專題策劃/秋實(shí) 文/王紅杰

店面租賃是餐飲企業(yè)開(kāi)辦終端門店要面臨的一個(gè)普遍問(wèn)題。隨著近幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)紅火，餐飲企業(yè)想要租到一個(gè)合適的房屋越來(lái)越難。這也引發(fā)了一些法律風(fēng)險(xiǎn)和糾紛。房屋租金是餐廳投資的重中之重，數(shù)額不菲，一旦產(chǎn)生糾紛，對(duì)餐飲企業(yè)的傷害非常之大。本文由廣東羅森律師事務(wù)所王紅杰律師潛心研究了眾多實(shí)際的案例后總結(jié)得出，希望餐飲企業(yè)在店面租賃中能規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)。

1 簽約主體不清

風(fēng)險(xiǎn)描述

餐飲企業(yè)租賃時(shí)簽約主體不清、簽約者權(quán)限不明往往會(huì)導(dǎo)致發(fā)生糾紛。我國(guó)的企業(yè)形式非常多，比如個(gè)體工商戶、私營(yíng)企業(yè)、獨(dú)資公司、多股東公司、集體企業(yè)、國(guó)有公司、外國(guó)自然人、外國(guó)公司等等。餐飲企業(yè)在實(shí)際的交易過(guò)程中，可能是與企業(yè)簽約，也可能是與企業(yè)的業(yè)主或者股東簽約；而且簽約人不一定就是交易者本人，還可能是其代理人。這三層因素疊加起來(lái)，構(gòu)成了重重法律障礙和風(fēng)險(xiǎn)，稍不留意，就可能導(dǎo)致不可挽回的經(jīng)濟(jì)損失。

餐飲租賃合同一般是直接和業(yè)主簽約。如果簽約對(duì)象和業(yè)主不一致，則需要進(jìn)一步核實(shí)簽約對(duì)象是否有有效的授權(quán)？是否是轉(zhuǎn)租，有無(wú)轉(zhuǎn)租權(quán)？雖然非業(yè)主出租，并不一定無(wú)效，但容易出現(xiàn)被業(yè)主收鋪的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，承租方也要明確自己的身份，錯(cuò)誤的選擇身份也容易導(dǎo)致糾紛。需要明確簽署時(shí)是職務(wù)代理行為，還是直接的交易行為。

如果是籌建中的餐飲公司，則應(yīng)注意：公司籌備組行為發(fā)生的民事訴訟，公司依法成立的，以公司為當(dāng)事人；公司未成立的，以負(fù)責(zé)成立、組織籌備組的創(chuàng)辦人或發(fā)起人為當(dāng)事人。

案例一

張某向萬(wàn)里公司承租了數(shù)間房屋，但是萬(wàn)里公司并非產(chǎn)權(quán)人，海豐公司才是。海豐公司拒絕追認(rèn)合同效力。

2005年1月20日，張某與萬(wàn)里公司簽訂《房屋租賃合同書》，雙方約定：萬(wàn)里公司同意將坐落于文山路98號(hào)樓的數(shù)間房屋租給張某使用。合同簽訂后，萬(wàn)里公司將房屋鑰匙交付給張某，張某開(kāi)始以“金橋大酒店”的名義，根據(jù)餐飲業(yè)的經(jīng)營(yíng)需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，購(gòu)置相關(guān)設(shè)備，招收員工并進(jìn)行了一定時(shí)期的廣告宣傳。

2005年3月20日，海豐公司書面通知張某：“你們協(xié)議所指向的租賃物業(yè)的所有權(quán)不屬萬(wàn)里公司，我單位也從未委托萬(wàn)里公司對(duì)外簽訂房屋租賃合同，故你與萬(wàn)里公司簽訂的房屋租賃合同無(wú)效，望你接函后務(wù)必于十日內(nèi)與萬(wàn)里公司協(xié)商解除合同，逾期我單位將依法行使權(quán)利?！辈⒏接蟹课輽?quán)屬的證明。

2005年4月7日，萬(wàn)里公司以電報(bào)形式通知張某解除合同，理由是：“查證后得知該房產(chǎn)權(quán)不屬我公司?！庇谑菑埬程崞鹪V訟，要求萬(wàn)里公司、海豐公司連帶賠償包括裝修裝潢、購(gòu)買辦公及酒店用品、員工工資、廣告宣傳等各項(xiàng)損失共計(jì)219087.08元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，萬(wàn)里公司以其無(wú)產(chǎn)權(quán)的房屋與張某簽訂租賃合同，海豐公司在得知后即以書面形式拒絕追認(rèn)，故萬(wàn)里公司與張某簽訂的租賃合同無(wú)效。萬(wàn)里公司在明知自己無(wú)產(chǎn)權(quán)的情況下仍與張某簽訂租賃合同，違背了誠(chéng)實(shí)信用的原則，由此致使合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)賠償張某為準(zhǔn)備履行合同所支出的合理費(fèi)用。對(duì)于張某要求被告賠償各項(xiàng)損失的可確定數(shù)額的合理部分，予以支持。

據(jù)此判決：一、萬(wàn)里公司賠償張某92377.78元。二、駁回張某對(duì)海豐公司的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)5800元，其他訴訟費(fèi)400元，共計(jì)6200元，由原告承擔(dān)3585元，被告萬(wàn)里公司承擔(dān)2615元。

一審宣判后，被告萬(wàn)里公司不服提起上訴，威海市中級(jí)人民法院依法駁回上訴，維持原判。張某雖然部分勝訴，但仍然有部分直接損失未獲得賠償，且經(jīng)營(yíng)終止。

案例二

方某等與上海沙申虹口酒家有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案。

上海市曲陽(yáng)路某號(hào)1-3層商場(chǎng)(以下簡(jiǎn)稱商場(chǎng))的權(quán)利人為沙申公司。2006年5月10日，沙申公司與方某簽訂《合同書》，約定：沙申公司將商場(chǎng)出租給方某作經(jīng)營(yíng)浴場(chǎng)、餐飲和娛樂(lè)等項(xiàng)目使用；方某在該房?jī)?nèi)所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目經(jīng)工商登記注冊(cè)企業(yè)成立后，新企業(yè)必須為合同內(nèi)方某所有的義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，并在該合同上加蓋公章。

