尹 衛(wèi)，柯為民，黃 婕

(湖南師范大學資源與環(huán)境科學學院，湖南 長沙 410081)

基于格蘭杰因果檢驗的長沙市房價與地價動態(tài)關系研究*

尹 衛(wèi)，柯為民，黃 婕

(湖南師范大學資源與環(huán)境科學學院，湖南 長沙 410081)

研究目的:系統(tǒng)探討房價與地價的動態(tài)關系。研究方法:計量經(jīng)濟學方法、文獻法、比較法。研究結(jié)果:長沙市房價與地價存在協(xié)整關系，在短中期，房價與地價互為因果原因，相互影響;在長期，房價變動對地價變動的影響力更大。

房價;地價;格蘭杰因果檢驗;長沙市

自國土資源部在2002年、2004年分別下發(fā)《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》和《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》以來，土地使用權出讓的“招拍掛”制度逐步正式實施，地價持續(xù)上漲，圍繞地價是不是推動房價上漲的“罪魁禍首”，各界人士都有不同看法。對此國內(nèi)外學者都進行過相關探討，而主流的觀點分為四類，一種觀點認為地價決定房價，高額的土地成本是房價上漲的主要原因［1－4］。該觀點的政策含義為要控制房價就必須降低地價。另一種觀點認為房價決定地價，房價上漲增加了對土地的需求進而引起地價上漲［5－7］。該觀點認為要控制房價就要調(diào)整市場供求關系。第三種觀點認為房價與地價相互作用，房價與地價的關系是循環(huán)關聯(lián)的［8－9］。第四種觀點認為房價與地價沒有必然聯(lián)系，即兩者相互獨立?？梢哉f，房價與地價這個好比“雞生蛋”還是“蛋生雞”的問題，引起了國內(nèi)外一大批學者的探討。這說明房地產(chǎn)市場的傳導機制非常復雜，而不同利益集團又為房價飆升尋找借口，使得本來就不清楚的地價與房價顯得更加模糊。本文運用計量經(jīng)濟分析方法對房地產(chǎn)價格進行因果分析，旨在通過實證分析研究房價與地價的確定關系。

一 研究方法與指標數(shù)據(jù)選擇

(一)研究方法

對于地價與房價的關系，主要有三類典型研究。第一類研究是以Smith、O’Sullivan為代表的，從引致需求(derived demand)角度來研究地價與房價關系。第二類研究是以Alonso、Muth、況偉大為代表的，從空間經(jīng)濟學角度來研究地價與房價關系。第三類研究是以Davies、Raymond、高波、毛豐付為代表的，采用計量經(jīng)濟分析工具來研究地價與房價關系。本文從第三類研究入手，運用房價指數(shù)和地價指數(shù)的季度數(shù)據(jù)，在向量誤差修正模型(ECM)框架下利用格蘭杰因果檢驗(Granger－causality Test)對長沙市的地價與房價關系進行實證檢驗。

(二)數(shù)據(jù)來源

本文選取長沙市房屋價格銷售指數(shù)和土地價格銷售指數(shù)。數(shù)據(jù)來源于《中國經(jīng)濟景氣月報》，樣本區(qū)間為2001年第1季度至2010年第4季度，共40個季度。該原始指數(shù)為環(huán)比指數(shù)，以上年同季為基期(100)，各季度都有不同基期，存在季節(jié)因素的影響，因此，我們先把各季度數(shù)據(jù)按環(huán)比指數(shù)與定基指數(shù)的關系進行轉(zhuǎn)換，調(diào)整為以2000年為基期的定基指數(shù)，以消除季節(jié)因素的影響。

表1 長沙市房地產(chǎn)季度價格指數(shù)

數(shù)據(jù)來源∶國家統(tǒng)計局各期的《中國經(jīng)濟景氣月報》、國研網(wǎng)。

根據(jù)表1數(shù)據(jù)繪制房價與地價變化折線圖，如圖1所示∶

圖1 長沙市地價指數(shù)與房價指數(shù)變化折線圖

從圖1可以看出，長沙市房價地價在2001年到2005年的樣本區(qū)間內(nèi)，上漲平緩，而2006年以后增速明顯加快，房價指數(shù)與地價指數(shù)總體的變化趨勢緊密。

二 實證分析

(一)單位根檢驗

Granger因果檢驗是建立在X、Y都是穩(wěn)定序列的基礎上，當使用非平穩(wěn)序列進行回歸時，會造成虛假回歸。因此，在檢驗前必須對時間序列進行平穩(wěn)性檢驗，而平穩(wěn)性檢驗的判斷方法主要是單位根檢驗，常用的方法有ADF檢驗、PP檢驗等。本文選用ADF檢驗，在進行檢驗時應注意截距項(intercept)、趨勢項(trend)和滯后項(lag)的選擇，滯后項的處理上要遵循AIC和SC準則，當兩者矛盾是以AIC準則為主。在ADF檢驗中，單位根檢驗的回歸方程為∶

