|文 ·本刊特約記者 覃乾

地方政府出讓土地獲取出讓金，銀行貸款給房地產(chǎn)商獲得利息收入，房地產(chǎn)商開發(fā)土地賣給消費(fèi)者賺取利潤(rùn)。不經(jīng)意間，這樣一個(gè)過去萬(wàn)試萬(wàn)靈的經(jīng)濟(jì)循環(huán)開始變成中國(guó)經(jīng)濟(jì)頭上逐漸收緊的“緊箍咒”——促使經(jīng)濟(jì)過熱，限制其他需求

“現(xiàn)在的房地產(chǎn)，有房的都期望大漲，無(wú)房的都期盼大跌。在這漲與跌的較量中，人大都失去理智，變得異常癲狂?！痹诙稳豢磥?lái)，自己無(wú)疑是期盼下跌的最癲狂者。4年前，25歲的北京小伙段然邂逅了自己視為生命的愛情?！昂芷?，高挑的身材站在排隊(duì)的人群中有種鶴立雞群的感覺?！倍稳蛔谛前涂藢挻蟮纳嘲l(fā)里，深飲一口咖啡，微閉雙眼，仿佛又回到了初見女友的那一刻。

2008年8月，段然在西單大悅城的星巴克第一次遇見了自己以后的女友，并在“反復(fù)掙扎”后上前搭話。但他沒想到，這也成為他以后四年節(jié)衣縮食買房的開始?！霸谡J(rèn)識(shí)一年后，女朋友家里對(duì)我提出了買房的要求。她家對(duì)我各方面都很滿意，不過提出想要一套獨(dú)立住房做婚房，而為了以后能夠減少他們兩人的負(fù)擔(dān)，女方希望這套房全款或最少首付在50%以上。”這樣的要求在現(xiàn)下中國(guó)實(shí)在是再正常不過的一件事，甚至很多剛剛墜入愛河的情侶就開始為此打算，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家把它劃分為最堅(jiān)定的買房者之一，并稱之為——?jiǎng)傂琛?/p>

1997年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在亞洲金融風(fēng)暴中備受煎熬。11月，時(shí)任中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)和國(guó)家第一副總理的朱镕基南下視察深圳，接見了一批地方企業(yè)家。5個(gè)月后，中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》，“適度從緊的貨幣政策”向住宅產(chǎn)業(yè)網(wǎng)開一面，這也成了中國(guó)房產(chǎn)改革的號(hào)角，從那年起個(gè)人可以從銀行貸到款，買自己喜歡的房子。

《關(guān)于加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》下發(fā)不久，國(guó)務(wù)院就發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確提出“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)”的深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)。沿襲了約40年的住房實(shí)物分配制度終止，房地產(chǎn)行業(yè)逐步走向全新的發(fā)展時(shí)期。

這樣的改革在當(dāng)時(shí)是正確的。一位離休的發(fā)改委專家評(píng)價(jià)說(shuō)，它使中國(guó)安然度過了亞洲金融危機(jī)，福利分房取消了，融資渠道拓寬了，消費(fèi)信貸放開了……中國(guó)進(jìn)入了新一輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。可是，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴越深，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的弊病也就愈大地爆發(fā)出來(lái)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)報(bào)告，2003年，北京市商品住宅成交面積達(dá)1,770.6萬(wàn)平米，成交均價(jià)為4,456元/平米；2011年，北京市商品住宅成交面積達(dá)659.3萬(wàn)平米，成交均價(jià)為21,929元/平米。

高昂的房?jī)r(jià)擊碎了段然一直以來(lái)的優(yōu)越感?！拔易约核氵^這筆賬，按現(xiàn)在北京城內(nèi)最低的房?jī)r(jià)20,000/m2來(lái)算，一間70平米的房子要140萬(wàn)，就算付最低首付額30%，我也要6年不吃不喝才能付得了?！睙o(wú)奈之下，段然只得向父母求助，并拿到了父母東拼西湊的40萬(wàn)?！拔抑两褚餐涣宋覌尠彦X交到我手里時(shí)的眼神，回到我的房間，看著床邊的三摞錢，我一遍又一遍的問自己‘段然，這可是你爸媽的棺材本，你忍心拿嗎？’”說(shuō)到這里，段然拿起了桌上的餐巾紙，捏了一會(huì)，又放回了桌上，反把頭向沙發(fā)仰了去。

