邵嫻

（武漢理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

房地產(chǎn)市場是市場經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分，關(guān)系著中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。而中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)存在泡沫這是毋庸置疑的。所以在市場的失靈的情況下，就必須依靠政府這只“看得見的手”來調(diào)控引導(dǎo)市場，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展保駕護(hù)航。

一、我國房地產(chǎn)發(fā)展情況

我國從1998年停止福利分房實(shí)行住房貨幣化以來，房地產(chǎn)呈現(xiàn)出了持續(xù)高速增長的勢頭。在連續(xù)十幾年的高速發(fā)展背后，問題的顯現(xiàn)如房價(jià)收入比過高、投資幅度過大、房價(jià)過快上漲和商品房空置率過高等都意味著中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)存在泡沫。房地產(chǎn)泡沫的存在與發(fā)展不僅會(huì)抑制其他產(chǎn)業(yè)由于資金問題而難以發(fā)展，而且會(huì)由于銀行放貸問題而給整個(gè)金融市場帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)，最終將導(dǎo)致我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生畸形，社會(huì)資源不能夠優(yōu)化配置。房地產(chǎn)泡沫的破滅將直接沖垮整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系，使整個(gè)經(jīng)濟(jì)陷入困境。

市場通常是組織經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一種好方法，但并不總是這樣。當(dāng)市場失靈時(shí)，就需要政府的調(diào)控來改善市場結(jié)果。目前，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)被房地產(chǎn)泡沫市場所取代，市場已經(jīng)失靈了，政府的調(diào)控就開始凸顯其重要性了。政府的調(diào)控能減小房地產(chǎn)泡沫存在對(duì)我國經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展所帶來的危害，同時(shí)，也能防范泡沫破滅給國民經(jīng)濟(jì)所帶來的巨大沖擊。在博弈論的視角下，研究政府調(diào)控可以引發(fā)我們?nèi)ニ伎挤康禺a(chǎn)市場調(diào)控效果不理想的深層次原因，更重要的是讓政府清楚其自身行為給調(diào)控所帶來的影響，去思考如何完善政策問題。

根據(jù)最新《中國住房發(fā)展報(bào)告（2011—2012）》：中國住房需求主體消費(fèi)心理仍不理性，夾心層住房需求仍難解決；銀行房地產(chǎn)貸款的依賴度過大，信用風(fēng)險(xiǎn)增加；房地產(chǎn)調(diào)控效果尚不鞏固，住房市場面臨報(bào)復(fù)性反彈和“硬著陸”兩大風(fēng)險(xiǎn)；住房保障制度有待深化，目標(biāo)與實(shí)際錯(cuò)位現(xiàn)象猶存。所以，在政府調(diào)控上我們?nèi)杂泻荛L的路要走。

二、政府對(duì)房市的調(diào)控情況分析

從2003到2010年這八年中，中央一共出臺(tái)了四十多個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策，但房價(jià)卻越調(diào)越高。2003年全國平均房價(jià)為2359元每平方米，到2009年的平均房價(jià)則翻倍到了4681元每平方米，一些一線城市更是翻了好幾倍。2005年，政府的大舉調(diào)控雖然在短時(shí)間按內(nèi)對(duì)房價(jià)上漲勢頭起到了抑制作用，但從最近幾年的情況來看，調(diào)控是失敗的。2009至今，政府針對(duì)房地產(chǎn)泡沫市場接連重拳出擊，但結(jié)果是房地產(chǎn)市場成交量萎縮了，多數(shù)城市的房價(jià)仍在上漲，特別是二三線城市的房價(jià)，出現(xiàn)了迅速向一線城市看齊的漲勢。根據(jù)《中國住房發(fā)展報(bào)告（2010—2011）》，通過對(duì)2010年9月全國35個(gè)大中城市二類地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價(jià)的對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，全國35個(gè)大中城市二類地段普通商品住房平均房價(jià)泡沫為29.5%。由此可見，政府的調(diào)控在相當(dāng)長的一段時(shí)間里并未能有效地改善市場結(jié)果。

而到了2011年，在積累了八年多的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)后，形勢發(fā)生了重大的改變。今年，為進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，中央及地方政府針對(duì)商品房和保障房雙管齊下，調(diào)控政策繼續(xù)升級(jí)和深化。為進(jìn)一步抑制商品房需求，行政、經(jīng)濟(jì)手段并用：近40個(gè)城市實(shí)施限購，600多個(gè)城市出臺(tái)房價(jià)控制目標(biāo)。根據(jù)今年10月份的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在新建商品住宅（不含保障性住房）市場上，與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)。漲幅回落的城市有59個(gè)。10月份，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有57個(gè)。在二手房市場上，與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有13個(gè)。同比漲幅回落的城市有43個(gè)。10月份，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有51個(gè)。

