摘要：基于房地產(chǎn)屬性和發(fā)展現(xiàn)狀的分析，提出在四個環(huán)節(jié)通過建立房地產(chǎn)市場健康運行長效機制，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)理性發(fā)展，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)合理成長，推動國民經(jīng)濟社會穩(wěn)定發(fā)展。
　　關(guān)鍵詞：長效機制　 理性發(fā)展　 壟斷化企圖
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，深刻影響著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和社會的和諧穩(wěn)定。房地產(chǎn)同時也是生活必需品，如果居民的居住權(quán)得不到滿足，社會穩(wěn)定就會失去基礎(chǔ)，會帶來一定的社會危機。為了保障市民基本生活需求和經(jīng)濟社會的穩(wěn)定發(fā)展，不能將房地產(chǎn)作為投機和投資的對象，必須從以下幾方面建立房地產(chǎn)市場健康運行的長效機制，使其得到理性持續(xù)的發(fā)展。
　　一、科學(xué)分析需求，合理規(guī)劃開發(fā)
　　需求分析是對所在區(qū)域性質(zhì)、人口規(guī)模、中心城空間增長邊界、發(fā)展時序、不同時期各年齡段人口數(shù)量，居民住房信息、住房困難人群等信息進行調(diào)查，并根據(jù)其現(xiàn)有住房條件和要求等，進行大量前瞻性和指導(dǎo)性的研究，對房地產(chǎn)需求進行經(jīng)濟性分析和預(yù)測，確定相關(guān)需求信息。
　　在需求分析基礎(chǔ)上，結(jié)合城市在一定時期內(nèi)的發(fā)展規(guī)模和方向，確定區(qū)域內(nèi)某段時間新建項目和拆遷改造項目的規(guī)模，即確定房地產(chǎn)合理供應(yīng)的基本規(guī)模，以滿足該規(guī)劃期內(nèi)某年齡段及某些住房困難人群等的住房需求。
　　在需求分析基礎(chǔ)上，分析土地開發(fā)強度，統(tǒng)籌考慮地塊的環(huán)境與經(jīng)濟效益，分析開發(fā)建設(shè)時序和周邊配套時序?qū)ν恋厥褂媒?jīng)濟性的影響，引導(dǎo)房地產(chǎn)合理有序開發(fā)。
　　在需求分析基礎(chǔ)上，將普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房等建設(shè)目標(biāo)納入建設(shè)規(guī)劃中，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)減少對高檔商品房建設(shè)用地的投入數(shù)量，增加對保障型住房用地的投入數(shù)量，從總量上控制各類住宅的開發(fā)結(jié)構(gòu)，滿足不同居民對住房的不同需求，促成居者有其屋的城市格局。
　　二、完善土地批租和轉(zhuǎn)讓制度，調(diào)整政府財政收入結(jié)構(gòu)
　?。ㄒ唬┐蚱茐艛?，完善土地批租和轉(zhuǎn)讓制度
　　不管是哪一類市場經(jīng)濟主體，只要能夠控制某種資源，就具有壟斷地位或壟斷化企圖。從地產(chǎn)市場的角度看，當(dāng)?shù)胤秸畬⑼恋嘏饨o房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商的壟斷地位或壟斷化企圖就由此產(chǎn)生。同時，市場壟斷力量的強弱來自于資源的稀缺程度。由于中國人多地少的特殊國情，土地資源極度稀缺，更強化了房地產(chǎn)商的壟斷力量，開發(fā)商結(jié)成價格聯(lián)盟，哄抬房地產(chǎn)價格。中國商品房市場在 2003 年前后的勒納指數(shù)基本均在 0.4 以上，表明商品房價格早已嚴(yán)重偏離了邊際成本，表現(xiàn)出壟斷市場的特征。所以，想使房地產(chǎn)價格合理，就必須打破房地產(chǎn)商的壟斷地位和壟斷企圖，在土地公開出讓中，結(jié)合多種因素進行招標(biāo)。
