摘 要:中國房地產(chǎn)市場價(jià)格非理性攀升現(xiàn)象引發(fā)了關(guān)于高地價(jià)與高房價(jià)孰因孰果關(guān)系的爭論。針對這一問題,對基于中國2000—2010年房價(jià)與地價(jià)的季度數(shù)據(jù)建立VAR模型,使用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解技術(shù)進(jìn)行實(shí)證分析,發(fā)現(xiàn)房價(jià)與地價(jià)間存在正向的相互影響,短期內(nèi)房價(jià)沖擊對地價(jià)的影響速度及程度均大于地價(jià)沖擊的反作用。因此,短期內(nèi)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)以達(dá)到房價(jià)維穩(wěn)是關(guān)鍵,而長期只有增加土地供給,打消供求雙方關(guān)于房價(jià)上漲的預(yù)期,才能最終使過高的房價(jià)與地價(jià)回歸理性。
關(guān)鍵詞:房價(jià);地價(jià);VAR模型
中圖分類號:F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號:1673-291X(2012)07-0120-03
房價(jià)問題是關(guān)系經(jīng)濟(jì)增長、國家穩(wěn)定與人民生活水平的重大問題。近年來,過高的房價(jià)已大大超出了普通居民的支付能力,房地產(chǎn)泡沫逐漸顯現(xiàn)。為了遏制房價(jià)過快上漲,從2005年的國八條到2010年的新國十條,國家除了運(yùn)用貨幣政策和財(cái)政政策等傳統(tǒng)的宏觀調(diào)控手段外,又先后采用了土地、金融、稅收等多種方式加以調(diào)控。在經(jīng)歷了2010年“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控政策之后,頻頻刷新的地王記錄以及仍處高位的房價(jià)再一次引起人們的思考:究竟是房價(jià)推高了地價(jià),還是高地價(jià)導(dǎo)致了高房價(jià)?
一、房價(jià)與地價(jià)關(guān)系研究文獻(xiàn)綜述
國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的研究主要分為三類:一是以“成本推進(jìn)說”為基礎(chǔ)認(rèn)為地價(jià)決定房價(jià)。Peng和waehterl(1994)利用香港1965—1990年數(shù)據(jù)得出土地供給不足導(dǎo)致地價(jià)和房價(jià)上漲的結(jié)論。楊慎(2003)、包宗華(2004)認(rèn)為由土地招拍掛帶來的地價(jià)成本上升推動房價(jià)的飛漲。二是以“需求拉動說”為基礎(chǔ)認(rèn)為房價(jià)決定地價(jià),認(rèn)為由房價(jià)上漲產(chǎn)生的引致需求導(dǎo)致地價(jià)上漲。O’Sullivan(2002)認(rèn)為地價(jià)是房價(jià)的結(jié)果而不是原因;劉潤秋與蔣永穆(2005)認(rèn)為地價(jià)是由當(dāng)前房價(jià)及開發(fā)商對未來房價(jià)的預(yù)期決定的,房價(jià)決定于市場需求而不是成本;負(fù)小蘇(2006)同樣認(rèn)為影響房價(jià)最重要的因素是房產(chǎn)市場的供求關(guān)系而非地價(jià)。三是“互為因果說”。近年來,國內(nèi)多數(shù)學(xué)者通過實(shí)證研究認(rèn)為根據(jù)長短期的不同,房價(jià)與地價(jià)之間存在較為復(fù)雜的因果關(guān)系。宋勃等(2009)認(rèn)為短期內(nèi)地價(jià)對房價(jià)沒有影響,而房價(jià)是地價(jià)的原因;長期內(nèi)房價(jià)和地價(jià)存在雙向因果關(guān)系;王岳龍,張瑜(2010)指出無論是長期還是短期,房價(jià)都是地價(jià)的原因,而地價(jià)只是房價(jià)的長期granger原因。劉麗(2009)則認(rèn)為長期內(nèi)房價(jià)與地價(jià)互相影響、互為因果,短期內(nèi)房價(jià)影響地價(jià)。
總的來說,大多數(shù)學(xué)者都是基于granger因果關(guān)系模型研究房價(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系問題,且得出的結(jié)論存在顯著差異。同時(shí),由于中國房價(jià)漲勢強(qiáng)勁,且近兩年來房價(jià)調(diào)控政策頻出,這使得大多數(shù)以2008年以前的數(shù)據(jù)為樣本的研究對新形勢下二者之間關(guān)系的解釋力不足。因此,本文擬以2000—2010年季度數(shù)據(jù)為樣本,通過建立VAR模型,綜合運(yùn)用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解技術(shù)探尋房價(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系,籍此對近年來中國房地產(chǎn)市場價(jià)格的非理性高漲現(xiàn)象進(jìn)行分析。
二、實(shí)證研究
1.指標(biāo)選取與數(shù)據(jù)處理。本研究分別選取房屋銷售價(jià)格指數(shù)(HP)與土地交易價(jià)格指數(shù)(LP)作為研究房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的指標(biāo),根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局各季度數(shù)據(jù)與月度數(shù)據(jù)資料,截取2000年第一季度至2010年第四季度的數(shù)據(jù)為樣本整理所得。由于房屋銷售價(jià)格指數(shù)與土地交易價(jià)格指數(shù)指標(biāo)分別為同比和環(huán)比數(shù)據(jù),無法直接進(jìn)行比較,因此均轉(zhuǎn)換為以1999年第一季度為基期的定基數(shù)據(jù)加以比較。
2.單位根檢驗(yàn)。本文用ADF單位根檢驗(yàn)的方法來對HP、LP樣本數(shù)據(jù)的時(shí)間序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn),檢驗(yàn)結(jié)果(如下頁表1所示)。
由單位根檢驗(yàn)結(jié)果可知,HP與LP指標(biāo)的ADF值均大于臨界值,P值大于0.05,為非平穩(wěn)的時(shí)間序列。其一階差分△HP與△LP的ADF值均小于臨界值,P值小于0.05,為平衡的時(shí)間序列,因此,HP、LP序列均具有一階單整性,均服從I(1)過程。
3.協(xié)整檢驗(yàn)。盡管HP、LP序列非平穩(wěn),但兩序列為同階單整序列,可進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。根據(jù)Johanson協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行分析,可得出(見表2):