王星 崇巖

（1、山東省濟(jì)寧市房地產(chǎn)交易監(jiān)理處，山東 濟(jì)寧 272000；2、山東省濟(jì)寧市第一職業(yè)中專(zhuān)，山東 濟(jì)寧 272000）

1 房產(chǎn)稅的基本理論

1.1 房產(chǎn)稅的概念

房產(chǎn)稅又被稱(chēng)為房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。是以房屋建筑為對(duì)象，在交易的時(shí)候征收一定的稅收，以房屋的計(jì)稅余值或者租金為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。通常意義上，房產(chǎn)稅征收的對(duì)象包括商品房、商鋪以及具有可進(jìn)行市場(chǎng)交易的房屋等。其目的是國(guó)家利用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理，主要是為了提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模以及配合國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入。

1.2 房產(chǎn)稅的特點(diǎn)

當(dāng)前我國(guó)征收房產(chǎn)稅依據(jù)的是以1986年頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》為基礎(chǔ)逐步完善的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》。縱觀此稅，可以發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》具有三個(gè)特點(diǎn)。第一房產(chǎn)稅征收的范圍限定于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)；第二，房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅種，是財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，征收的對(duì)象是房屋；第三，房產(chǎn)稅區(qū)別對(duì)待各類(lèi)房產(chǎn)進(jìn)行征收，房產(chǎn)計(jì)稅余值征收自住型房產(chǎn)，以租金為計(jì)稅依據(jù)的房屋出租。

2 房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的意義

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步和發(fā)展的時(shí)間較短，同西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比在各方面都顯現(xiàn)很大差異和不足，正是由于這些不足和差異導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)役愈演愈烈，房產(chǎn)泡沫急劇擴(kuò)張，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)處于失衡的邊緣。因此，社會(huì)各界對(duì)房產(chǎn)稅的開(kāi)征期望值越來(lái)越高，在近期政府出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控政策中，房產(chǎn)稅的預(yù)期逐漸強(qiáng)化，被認(rèn)為是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重要手段，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響。

房產(chǎn)稅的推行凸顯了國(guó)家和政府對(duì)混亂的房地產(chǎn)市場(chǎng)的整治決心，通過(guò)稅收杠桿原理，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，穩(wěn)健和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制，力爭(zhēng)完善和控制房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)通過(guò)征收房產(chǎn)稅，將這部分稅收用于城市保障性住房建設(shè)和供應(yīng)，從根本上解決社會(huì)各階層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾，理順了房房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，使房地產(chǎn)試產(chǎn)回歸健康和理性發(fā)展的軌道上來(lái)。

目前，實(shí)行征收房產(chǎn)稅的國(guó)內(nèi)城市僅有上海和重慶，國(guó)內(nèi)其他城市未有出臺(tái)征收相關(guān)房產(chǎn)稅的政策。對(duì)于這與國(guó)內(nèi)各大城市來(lái)說(shuō)起到了一個(gè)帶領(lǐng)作用，由個(gè)別影響到全局最終在國(guó)內(nèi)全面鋪開(kāi)，影響到國(guó)內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快過(guò)熱發(fā)展。同時(shí)，房產(chǎn)稅征收體現(xiàn)了國(guó)家和地方政府對(duì)各種投機(jī)行為的打擊力度，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為的發(fā)生和蔓延。通過(guò)無(wú)形的手，牢牢的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性發(fā)展，使之回歸到合理和健康發(fā)展的軌道上來(lái)。

3 房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

房產(chǎn)稅作為國(guó)家宏觀調(diào)控的新模式在一定程度上起到了很好的收效，但是業(yè)內(nèi)和外界人士，特別是普通住房者對(duì)房產(chǎn)稅有著更多的顧慮和猜忌，以下是房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

3.1 房產(chǎn)稅的開(kāi)征說(shuō)明了國(guó)家和地方政府對(duì)遏制過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)下了決心，力求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)而健康的發(fā)展。這也說(shuō)明了房產(chǎn)稅的開(kāi)征將是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中需經(jīng)歷的階段。國(guó)家通過(guò)稅收的杠杠調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種資源分配，使得資源得到有效的組合及分配，使房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域良性的發(fā)展局面。