《合同書》簽訂后，沙申公司收到方某支付的押金30萬(wàn)元。2006年5月25日，方某開(kāi)始使用商場(chǎng)。2006年12月30日，上海潮流休閑沐浴有限公司(以下簡(jiǎn)稱潮流公司)成立，遂在上述沙申公司與方某簽訂的《合同書》上蓋章。方某陸續(xù)支付沙申公司租金共計(jì)154萬(wàn)元。2007年7月4日沙申公司起訴要求方某支付欠租、滯納金，并要求潮流公司承擔(dān)連帶責(zé)任。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，沙申公司與方某、潮流公司簽訂的《合同書》系各方的真實(shí)意思表示，合法有效，當(dāng)事人應(yīng)按約履行自己的義務(wù)。沙申公司要求潮流公司按約對(duì)方某的給付義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的訴請(qǐng)，并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予以支持。

方某主張，商場(chǎng)租賃合同的履行主體是潮流公司而并非方某本人，其簽訂合同的行為是職務(wù)行為，故其不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。其主張未被法院采納。

風(fēng)險(xiǎn)防范

餐飲企業(yè)簽訂租賃合同前需要核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證書的原件，必要時(shí)還應(yīng)在房屋交易中心查詢房屋權(quán)屬登記情況。如果出租方并非房屋所有權(quán)人，而是代理出租、委托出租，則需要出租方提供房屋所有權(quán)人的委托書等法律文件。如果物業(yè)是兩人以上共有的，則需要得到全體房屋所有權(quán)人的同意或授權(quán)。

風(fēng)險(xiǎn)處理

一是積極尋求權(quán)利人的追認(rèn)。無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)的，合同無(wú)效，因此在權(quán)利人對(duì)無(wú)處分權(quán)人的處分行為所形成的合同是否追認(rèn)前，該合同屬效力待定的合同。如果獲得追認(rèn)，則可以認(rèn)定合同效力。

相關(guān)法律法規(guī)

《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！?/p>

2 無(wú)法辦理相關(guān)證照

風(fēng)險(xiǎn)描述

許多餐飲企業(yè)不了解物業(yè)情況，或輕信相關(guān)人員的口頭描述，就輕易簽約、裝修，等開(kāi)張營(yíng)業(yè)了才發(fā)現(xiàn)不能辦理相關(guān)證照，為時(shí)已晚。餐飲企業(yè)承租物業(yè)不能辦理相關(guān)證照而引發(fā)糾紛、導(dǎo)致合同解除的案例非常多，是一個(gè)重大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

證照是企業(yè)的身份證，是企業(yè)的法律主體證明，是開(kāi)辦企業(yè)的核心要素。如果沒(méi)有相關(guān)證照，企業(yè)要么關(guān)門，要么偷生。如果只是因?yàn)闊o(wú)法辦理相關(guān)證照，而沒(méi)有違反法律的強(qiáng)行規(guī)定，相關(guān)租賃協(xié)議卻是合法有效的，即使最終解除合同，餐飲企業(yè)仍需繳納房租，承擔(dān)損失；如果有大量裝修，損失將更加慘重。

影響企業(yè)獲得證照的因素有：環(huán)保、物業(yè)性質(zhì)（廠房、辦公、住宅等）、臺(tái)胞物業(yè)、拆遷規(guī)劃、消防等等。

案例一：廠房辦酒店

上海順基投資管理有限公司與徐某某房屋租賃合同糾紛。

2006年10月20日，順基公司與徐某某簽訂一份《房屋租賃合同》，約定：順基公司將溧陽(yáng)路甲號(hào)(底樓鄰乙號(hào)部分)建筑面積約200平方米房屋出租給徐某某。徐某某將租賃房屋用作開(kāi)設(shè)酒店等項(xiàng)目。徐某某的經(jīng)營(yíng)執(zhí)照、消防許可、衛(wèi)生許可證等相關(guān)必須申辦的手續(xù)全部由徐某某自行負(fù)責(zé)；租賃期為6年。

租賃合同簽訂后，徐某某將租賃房屋裝修后用于開(kāi)辦餐館。由于租賃房屋性質(zhì)為廠房，未能辦妥餐飲營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并因此拒付租金。徐某某無(wú)證經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后停止經(jīng)營(yíng)。順基公司起訴要求徐某某支付房屋租金及使用費(fèi)，徐某某反訴要求補(bǔ)償房屋裝潢損失。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，順基公司、徐某某簽訂的《房屋租賃合同》合法有效。由于租賃房屋性質(zhì)為廠房，徐某某無(wú)法辦理取得餐飲營(yíng)業(yè)執(zhí)照并因此拒付租金，雙方租賃目的均無(wú)法實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)順基公司要求解除合同，依法應(yīng)予以支持。合同解除后，徐某某應(yīng)當(dāng)將租賃房屋返還順基公司，順基公司亦應(yīng)返還徐某某房屋租賃保證金16666元。對(duì)此（合同解除），順基公司、徐某某均有過(guò)錯(cuò)。且事實(shí)上，徐某某至今未能辦妥相關(guān)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。因此，對(duì)拖欠的房屋租金及使用費(fèi)，法院將根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用及公平原則，綜合順基公司、徐某某的過(guò)錯(cuò)程度及徐某某對(duì)租賃房屋的實(shí)際使用情況酌情予以調(diào)整。順基公司、徐某某均有過(guò)錯(cuò)，且租賃房屋現(xiàn)有的裝潢確有可利用價(jià)值，裝潢殘值應(yīng)由順基公司做出相應(yīng)補(bǔ)償，租賃房屋內(nèi)可移動(dòng)的物品，則由徐某某自行拆除。

案例二：拆遷房租賃

成都市武侯區(qū)蔣烤鴨餐飲娛樂(lè)有限公司與白代彬房屋租賃合同糾紛案、租賃物業(yè)屬拆遷范圍不辦理任何證照。

蔣烤鴨餐飲娛樂(lè)有限公司與白代彬簽訂了1份《商鋪出租租賃合同》，約定白代彬?qū)⑵湮挥诔啥几咝聟^(qū)桂溪鄉(xiāng)五岔子村10組的商鋪?zhàn)饨o蔣烤鴨作商業(yè)經(jīng)營(yíng)用途，經(jīng)營(yíng)范圍以蔣烤鴨營(yíng)業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)。

