從2003年到2012年，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了火熱與沸騰，并最終伴隨著來自各方的批評與怨怒走向癲狂。

大幕拉開

2003年，中共“十六大”后的第一年。新一輪領導班子走進人們的視野。也正是在這一年，國務院發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，政府在房地產(chǎn)市場長達十年的宏觀調(diào)控自此展開。此后的十年，每一年都有各項相關的宏觀調(diào)控措施出臺，政府的調(diào)控之手越抓越緊，房地產(chǎn)市場的危機和難題卻越演越烈。

2004年～2005兩年時間，先后出臺的調(diào)控政策就達幾十條之多：

2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文設定“8·13大限”嚴令各地須在當年8月31日前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權收回土地；2004年10月央行宣布上調(diào)存貸款利率，這是自1994年以來的首次上調(diào)。

2005年3月房貸優(yōu)惠政策取消，調(diào)控進入消費層面；同月，“老國八條”出臺，首次將調(diào)控上升到政治高度；

同年5月，七部委聯(lián)合發(fā)布意見發(fā)布“新國八條”，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題；

9月，銀監(jiān)會下發(fā)“212號文”，嚴格限制房地產(chǎn)信托發(fā)行門檻；

10月，國稅總局正式明確個人買賣二手房必須交納個人所得稅……

但一系列政策重拳卻并沒有達到穩(wěn)定房價的目的。即使根據(jù)國家統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)推算，除去通貨膨脹因素，2004年～2005年，全國商品房價格增幅仍然顯著提高。而在北京、上海這樣的一線城市，房價增幅甚至比調(diào)控之初還提高了一倍多。

如果說前兩年房價盡管增長率提高，但總體還算平穩(wěn)。那么2006年一開年，房價的跳躍式上漲讓政府開始采取更加激烈的手段干預房地產(chǎn)市場。

2006年，國務院、建設部、國土資源部等多部委于5月出臺“國六條”及其15條細則。此后，土地“招拍掛”新政出臺，央行首次上調(diào)存貸款準備金率，建設部出臺廉租房管理實施辦法。2007年貨幣緊縮政策加劇，央行共進行幅度不等的五次加息，十次調(diào)高準備金率；住建部開始規(guī)范經(jīng)紀行業(yè)；也是在這一年，《物權法》出臺，產(chǎn)權保障預期再次提高國民購房熱情；8月，國務院通過了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號文），要求加大保障性住房的建設力度……

但就在2007年，四大城市一手住宅價格迅速上漲，其中北京、深圳房價漲幅超過40%。唯一對樓市火熱現(xiàn)象造成打擊的是當年9月27日的房貸新政策，第二套住房首付比例不得低于50%的硬性規(guī)定一定程度上打擊了消費者的購房積極性，使房價不斷上漲的態(tài)勢暫時中止。北京、廣州、上海開始相繼陷入“有價無市”的僵局，成交量萎縮，房價漲幅放緩。

但對于看似終于有成效的地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟學界卻一片批評之聲。

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉說得最為直接：“政府針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控說不上什么正確性，甚至也說不上有什么目的性或者邏輯性?！?/p>

他舉例稱，政府部門鼓勵大家租房，同時又嚴厲限制個人擁有多套住房，這顯然是反邏輯的?！叭绻咳说淖》慷蓟旧鲜亲杂玫模切┳夥康娜嗽谑袌錾显趺凑业玫椒课莩鲎庹?？”“政府不是上帝，行政指令只會扭曲市場，而政府很多時候的良好愿望有可能最終導致非常壞的結果?；仡櫡康禺a(chǎn)市場的調(diào)控，顯然雜亂無章，欠缺目的?！?/p>

跌宕2008

十年間樓市的首次蕭條出現(xiàn)在2008年。

從1月到9月，嚴厲的調(diào)控手段一如既往。國務院制定宗旨“重點解決供不應求的矛盾以及資金流動性過剩的矛盾”，實施緊縮的貨幣政策和穩(wěn)健的財政政策，持續(xù)加息及提高存款準備金率，嚴格限制外資投資。

多重壓力下，市場快速步入低谷，全國住宅銷售面積回落至2006年水平，北京、上海、廣州、深圳四大城市一手住宅銷售面積均跌至2005年以來四年的最低水平。土地市場從2007年的沸點迅速降溫至冰點。整個2008年夏天，伴隨著住宅市場的“打折”、“降價”，土地市場則到處充斥著“流拍”、“底價成交”以及“退地”的字眼，房地產(chǎn)市場一片寂寥，與北京奧運會的火熱氛圍形成了鮮明對比。一直到2008年8月，央行銀監(jiān)會仍然發(fā)文要求嚴格建設項目貸款管理。