　　首先，研究確定合理的競地價上限。基于對當(dāng)?shù)厥杖胨降恼{(diào)查，根據(jù)合理的房價收入比預(yù)測出合理的房價，再結(jié)合相關(guān)因素研究確定出合理的土地拍賣和招標(biāo)的地價上限。近期，清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心、中國社科院社科文獻出版社、河南財經(jīng)政法大學(xué)聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)買賣行為與房地產(chǎn)政策》調(diào)查研究結(jié)果指出了現(xiàn)行中國房地產(chǎn)政策的問題。就房價來說，衡量房價高低最合適指標(biāo)是房價收入比，國際上認(rèn)為適宜的房價收入比為7：1。根據(jù)該研究報告調(diào)查推算，我國城鎮(zhèn)的房價收入比為12：1，部分一線城市房價收入比高達25：1，居民在住房方面承受了巨大的經(jīng)濟壓力。
　　其次，采用競拍達到合理地價上限的同時對配套設(shè)施及承諾產(chǎn)品價格進行評定。如設(shè)置開發(fā)強度、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套設(shè)施、限房價和限套型等。其中限房價即房地產(chǎn)商應(yīng)承諾如果獲得政府的土地批租，將能夠按照“平均成本＋合理利潤”的定價方式確定其產(chǎn)品價格。還可考慮以法律的形式強制各家開發(fā)商公開住宅銷售額、凈收益以及相應(yīng)的成本支出，使定價機制透明化，加強市場信息對稱和自由競爭，防止開發(fā)商壟斷哄抬房價。
　　最后，對開發(fā)商進行監(jiān)管、評價和評級，作為日后招投標(biāo)的參考依據(jù)。規(guī)劃行政管理部門聯(lián)合各相關(guān)單位依照強制性指標(biāo)的規(guī)定和相關(guān)協(xié)議，制定科學(xué)的管理審批和核查流程，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)行為，對違反規(guī)劃的開發(fā)行為以及高出承諾價出售房產(chǎn)的堅決查處，加重土地閑置成本和轉(zhuǎn)讓成本，遏止二級土地市場的投機炒作，避免城市無節(jié)制地向外延伸。
　?。ǘ┙⒎慨a(chǎn)稅機制，調(diào)整政府財政收入結(jié)構(gòu)
　　自調(diào)整地方財政收入結(jié)構(gòu)分稅制以來，地方財政收入存在著層層上移的現(xiàn)象，基層收入來源不穩(wěn)定，在這種情況下，土地財政應(yīng)運而生。土地出讓金成為地方政府收入的重要來源，普遍占到地方財政收入的一半以上。為減少地方政府對土地財政的依賴程度，在進行土地限價拍賣的機制下，建立房產(chǎn)稅機制，調(diào)整地方政府財政收入結(jié)構(gòu)。
　　在國外，房產(chǎn)稅是地方財政收入的主要支柱，占到其地方財政收入的70%。房產(chǎn)稅賦予政府長期穩(wěn)定的財源，可調(diào)節(jié)地方政府從短期行為向長期可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)變。政府可根據(jù)各房屋戶型凈收益制定累進型“房地產(chǎn)企業(yè)所得稅制”，當(dāng)壟斷開發(fā)商由高價獲取的額外利潤不足以彌補因高售價所增的稅負(fù)時，自然會使房地產(chǎn)價格回落到理性水平。
　　三、建立房地產(chǎn)市場信息發(fā)布制度，增強市場信息透明度