上述商鋪位置屬于成都市政府規(guī)定的拆遷范圍。白代彬與政府有關(guān)部門尚未就該房屋簽訂拆遷協(xié)議，但該房屋目前已不能辦理衛(wèi)生許可證及營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證照。其前租戶也未能辦理衛(wèi)生許可證，并因無(wú)證經(jīng)營(yíng)被成都高新區(qū)桂溪街道辦事處相關(guān)工作人員查處過(guò)。蔣烤鴨支付房租，并對(duì)房屋進(jìn)行了裝修、修建后，到桂溪街道辦事處辦理相關(guān)證照時(shí)，被工作人員告知由于該房屋已被拆遷凍結(jié)，不能辦理衛(wèi)生許可證等營(yíng)業(yè)證照。

法院經(jīng)審理認(rèn)為：蔣烤鴨租賃該房屋經(jīng)營(yíng)餐飲，但該房屋因被拆遷凍結(jié)已不能辦理衛(wèi)生許可證等證照，無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，租賃房屋的目的不能實(shí)現(xiàn)，與其簽訂合同的初衷相悖，且因蔣烤鴨投入了大量費(fèi)用進(jìn)行裝修、修建，已經(jīng)對(duì)其造成了較大損失，故已經(jīng)構(gòu)成了重大誤解。對(duì)蔣烤鴨要求撤銷《商鋪出租租賃合同》的訴請(qǐng)予以支持。蔣烤鴨餐飲娛樂(lè)有限公司與白代彬?qū)Υ司嬖谝欢ㄟ^(guò)錯(cuò)，蔣烤鴨對(duì)其相關(guān)損失的造成負(fù)有主要責(zé)任，即承擔(dān)60%的責(zé)任。

風(fēng)險(xiǎn)防范

餐飲企業(yè)要先到街道、工商等負(fù)責(zé)登記手續(xù)的部門就該物業(yè)了解情況；明確相關(guān)制度、程序（尤其當(dāng)?shù)赝琳?，各地不同，所以一定要?shí)地親自到這些部門去了解），弄清楚租賃物的性質(zhì)；約定辦理證照的風(fēng)險(xiǎn)如何負(fù)擔(dān)；先了解情況再簽約；先辦證照再裝修！

風(fēng)險(xiǎn)處理

主張“重大誤解”，撤銷合同；主張對(duì)方“欺詐”，撤銷合同（欺詐需對(duì)方“明知”，舉證困難）。不歸因于雙方原因的情況下可以解除，均不負(fù)擔(dān)違約責(zé)任；雙方都有過(guò)錯(cuò)時(shí)共同承擔(dān)。

相關(guān)法律法規(guī)

《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條第一款第（一）項(xiàng)：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：1.因重大誤解訂立的?！?/p>

第五十八條：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第71條：“當(dāng)事人因?qū)π袨榈男再|(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認(rèn)定為重大誤解。”

《建設(shè)部等部門關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》：“不得使用臺(tái)胞購(gòu)買的房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?！?/p>

3 餐飲對(duì)物業(yè)的特殊要求

風(fēng)險(xiǎn)描述

餐飲業(yè)往往對(duì)物業(yè)有獨(dú)特的要求，另外因不同的業(yè)態(tài)而有許多不同的要求。如果物業(yè)不符合這些要求則不得不改造，而改造的費(fèi)用會(huì)導(dǎo)致發(fā)生糾紛。容易引發(fā)訴訟的特殊要求有電容、煤氣、空調(diào)、排風(fēng)、排水、排煙、排污、地面防水、電梯等。如果物業(yè)不符合這些特殊要求，有的導(dǎo)致無(wú)法獲得證照，有的將因巨額的改造費(fèi)用而產(chǎn)生糾紛甚至導(dǎo)致無(wú)法經(jīng)營(yíng)。

在法律實(shí)務(wù)中，租賃合同并不會(huì)因?yàn)檫@些原因而無(wú)效。法院或者判決合同繼續(xù)履行，或者解除合同，但是往往要求餐飲方承擔(dān)更多責(zé)任。

案例一：排水問(wèn)題

上海香啡繽餐飲有限公司與中德安聯(lián)人壽保險(xiǎn)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案，(2010)滬一中民二(民)終字第402號(hào)。

承租人打算開(kāi)辦一間咖啡餐廳，租賃合同簽訂后開(kāi)始裝修，但該物業(yè)無(wú)法辦理排水許可證，導(dǎo)致承租人無(wú)法獲得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，于是向業(yè)主提出訴訟；法院支持其因合同落空而解除合同，但法院認(rèn)為業(yè)主并非違約，承租方的損失應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)。

案例二：空調(diào)、排風(fēng)問(wèn)題

上海某置業(yè)有限公司訴上海某餐飲管理有限公司房屋租賃合同糾紛。餐飲企業(yè)與業(yè)主簽訂房屋租賃合同后，在履約過(guò)程中發(fā)現(xiàn)物業(yè)是按照寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的，無(wú)法滿足經(jīng)營(yíng)餐飲所需空調(diào)、排風(fēng)的需要，導(dǎo)致餐飲企業(yè)在夏秋兩季無(wú)法正常營(yíng)業(yè)，造成一定營(yíng)業(yè)損失。餐飲企業(yè)以此為由拒付房租。后業(yè)主起訴，法院審理認(rèn)為，空調(diào)排風(fēng)等問(wèn)題屬于設(shè)備維修，不能構(gòu)成租金的對(duì)價(jià)，因此不能作為拒付房租的理由；后法院判決解除租賃合同，并要求餐飲企業(yè)支付房租及數(shù)十萬(wàn)元違約金。

案例三：煤氣管道問(wèn)題

王某某訴上海某某商廈有限公司房屋租賃合同糾紛案。王某某與上海某某商廈于2007年10月23日簽訂《租賃合同》，約定上海某某商廈將一個(gè)鋪位租給王某某用于清真類食品及餐飲經(jīng)營(yíng)。合同沒(méi)有特別約定煤氣的問(wèn)題，但合同第8-4條約定應(yīng)包括提供煤氣。