但到了9月，政策則出現(xiàn)了180度轉向。為應對金融風暴，2008年9月后，存貸款準備金率兩次下調(diào)；最低首付款比例調(diào)整為20%；11月起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。同時，下調(diào)個人住房公積金貸款利率。

“寬松的貨幣政策與積極的財政政策”延續(xù)到了2009年。當年年初，四大國有銀行宣布：只要2008年10月27日前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。同時國土資源部連發(fā)兩條通知，意在落實和確保安居工程；與此同時將“小產(chǎn)權房”定性為違法，再次減少市場供給。

救市政策下，全國商品房價格整體出現(xiàn)報復性上揚。而以北、上、廣、深等一線城市表現(xiàn)得尤為明顯。截止到2009年11月，北京市朝陽區(qū)的商品房均價由2008年底的每平方米不到12000上漲到近24000元。不到一年時間，一線城市房屋均價漲幅超過50%。

重啟調(diào)控

面對瘋狂上行的商品房價格，進入2009年下半年后，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控計劃重新納入國務院重點議程。經(jīng)歷了起伏跌宕的中國房地產(chǎn)市場，再次面臨來自政府的大范圍干預，調(diào)控力度甚至比五年前來得更為直接和嚴厲。

2009年2月，國土資源部發(fā)布通知，要求落實最嚴格耕地保護制度和節(jié)約用地制度；12月，開發(fā)商拿地首付款比例提高至五成；2010年初，“國十一條”出臺，國土資源部頒布19條土地新政，78家央企退市；4月發(fā)改委要求進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，各地暫停土地出讓，首購普通房契稅優(yōu)惠范圍進一步縮??；不久之后北京市“限購令”出臺。與此同時，全國范圍內(nèi)的土地增值稅預征率由0.5%提高到2%。

2011年，央行連續(xù)多次加息并上調(diào)準備金率；國務院辦公廳發(fā)布新“國八條”，要求將二套房首付從不低于50%改為不低于60%，并在全國36座城市落實限購政策；財政部規(guī)定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，將全部征收營業(yè)稅。

截止到2012年10月，這一系列史上最嚴厲的地產(chǎn)調(diào)控措施仍然沒有放松的跡象。

地產(chǎn)之困

嚴苛的調(diào)控政策始于高企的房價，但房價的高企又似乎與政府的宏觀調(diào)控行為不無關系。

幾乎所有的國內(nèi)經(jīng)濟學家都認為，2008年年底國務院推動的四萬億投資計劃是近幾年房價高企的主要原因。

2008年11月9日，國務院宣布啟動四萬億投資計劃，大量超發(fā)貨幣在短期內(nèi)進入市場。不到兩個月的時間，物價開始出現(xiàn)不同程度上漲，而商品房價格的上漲則顯然最為驚心動魄。

經(jīng)濟學家周其仁引用弗里德曼的觀點，認為大量貨幣進入市場后，各項商品的價格將會隨著一起水漲船高，同時，短期內(nèi)，貨幣具有黏性，并受黏性支配改變相對價格，然后推高物價總水平。而經(jīng)濟學家許小年的批評則顯得更為直接：“動輒印鈔票的4萬億計劃是飲鴆止渴，而政府盲目干預市場，只會帶來更為嚴重的惡果。”

對于未來房價的走勢，不同的經(jīng)濟學者有著不同的看法。謝國忠稱中國樓市存在巨大泡沫，他認為中國房地產(chǎn)泡沫在某種程度上的確是政府所為，中國各級政府控制著土地供應，也掌握著各大銀行。形象工程在地方政府支出中占了很大比例，地產(chǎn)泡沫和腐敗行為成為中國經(jīng)濟的軟肋?！熬拖褚粋€擊鼓傳花的游戲。只要存在投機心理和投機需求，樓市的泡沫就會一直被吹大。一旦泡沫破裂，可能比當年的日本還要嚴重。”

“房價不該這么貴，但房價還會更貴。這是應然和實然的問題?，F(xiàn)有的制度下，土地供應被人為壓縮，政府的一些所謂調(diào)控政策實際反而助長房價的上漲。除非改革進入到制度層面，從根本上改變現(xiàn)有的土地供應制度乃至財政制度，否則我不認為中國房地產(chǎn)市場的種種不合理現(xiàn)象會有什么本質(zhì)性的變化?！痹S小年說。