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        基于VAR模型的房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證研究

        2012-12-31 00:00:00杜建華
        經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊 2012年7期

        摘 要:中國房地產(chǎn)市場價(jià)格非理性攀升現(xiàn)象引發(fā)了關(guān)于高地價(jià)與高房價(jià)孰因孰果關(guān)系的爭論。針對這一問題,對基于中國2000—2010年房價(jià)與地價(jià)的季度數(shù)據(jù)建立VAR模型,使用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解技術(shù)進(jìn)行實(shí)證分析,發(fā)現(xiàn)房價(jià)與地價(jià)間存在正向的相互影響,短期內(nèi)房價(jià)沖擊對地價(jià)的影響速度及程度均大于地價(jià)沖擊的反作用。因此,短期內(nèi)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)以達(dá)到房價(jià)維穩(wěn)是關(guān)鍵,而長期只有增加土地供給,打消供求雙方關(guān)于房價(jià)上漲的預(yù)期,才能最終使過高的房價(jià)與地價(jià)回歸理性。

        關(guān)鍵詞:房價(jià);地價(jià);VAR模型

        中圖分類號:F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號:1673-291X(2012)07-0120-03

        房價(jià)問題是關(guān)系經(jīng)濟(jì)增長、國家穩(wěn)定與人民生活水平的重大問題。近年來,過高的房價(jià)已大大超出了普通居民的支付能力,房地產(chǎn)泡沫逐漸顯現(xiàn)。為了遏制房價(jià)過快上漲,從2005年的國八條到2010年的新國十條,國家除了運(yùn)用貨幣政策和財(cái)政政策等傳統(tǒng)的宏觀調(diào)控手段外,又先后采用了土地、金融、稅收等多種方式加以調(diào)控。在經(jīng)歷了2010年“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控政策之后,頻頻刷新的地王記錄以及仍處高位的房價(jià)再一次引起人們的思考:究竟是房價(jià)推高了地價(jià),還是高地價(jià)導(dǎo)致了高房價(jià)?

        一、房價(jià)與地價(jià)關(guān)系研究文獻(xiàn)綜述

        國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的研究主要分為三類:一是以“成本推進(jìn)說”為基礎(chǔ)認(rèn)為地價(jià)決定房價(jià)。Peng和waehterl(1994)利用香港1965—1990年數(shù)據(jù)得出土地供給不足導(dǎo)致地價(jià)和房價(jià)上漲的結(jié)論。楊慎(2003)、包宗華(2004)認(rèn)為由土地招拍掛帶來的地價(jià)成本上升推動房價(jià)的飛漲。二是以“需求拉動說”為基礎(chǔ)認(rèn)為房價(jià)決定地價(jià),認(rèn)為由房價(jià)上漲產(chǎn)生的引致需求導(dǎo)致地價(jià)上漲。O’Sullivan(2002)認(rèn)為地價(jià)是房價(jià)的結(jié)果而不是原因;劉潤秋與蔣永穆(2005)認(rèn)為地價(jià)是由當(dāng)前房價(jià)及開發(fā)商對未來房價(jià)的預(yù)期決定的,房價(jià)決定于市場需求而不是成本;負(fù)小蘇(2006)同樣認(rèn)為影響房價(jià)最重要的因素是房產(chǎn)市場的供求關(guān)系而非地價(jià)。三是“互為因果說”。近年來,國內(nèi)多數(shù)學(xué)者通過實(shí)證研究認(rèn)為根據(jù)長短期的不同,房價(jià)與地價(jià)之間存在較為復(fù)雜的因果關(guān)系。宋勃等(2009)認(rèn)為短期內(nèi)地價(jià)對房價(jià)沒有影響,而房價(jià)是地價(jià)的原因;長期內(nèi)房價(jià)和地價(jià)存在雙向因果關(guān)系;王岳龍,張瑜(2010)指出無論是長期還是短期,房價(jià)都是地價(jià)的原因,而地價(jià)只是房價(jià)的長期granger原因。劉麗(2009)則認(rèn)為長期內(nèi)房價(jià)與地價(jià)互相影響、互為因果,短期內(nèi)房價(jià)影響地價(jià)。