合同履行過(guò)程中，因上海某某商廈與煤氣公司沒(méi)有協(xié)調(diào)好，未辦妥增容手續(xù)，未安裝燃?xì)庑孤秷?bào)警器，沒(méi)有辦理通氣掛表手續(xù)，未提供適租房屋，致使王某某無(wú)法辦理環(huán)評(píng)手續(xù)，也未能按時(shí)辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照，店面裝修也未能完成，且整個(gè)地下一層都未通過(guò)消防驗(yàn)收，造成王某某店面裝修的損失。

法院經(jīng)審理認(rèn)為：合同中未對(duì)提供煤氣作出約定，之后上海某某商廈為王某某申請(qǐng)并辦理了相關(guān)手續(xù)，應(yīng)視為雙方對(duì)被告提供煤氣重新作出了約定，但雙方對(duì)于鋪設(shè)煤氣管道后，安裝灶具及煤氣泄露報(bào)警器的費(fèi)用承擔(dān)等事宜未作進(jìn)一步約定，也未有效溝通，致使煤氣未正常開(kāi)通，王某某提前離場(chǎng)。對(duì)此，既有王某某自身未積極與上海某某商廈溝通等的原因，也有上海某某商廈自身進(jìn)氣立管被違章建筑壓住等原因，故對(duì)于雙方的租賃合同未能繼續(xù)履行，雙方均有一定的責(zé)任。

風(fēng)險(xiǎn)防范

餐飲企業(yè)要清楚了解餐飲的要求，要對(duì)相關(guān)規(guī)定非常了解；核實(shí)物業(yè)的現(xiàn)狀是否符合要求；對(duì)于租賃物如果有特殊要求，必須在合同中注明，包括手續(xù)、費(fèi)用等。

風(fēng)險(xiǎn)處理

只可以合同落空、重大誤解等理由解除合同，但需要自行承擔(dān)損失。

4 物業(yè)無(wú)產(chǎn)權(quán)證

風(fēng)險(xiǎn)描述

物業(yè)無(wú)產(chǎn)權(quán)證也可分為在建物業(yè)、臨建物業(yè)、違章建筑等。承租無(wú)權(quán)屬證書的物業(yè)往往被視為無(wú)效合同，而臨建、違建隨時(shí)面臨被拆除風(fēng)險(xiǎn)。

案例一：臨建無(wú)產(chǎn)權(quán)證

上海龍軒餐飲有限公司等與上海錦虹實(shí)業(yè)合作公司等房屋租賃合同糾紛上訴案。

龍軒公司與金虹橋公司簽訂《租賃合同》約定，金虹橋公司將坐落在上海市閔行區(qū)吳中路453號(hào)8－14的物業(yè)出租給龍軒公司使用；金虹橋公司明確告知龍軒公司該物業(yè)目前屬臨建房，已得到龍軒公司的認(rèn)同和理解；金虹橋公司保證龍軒公司租賃使用期為12年，若因故拆遷或不能使用則屬金虹橋公司責(zé)任，因此導(dǎo)致的所有經(jīng)濟(jì)損失由金虹橋公司承擔(dān)。

龍軒公司斥巨資數(shù)百萬(wàn)元進(jìn)行內(nèi)部裝修并投入使用。后來(lái)，上海市閔行區(qū)公安消防支隊(duì)因租賃房屋未經(jīng)消防部門審核、驗(yàn)收，經(jīng)消防部門責(zé)令限期整改仍未整改，對(duì)其作出責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)并罰款5萬(wàn)元的行政處罰。

后龍軒公司因金虹橋公司無(wú)法辦理相關(guān)手續(xù)而拒付房租，金虹橋公司斷水?dāng)嚯?，龍軒公司遂起訴至法院。

法院判決：龍軒公司與金虹橋公司就上海市閔行區(qū)吳中路453號(hào)8-14房屋簽訂的《租賃合同》無(wú)效；金虹橋公司將已過(guò)批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑出租給龍軒公司使用，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，而龍軒公司明知涉訟房屋為臨時(shí)建筑的情形下，仍投入大量裝修并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。龍軒公司投入的裝修損失由其自行承擔(dān)30%。

案例二：無(wú)證房屋

廣州市華信興業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司與廣州生記餐廳、廣州生記大酒樓、盧錦新等場(chǎng)地租賃糾紛案，(1999)穗中法房初字第51號(hào)。

生記餐廳租用的場(chǎng)地在廣州市天河路631號(hào)。房屋尚未取得房產(chǎn)證，也無(wú)法提供上述房屋合法報(bào)建的任何材料及證據(jù)。

法院認(rèn)為：該房屋至今尚未取得合法產(chǎn)權(quán)證，出租方也不能提供該屋具有合法報(bào)建及產(chǎn)權(quán)歸屬的有效證據(jù)，（業(yè)主）將該屋出租給被告生記餐廳使用，違反了房屋租賃的有關(guān)規(guī)定，故雙方所簽訂的《租賃華信公司辦公樓一、二、三樓合同》，應(yīng)屬無(wú)效。

風(fēng)險(xiǎn)防范

餐飲企業(yè)要明確房屋登記狀況；針對(duì)不同的登記狀況，結(jié)合自己的經(jīng)營(yíng)目的再簽約，并對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行約定；慎重選擇無(wú)房產(chǎn)證的物業(yè)。若物業(yè)確實(shí)值得開(kāi)辦餐飲，則須確保證照齊全，并盡量不裝修。

風(fēng)險(xiǎn)處理

因無(wú)產(chǎn)權(quán)證而引發(fā)的糾紛，應(yīng)注意出租方對(duì)于物業(yè)產(chǎn)權(quán)的承諾、雙方的過(guò)錯(cuò)來(lái)判斷責(zé)任。

相關(guān)法律法規(guī)

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”

《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定：“未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋不得出租。”

《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十四條：“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)。臨時(shí)建設(shè)影響近期建設(shè)規(guī)劃或者控制性詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)施以及交通、市容、安全等的，不得批準(zhǔn)。臨時(shí)建設(shè)應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)自行拆除。臨時(shí)建設(shè)和臨時(shí)用地規(guī)劃管理的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》：

