[摘 要]房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基本承載體，是影響宏觀經(jīng)濟走勢的重要因素之一。近幾年來，高房價已經(jīng)嚴(yán)重影響了居民生活水平的提高，造成了一系列的社會問題。本文在研究房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生影響的基礎(chǔ)上提出房地產(chǎn)調(diào)控的對策建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)調(diào)控 房地產(chǎn)投機宏觀經(jīng)濟

2007年8月由美國次貸危機引發(fā)的國際金融危機，使世界金融體系乃至整個世界經(jīng)濟遭受了嚴(yán)重的創(chuàng)傷。金德爾伯格（2000）的研究表明，從17世紀(jì)至20世紀(jì)90年代初期，全球范圍內(nèi)42次重要的經(jīng)濟與金融危機中有21次左右都與房價的暴漲與暴跌有關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)型和支柱型產(chǎn)業(yè)，與其他產(chǎn)業(yè)之間高度關(guān)聯(lián)，房價的大起大落勢必會給國家的經(jīng)濟發(fā)展和社會發(fā)展帶來沖擊。房地產(chǎn)價格的變化和宏觀經(jīng)濟波動之間的關(guān)系一直是學(xué)者們研究的熱點。相比于其他資產(chǎn)價格，房地產(chǎn)價格波動對宏觀經(jīng)濟的影響更大。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年9月，全國100個城市新建住宅平均價格為8753元/平方米，環(huán)比8月上漲0.17%，自2012年6月止跌后連續(xù)第4個月環(huán)比上漲，但漲幅繼續(xù)收窄，其中60個城市環(huán)比上漲，38個城市環(huán)比下跌，2個城市持平。

與上月相比，本月價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)增加1個，其中跌幅在1%以上的有7個城市；本月環(huán)比上漲的城市比上月減少3個，其中漲幅在1%以上的有8個，較上月減少2個。同比來看，全國100個城市住宅均價連續(xù)第6個月下跌，跌幅為1.40%，比上月縮小0.20個百分點。北京、上海等十大城市住宅均價為15573元/平方米，環(huán)比上月上漲0.22%，與去年同期相比下跌1.35%，連續(xù)第9個月同比下跌，跌幅繼續(xù)縮小。另外，按100個城市住宅價格的中位數(shù)計算，全國住宅價格中位數(shù)為5800元/平方米，環(huán)比上漲0.43%。

根據(jù)對北京等十大城市主城區(qū)二手住宅的活躍樣本2的調(diào)查，2012年9月，十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價格為21607元/平米，環(huán)比上月上漲1.65%，漲幅較上月縮小0.68個百分點；9個城市主城區(qū)二手住宅價格上漲，1個城市下跌。具體來看，廣州漲幅居前，環(huán)比上漲2.61%，天津和上海次之，環(huán)比分別上漲2.16%和2.06%，北京上漲1.81%，深圳、南京、武漢、成都和重慶5個城市漲幅在0.3%-0.8%之間，杭州環(huán)比下跌0.39%，是價格唯一下跌的城市。同比來看，十大城市主城區(qū)二手住宅平均價格上漲1.61%，是2012年以來首次上漲。同比上漲的城市為5個，較上月增加3個。具體來看，杭州同比跌幅最大，為5.48%，天津、重慶、武漢和上海跌幅在1%-3%之間。同比上漲的5個城市中，北京和廣州漲幅居前，漲幅分別為2.41%和2.23%，南京和成都分別上漲1.47%和1.24%，深圳的漲幅最小，僅0.34%。

從2012年9月100個城市的新建住宅和二手房的價格來看，上半年政府對房價的調(diào)控措施僅僅是在某種程度上遏制了房價的大幅增長，但是房價上漲的總體趨勢仍未改變。

一、房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟的影響

隨著房地產(chǎn)價格的一路上漲，給消費者帶來的住房難問題、金融穩(wěn)定及安全問題、對股票市場的影響問題、通貨膨脹問題以及可持續(xù)發(fā)展等問題，這些問題的出現(xiàn)讓我們意識到對房地產(chǎn)也進(jìn)行調(diào)控的重要和緊迫。