最終，段然把錢存入了銀行，等待著他和女友認(rèn)可的買房契機(jī)。在心里，段然為自己的行為找了個(gè)折中借口，“這筆錢是我借爸媽的，結(jié)婚后一定會(huì)還給父母?！?/p>

大儲(chǔ)蓄

在段然周圍的朋友眼中，其家庭算是個(gè) “小康之家”。父親退休前在首鋼工作，退休后在北京地鐵找了份電工的工作；母親是一家國(guó)有企業(yè)的會(huì)計(jì)，正在等著平安退休，兩個(gè)人現(xiàn)在月收入大概7,000元左右。這樣的家境曾讓段然有一段時(shí)間感到很優(yōu)越。“很早前我父母就和我說(shuō)過，在為我娶媳婦攢錢，我那時(shí)很有骨氣地想，等我大學(xué)畢業(yè)了，好好干，還怕娶不上媳婦?！彪m然一度段然表示不會(huì)用父母的錢來(lái)結(jié)婚，但他父母還是會(huì)在不經(jīng)意間把這筆錢的數(shù)額透露出來(lái)，從2002年的5萬(wàn)元迅速提升到2010年的20萬(wàn)元，8年間提高了400%，同期，段然父母的工資增長(zhǎng)還不足100%，但房?jī)r(jià)幾乎已經(jīng)翻了六倍。

巨大的落差讓段然開始逐一放棄自己的愛好，最開始是釣魚、羽毛球和乒乓球這樣的體育愛好，后來(lái)是集郵和去酒吧小酌，不久前段然決定不再去咖啡店喝咖啡。面對(duì)《中國(guó)新時(shí)代》記者的疑惑，段然指著咖啡杯笑著說(shuō)：“要感謝你約我來(lái)這里，家里的速溶咖啡還是太淡了?！睂?shí)際上，放棄自己的愛好是段然要強(qiáng)的表現(xiàn)。按他女朋友的說(shuō)法，最近兩年，段然幾乎沒有添置過一件物品?！拔ㄒ恍绿淼膬杉路€是他生日我送他的，那時(shí)他看著我笑得像個(gè)孩子?！彼笥颜f(shuō)這話時(shí)手握在段然手上，微微笑了起來(lái)。

隨著段然不斷壓縮自己的支出，他存折上的存款也在緩慢地增長(zhǎng)。2010年2月，段然工商銀行的存款為41萬(wàn)元，2011年10月，這一數(shù)字變成了45萬(wàn)元。但是，這一數(shù)字依然離女方家要求的“房子首付50%”相去甚遠(yuǎn)?！拔覀兗宜械腻X都集中在我買房的這張卡上了，有時(shí)我想，如果不買房，光利息，也夠我買好幾件好衣服了。”段然笑著說(shuō)。

實(shí)際上，這樣的情況并不只段然一家。“我好幾個(gè)朋友也是這樣，想買房，但錢不夠，我們自稱是貧窮的準(zhǔn)百萬(wàn)富翁?！边@樣的調(diào)侃讓人膽戰(zhàn)心驚。如果我們把存款數(shù)據(jù)放大，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中的恐怖之處：根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截止到2011年底，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)的居民存款余額已達(dá)到35.2萬(wàn)億元。而接下來(lái)如果中國(guó)每年GDP的增長(zhǎng)幅度能達(dá)到8%，居民儲(chǔ)蓄對(duì)應(yīng)相同的比例增長(zhǎng)，到2020年，居民存款余額將達(dá)到76萬(wàn)億。這也就意味著，我們可以買下23個(gè)蘋果公司或者47個(gè)中石油，但是，這批錢卻趴在銀行，支取利息，對(duì)走馬燈似的需求“不屑一顧”。