第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

第三條 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

5 物業(yè)面積約定不明

風(fēng)險(xiǎn)描述

合約面積與實(shí)際面積往往有誤差，這會(huì)導(dǎo)致糾紛。業(yè)主要求從高計(jì)價(jià)，租戶主張從低計(jì)價(jià)。這種糾紛不會(huì)導(dǎo)致合同解除，只會(huì)產(chǎn)生租金金額的爭(zhēng)議。還有一種情況是，業(yè)主沒(méi)有按照合同約定完全交付物業(yè)，而是部分交付；在不影響經(jīng)營(yíng)的情況下，只能扣除該部分房租，而不能解除合同。

案例一：多出18平方米

重慶浦輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訴重慶金四環(huán)餐飲有限公司房屋租賃合同糾紛案，(2010)南法民初字第2979號(hào)。

浦輝公司與金四環(huán)餐飲公司簽訂了一份《租賃合同》，約定金四環(huán)餐飲公司承租原告某商鋪，雙方約定：“暫定或?qū)崪y(cè)建筑面積總計(jì)920平方米租賃給乙方。（以上面積以附件紅線范圍圖為準(zhǔn)）?！备鶕?jù)有關(guān)部門的測(cè)繪報(bào)告，承租范圍的面積實(shí)際應(yīng)為938.04平方米，差額18.04平方米。經(jīng)原告多次通知被告，但金四環(huán)餐飲公司一直拒絕交納差額部分的租金。為此，原告起訴至法院，要求判令金四環(huán)餐飲公司支付差額租金14973.2元。

法院審理認(rèn)為：由于雙方在合同中約定面積以附件紅線范圍圖為準(zhǔn)，原告稱實(shí)測(cè)面積與合同暫定面積之間出現(xiàn)了18.04平方米的面積差額，要求被告支付差額租金的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。

案例二：少了4000平方米

寶鋼集團(tuán)企業(yè)開(kāi)發(fā)總公司與上海虹口鑫旺府餐飲管理有限公司租賃合同糾紛案，(2002）滬二中民二（民）初字第182號(hào)。

寶鋼集團(tuán)與鑫旺府簽訂了《歐陽(yáng)花苑租賃合同書》，雙方在合同中約定：租賃房建筑面積為11546.11平方米。合同生效后，寶鋼集團(tuán)依約向鑫旺府交付了租賃房屋，鑫旺府經(jīng)過(guò)裝修后正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。鑫旺府進(jìn)場(chǎng)才發(fā)覺(jué)，寶鋼集團(tuán)提供的租賃房屋比實(shí)際面積少了4000多平方米。為此，鑫旺府向?qū)氫摷瘓F(tuán)相關(guān)人員反映要求重新核定面積，調(diào)整相應(yīng)租金，并要求暫緩支付租金。寶鋼集團(tuán)以此為由，起訴要求鑫旺府解除合同。

法院經(jīng)審理認(rèn)為：由于鑫旺府緩交租金有一定的理由與事實(shí)依據(jù)，不構(gòu)成寶鋼集團(tuán)要求解除租賃合同的理由及依據(jù)，故寶鋼集團(tuán)之訴訟請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。

風(fēng)險(xiǎn)防范

餐飲企業(yè)需要明確幾種數(shù)據(jù)的來(lái)源（合同約定數(shù)據(jù)、實(shí)際交付數(shù)據(jù)、房產(chǎn)證載明數(shù)據(jù)、實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)、紅線范圍內(nèi)包干計(jì)價(jià)），明確如果數(shù)據(jù)產(chǎn)生差異后，應(yīng)如何確定租金的計(jì)算方法，如事前了解物業(yè)實(shí)際狀況；約定“紅線圖”。

風(fēng)險(xiǎn)處理

餐飲企業(yè)發(fā)現(xiàn)面積有誤差時(shí)，雙方可協(xié)商；誤差部分可以暫停交付租金，不會(huì)導(dǎo)致欠租；但無(wú)爭(zhēng)議部分應(yīng)及時(shí)繳納租金。

相關(guān)法律法規(guī)

《中華人民共和國(guó)合同法》：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！?/p>

6 二房東對(duì)業(yè)主違約

風(fēng)險(xiǎn)描述

餐飲企業(yè)轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，如果二房東與大業(yè)主之間的租約因故終止，將直接影響轉(zhuǎn)租合同的履行。此時(shí)，需要簽訂“大業(yè)主同意書”，特別強(qiáng)調(diào)這是大業(yè)主對(duì)承租方的承諾。

案例一：麥當(dāng)勞有理難講

沈陽(yáng)麥當(dāng)勞有限公司訴鞍山人民商場(chǎng)有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛案，(2010)鞍民一初字第42號(hào)。

在本案中，筆者個(gè)人認(rèn)為麥當(dāng)勞公司采取的措施是完善的，司法機(jī)構(gòu)的裁決值得商榷，三方協(xié)議怎么可以因?yàn)槎说暮弦舛?？本案再次證明：案件交由司法機(jī)構(gòu)處理，本身就是一種重大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2001年8月28日，鞍山市人民商場(chǎng)與鞍山新一佳超市有限公司簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同書，約定由鞍山新一佳超市有限公司承包經(jīng)營(yíng)鞍山市人民商場(chǎng)營(yíng)業(yè)場(chǎng)地，經(jīng)營(yíng)期限從2001年12月1日起至2016年11月30日止。

2002年4月30日，沈陽(yáng)麥當(dāng)勞公司與鞍山新一佳超市有限公司簽訂房屋租賃合同，約定租賃房屋所在地點(diǎn)位于鞍山市勝利路100號(hào)新一佳超市首層的一部分，建筑面積380平方米，房屋用于開(kāi)設(shè)麥當(dāng)勞餐廳，租期與甲方超市租賃期相同。

2002年5月17日，沈陽(yáng)麥當(dāng)勞公司、鞍山新一佳超市與鞍山市人民商場(chǎng)（大業(yè)主）共同簽署“大業(yè)主同意書”，約定：若鞍山新一佳超市與大業(yè)主“2001年8月28日之合同”因任何事故終止，各方約定不損害沈陽(yáng)麥當(dāng)勞公司對(duì)租賃房屋享有之權(quán)利，并同意使用代位方式，由大業(yè)主到時(shí)取代甲方于租賃合同的繼續(xù)履行。上述合同簽訂后，各方當(dāng)事人開(kāi)始實(shí)際履行。