        總的來說,大多數(shù)學(xué)者都是基于granger因果關(guān)系模型研究房價(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系問題,且得出的結(jié)論存在顯著差異。同時(shí),由于中國房價(jià)漲勢強(qiáng)勁,且近兩年來房價(jià)調(diào)控政策頻出,這使得大多數(shù)以2008年以前的數(shù)據(jù)為樣本的研究對新形勢下二者之間關(guān)系的解釋力不足。因此,本文擬以2000—2010年季度數(shù)據(jù)為樣本,通過建立VAR模型,綜合運(yùn)用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解技術(shù)探尋房價(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系,籍此對近年來中國房地產(chǎn)市場價(jià)格的非理性高漲現(xiàn)象進(jìn)行分析。

        二、實(shí)證研究

        1.指標(biāo)選取與數(shù)據(jù)處理。本研究分別選取房屋銷售價(jià)格指數(shù)(HP)與土地交易價(jià)格指數(shù)(LP)作為研究房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的指標(biāo),根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局各季度數(shù)據(jù)與月度數(shù)據(jù)資料,截取2000年第一季度至2010年第四季度的數(shù)據(jù)為樣本整理所得。由于房屋銷售價(jià)格指數(shù)與土地交易價(jià)格指數(shù)指標(biāo)分別為同比和環(huán)比數(shù)據(jù),無法直接進(jìn)行比較,因此均轉(zhuǎn)換為以1999年第一季度為基期的定基數(shù)據(jù)加以比較。

        2.單位根檢驗(yàn)。本文用ADF單位根檢驗(yàn)的方法來對HP、LP樣本數(shù)據(jù)的時(shí)間序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn),檢驗(yàn)結(jié)果(如下頁表1所示)。

        由單位根檢驗(yàn)結(jié)果可知,HP與LP指標(biāo)的ADF值均大于臨界值,P值大于0.05,為非平穩(wěn)的時(shí)間序列。其一階差分△HP與△LP的ADF值均小于臨界值,P值小于0.05,為平衡的時(shí)間序列,因此,HP、LP序列均具有一階單整性,均服從I(1)過程。

        3.協(xié)整檢驗(yàn)。盡管HP、LP序列非平穩(wěn),但兩序列為同階單整序列,可進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。根據(jù)Johanson協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行分析,可得出(見表2):

        跡統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)結(jié)果顯示:跡統(tǒng)計(jì)量20.74大于臨界值20.26,由此拒絕a=0的原假設(shè); 跡統(tǒng)計(jì)量4.44臨界值9.16,接受0

        4.VAR建模。由于HP、LP序列存在協(xié)整關(guān)系,可構(gòu)建相應(yīng)的VAR模型。模型主要依據(jù)AIC準(zhǔn)則,綜合考慮AR根

        R2=0.9810

        5.脈沖響應(yīng)模型。根據(jù)所建立的VAR(1)模型,分別給房價(jià)、地價(jià)一個正的標(biāo)準(zhǔn)差大小的沖擊,得到關(guān)于房價(jià)和地價(jià)的脈沖響應(yīng)函數(shù)圖。在圖1a至圖1d中,橫軸表示沖擊作用的滯后期間數(shù)(單位:季度),縱軸表示房價(jià)或地價(jià),實(shí)線表示脈沖響應(yīng)函數(shù),代表了房價(jià)或地價(jià)對于沖擊的反應(yīng),虛線表示正負(fù)兩倍標(biāo)準(zhǔn)差的偏離。