正在悶頭攢錢等著買房娶媳婦的段然們可能很難想象，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在等著他們的消費(fèi)去度過難關(guān)。全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)如果想要穩(wěn)定地發(fā)展下去，就要提升城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)能力，使國(guó)民消費(fèi)成為支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力。這并非是遲福林的獨(dú)家觀點(diǎn)。有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至認(rèn)為，現(xiàn)階段，高收入階層消費(fèi)已經(jīng)釋放完畢。近年來(lái)，中低收入階層已經(jīng)成為消費(fèi)的主力，所以，拉動(dòng)內(nèi)需其實(shí)就是刺激這一部分人的消費(fèi)能力。

中東歐地區(qū)最大的國(guó)際金融投資集團(tuán)PPF旗下的全資子公司捷信中國(guó)不久前對(duì)東南沿海地區(qū)的目標(biāo)消費(fèi)者進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析。他們發(fā)現(xiàn)，這一地區(qū)的主力消費(fèi)人群已變?yōu)槟挲g為20-29歲、工作年限1-5年（其中1-3年占比35%，3-5年占比27%）、月收入1,000-5,000元（其中1,000-3,000元占比75%）的中低穩(wěn)定收入人群?！斑@些特征充分說(shuō)明了處于此階段的消費(fèi)者們具有較大的購(gòu)物欲望，更愿通過承擔(dān)一定的貸款壓力來(lái)改善與提高生活質(zhì)量?！苯菪胖袊?guó)在最后總結(jié)說(shuō)。

地方政府出讓土地獲取出讓金，銀行貸款給房地產(chǎn)商獲得利息收入，房地產(chǎn)商開發(fā)土地賣給消費(fèi)者賺取利潤(rùn)。不經(jīng)意間，這樣一個(gè)過去萬(wàn)試萬(wàn)靈的經(jīng)濟(jì)循環(huán)開始變成中國(guó)經(jīng)濟(jì)頭上逐漸收緊的“緊箍咒”——促使經(jīng)濟(jì)過熱，限制其他需求。

有多少錢可以用來(lái)消費(fèi)？

“我是越算錢越不夠用，越不夠用就越不敢花錢。”和現(xiàn)下大多80后一樣，段然也正在每天掰算著自己的收支情況，買房、生孩子和養(yǎng)老這三項(xiàng)長(zhǎng)期支出像三座大山一樣，壓得他和他女友透不過氣來(lái)。而和更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)同齡孩子不同的是，段然和他女友的父母都有醫(yī)療保障和不菲的工資。但即使除去這部分開銷，段然給出的數(shù)字依舊讓人心驚。

在段然的計(jì)算單中：

1、房子現(xiàn)在區(qū)域價(jià)格為23,000元/M2，總房?jī)r(jià)大概為1,610,000元，按50%貸款計(jì)算，需支付貸款總額800,000元，貸款20年，平均每月還款6,000左右。

2、婚后一年要孩子，算到孩子上幼兒園為止，懷孕中需支付10,000元左右，生產(chǎn)過程3,000元左右，產(chǎn)后大約50,000元左右，全部過程大概4年左右，平均下來(lái)每個(gè)月大概需要支出1,300元左右。

3、現(xiàn)有兩份商業(yè)壽險(xiǎn)，分別為人壽每月546元，平安每月500元，合為1,046元。

這也就意味著，段然每月要固定支出8,346元，而這一數(shù)字中并不包含他的吃喝拉撒等支出?！吧洗尉蹠?huì)時(shí)，一個(gè)同學(xué)喝醉了，他抱著我哭，說(shuō)他很累，不想活了，我和他一起哭，直到哭著睡著了，第二天一看，我們倆在花壇里睡了一夜?！边^重的生活壓力碾碎了這些曾經(jīng)意氣風(fēng)發(fā)的少年夢(mèng)，他們?yōu)榱耸刈★埻?，只能“循?guī)蹈矩”做一個(gè)安分人，“我們工作光鮮，學(xué)歷驕人，但越來(lái)越覺得自己是個(gè)沒有靈魂的木偶。”難以想象這樣高負(fù)荷狀態(tài)下，段然突然失業(yè)會(huì)怎么樣？