2004年12月6日，鞍山市企業(yè)改制領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室下發(fā)文件，批復(fù)同意鞍山市人民商場(chǎng)的改制方案，鞍山市人民商場(chǎng)以職工帶資入股的方式組建鞍山人民商場(chǎng)有限責(zé)任公司。鞍山人民商場(chǎng)有限責(zé)任公司在工商行政管理部門辦理了注冊(cè)登記手續(xù)。

2007年8月17日，鞍山市人民商場(chǎng)與鞍山新一佳超市有限公司達(dá)成和解協(xié)議書，終止租賃合同。

2008年3月15日，鞍山新一佳超市向沈陽(yáng)麥當(dāng)勞公司發(fā)出一份關(guān)于終止雙方租賃關(guān)系有關(guān)事宜的函，內(nèi)容為：“我司與鞍山人民商場(chǎng)因相關(guān)事宜達(dá)成一致協(xié)議，雙方約定于2008年3月31日起解除我司承包（租賃）人民商場(chǎng)物業(yè)的承包經(jīng)營(yíng)合同（租賃合同）。基于上述情況，我司將于2008年3月31日起不再享有對(duì)人民商場(chǎng)物業(yè)的租賃權(quán)，雙方就鞍山市鐵東區(qū)勝利路100號(hào)物業(yè)的租賃關(guān)系亦于該日起終止。根據(jù)貴我雙方及人民商場(chǎng)三方簽訂的《大業(yè)主同意書》約定，我公司與貴方的租賃關(guān)系于2008年3月31日終止后，我公司基于與貴方租賃合同產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)，將由鞍山人民商場(chǎng)全部繼受，特向貴司函告?！?/p>

2009年1月份開(kāi)始，鞍山人民商場(chǎng)將租賃房屋四周通行道路阻斷，顧客無(wú)法正常通行，之后又對(duì)該租賃房屋斷水、斷電。2009年5月，沈陽(yáng)麥當(dāng)勞公司撤出本案爭(zhēng)議涉及的租賃房屋，現(xiàn)該房屋已被拆除。

法院經(jīng)審理認(rèn)為：2007年8月17日，鞍山市人民商場(chǎng)與鞍山新一佳超市有限公司達(dá)成和解協(xié)議書。因此，該和解協(xié)議書是對(duì)2002年5月17日形成的大業(yè)主同意書相關(guān)內(nèi)容的變更，即由大業(yè)主到時(shí)取代鞍山新一佳超市繼續(xù)履行租賃合同變更為鞍山新一佳超市承諾在退出其所租賃場(chǎng)地前自行處理、解除其對(duì)外租賃用戶合同等相關(guān)事宜。故本案中，鞍山新一佳超市有限公司應(yīng)為承擔(dān)賠償責(zé)任的民事主體，被告鞍山人民商場(chǎng)有限責(zé)任公司及被告鞍山市人民商場(chǎng)不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

案例二：轉(zhuǎn)租的風(fēng)險(xiǎn)

北京市金盛福云濤商業(yè)有限公司與北京西麥郎餐飲有限責(zé)任公司租賃合同糾紛案。

金盛福公司承租了久隆百貨的地下一層的美食城場(chǎng)地，并約定每季度第1個(gè)月5號(hào)前向久隆百貨交納租金。2007年12月22日，金盛福公司與西麥郎公司簽訂《合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議書》，約定由金盛福公司提供其承租的該美食城場(chǎng)地，由西麥郎公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，合作期限為三年。雙方對(duì)成本、利潤(rùn)等進(jìn)行了約定，并西麥郎公司每季度第一個(gè)月的10日前向金盛福公司交納相關(guān)利潤(rùn)等。之后，西麥郎公司對(duì)美食城進(jìn)行招商，并與小商戶對(duì)合作期限、場(chǎng)地使用費(fèi)和相關(guān)管理費(fèi)結(jié)算分別約定。

2008年7月16日，因金盛福公司未及時(shí)向久隆百貨商場(chǎng)交納租金，久隆百貨商場(chǎng)將美食城關(guān)閉。

西麥郎公司與盛福公司因此發(fā)生訴訟。法院審理認(rèn)為，由于金盛福公司遲延向久隆百貨商場(chǎng)交付租金，導(dǎo)致美食城被關(guān)閉，西麥郎公司的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，西麥郎公司有權(quán)解除合同，金盛福公司應(yīng)當(dāng)退還未履行期間的租金、利潤(rùn)，并賠償由此給西麥郎公司造成的預(yù)期利益損失八十余萬(wàn)元。

雖然西麥郎公司獲得了一定的補(bǔ)償和賠償，但是未必可以彌補(bǔ)其全部的損失。從法律風(fēng)險(xiǎn)分析的角度看，大業(yè)主收鋪本身就是一種巨大風(fēng)險(xiǎn)。在和二房東進(jìn)行交易時(shí)，獲得大房東的背書確權(quán)，非常必要。

風(fēng)險(xiǎn)防范

餐飲企業(yè)對(duì)于重大的投資，如果是和二房東簽約，有必要和二房東、房東簽署三方協(xié)議（即“大業(yè)主同意書”），約定業(yè)主與二房東的糾紛不影響二房東與餐廳的合約；餐廳可以直接將租金交付給業(yè)主并通知二房東，而業(yè)主不可以封鋪。還要注意，對(duì)二房東房租的支付，最好按月支付，防止二房東一次收取長(zhǎng)期房租后消失。

本案麥當(dāng)勞“大業(yè)主同意書”可供參考：“若鞍山新一佳超市有限公司與被告鞍山市人民商場(chǎng)于2001年8月28日之合同因任何事故終止，各方約定不損害原告對(duì)租賃房屋享有之權(quán)利，并同意使用代位方式，由被告鞍山市人民商場(chǎng)取代鞍山新一佳超市有限公司繼續(xù)履行租賃合同”，并將“大業(yè)主同意書”作為租賃合同的附件。

