對(duì)開發(fā)商提供的合同是否合法和公平，有無霸王條款的存在，有無公布的示范文本。

其次，消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)自己的合法權(quán)益受到損害時(shí)，及時(shí)向有關(guān)維權(quán)組織尋求幫助，用法律武器來維護(hù)自己的合法權(quán)益。購房者如果遇到霸王條款時(shí)，可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)和工商管理部門等投訴，有維權(quán)機(jī)構(gòu)查出協(xié)調(diào)解決。目前，中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)最常用的方式就是通過公函或通報(bào)，指出來自消費(fèi)者的投訴意見，直接點(diǎn)出房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者所做違規(guī)之處，勸諭開發(fā)商和經(jīng)銷商盡快修改不合理?xiàng)l款或及時(shí)中止侵害消費(fèi)者正常權(quán)益的行為。

最后，應(yīng)加強(qiáng)行政機(jī)關(guān)的社會(huì)監(jiān)督，完善和制定相關(guān)法律來消除霸王條款的存在。目前，從我國行政部門的職能和分工來看，我國霸王條款的行政規(guī)制應(yīng)該是由我國各級(jí)工商行政管理部門和地方行業(yè)主管部門共同監(jiān)督管理的，其中以工商行政管理部門的監(jiān)管為主。行政機(jī)構(gòu)具有主動(dòng)性原則，可采取積極的措施對(duì)商品房買賣合同中的霸王條款進(jìn)行行政規(guī)制。隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商品房買賣也在順應(yīng)市場的發(fā)展進(jìn)行著改變，行政機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)這種對(duì)社會(huì)公共利益影響極大的霸王條款進(jìn)行嚴(yán)格審查。因此，我國行政機(jī)關(guān)應(yīng)適時(shí)采取審批制與備案制，加強(qiáng)行政監(jiān)管力度。

綜上所述，隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)中商品房買賣法律制度的不斷完善和發(fā)展，我們相信，在激烈的商品房市場競爭條件，抵制和根除霸王條款，營造放心、公平和安全的購房環(huán)境，切實(shí)維護(hù)購房者的合法權(quán)益，已經(jīng)成為全社會(huì)的一個(gè)共同愿望。

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（責(zé)任編輯：陳雅莉）