摘 要：通過R-K模型對促使南寧市房價上漲因素分析，發(fā)現(xiàn)促使南寧市房價上漲的因素確實(shí)存在，而且南寧市房價上漲幅度脫離了實(shí)際經(jīng)濟(jì)的支撐，存在一定的泡沫。同時，提出有效的防范房地產(chǎn)泡沫的對策。

關(guān)鍵詞：R-K模型；指標(biāo)分析；防范對策

中圖分類號：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號： 1673-291X（2012）14-0074-02

近兩年來，國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，從限購到限價，從提高首付款比率到提高貸款基準(zhǔn)利率，這些措施在一定程度上壓制了房價的過快上漲。但房價的拐點(diǎn)真的到來了嗎？在負(fù)利率和流動性長期存在的中國經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)泡沫真的被擠破了嗎？南寧房地產(chǎn)市場是否有泡沫的存在？本文在分析南寧市房價上漲的因素后，應(yīng)用R-K模型分析南寧市是否存在房地產(chǎn)泡沫。

一、決定南寧市房價上漲的因素

在判定南寧市房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)泡沫之前，首先要明確的是：我們不能簡單地從房地產(chǎn)價格的高低來判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)了泡沫；不能簡單地說，房價增長20%就是泡沫，增長15%就不是泡沫。要判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)了泡沫，須根據(jù)決定房地上漲因素中能否支撐房價的增長幅度，如果能，則沒有出現(xiàn)泡沫，如果不能，就出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。

決定房地產(chǎn)價格因素很多，如市場供求狀況、經(jīng)濟(jì)因素、人口因素、社會因素、行政因素等等。本文就選取了目前的租金水平（R）、未來的預(yù)期的回報(bào)率（K）、租金未來的增長預(yù)期（G）三個決定房地產(chǎn)價格最重要的因素來判斷房價，房價P=R/（K-G）。其中，租金水平（R）取決于人們的收入水平和市場供需情況；未來的預(yù)期的回報(bào)率（K）取決于利息水平和風(fēng)險(xiǎn)貼水，其中風(fēng)險(xiǎn)貼水主要是投資者對市場的判斷，是該投入還是該持幣觀望的問題，換句話說就是貪婪與恐懼的問題。當(dāng)人們把大量的貨幣投入房地產(chǎn)，也就是比較貪婪的時候，對資金的回報(bào)率要求不高的時候，我們可以看到由于風(fēng)險(xiǎn)貼水實(shí)在分母里面，當(dāng)這個數(shù)值減小風(fēng)險(xiǎn)貼水降低的時候，房地產(chǎn)的價格就會上升。南寧的房價在2009年下半年瘋狂上漲，這是一個很重要的因素，也就是想購買和投資到南寧房地產(chǎn)市場的人從2009年的上半年的恐懼變成了貪婪。2009年上半年恐懼的原因是：金融危機(jī)的到來，人們的預(yù)期收入下降，認(rèn)為中國的經(jīng)濟(jì)增長速度會放緩，但是在中央政府各種政策措施的作用下，中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了迅速復(fù)蘇，南寧經(jīng)濟(jì)也在各種利好因素作用下發(fā)展迅速，所以，南寧房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了上半年平穩(wěn)發(fā)展，下半年房價飛速上漲。決定K的另一個因素就是利息，根據(jù)一般的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)價格上漲都處于利息的下降期，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整也和利息有關(guān)。南寧乃至中國在2009年的房地產(chǎn)價格上漲，都和利息下降有關(guān)。金融危機(jī)到來時，無論是中央政府還是地方政府，都通過各種措施促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其中利息就是就是一個常用的手段。人們在投資的時候會用做個對比，是投資在銀行還是投資其他領(lǐng)域。當(dāng)利息下降時，人們發(fā)現(xiàn)把錢放在銀行不是一個很好的選擇，人們就會把錢取出來投資在其他領(lǐng)域，其中房地產(chǎn)就是一個很好的選擇。

租金未來的增長預(yù)期（G）這個指標(biāo)和人們對未來的預(yù)期收入有關(guān)，也和一個國家和地區(qū)的GDP有關(guān)。南寧的房地價格出現(xiàn)上半年平穩(wěn)、下半年瘋狂上漲的原因之一就是，下半年后人們對自己收入預(yù)期上升，同時對通貨膨脹的預(yù)期上升。由于租金未來的增長預(yù)期在分母下面，其放大作用也較為明顯。收入的預(yù)期上漲1個百分點(diǎn)，房價的上漲就有可能上漲10個百分點(diǎn)，具有放大10倍的功能。

二、南寧房地產(chǎn)泡沫的判斷

根據(jù)公式P=R/（K-G），我們首先來看南寧市租金（R），其和人們的收入水平和市場供需情況。南寧市房屋的供應(yīng)狀況如表1所示，在2004—2011年人均可支配收入是逐年提高的。