　　房地產(chǎn)市場的信息不對稱性主要體現(xiàn)在兩個方面 ：一是在一級交易市場，賣方對房屋建筑成本、質(zhì)量、市場供給總量等信息的了解程度遠(yuǎn)高于買方，開發(fā)商和購房者之間存在著嚴(yán)重的信息不對稱。開發(fā)商利用賣方壟斷優(yōu)勢發(fā)布虛假信息，制造恐慌性需求和投機投資需求，哄抬房價，購房者利益受損。二是在二級市場，買房者與房地產(chǎn)中介機構(gòu)之間也存在著信息不對稱，資質(zhì)不健全的房地產(chǎn)中介機構(gòu)大量存在，“道德風(fēng)險”和“逆向選擇”的現(xiàn)象時有發(fā)生。因此，需要政府行使立法權(quán)和控制權(quán)，以法律形式建立市場信息公開制度，將規(guī)劃期限內(nèi)各類房地產(chǎn)產(chǎn)品的基本供應(yīng)量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、位置和質(zhì)量等相關(guān)信息予以認(rèn)定，并以合理的方式向社會公開，使普通消費者從中獲取各類房地產(chǎn)產(chǎn)品的真實供需信息，嚴(yán)格相關(guān)的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)買賣等市場交易行為在透明和理性的市場環(huán)境中進行。
　　四、建立房地產(chǎn)登記系統(tǒng)，實施限購措施
　?。ㄒ唬┙⑷珖?lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)
　　建立全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)，聯(lián)網(wǎng)信息至少包括房貸信息、房地產(chǎn)登記體系和家庭信息3種信息，將房屋登記系統(tǒng)與檔案數(shù)字化系統(tǒng)有機結(jié)合，建立和完善信息披露與交流合作機制，協(xié)同建設(shè)部門在全國范圍內(nèi)建立落實商品房預(yù)售合同聯(lián)機備案、全國房地產(chǎn)交易信息平臺和實名購房等制度，實現(xiàn)登記和查詢一體化管理。對異地購房的資金流向、程度、走勢做到統(tǒng)一監(jiān)控，同一權(quán)屬名下在不同城市的房產(chǎn)擁有套數(shù)和具體情況可通過該系統(tǒng)查詢。同時，還可以了解市場供應(yīng)量及供需上的實際缺口，從而制定出合理有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
　?。ǘ┘訌姳O(jiān)管，增加持有成本
　　中國收入高度分化，具有資金優(yōu)勢的高收入者常以少占多，使有限的資源更加稀缺，進一步推動房價上漲，所以只限貸是不夠的，還需根據(jù)全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)統(tǒng)計對住房投機和投資的人推行有針對性的措施，明確限制家庭或者個人購房的數(shù)量。
　　首先，加強監(jiān)管。在購買過程中進行客戶身份識別，優(yōu)先保證首次購房家庭或個人的契稅優(yōu)惠和貸款需求，但對非首套住房的購買行為則提高買方契稅和貸款利率，即多套房征收遞進的臨時特別契稅（如第二套契稅為10%，第三套契稅為 20%，依次類推）。同時提高首付比例，實行遞進的貸款利率，提高非首套住房的購房成本。當(dāng)增加的成本高于預(yù)期市場增值時，將使其失去投資價值，從而抑制投機性和投資性購房，使得房地產(chǎn)市場回歸理性發(fā)展。
　　其次，增加持有成本。在加強監(jiān)管的基礎(chǔ)上增加持有成本，讓投機者自動減持，把多余的住房返回給社會。我國在個人房地產(chǎn)持有階段沒有相配套的稅收制度，持有多套房產(chǎn)幾乎沒有成本，投機性炒房的收益隨著房價的上升越來越高，嚴(yán)重影響國計民生。根據(jù)全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)統(tǒng)計，對認(rèn)定的投資性或投機性購房者每年應(yīng)根據(jù)其擁有的房地產(chǎn)套數(shù)、面積等相關(guān)信息征收累進稅制的房產(chǎn)持有稅，提高其持有成本。當(dāng)增加的成本高于預(yù)期市場增值時，將使其失去投資和投機價值，迫使其自動減持，還給社會調(diào)劑庫存，使房地產(chǎn)市場回歸理性健康發(fā)展。
　　參考文獻：
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　?。ㄩZ海強，1975年生，陜西咸陽人，宿遷學(xué)院經(jīng)濟貿(mào)易系講師。研究方向：房地產(chǎn)投資與管理、企業(yè)管理、技術(shù)經(jīng)濟與管