○林志紅 張瓊芳

（1、湖北第二師范學(xué)院 湖北 武漢 430205 2、當(dāng)代經(jīng)濟(jì)雜志社 湖北 武漢 430205）

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，如何進(jìn)行投資決策，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲取最大效益，避免因投資決策失誤而造成的巨大經(jīng)濟(jì)損失，是各房地產(chǎn)企業(yè)希望解決的主要問(wèn)題。只有系統(tǒng)深入分析和研究影響房地產(chǎn)投資決策的因素，改變傳統(tǒng)決策方法的單一性和獨(dú)立性，減少投資決策過(guò)程中的主觀成分，才能避免因投資決策失誤而造成的巨大經(jīng)濟(jì)損失，這不僅有助于企業(yè)自身發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定也有著重要意義。

一、房地產(chǎn)投資的涵義和特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中以期在未來(lái)獲取更多收益或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。也有人認(rèn)為，房地產(chǎn)投資是指國(guó)家、集體、個(gè)人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn)、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過(guò)程和行為，包括建造新的物業(yè)和對(duì)舊有的建筑物進(jìn)行改造。

隨著我國(guó)城市化的推進(jìn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為廣大投資者追逐高額利潤(rùn)和快速增值的重要投資形式。由于房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，房地產(chǎn)投資具有如下特點(diǎn)：一是高投入和高成本。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)的高資本價(jià)值特性，決定房地產(chǎn)投資需要投入的資金量大。土地的價(jià)格或土地使用權(quán)的價(jià)格相對(duì)較高、建筑造價(jià)高、施工周期長(zhǎng)使得投資開(kāi)發(fā)成本高。而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資涉及部門(mén)眾多、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作過(guò)程中交易費(fèi)用高也使得投資需要投入大量資金。二是開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)和投資回收期長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)可行性研究、項(xiàng)目論證、置地、設(shè)計(jì)施工建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)和物業(yè)管理等眾多環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。從土地審批、房地產(chǎn)建設(shè)、到物業(yè)投入使用，回收投資資金獲取利潤(rùn)需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資不是一個(gè)簡(jiǎn)單的交易程序，而是一個(gè)涉及多個(gè)市場(chǎng)的交易系統(tǒng)，受到土地、建材、施工、勞動(dòng)力市場(chǎng)等多個(gè)市場(chǎng)的影響，而且房地產(chǎn)變現(xiàn)能力差，投資資金要經(jīng)過(guò)幾個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)動(dòng)才能回收。三是高利潤(rùn)和高風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)的異質(zhì)性、不可替代，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資回報(bào)率高。利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)應(yīng)的，與其他投資一樣，房地產(chǎn)投資收益和風(fēng)險(xiǎn)并存。由于房地產(chǎn)投資投入資金多，資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，隨著時(shí)間的推移，投資的不確定因素增多，其投資的風(fēng)險(xiǎn)也將增大。四是政策鼓勵(lì)和約束。由于房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性作用，以及房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，政府常常在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行風(fēng)險(xiǎn)時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，出臺(tái)一些產(chǎn)業(yè)措施，鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)，這就會(huì)增加居民對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)性投入，同時(shí)也激勵(lì)了開(kāi)發(fā)性投入。但從城市發(fā)展角度看，城市需要進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和布局，以滿(mǎn)足城市功能分區(qū)、城市生態(tài)的要求。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和耐久性，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資必須服從城市整體長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)劃，這就構(gòu)成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的外在制約因素。

二、影響房地產(chǎn)投資的因素

投資是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)的連續(xù)性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資包括資金的籌集、使用、回收和增值，形成一個(gè)循環(huán)的資金流。同一投資者在不同時(shí)期或者不同投資者，追求的投資目標(biāo)是不同的，所愿意承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和選擇的投資時(shí)點(diǎn)也是不一樣的，這就決定了他們的投資結(jié)果和收益。由于房地產(chǎn)的區(qū)位、投資時(shí)機(jī)和房地產(chǎn)類(lèi)型直接影響著房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)，因此被稱(chēng)為房地產(chǎn)投資的三要素。