表1 南寧城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入

數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)計(jì)年鑒

根據(jù)行業(yè)規(guī)律，施工面積通常為竣工面積的3.5±0.5倍，商品房的竣工面積與施工面積均反映了目前可售房和未來1—2年里可售房的一個供應(yīng)量情況，當(dāng)其值小于3.0倍，會出現(xiàn)供應(yīng)短缺；其值大于4.0倍，未來供應(yīng)量將會放大。南寧市房地產(chǎn)市場一直處于供需不平衡的狀態(tài)，時高時低，但其在2007年以前的比值不高，直接導(dǎo)致2008、2009年供應(yīng)偏緊。表3中，南寧市2003—2008年房屋租賃價格指數(shù)也是時高時低的變化，但2007年、2008年的租金顯示租金價格是上升。從長期趨勢看，南寧市租金R是處于上升的。另外，施工面積/竣工面積這在2009年達(dá)到了5.3，這一指標(biāo)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過臨界值4，說明了2009年出現(xiàn)泡沫的可能性大。

表2 南寧市2005—2010年施工面積/竣工面積

數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)計(jì)年鑒

表3 南寧市2003—2008年房屋租賃價格指數(shù)

數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)計(jì)年鑒，并經(jīng)整理。

未來的預(yù)期的回報(bào)率（K）取決于利息水平和風(fēng)險(xiǎn)貼水。從前面論述中可以看到，利息和風(fēng)險(xiǎn)貼水都處于下降水平，未來的預(yù)期回報(bào)率降低，將促使房價上升。

租金未來的增長預(yù)期（G）和對未來的預(yù)期收入以及一個國家和地區(qū)的GDP有關(guān)。隨著東盟博覽會的永久落戶南寧，東盟自由貿(mào)易區(qū)的如期建成，以及北部灣規(guī)劃的實(shí)施，人們對南寧的經(jīng)濟(jì)的前景看好的同時，也對自己未來預(yù)期收入也有所提高。另外，從表4可以看出，南寧GDP都是保持著兩位數(shù)的增長，都在15%以上。GDP的增長意味著人們對未來預(yù)期收入的增長。

表 4 南寧市2003—2009年GDP及增長

數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)計(jì)年鑒 南寧市政府工作報(bào)告

根據(jù)公式P=R/（K-G），從前面分析我們可以知道R是在逐年遞增的，K在減小，G在增大，最終導(dǎo)致房價P上升。

2009年南寧市房價增長率達(dá)到27%，超過GDP增長率12百分點(diǎn)，正常情況下，房地產(chǎn)價格增長率與GDP增長率之比應(yīng)該是一直的。房地產(chǎn)價格增長率與GDP增長率之比這一指標(biāo)主要說明虛擬經(jīng)濟(jì)偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的程度，二者都代表虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展[1]。如果房地產(chǎn)價格增長率超過GDP增長率過多，房地產(chǎn)泡沫可能就越大。但從這個指標(biāo)可以看出，南寧市房地產(chǎn)在2009年出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。

三、對策分析

房地產(chǎn)泡沫的防范和預(yù)警是一個系統(tǒng)工程，需要各個部門的配合協(xié)調(diào)。首先，國土資源部要完善土地出讓政策，注意土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的土地供應(yīng)比例不能太少。這樣就容易減少投機(jī)行為，防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生[1]。其次，在稅收環(huán)節(jié)上增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，如房產(chǎn)稅等。通過開征物業(yè)稅等等可以有效地穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，抑制過度投機(jī)，從而有效地控制房價，使得房價的實(shí)際價格同基要價格相接近，減少房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生[2]。第三，在房地產(chǎn)信息披露方面要合理引導(dǎo)人們預(yù)期，就要解決房價基礎(chǔ)信息不對稱的問題。因此，國家要通過各種手段加強(qiáng)房價成本的透明度，嚴(yán)懲利用虛假信息進(jìn)行欺詐的房地產(chǎn)開發(fā)商。最后，國家要通過利率政策打擊投機(jī)性需求，從而防范房地產(chǎn)泡沫的破滅。

參考文獻(xiàn)：

[1] 李木祥.中國房地產(chǎn)泡沫研究[M].北京：中國金融出版社，2007.

[2] 徐滇慶.房價與泡沫經(jīng)濟(jì)[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2006.

Study on the real estate bubble in Nanning city

WU De-fu 1，TAN Xue-yan 2

（1.Guangxi irrigation and power vocation technology college，Nanning 530023，China;

2.Guangxi nationality normal college，Nanning 532200，China）

Abstract: Through the R-K model for the analysis of house price inflation factors in Nanning city， found that house price inflation factors do exist in Nanning， Nanning， and prices range from support for the real economy， there is a bubble. At the same time， propose effective prevention measures of the real estate bubble.

Key words: R-K model;tardet analysis;defence countermeasure

[責(zé)任編輯 李 可]