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者吳敬璉說(shuō)：“我們長(zhǎng)時(shí)期存在的過度儲(chǔ)蓄和消費(fèi)不足這種不平衡的情況繼續(xù)存在。保持GDP的持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，缺乏內(nèi)在的動(dòng)力，就是最終需求不足。”這一論點(diǎn)并不完全能夠立得住腳。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從GDP支出的角度來(lái)看，中國(guó)消費(fèi)者的消費(fèi)需求始終以8%的速度增長(zhǎng)，與經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)幅度大致相當(dāng)，但關(guān)鍵是，中國(guó)消費(fèi)者的消費(fèi)過分集中于教育、養(yǎng)老、房產(chǎn)、醫(yī)療等方面，人們的消費(fèi)欲望被壓抑或者吞噬掉了。不久前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年，中國(guó)勞動(dòng)年齡人口比重為74.4%，比上年微降0.10個(gè)百分點(diǎn)。伴隨著中國(guó)“人口紅利”的逐漸消失，勞動(dòng)力短缺帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出下降、儲(chǔ)蓄率下降和投資減少等可能將接踵而至。

對(duì)此現(xiàn)象，國(guó)外曾有過調(diào)查顯示，60%以上的儲(chǔ)蓄是出于對(duì)未來(lái)收入、支出風(fēng)險(xiǎn)（即不確定性）的預(yù)防。反過來(lái)，如果沒有不確定性這一因素，人們的消費(fèi)信心才會(huì)增加。對(duì)比美國(guó)有關(guān)儲(chǔ)蓄率和養(yǎng)老金方面的數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，美國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄率與經(jīng)濟(jì)景氣度逆相關(guān)。如美國(guó)2000年之后隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，個(gè)人儲(chǔ)蓄率大幅下降，在次貸危機(jī)之前跌至負(fù)值；而次貸危機(jī)之后，個(gè)人儲(chǔ)蓄率又開始上升，這說(shuō)明個(gè)人行為還是理性的。更重要的是，美國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄率的變化并沒有對(duì)其未來(lái)養(yǎng)老產(chǎn)生多大影響，按照美國(guó)官方數(shù)據(jù)，其個(gè)人退休賬戶（IRA）的規(guī)模為4.9萬(wàn)億美元，折合31萬(wàn)億人民幣，這意味著，每個(gè)美國(guó)人背后都有10萬(wàn)人民幣的養(yǎng)老保險(xiǎn)在支撐著。

目前，中國(guó)養(yǎng)老金主要靠政府提供，數(shù)額大約為3萬(wàn)多億人民幣，占GDP的比重大約7%，假設(shè)中國(guó)居民儲(chǔ)蓄全部是為養(yǎng)老所留，中國(guó)的養(yǎng)老能用資金總額為39萬(wàn)億人民幣左右。平均每個(gè)中國(guó)人背后有3萬(wàn)人民幣的養(yǎng)老金。那么3萬(wàn)元在現(xiàn)在能做什么呢？ 答案是，僅僅能在北京、上海等一線城市的非商業(yè)中心地段買1平米的空間。

房地產(chǎn)的死循環(huán)

2009年，中國(guó)房地產(chǎn)炒作到了空前高度，一方面各地頻頻刷新“地王”記錄，另一方面，不斷上漲的房?jī)r(jià)令政策執(zhí)行效果和政府公信力屢遭詬病。在全國(guó)工商聯(lián)提交的一份名為《我國(guó)房?jī)r(jià)為何居高不下》的大會(huì)發(fā)言稿中，其把矛頭直接指向了地方政府。據(jù)他們測(cè)算，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%，地方政府是房地產(chǎn)業(yè)暴利的幕后黑手。一石激起千層浪，不久后，國(guó)土資源部就開始高調(diào)宣傳 ，地價(jià)僅占房?jī)r(jià)的15-30%，全國(guó)平均為23.2%，遠(yuǎn)低于國(guó)外水平。這最終成了一樁懸案，影響房?jī)r(jià)的因素很多，市場(chǎng)預(yù)期、供求關(guān)系、成本構(gòu)成等，土地價(jià)格是成本構(gòu)成中的一個(gè)元素而已。

不過，房?jī)r(jià)并未因?yàn)檫@兩個(gè)部門爭(zhēng)論而停下腳步。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年3月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%。1-3月，中國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6,594億元，同比增長(zhǎng)35.1%；房屋新開工面積3.23億平方米，同比增長(zhǎng)60.8%；商品房銷售額7,977億元，同比增長(zhǎng)57.7%，全國(guó)地王魚貫而出，并有愈演愈烈之勢(shì)。