        其中,圖1a反映房價(jià)新息沖擊引起其自身波動的脈沖響應(yīng)函數(shù)。當(dāng)本期給房價(jià)一個正沖擊后,房價(jià)迅速漲至最高點(diǎn),漲幅3.5%,之后小幅回落至第6期的2.8%左右,之后總體趨于穩(wěn)定。長期來看,房價(jià)新息沖擊對其自身的影響穩(wěn)定在3%的水平,說明房價(jià)近年來存在自我推動的上漲趨勢。上頁圖1b反映地價(jià)新息沖擊引起房價(jià)波動的反應(yīng)。對于地價(jià)的正沖擊,房價(jià)有較明顯的正向反應(yīng)過程,從初期逐步上漲至8期以后達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài),影響達(dá)2%左右,這表明地價(jià)變動對房價(jià)的沖擊影響具有長期性。

        上頁圖1c反映房價(jià)沖擊引起地價(jià)波動的脈沖響應(yīng)函數(shù)。對于房價(jià)新息的正沖擊,地價(jià)反應(yīng)迅速且幅度較大,初期立即上漲2.8%,之后一直保持上漲趨勢,穩(wěn)定后其影響程度達(dá)5%,也就是說,房價(jià)新息沖擊對地價(jià)的影響長期存在并平緩上升。上頁圖1d反映地價(jià)新息沖擊引起其自身波動的脈沖響應(yīng)函數(shù)。地價(jià)一個標(biāo)準(zhǔn)差的新息沖擊立刻引起地價(jià)上漲,漲幅約5%,之后小幅回落至第7期趨于穩(wěn)定,長期影響約保持在5%的水平。地價(jià)新息沖擊對其自身波動的影響具有長期性。

        整體來看,房價(jià)與地價(jià)對來自對方增量沖擊的反應(yīng)均為正向且作用時(shí)間持久,說明二者存在長期互動機(jī)制。而且由房價(jià)或地價(jià)上漲本身帶來的慣性上漲現(xiàn)象仍長期存在;地價(jià)對房價(jià)變動沖擊的反應(yīng)要快于房價(jià)對地價(jià)變動沖擊的反應(yīng),而且短期內(nèi)房價(jià)變動對地價(jià)的影響程度大于地價(jià)變動對房價(jià)的影響程度。

        6.方差分解。利用方差分解方法可分析房價(jià)與地價(jià)新息沖擊對二者價(jià)格變動的貢獻(xiàn)程度。從圖2a房價(jià)的方差分解圖可以看出:房價(jià)變動受其自身沖擊的影響與滯后期長短高度相關(guān),隨滯后期延長而減弱,影響程度由初期的100%降至穩(wěn)定期的70%;同時(shí),房價(jià)變動受地價(jià)變動沖擊的影響逐漸增強(qiáng),地價(jià)變動沖擊貢獻(xiàn)度在20期時(shí)較穩(wěn)定的達(dá)到30%左右。從圖2b地價(jià)的方差分解圖可以看出:地價(jià)變動受其自身沖擊的影響與滯后期長短高度相關(guān),隨滯后期延長而減弱,影響程度由初期的80%降至穩(wěn)定期的45%;而地價(jià)變動受房價(jià)變動沖擊的影響逐漸增強(qiáng),地價(jià)變動沖擊貢獻(xiàn)度在20期時(shí)較穩(wěn)定的達(dá)到55%左右。約13期時(shí)房價(jià)、地價(jià)變動沖擊對地價(jià)變動的貢獻(xiàn)度相當(dāng),各占50%。