（1）房地產(chǎn)價格上漲不利于拉動內(nèi)需

當(dāng)房地產(chǎn)市場價格上漲時，對于只有一套住房的父母來說，他們會減少消費增加儲蓄以便今后幫助子女購房；對于子女來說，他們購房的首付款大多來自于父母的積蓄，而余款則是銀行貸款，工薪階層一般會用20年甚至30年的時間按揭還貸，大大降低了將資金用于其他消費的可能；對于擁有多套住房的消費者而言，他們往往會在房價上漲時出售住房，這部分錢往往會用于新的房地產(chǎn)投資，結(jié)果進(jìn)一步推動了房價的上漲。高房價不會拉動內(nèi)需，反而是擠占了消費者對其他商品的消費。

（2）房地產(chǎn)價格上漲降低企業(yè)競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)自身并不從事生產(chǎn)活動，而是以“外包”的形式整合重工業(yè)、建筑業(yè)和公用事業(yè)、農(nóng)業(yè)、公共服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)、和金融保險業(yè)等方面的資源，從而生產(chǎn)出房地產(chǎn)產(chǎn)品。房地產(chǎn)是資金、管理密集型的企業(yè)。近年來，我國的經(jīng)濟增長一直是以投資驅(qū)動為主，房地產(chǎn)價格上漲會帶來房地產(chǎn)投資的增加，并帶動其他相關(guān)行業(yè)的投資相應(yīng)增加，房地產(chǎn)價格上漲導(dǎo)致這些企業(yè)對于房地產(chǎn)行業(yè)的依存度提高，增長了企業(yè)的生產(chǎn)成本、材料成本和人力成本，降低了企業(yè)的利潤和競爭力。房地產(chǎn)應(yīng)提高自身的外部、內(nèi)部資源整合能力以及回避市場風(fēng)險的能力，從而提升企業(yè)的核心競爭力。

（3）房地產(chǎn)價格上漲積聚金融風(fēng)險

無論是房地產(chǎn)商購買土地與房產(chǎn)建設(shè)、炒房者投機還是自住型的購買，每一個環(huán)節(jié)都由信貸基金來推動。房地產(chǎn)開發(fā)商75%由銀行提供，購房者購房資金中也有70%來自于銀行貸款。房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶動房地產(chǎn)價格上漲，又?jǐn)U大銀行資本的規(guī)模，提高銀行的資本充足率，改善資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。在這種情況下，銀行愿意擴大對房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給，而這又會進(jìn)一步提高房地產(chǎn)價格。這樣使得房地產(chǎn)價格日益偏離實際均衡水平，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的膨脹，同時也導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險不斷積累。隨著房地產(chǎn)新政出臺，一旦房地產(chǎn)價格下跌，便將直接降低銀行擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值，使銀行資產(chǎn)縮水，盈利下降，而泡沫如果破裂更可能導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險，影響金融穩(wěn)定。2008年的美國的次貸危機便是最好的例子。

二、加強房地產(chǎn)調(diào)控，降低宏觀經(jīng)濟風(fēng)險

從2005 年，我國政府開始進(jìn)入對房地產(chǎn)業(yè)的密集調(diào)控期，針對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策和措施頻頻出臺，調(diào)控的力度越來越大，范圍也越來越寬。其中尤以2010 年的“國十條”（ “國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知”） 最具代表性?！皣畻l”從住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)信貸、稅收、房地產(chǎn)市場信息披露、對地方政府的考核等多個角度對房地產(chǎn)業(yè)打出了“組合拳”。 此后，財政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行以及各省市政府也應(yīng)聲而上，相繼出臺了與各自管轄領(lǐng)域及與各省市相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策，由此，我國房地產(chǎn)業(yè)迎來了房地產(chǎn)市場建立以來最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

（1）貨幣政策應(yīng)具有適當(dāng)?shù)膮^(qū)域性差異

我國各個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡，所處的發(fā)展階段也不盡相同。我國東部地區(qū)經(jīng)濟活躍，市場交易量較大，對資金的需求旺盛，外向型經(jīng)濟特征比較明顯，資金來源有較多的渠道，而中西部則相反。經(jīng)濟發(fā)展的不平衡導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)也有明顯的區(qū)域性特點，東部地區(qū)房價上漲較快，而中西部地區(qū)房價保持在合理水平。在這種情況下，應(yīng)加大對中西部地區(qū)的經(jīng)濟扶持力度，減少區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡。要處理好我國各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的差異性與宏觀調(diào)控政策統(tǒng)一性的矛盾，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控既要避免“一刀切” ，又要保證地方政府有效執(zhí)行。在調(diào)控政策基礎(chǔ)上，各地政府應(yīng)按照區(qū)域經(jīng)濟特點實行因地制宜、適合地方經(jīng)濟的信貸政策。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)走規(guī)?；瘓F化的道路