此時(shí)的段然叫苦不迭，“那時(shí)和朋友聊天，十有八九會(huì)繞到房?jī)r(jià)上面，很多人已經(jīng)為了省錢開始停止開車，同學(xué)聚會(huì)的地方也從湘鄂情等檔次的飯店降到路邊的大排檔?！边@也造成了另一個(gè)社會(huì)問題，為了能夠低價(jià)獲得房屋，很多人削尖腦袋往能夠分房的政府部門和國(guó)有企業(yè)鉆，這也造成了進(jìn)門價(jià)碼普遍上漲。一位不愿透露姓名的公務(wù)員告訴記者，他拿到現(xiàn)在這個(gè)職位不光要公務(wù)員考試過關(guān)，還要在該部門有著絕對(duì)過硬的關(guān)系，此外，為了疏通上下關(guān)節(jié)，還要拿大量的錢來(lái)“跑”這個(gè)事情?！斑@幾年，這方面的價(jià)格一直在上漲，幅度早已超過了房產(chǎn)上漲幅度，好像前兩天一個(gè)朋友‘跑事’成功花了100萬(wàn)，而我當(dāng)時(shí)只用了20多萬(wàn)，3年間上漲了5倍多?！?/p>

多重的連鎖反應(yīng)讓中國(guó)政府痛下決心。2010年，中國(guó)房地產(chǎn)政策已由此前的態(tài)度未明轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)、遏制房?jī)r(jià)過快上漲，并且先後采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。2010年4月15日，中國(guó)國(guó)務(wù)院出臺(tái)具體措施，要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；17日，國(guó)務(wù)院又發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，提出十條舉措，被稱為房地產(chǎn)“新國(guó)十條”；18日，國(guó)務(wù)院再發(fā)通知：商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款，對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。

連續(xù)的組合拳使得房?jī)r(jià)開始下降，2011年下半年，段然感到了絲絲暖意?！昂芏喾康禺a(chǎn)中介給我打電話，通常都是說(shuō)，某位房主想移民國(guó)外，房子想處理掉，價(jià)格好商量，現(xiàn)款的話價(jià)格可以比當(dāng)?shù)貎r(jià)格低10%。”不過，下降房?jī)r(jià)的喜悅很快被銀行壞賬的痛苦所淹沒。2010年初，上海銀監(jiān)局通過《2009年上海房地產(chǎn)信貸運(yùn)行分析報(bào)告》，著重提示了房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，據(jù)該報(bào)告測(cè)算，房?jī)r(jià)如果下跌10%、20%、30%，房貸不良率將達(dá)1.18%、1.51%、2.08%。

銀行的問題讓人憂心，可是，在“限購(gòu)令”執(zhí)行近一年后，最先表示出難以為繼的卻并非銀行，而是地方政府。2011年末，中國(guó)有10個(gè)城市出臺(tái)的限購(gòu)政策到期，但此后地方政府對(duì)延續(xù)“限購(gòu)令”開始態(tài)度曖昧起來(lái)。對(duì)此，新華社發(fā)文炮擊，對(duì)房?jī)r(jià)下跌承受力最差的是地方政府。實(shí)際上，這樣的態(tài)度在很多人眼中并不反常。即使在制定政策后的執(zhí)行過程中，很多地方政府頻頻現(xiàn)出外緊內(nèi)松、明緊暗松、始緊后松等現(xiàn)象，向市場(chǎng)露出政策縫隙。

“這也不能僅僅怪地方政府著急，到現(xiàn)在，中國(guó)依然難以找到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的替代品?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)家智強(qiáng)告訴《中國(guó)新時(shí)代》記者。實(shí)際上，在房地產(chǎn)調(diào)整的兩年內(nèi)中，北京和上海一南一北兩大中心的GDP表現(xiàn)讓人不忍卒讀。2011年，上海市的GDP增長(zhǎng)為8.2%，僅高于北京市，位于全國(guó)各省市區(qū)倒數(shù)第二；今年一季度，上海市GDP增長(zhǎng)全國(guó)“墊底”，為7%。