風(fēng)險(xiǎn)處理

根據(jù)合同相對(duì)原則，大業(yè)主和二房東解除協(xié)議后，租戶只可以向二房東主張權(quán)益。

7 面對(duì)不可抗力

風(fēng)險(xiǎn)描述

非典在醫(yī)學(xué)上屬嚴(yán)重傳染性疾病，已列入我國(guó)法定傳染病防治的范圍，其不僅對(duì)廣大人民生命健康的危害是很大的，對(duì)于許多餐飲企業(yè)來(lái)說(shuō)也是致命的。一般認(rèn)為，非典疫情在法律上屬不可抗力，也有主張認(rèn)為屬于“情事變更”，但我國(guó)法律沒(méi)有“情事變更”的規(guī)定，所以依據(jù)不足。面對(duì)SARS，其實(shí)就是面對(duì)不可抗力，但SARS顯然是“不可抗力”。

案例：非典引發(fā)糾紛

以下是一個(gè)網(wǎng)絡(luò)匿名發(fā)表的案例，酒店因“非典”被封引發(fā)合同糾紛。

張某租賃王某的房屋及有關(guān)設(shè)備用于經(jīng)營(yíng)。因非典疫情，張某所經(jīng)營(yíng)大酒店被淇縣人民政府五部門聯(lián)合查封，致使張某無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。張某遂訴至淇縣法院要求解除租賃合同由王某返還租金11820元及給付租賃物修理費(fèi)用2325元，賠償損失6000元。王某認(rèn)為非典不屬不可抗力，同意順延租賃時(shí)間，不同意解除合同。

原審法院經(jīng)審理認(rèn)為非典對(duì)原告履行合同造成不利影響是事實(shí)，但并沒(méi)達(dá)到只有解除合同才能消除對(duì)原告不利影響的程度，雙方還可以通過(guò)變更合同內(nèi)容等讓步方式進(jìn)行協(xié)商解決，且被告也表示可以延長(zhǎng)承包期限，但因原告原因，使得合理變更合同，繼續(xù)履行合同成為不可能。因此，對(duì)解除合同造成的損失大部分應(yīng)由原告承擔(dān)，據(jù)此判決雙方于2002年10月5日簽訂的租賃合同終止履行，原告張某將酒店及設(shè)備交還被告王某，王某給付張某二個(gè)月的租賃費(fèi)4667元及租賃物維修費(fèi)2166元。

王某不服一審判決，向鶴壁中院提起上訴。法院經(jīng)審理認(rèn)為：“非典”疫情具有不可預(yù)見(jiàn)性，當(dāng)“非典”疫情影響到合同履行時(shí)，應(yīng)屬不可抗力，而本案中張某堅(jiān)決不同意繼續(xù)履行合同，以致雙方對(duì)變更合同難以達(dá)成一致的意見(jiàn)，故可以考慮解除合同。最終，雙方當(dāng)事人達(dá)成了一致的調(diào)解協(xié)議，雙方簽訂的租賃合同予以解除，王某一次性給付張某5000元款，張某將酒店及相關(guān)設(shè)備返還王某。

風(fēng)險(xiǎn)防范

許多合同中約定了“不可抗力”條款。鑒于“不可抗力”是國(guó)家法律規(guī)定的條款，所以不在合同中約定也不會(huì)有太大問(wèn)題。而且，因?yàn)椤安豢煽沽Α庇绊懙姆秶⒎炔豢纱_定，事前約定一個(gè)處理方案顯得不太可能。

風(fēng)險(xiǎn)處理

餐飲企業(yè)要正確識(shí)別“不可抗力”，及時(shí)履行通知義務(wù)，努力協(xié)調(diào)解決。

非典型肺炎疫情作為一種不可抗力的客觀情況，必須發(fā)生在合同成立以后，履行之前。如果當(dāng)事人一方在合同訂立前，或在遲延履行合同期間發(fā)生非典型肺炎的，不能認(rèn)定為不可抗力。

非典型肺炎疫情作為不可抗力事件，必須影響到合同的正常履行。如果在合同履行中雖遇到非典型肺炎疫情，但并沒(méi)有導(dǎo)致當(dāng)事人不能履行合同，此種情況不能視為不可抗力。

非典型肺炎疫情構(gòu)成不可抗力，導(dǎo)致合同義務(wù)不能履行的情況可分為：合同全部不能履行；部分不能履行；一時(shí)不能履行，或者說(shuō)不能如期履行。不同的履行和不能類型會(huì)導(dǎo)致不同的法律后果：合同變更或解除、延期履行、部分履行與不履行。

因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并且應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。

相關(guān)法律法規(guī)

《中華人民共和國(guó)合同法》第117條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外?！?/p>

《中華人民共和國(guó)合同法》第118條規(guī)定：“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失?！?/p>

《中華人民共和國(guó)民法通則》第153條的規(guī)定：不可抗力是指“不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況?！?/p>

8 書面合同最重要

風(fēng)險(xiǎn)描述

在合約的洽談、商討過(guò)程中，雙方會(huì)以口頭形式作出許多描述和承諾；對(duì)于重要的描述和承諾，一定要形成書面文件并簽字蓋章，從而形成有約束力的合同文件。比如期限問(wèn)題，如果不簽訂書面合同，會(huì)被認(rèn)為是無(wú)期限合同，面臨隨時(shí)終止的風(fēng)險(xiǎn)；另外，口頭合同往往很難舉證。

案例一：口頭續(xù)租無(wú)效

上海金稻餐飲管理有限公司與上海北國(guó)飯店租賃合同糾紛上訴案，(2007)滬二中民二(民)終字第106號(hào)。

2003年4月，金稻公司與北國(guó)飯店簽訂《租賃合同》，約定北國(guó)飯店將一處房屋租賃給金稻公司開(kāi)設(shè)上海金稻餐飲管理有限公司，租期為三年，自2003年5月1日至2006年4月30日止。

2005年1月，金稻公司股東變更。金稻公司主張，股東變更時(shí)，北國(guó)飯店曾口頭同意金稻公司可續(xù)約，否則新股東不可能接手并投入巨資進(jìn)行裝修，但金稻公司未提供其他證據(jù)證明，北國(guó)飯店則予以否認(rèn)。租賃合同將要到期時(shí)，金稻公司主張續(xù)租，北國(guó)公司不同意，遂發(fā)生糾紛。