1、區(qū)位

由于房地產(chǎn)作為一種特殊商品具有不可移動(dòng)性的特點(diǎn)，所以在房地產(chǎn)物業(yè)中，區(qū)位因素被置于前所未有的高度，是顧客最關(guān)心的因素之一。一般而言，區(qū)位是指特定房地產(chǎn)所處的空間位置及其相鄰房地產(chǎn)間的相互關(guān)系。從宏觀角度來(lái)說(shuō)，區(qū)位指項(xiàng)目所在區(qū)域；從微觀角度來(lái)說(shuō)，區(qū)位指項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)場(chǎng)地。實(shí)際上，區(qū)位不僅指房地產(chǎn)所處的地理環(huán)境位置，還包括該區(qū)域的社會(huì)位置。一宗房地產(chǎn)的地理位置包括坐落、方位、朝向、樓層和建筑式樣等自然環(huán)境因素，社會(huì)位置包括該區(qū)域的交通狀況、配套設(shè)施和人文景觀等。任何一項(xiàng)房地產(chǎn)投資必定在既定的自然環(huán)境與人文環(huán)境中運(yùn)行并與周?chē)黝?lèi)環(huán)境因素發(fā)生各種互動(dòng)關(guān)系。這些因素的差異加劇了區(qū)位差異，使得處于同一市場(chǎng)的不同區(qū)位的相同面積房地產(chǎn)具有不同的實(shí)用價(jià)值，產(chǎn)生了極為不同的經(jīng)濟(jì)效益。交通運(yùn)輸系統(tǒng)的完善、生活方式的變化以及科技的進(jìn)步，都會(huì)使區(qū)位價(jià)值產(chǎn)生巨大差異，使投資者面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)必須充分考慮房地產(chǎn)區(qū)位條件，認(rèn)真分析、研究擬投資區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)、人口因素和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)等因素。

2、時(shí)機(jī)

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響很大，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性的規(guī)律，因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也相應(yīng)有著周期性的漲落。隨著經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求、價(jià)格和收益水平的相應(yīng)變化。因此，選擇合適的投資時(shí)機(jī)，保證所投資房地產(chǎn)有良好的市場(chǎng)前景，是一項(xiàng)投資成敗的關(guān)鍵。一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是影響開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長(zhǎng)期，各類(lèi)房地產(chǎn)需求旺盛，市場(chǎng)處于不斷上升勢(shì)頭，這時(shí)推出的房地產(chǎn)項(xiàng)目較易獲得較高收益；當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于下行區(qū)間，由于失業(yè)增加，收入下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降，供過(guò)于求，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，物業(yè)租售所需時(shí)間加長(zhǎng)，甚至根本就租售不出去，此時(shí)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)將導(dǎo)致資金占用和成本上升，預(yù)計(jì)的收益不可能實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將承擔(dān)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)選擇不當(dāng)帶來(lái)的巨大損失。因此，房地產(chǎn)投資者必須具有敏銳的判斷力，善于把握機(jī)會(huì)和抓住時(shí)機(jī)。

3、類(lèi)型

按照房地產(chǎn)投資的方式來(lái)劃分，房地產(chǎn)投資可以分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資兩種。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的目標(biāo)是為了獲取最大化的投資利潤(rùn)。根據(jù)投資經(jīng)營(yíng)方式的不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資又可分為租賃型、銷(xiāo)售型、營(yíng)業(yè)型和綜合型開(kāi)發(fā)投資等。置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是為了滿(mǎn)足自身居住或生產(chǎn)活動(dòng)需要，即剛性需求。二是向通過(guò)轉(zhuǎn)售或出租來(lái)獲取資本收益或穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。物業(yè)類(lèi)型是房地產(chǎn)投資必須慎重考慮的另一重要因素，物業(yè)的形態(tài)類(lèi)型、使用類(lèi)型、建筑類(lèi)型、面積類(lèi)型和價(jià)格類(lèi)型不同程度上決定了投資活動(dòng)的成敗和盈利水平的高低。不同類(lèi)型的物業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗力是不同的，對(duì)區(qū)位的敏感度也是不同的，因此，房地產(chǎn)投資的類(lèi)型也是至關(guān)重要的。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制

房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)綜合性、專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性極強(qiáng)的活動(dòng)，它投資數(shù)額大、投資周期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差。眾多的不確定因素，決定了投資效益的不確定性，從而使投資決策具有相當(dāng)?shù)臐撛陲L(fēng)險(xiǎn)。