利用Eview5.0對相關變量的原始序列、一階差分序列、二階差分序列進行ADF檢驗，檢驗結(jié)果如表2。

表2 地價與房價指數(shù)ADF檢驗

由表2可知，在原始序列和一階差分條件下，HP、LP的ADF統(tǒng)計量大于1%、5%、10%顯著水平下的臨界值，時間序列含有單位根，是非平穩(wěn)序列，在二階差分條件下，HP、LP的ADF統(tǒng)計量小于1%、5%、10%顯著水平下的臨界值，是平穩(wěn)序列，因此房價與地價均為二階單整。

(二)協(xié)整檢驗

進行Granger因果關系檢驗之前，必須對時間序列進行協(xié)整檢驗，主要有Engle和Granger于1987年提出來的EG兩步法和Johansen檢驗法。EG兩步法適用于兩個變量間的協(xié)整檢驗，Johansen檢驗適用于多個變量之間的協(xié)整檢驗。因此，本文選用EG兩步法檢驗地價與房價之間是否存在長期關系。EG兩步法首先利用OLS(普通最小二乘回歸)對協(xié)整回歸方程進行估計，第二步，提取模型估計殘差序列，檢驗殘差序列是否平穩(wěn)。

表3 殘差序列e的ADF檢驗

由表3可知，ADF檢驗值為－1.986422，小于顯著性水平5%、10%時的臨界值，因此可認為估計的殘差序列為平穩(wěn)序列，HP、LP之間存在協(xié)整關系，即兩者之間存在長期均衡關系。

(三)格蘭杰因果關系檢驗

協(xié)整檢驗說明變量之間存在長期均衡關系，但是否構(gòu)成因果關系，還需要進一步檢驗。如果變量X有助于預測Y，即根據(jù)Y的過去值對Y進行回歸時，如果再加上X的過去值，能夠顯著地增強回歸的解釋能力，則稱X是Y的Granger原因，否則稱為非Granger原因。Granger進一步指出，若非平穩(wěn)變量間存在協(xié)整關系，使用傳統(tǒng)的VAR模型做因果檢驗可能會有錯誤的推論。所以，選擇在向量誤差修正模型(ECM)框架下進行格蘭杰因果檢驗。點擊Quick鍵，選擇Estimate－VAR功能，在 VARtype中選擇VectorErrorCorrection，得到長沙向量誤差修正模型關系如下∶

d(HP)=0.1*(LP( －1) －2.43*HP( －1)+147.89)－0.15*d(LP( －1))+0.05*d(LP( －2))+0.1*d(HP( －1))+0.14*d(HP( －2))+1.19

d(LP)= －0.65*(LP( －1) －2.4*HP( －1)+147.89) －0.13*d(LP( －1)) －0.24*d(LP( －2)) －1.3*d(HP( －1))+2.81*d(HP( －2))+2.57

對長沙市選取不同的滯后期做Granger因果關系檢驗結(jié)果如表4。

表4 不同滯后期長沙市Granger因果關系檢驗

通過向量誤差模型和Granger因果關系檢驗可以發(fā)現(xiàn)∶長沙市房價與地價因為協(xié)整而存在長期均衡關系，兩者相互影響，在長期內(nèi)具有Granger意義上的因果關系;短期內(nèi)，在滯后期為1時房價是地價的Granger原因，地價不是房價的Granger原因。滯后期2～4時，房價與地價互為Granger原因，滯后期＞5時，房價是地價的Granger原因，而不是相反。

三 結(jié)論

通過對長沙市2001年第一季度到2010年第四季度的房屋銷售價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)的因果關系檢驗，客觀上反映了長沙市房價與地價的關系。現(xiàn)實情況中，對于長沙市房價上漲的原因，比較公認的說法是因為土地價格受到經(jīng)營性用地實行招標掛牌出讓方式的影響。在現(xiàn)實操作中，絕大部分的房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地取得是通過招標拍賣掛牌，由于開發(fā)商對長沙經(jīng)濟發(fā)展與區(qū)位優(yōu)勢的良好預期，地價、房價均具有較大的上漲空間，造成最后的成交地價高出掛牌或起拍價的程度不盡相同，從而造成商品房價格水漲船高。對于這種說法，不能否認其合理性。但是通過對房價與地價數(shù)據(jù)的實證檢驗可以看出，從短中期來看，長沙市的房價和地價之間是相互影響的;長期來看房價對地價的影響顯著，地價對房價則沒有顯著影響。

本研究認為從短期看，土地的供給在一定程度上可以調(diào)節(jié)，因此房價和地價之間的相互影響可通過彼此相互關聯(lián)的供給關系來相互作用。從中長期來看，土地需求作為一種引致需求，其產(chǎn)品也就是房屋的價格對其需求的影響是比較顯著的。所以中長期的房價對地價存在顯著的影響。從更遠的長期來看，土地經(jīng)濟供給的無彈性趨勢必對地價產(chǎn)生顯著的影響，這時候即使房價的變化產(chǎn)生了使地價變化的促因，但受土地供給本身的限制，房價的變化最終只能影響其本身的供求關系，而對土地市場的供求關系影響甚小，從而使兩者各由各自的供求關系決定。

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(責任編校:簡子)

F293.3

A

1008－4681(2012)01－0013－03

2011－11－26

尹衛(wèi)(1987－)，男，湖南衡陽人，湖南師范大學資源與環(huán)境科學學院碩士生。研究方向∶土地評價與土地經(jīng)營。