中央與地方政府的博弈一直隨著政策的調(diào)控力度與強(qiáng)度而變化著。今年則是博弈發(fā)生的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也是房市調(diào)控效果開始真正顯現(xiàn)的一年。

在政策調(diào)控的初期，許多地方政府主要是從自身利益出發(fā)，明里暗里力挺房市，使房價(jià)上漲勢頭只升不減。新華社就對(duì)一些地方政府的“消極抵抗”做出過批評(píng)：“一些地方政府的做法有悖于中央政府的政策目標(biāo)，一些地方政府借口用地指標(biāo)有限，對(duì)增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房用地供應(yīng)量的積極性不高，對(duì)盤活的現(xiàn)有閑置土地向中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房傾斜不夠?！睆默F(xiàn)階段來看，地方政府已經(jīng)在逐步改變過去的那種態(tài)度，開始實(shí)質(zhì)性地配合實(shí)施各項(xiàng)調(diào)控措施。

造成這種現(xiàn)象最重要的原因就是在這場博弈中由于在不同的時(shí)期不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下中央政府與地方政府由于雙方利益的不一致采取了不同的策略。在房地產(chǎn)泡沫市場上，對(duì)土地的獲取在一定程度上等同于財(cái)富的來源，地方政府直接掌控土地資源的使用，掌握土地利用的規(guī)劃和開發(fā)管理。中央政府要求降低房價(jià)，對(duì)于地方政府而言，這是與其利益相違背的，也就導(dǎo)致了最初地方政府的不合作或合作不力。

三、中央與地方政府在房市調(diào)控中的博弈

1、博弈模型

博弈論是研究決策主體的行為發(fā)生直接相互作用時(shí)候的決策以及這種決策的均衡問題的。博弈論可以分為合作博弈與非合作博弈，它們的主要區(qū)別在于人們的行為相互作用時(shí)，當(dāng)事人能否達(dá)成一個(gè)具有約束力的協(xié)議，如果有，就是合作博弈；反之，則是非合作博弈。一般認(rèn)為，博弈論開始于1944年由von Neumann和Morgenstern合作的《博弈論與經(jīng)濟(jì)行為》一書的出版。經(jīng)過50多年的發(fā)展，1994年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)授給了三位博弈論專家：納什、澤爾騰和海薩尼。這也就意味著博弈論已逐漸被當(dāng)成是主流經(jīng)濟(jì)學(xué)的一部分。

政府間的博弈最終影響到的是房地產(chǎn)市場利益的分配。由于中央政府與地方政府在收益分配上存在行動(dòng)的先后順序與信息的不對(duì)稱性，因此，兩者間的博弈關(guān)系為不完全信息動(dòng)態(tài)博弈，所要達(dá)到的均衡為精煉貝葉斯納什均衡。

在此，假設(shè)中央政府和地方政府都是風(fēng)險(xiǎn)中性的理性人，都是以利益最大化為目的的。地方政府進(jìn)行實(shí)際調(diào)控也是為了達(dá)到這個(gè)目的。忽略政策調(diào)控的過程，而直接考慮調(diào)控的結(jié)果，或是調(diào)控的目的。假設(shè)中央政府的收益比例為i，中央和地方政府總收益為單位I（恒定的），則中央政府的收益為A=i*I，地方政府的收益為B=(1-i)*I，通過調(diào)整收益比例來分析收益結(jié)果，為簡化分析，假設(shè)如果中央和地方政府都可以調(diào)高和降低收益比例，在雙方行動(dòng)一致的情況下，政府平均分配總收益，而一方提高另一方降低的情況下，提高方將獲得所有收益。如圖1所示。

圖1 中央與地方政府在房市調(diào)控中的博弈

2、博弈分析

如果中央政府與地方政府均提高收益比例，會(huì)導(dǎo)致競爭的加??；而如果雙方均降低收益比例，雙方的積極性又會(huì)受到影響，所以在這兩種情況下，我們假定收益最終將平均分配。

從圖1分析知，對(duì)地方政府和中央政府來說，無論對(duì)方采取什么樣的對(duì)策，其自身最優(yōu)決策都是提高收益比例。即使地方政府在中央政府采取行動(dòng)后再采取行動(dòng)，最終的均衡仍是（提高收益比例，降低收益比例）。