1、投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資環(huán)境主要包括社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國(guó)際環(huán)境。由于房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，受政策的影響很大，政府對(duì)房?jī)r(jià)的限制、貸款利率的規(guī)定、土地供應(yīng)量的控制、土地使用的約束、環(huán)境保護(hù)的要求，以及對(duì)投資規(guī)模、投資方向和稅收的控制等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。如為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果。2011年，中央政府又連續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，再一次加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。因此，為減少投資決策風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資者一方面應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)、國(guó)家稅收政策、財(cái)政政策及貨幣政策等政策的研究，把握國(guó)家政策的宏觀動(dòng)態(tài)；另一方面，應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，關(guān)注市場(chǎng)信息，保持信息渠道暢通，爭(zhēng)取在政策調(diào)整時(shí)或在調(diào)整之前，及時(shí)預(yù)見(jiàn)變化，及時(shí)改善投資結(jié)構(gòu)并調(diào)整投資方向，把因政策變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)降到最小。

2、投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)有著周期性的漲落，導(dǎo)致房地產(chǎn)的供求及價(jià)格隨時(shí)間而變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的收益也就隨著投資時(shí)機(jī)不同而異。因此，選擇好投資時(shí)機(jī)是房地產(chǎn)投資成功的第一要素。在我國(guó)，房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期基本一致，受宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期的影響，房地產(chǎn)周期也包括蕭條、復(fù)蘇、高峰、衰退四個(gè)階段。從理論上講，最成功的房地產(chǎn)投資是在市場(chǎng)蕭條時(shí)期以最低成本購(gòu)入土地并完成建設(shè)，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)期以較高價(jià)格出售商品。具體來(lái)說(shuō)：針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)出只升不降的特點(diǎn)，在確信某一項(xiàng)目地段具備巨大升值潛力的情況下，無(wú)論處在何種經(jīng)濟(jì)周期階段、何種投資開(kāi)發(fā)階段，都是投資的最佳時(shí)機(jī)。此外，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，我們還要密切關(guān)注市場(chǎng)的整體動(dòng)態(tài)走向以及地產(chǎn)項(xiàng)目所在的局部區(qū)域的供求關(guān)系，只有掌握了這兩個(gè)動(dòng)態(tài)關(guān)系的基本情況我們才可以根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)估算期倒推出投資的最佳時(shí)機(jī)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必需對(duì)未來(lái)幾年國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、人口增減、收入水平升降、消費(fèi)心理和物業(yè)需求等風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行預(yù)測(cè)，以確定最佳投資時(shí)機(jī)，避免因投資時(shí)機(jī)選擇不當(dāng)而帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

3、投資類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)

不同房地產(chǎn)投資類(lèi)型，其區(qū)位價(jià)值決定因素又具有不同特征。各種不同類(lèi)型的物業(yè)對(duì)位置的敏感程度不同，因此其抗風(fēng)險(xiǎn)能力也不同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在選擇物業(yè)類(lèi)型時(shí)必須慎重考慮，因?yàn)橥顿Y一旦開(kāi)始，一般很難就物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行調(diào)整和更改。如住宅投資要考慮地段、層高、位置、朝向，交通是否便利，附近是否有大型超市、菜市場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、治安是否良好等；寫(xiě)字樓則要位于城市金融、文化、商貿(mào)、政治中心區(qū)，各種機(jī)構(gòu)相對(duì)集中區(qū)域，交通便利；而商鋪則要考慮地段的交通條件、商業(yè)氛圍、市場(chǎng)狀況等。如果某些因素考慮不當(dāng)，必將給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。基于不同類(lèi)型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和獲利能力的不同，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對(duì)策是進(jìn)行房地產(chǎn)類(lèi)型組合投資。例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫(xiě)字樓等等。而對(duì)同一種類(lèi)商品不同檔次即高中低檔商品相結(jié)合，差別定價(jià)，以滿(mǎn)足不同消費(fèi)層次的市場(chǎng)需求，使房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售有保障，也可達(dá)到降低投資風(fēng)險(xiǎn)的目的。

[1]柴青揚(yáng)：我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)研究[D].燕山大學(xué)，2010.

[2]刑兆強(qiáng)：宏觀調(diào)控背景下中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)與機(jī)遇[J].職業(yè)時(shí)空，2010（7）.

[3]王澤亮：宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的研究[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2010（9）.

[4]肖芳林、仇俊林：房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)及其防范探析[J].全國(guó)商情（理論研究），2011（7）.