3.2 伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，房產(chǎn)泡沫也就隨之而來(lái)，房產(chǎn)泡沫對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是非常大的，它不僅影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)在短時(shí)期內(nèi)急劇擴(kuò)大，更對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)阻礙。歷史證明一個(gè)國(guó)家的房產(chǎn)泡沫破裂對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響都可以用崩盤(pán)來(lái)形容。在面對(duì)如此險(xiǎn)峻的局面國(guó)家和政府都會(huì)采取一定的措施來(lái)保證房產(chǎn)泡沫，竭盡所能的遏制其繼續(xù)膨脹。而我國(guó)目前采取的政府調(diào)控手段大多是行政類(lèi)的調(diào)控，這些調(diào)控手段對(duì)遏制房產(chǎn)泡沫收效不大，而房產(chǎn)泡沫卻仍在急劇擴(kuò)大。房產(chǎn)稅的出臺(tái)對(duì)遏制房產(chǎn)泡沫繼續(xù)擴(kuò)大，是當(dāng)前國(guó)家采取的新一類(lèi)房產(chǎn)調(diào)控政策中較為實(shí)用和歷史意義的一步。在短期來(lái)看，房產(chǎn)稅的出臺(tái)對(duì)國(guó)內(nèi)部分地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格的影響微乎其微，但是通過(guò)長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)看，房產(chǎn)稅在全國(guó)全面鋪開(kāi)，必將擠壓房產(chǎn)泡沫，使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走上正軌。

3.3 這對(duì)于普通住房者來(lái)說(shuō)必將是有利的一面，通過(guò)征收房產(chǎn)稅在一定程度上提高了投機(jī)者的投機(jī)成本，迫使這部分投機(jī)者退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷數(shù)年的急劇增長(zhǎng)，在目前來(lái)說(shuō)通過(guò)征收房產(chǎn)稅來(lái)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格這一調(diào)控手段的范圍面較窄，在短時(shí)間內(nèi)來(lái)說(shuō)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格難度非常大，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高將是必然。征收房地產(chǎn)稅的同時(shí)，在另一方面也加大了租房者的成本；房產(chǎn)持有者將這部分稅收轉(zhuǎn)嫁到租房者身上，無(wú)形中推高了房地產(chǎn)租房市場(chǎng)的價(jià)格，加大了租房者租房的成本。以至于出現(xiàn)了現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)格和租房?jī)r(jià)格兩者都走高的局勢(shì)，這種走高局勢(shì)不但沒(méi)有降低的局勢(shì)，反而出現(xiàn)愈演愈烈的局面。對(duì)于普通住房者和租房者來(lái)說(shuō)，目前出臺(tái)的房產(chǎn)稅收政策在短時(shí)間內(nèi)不但沒(méi)有起到應(yīng)有的作用，反而成為推高房地產(chǎn)租房市場(chǎng)價(jià)格的推手。

3.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用主要包括了土地租金、項(xiàng)目稅金和建安成本等，這些費(fèi)用在直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的主要費(fèi)用中，是土地租金和建安成本，相對(duì)這兩項(xiàng)費(fèi)用來(lái)說(shuō)，土地租金是主要方面，開(kāi)發(fā)商在取得該土地的開(kāi)發(fā)權(quán)的時(shí)候，土地租金耗費(fèi)占其成本的70%左右，這就直接影響了最終房地產(chǎn)價(jià)格。而在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)以及投入使用過(guò)程中，房產(chǎn)稅的開(kāi)征并不會(huì)影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，這也就是說(shuō)因房產(chǎn)稅征收范圍的限制將無(wú)法影響到房地產(chǎn)商的利益，最終受其影響的還是普通住房者的利益。從側(cè)面來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅的征收帶來(lái)的影響不會(huì)直接表現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)格上，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)并不受其影響，或受到的影響較小。

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[2] 胡麗霞.淺議房產(chǎn)稅改革[J].安徽科技，2010(08).

[3] 方重.論房產(chǎn)稅改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效應(yīng)當(dāng)[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)管理，2008(04).