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采用規(guī)?；瘓F化經(jīng)營模式，此種模式有利于協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)基于長遠(yuǎn)視角出發(fā)，考慮長遠(yuǎn)發(fā)展，減少短期行為，與銀行形成良好互動合作關(guān)系，在某種程度上減少金融風(fēng)險。因此房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷整合優(yōu)勢資源，做大做強。與此同時要善于打造房地產(chǎn)企業(yè)品牌，加強房地產(chǎn)售后服務(wù)等，讓消費者無后顧之憂。恒大近6年打造的品牌海上威尼斯位于長江入海口上海市崇明島的北岸，江蘇省啟東市寅陽鎮(zhèn)寅興墾區(qū)外側(cè)東南部沿海，與上海隔江相望。恒大海上威尼斯水城集酒店、會議、飲食、娛樂、運動、保健與商業(yè)于一體的超大型綜合旅游度假居住區(qū)。項目建設(shè)用地規(guī)劃總用地面積為8967.9畝，容積率：2.0，總建筑面積為11957363平方米；非建設(shè)用地面積5262畝，總建筑面積為151500平方米。其配套建設(shè)國際綜合性公共建筑項目與服務(wù)設(shè)施，集合了恒大威尼斯酒店、國際會議展覽中心、國際體育城等尊貴配套服務(wù)設(shè)施，是功能齊全、設(shè)施完善、面向國際的會議旅游休閑接待區(qū)。

政府部門也要在房地產(chǎn)企業(yè)中引入競爭機制，加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管和引導(dǎo)，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營能力，并扶持一些基礎(chǔ)好效益好的房地產(chǎn)企業(yè)上市，利用證券市場直接融資，以增強房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)實力，以期從長遠(yuǎn)角度減少宏觀經(jīng)濟風(fēng)險。

（3）防范跨境短期流動資本對房地產(chǎn)市場的沖擊。

近十年來，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國吸收外資的重要領(lǐng)域，躍升為外商投資的第二大行業(yè)。2003-2006年，外商房地產(chǎn)投資快速增長。外資流入中國房地產(chǎn)金額從2004年的59.501億美元，到2005年為54.1807億美元，2006年房地產(chǎn)企業(yè)利用外資就達(dá)到394億美元。此后，外商投資中國樓市一直處于迅速膨脹的狀態(tài)。2012年1～7月，房地產(chǎn)利用外資228億元。駿豪地產(chǎn)、瑞安集團、恒隆地產(chǎn)、仁恒集團、和記黃埔等港資房企紛紛加大了在內(nèi)地的并購、拿地速度。嘉德置地、黑石、摩根士丹利、高盛、麥格理、瑞銀、美林等眾多國際投資公司也以不同形式在北京、上海、廣州、大連等重點城市連連掃貨。外資企業(yè)投資我國房地產(chǎn)的目的無非是投機，短線操作，抬高房價，從中謀利。針對這一情況，國務(wù)院應(yīng)組織外匯管理等有關(guān)部門，制定相應(yīng)的對策限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行短線炒作，而敦促其參與我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期開發(fā)。

（4）實現(xiàn)各種政策手段的有效配合

抑制房地產(chǎn)價格過快增長顯然不能僅僅依靠貨幣政策，除了央行的貨幣政策之外，還需要有土地政策、稅收政策、信貸政策和金融政策等方面共同努力，才能對我國房地產(chǎn)價格的過快增長起到應(yīng)有的調(diào)控作用。各種政策制定應(yīng)考慮從到中央政府、地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)三者利益的博弈，避免地方政府為了發(fā)展本地區(qū)經(jīng)濟，對中央政府所頒布的房地產(chǎn)調(diào)控政策“打折”執(zhí)行甚至不予執(zhí)行，任由房地產(chǎn)市場自由發(fā)展，非集約化非可持續(xù)性發(fā)展。只有各種政策手段有效配合執(zhí)行，才能減少宏觀經(jīng)濟風(fēng)險，保證房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

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作者簡介：高曉云，女，研究生，江蘇城市職業(yè)學(xué)院南通辦學(xué)點遠(yuǎn)程開放學(xué)院副院長，講師。