而在房地產(chǎn)泡沫市場上，中央政府在不斷地加大調(diào)控力度，但其最終目的的獲得是以抑制房價(jià)上漲為基礎(chǔ)的，也就是中央政府還需考慮社會(huì)成本等問題，中央政府的各項(xiàng)政策也就更傾向于降低收益比例來換取房價(jià)的下跌，而不是提高收益比例，但地方政府仍是以利益最大化為目的的，那么，地方政府在中央政府采取行動(dòng)后再采取行動(dòng)的前提下，地方政府就可以通過中央政府的行為來預(yù)測其調(diào)控意圖。而在中央政府降低收益比例的情況下，對(duì)地方政府而言，提高收益比例是占優(yōu)策略。也就是說在當(dāng)前市場上達(dá)到的均衡是（降低收益比例，提高收益比例）。也就是說，在實(shí)際操作過程中，地方政府在制定本地房地產(chǎn)政策之時(shí)會(huì)最大限度地利用中央政府的鼓勵(lì)性政策，而最低限度地遵守中央政府的限制性政策。針對(duì)房價(jià)而言，地方政府會(huì)盡量抬高房價(jià)，因?yàn)榉績r(jià)的降低不僅影響其收益，而且會(huì)影響到財(cái)政收入，進(jìn)而影響到地方政績。對(duì)于中央的大舉措，地方政府也只會(huì)適當(dāng)做出反應(yīng)。如部分地方政府會(huì)承認(rèn)中國局部存在房地產(chǎn)泡沫，但堅(jiān)決否認(rèn)整體泡沫的存在。

3、博弈的轉(zhuǎn)變

如前所述，在最初階段地方政府會(huì)更注重自身的利益，對(duì)于中央以及調(diào)控政策也是上有政策下有對(duì)策的態(tài)度來對(duì)待。然而，今年中央政府的調(diào)控力度不僅向投機(jī)購房者尤其是地方政府發(fā)送了一個(gè)非常明確的信號(hào)：無論要花多大的代價(jià)，房價(jià)調(diào)控措施必須繼續(xù)實(shí)施，并且落到實(shí)處。也就是說，房價(jià)必須下降。在這樣的一個(gè)背景下，也就意味著地方政府的收益不可能達(dá)到上述圖中所述的“2”。也就是說地方政府對(duì)中央政府的決策采取的最佳回應(yīng)應(yīng)該是選擇與其合作，以達(dá)到自身利益的最大化。

從分析來看，目前，地方政府與中央政府已處在合作博弈階段，他們之間雖然沒有簽訂明確的協(xié)議以約束雙方的行為，但很顯然，中國的社會(huì)體制使得中央所釋放的房價(jià)必須下降信號(hào)約束了地方政府的某些行為，地方政府的政策敏感度使其意識(shí)到合作是最佳選擇，而且這并沒有違背自身利益最大化原則。從短期來看，地方政府的政績可能由于房價(jià)的下降，以及房地產(chǎn)市場的低迷而受到較大影響，但從長期來看，房地產(chǎn)泡沫的軟著陸以及房價(jià)的平穩(wěn)控制能最終提高社會(huì)的福利，最小程度降低房地產(chǎn)泡沫對(duì)整個(gè)社會(huì)帶來的危害，大大減少了房地產(chǎn)市場沖擊整個(gè)經(jīng)濟(jì)金融市場的可能性，從而也就確保了地方政府政績的連續(xù)平穩(wěn)性。

四、結(jié)論

從中央政府與地方政府的一般博弈分析中可知：在房地產(chǎn)泡沫市場上，中央政府意圖的改變反而在一定程度上加大了地方政府對(duì)收益的追逐，對(duì)中央政策或視而不見，或積極性不高，只專注于當(dāng)前的收益與政績，因而在房價(jià)調(diào)控方面與中央政策目的背道而馳。但目前中央政府志在降低房價(jià)，所以要使地方政府更有效地執(zhí)行調(diào)控措施的最佳手段是加強(qiáng)合作博弈。具體而言，就是地方政府與中央政府能達(dá)成某一有效協(xié)議，確保地方政府能積極有效地將各項(xiàng)措施付諸實(shí)現(xiàn)。

總而言之，通過對(duì)過去與現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場調(diào)控對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，政府調(diào)控的無效有大部分原因來自于地方政府對(duì)利益的追逐。地方政府追求利益最大化的目標(biāo)不能說完全是錯(cuò)的，但方式不對(duì)。政府作為信息的傳遞著，應(yīng)該致力于解決市場上信息的不對(duì)稱性，保證人民的利益。這就需要政府不僅約束房地產(chǎn)商的行為，同時(shí)也約束自己的行為。如當(dāng)房地產(chǎn)商為了達(dá)到高價(jià)銷售的目的，通過采用夸大商品房的需求、成本等包裝手段，誘導(dǎo)消費(fèi)者提高對(duì)房價(jià)上漲的概率判斷時(shí)，政府管理部門就應(yīng)該介入。如定期發(fā)布客觀公正的房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告，對(duì)市場的需求變化、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢、土地價(jià)格、行業(yè)利潤水平等影響房產(chǎn)價(jià)格的主要因素進(jìn)行重點(diǎn)披露等。同時(shí)政府在調(diào)控中要解決自身矛盾，保證中央與地方行動(dòng)的一致性，促使地方政府不僅僅考慮當(dāng)前利益，更多地考慮長遠(yuǎn)利益與民眾的利益。

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