法院經(jīng)審理認(rèn)為：金稻公司與北國(guó)飯店簽訂的租賃合同已經(jīng)到期，該合同也未約定北國(guó)飯店負(fù)有續(xù)簽合同的義務(wù)，是否續(xù)簽合同應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的合意，盡管金稻公司稱北國(guó)飯店工作人員曾經(jīng)允諾可以續(xù)簽合同，但即便確有其事，新的合同也應(yīng)由雙方重新協(xié)商一致后才能成立?，F(xiàn)北國(guó)飯店不愿意與金稻公司續(xù)簽合同，符合合同意思自治原則，金稻公司要求繼續(xù)履行合同，沒(méi)有法律依據(jù)，難以采納。

案例二：好處費(fèi)口說(shuō)無(wú)憑

上海馨寶酒家與上海塑料工業(yè)有限公司租賃合同糾紛上訴案，（2005）滬一中民二（民）終字第199號(hào)。

馨寶酒家與塑料公司的租賃糾紛中，馨寶酒家提供了錄音磁帶及根據(jù)磁帶內(nèi)容整理的文字材料，主張塑料公司曾經(jīng)口頭承諾馨寶酒家可以用給塑料公司介紹其他租賃客戶應(yīng)得的中介費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)3萬(wàn)余元抵充租金。

法院審理認(rèn)為：馨寶酒家主張塑料公司曾經(jīng)同意馨寶酒家以給塑料公司介紹其他租賃客戶所得的中介費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)3萬(wàn)余元抵充租金和水、電、煤氣等費(fèi)用，塑料公司對(duì)此予以否認(rèn)。馨寶酒家雖在原審中提供了錄音磁帶及根據(jù)磁帶內(nèi)容整理的文字材料，但這些均屬于視聽(tīng)資料，塑料公司對(duì)此存有異議，馨寶酒家又不能提供其他證據(jù)予以佐證，而根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，存有疑點(diǎn)的視聽(tīng)資料不能單獨(dú)作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)，故馨寶酒家以上述錄音磁帶為據(jù)主張塑料公司曾經(jīng)同意馨寶酒家以給塑料公司介紹其他租賃客戶所得的中介費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)3萬(wàn)余元抵充租金和水、電、煤氣等費(fèi)用，依據(jù)不足，本院難以采信。

風(fēng)險(xiǎn)防范

餐飲企業(yè)對(duì)于租賃合同中任何重要事項(xiàng)，業(yè)主的任何承諾，任何費(fèi)用、責(zé)任，都必須形成書面文件。

風(fēng)險(xiǎn)處理

如果沒(méi)有形成書面形式，則必須意識(shí)到無(wú)效的法律后果。

9 行為改變合同

風(fēng)險(xiǎn)描述

在合同的實(shí)際履行過(guò)程，往往并未嚴(yán)格按照合同約定的條款、條件去執(zhí)行；這時(shí)，實(shí)際的行為就會(huì)發(fā)生改變合同約定的法律效果。英文合約中有所謂“棄權(quán)條款”。

本人經(jīng)辦的一個(gè)案件，由于未上網(wǎng)公布，當(dāng)事人省略。合同約定，承租方保留10%的尾款約二十萬(wàn)元，約定辦理到環(huán)保過(guò)名后再支付給轉(zhuǎn)租方。在合同履行過(guò)程中，因大廈本身的原因，環(huán)保、過(guò)名等遲遲無(wú)法辦理，消防檢查經(jīng)常導(dǎo)致停業(yè)，經(jīng)營(yíng)證照也只是辦理了臨時(shí)牌照。在對(duì)方要求下支付了尾款中的一半，只保留了十萬(wàn)尾款未付。法院據(jù)此認(rèn)為“行為改變約定”，要求承租方將剩余的十萬(wàn)元支付完畢。

案例：行為改變約定

成都市炎黃世家餐飲娛樂(lè)有限公司與上海金軒（集團(tuán)）有限公司租賃合同糾紛案。

2003年11月8日，炎黃世家公司與金軒公司簽訂《上海市房屋租賃合同》，金軒公司將其合法擁有的本市南丹東路1弄238號(hào)4樓房屋全部出租給炎黃世家公司使用。合同約定：該合同自簽署之日起的15天內(nèi)，金軒公司應(yīng)負(fù)責(zé)代表雙方當(dāng)事人按本市有關(guān)規(guī)定，向上海市、區(qū)(縣)房地產(chǎn)交易管理部門辦理登記，本合同經(jīng)登記、取得《房屋租賃證》后方可生效。

雙方發(fā)生訴訟后，炎黃世家公司主張：金軒公司未按照約定辦理登記及取得《房屋租賃證》，故該合同尚未生效，據(jù)此炎黃世家公司有權(quán)暫緩向金軒公司繳納租金，以敦促金軒公司履行合同義務(wù)。

一審法院審理認(rèn)為：合同雖然約定了取得《房屋租賃證》后方可生效，但金軒公司在合同簽訂前即已實(shí)際交付房屋，炎黃世家公司也實(shí)際開(kāi)始使用并陸續(xù)支付了租金，因此合同已實(shí)際履行，雙方用行為變更了合同的生效條件，合同已生效。

二審法院審理認(rèn)為：雙方雖約定該合同須經(jīng)金軒公司向有關(guān)部門辦理登記手續(xù)、取得《房屋租賃證》后生效，但之后雙方實(shí)際履行了該合同，故可視為雙方在實(shí)際履行該合同過(guò)程中合意變更了原約定的合同生效條件，原審據(jù)此認(rèn)定該合同已生效并無(wú)不當(dāng)。

風(fēng)險(xiǎn)防范

1.餐飲企業(yè)嚴(yán)格遵守合同，任何讓步意味著將做出更大的讓步。

2.對(duì)于履行合同過(guò)程中的各種改變合同的行為，餐飲企業(yè)要以客觀的書面形式及時(shí)表明自己的“異議”，說(shuō)明該行為的性質(zhì)，已經(jīng)各方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

風(fēng)險(xiǎn)處理

對(duì)于此類情形，應(yīng)充分考慮該法律后果再衡量法律方案。

相關(guān)法律法規(guī)

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條：“當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外?！?/p>