        三、結(jié)論及政策建議

        通過對基于房價(jià)和地價(jià)關(guān)系的VAR模型的分析,結(jié)合脈沖響應(yīng)函數(shù)及方差分解技術(shù)可得出如下結(jié)論:房價(jià)與地價(jià)具有長期均衡關(guān)系;二者間的相互影響都是正向的,特別是短期內(nèi)房價(jià)沖擊對地價(jià)的影響速度及程度均大于地價(jià)沖擊對房價(jià)的反作用。實(shí)證結(jié)果表明“需求拉動說”是當(dāng)前特別是短期內(nèi)解釋高房價(jià)與高地價(jià)成因的主要依據(jù),而房地產(chǎn)開發(fā)商所堅(jiān)持的“成本推進(jìn)說”并不具有對現(xiàn)實(shí)的解釋力。這說明中國近十年來房價(jià)地價(jià)高漲的主要原因仍在于不平衡的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響:由對住房過度的剛性需求或投資投機(jī)需求導(dǎo)致房價(jià)上升,而房價(jià)一旦出現(xiàn)變動,開發(fā)商對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期也會隨之改變,引起土地需求變化,從而通過引致需求拉動地價(jià)上漲;雖然長期中地價(jià)仍是房價(jià)的一個影響因素,但相比開發(fā)商的利潤,其在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中所占比重并不大。另外,研究表明由房價(jià)或地價(jià)上漲本身帶來的慣性上漲現(xiàn)象仍存在,這說明預(yù)期因素在房價(jià)、地價(jià)的決定方面也存在重要影響,而這種影響會形成自我推動的惡性循環(huán)使得價(jià)格形成持續(xù)上漲態(tài)勢。

        因此,要維持房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定,短期內(nèi)可通過穩(wěn)定住房供應(yīng)來防止房價(jià)大起大落;長期內(nèi)既應(yīng)增加土地的穩(wěn)定供給,又要加強(qiáng)住房改革,逐步打消供求雙方對于房價(jià)上漲的預(yù)期,才能最終遏制房價(jià)的過度上漲。相應(yīng)的政策建議:(1)從根本上講,應(yīng)增加土地供給滿足剛性需求。其中完善土地儲備制度、切實(shí)解決地方政府土地財(cái)政問題是關(guān)鍵;同時(shí)應(yīng)改革目前的“招拍掛”制度為“招投標(biāo)”制度,綜合考慮土地價(jià)格和開發(fā)商的后期運(yùn)作能力來決定中標(biāo)者(王岳龍等,2010),緩解地價(jià)飚升的問題。(2)加強(qiáng)住宅建設(shè),合理調(diào)整住房結(jié)構(gòu),緩解房地產(chǎn)市場的供求矛盾。一方面,應(yīng)穩(wěn)定中低價(jià)位普通商品住房供應(yīng);另一方面,在經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房建設(shè)方面應(yīng)增加政府支持力度,增加房源,切實(shí)保證低收入家庭的住房需求,扭轉(zhuǎn)供不應(yīng)求的緊張局勢。(3)通過稅收、信貸等宏觀調(diào)控手段,合理引導(dǎo)住房供給與消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購房需求;并加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管,嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)市場準(zhǔn)入,依法查處哄抬房價(jià)、捂盤惜售以及炒地等擾亂市場秩序的行為。(4)打消房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲的預(yù)期。應(yīng)設(shè)置專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)成本、監(jiān)測房價(jià)、公布房價(jià)信息等,提高房地產(chǎn)市場價(jià)格的透明度,從而通過穩(wěn)定消費(fèi)者的心理預(yù)期穩(wěn)定房價(jià)。當(dāng)然,相關(guān)調(diào)控政策還應(yīng)保持連續(xù)性和穩(wěn)定性,因?yàn)橹挥羞@樣才能使消費(fèi)者真正打消房價(jià)進(jìn)一步上漲的預(yù)期,從而打破房價(jià)與地價(jià)自我推動與相互聯(lián)動上漲的惡性循環(huán)方式,確保地價(jià)與房價(jià)的穩(wěn)定,使房地產(chǎn)市場能夠得以平穩(wěn)健康地發(fā)展。

        參考文獻(xiàn):

        [1] 劉麗.房價(jià)與地價(jià)關(guān)系實(shí)證研究——基于中國1999—2008 年的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)[J].價(jià)格理論與實(shí)踐,2009,(4).

        [2] 王岳龍,張瑜.房價(jià)與地價(jià)之爭的理性思考[J].財(cái)貿(mào)研究,2010,(2).

        [責(zé)任編輯 吳明宇]

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