■余德新

近年來(lái)，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展加快了城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，拆遷評(píng)估成為評(píng)估機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)。從2009年以來(lái)，我所在安陽(yáng)地區(qū)先后承接了河南某煤業(yè)有限公司所涉安陽(yáng)縣某村整體搬遷拆遷評(píng)估（首期工程所涉民戶1422家）、安陽(yáng)市新東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（安東新城）拆遷評(píng)估和安陽(yáng)市人民東路拓寬改造工程拆遷評(píng)估（所涉3000余家，已評(píng)估1200家）等幾個(gè)較有影響的項(xiàng)目。本文擬將在安東新城居民住房拆遷評(píng)估中對(duì)作價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)采取的一些作法和嘗試加以總結(jié)，與評(píng)估同仁交流探討，擴(kuò)大共識(shí)，以促進(jìn)拆遷評(píng)估工作有序進(jìn)行。

一、制定完善和適當(dāng)細(xì)化居民住房作價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的必要性

安陽(yáng)市新東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)是經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)的“安東新城”，是安陽(yáng)市的附屬中心城市，是河南省和安陽(yáng)市的重點(diǎn)工程項(xiàng)目；政府機(jī)關(guān)、石武高鐵及安陽(yáng)東站、安陽(yáng)汽車客運(yùn)東站等均設(shè)在此地；是集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通于一體的新型城市。該集聚區(qū)主要分布在安陽(yáng)縣境內(nèi)的白璧鎮(zhèn)，目前拆遷補(bǔ)償安置工作由安陽(yáng)縣人民政府及安陽(yáng)市新東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)安陽(yáng)縣指揮部負(fù)責(zé)實(shí)施。

本文所稱“拆遷評(píng)估作價(jià)補(bǔ)償”是指評(píng)估機(jī)構(gòu)以政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，結(jié)合被拆遷范圍內(nèi)評(píng)估對(duì)象（主要指房屋）的普遍現(xiàn)象制定完善的適當(dāng)細(xì)化的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并針對(duì)被評(píng)估對(duì)象的具體情況進(jìn)行分析對(duì)比，作出科學(xué)合理的價(jià)值判斷，而后由委托方負(fù)責(zé)實(shí)施兌現(xiàn)補(bǔ)償?shù)囊环N經(jīng)濟(jì)行為（不包括產(chǎn)權(quán)置換評(píng)估）。

所涉安陽(yáng)市新東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)拆遷評(píng)估的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是安陽(yáng)縣人民政府安縣政（2010）51號(hào)《安陽(yáng)縣人民政府關(guān)于安陽(yáng)市新東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)居民住房拆遷補(bǔ)償安置的意見(jiàn)》制定的標(biāo)準(zhǔn)。也許有人認(rèn)為拆遷補(bǔ)償工作有政府制定的政策，有章可循，好操作，不復(fù)雜，“對(duì)號(hào)入座”就行了，其實(shí)不然。在實(shí)踐中本人認(rèn)為，政府制定的標(biāo)準(zhǔn)只是模擬的，粗線條的，不可能面面俱到，事無(wú)巨細(xì)，操作中大部分很難“對(duì)號(hào)入座”。

政府制定的結(jié)構(gòu)補(bǔ)償基價(jià)及裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

結(jié)構(gòu)補(bǔ)償基價(jià) 裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)類型 單位補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（元）土木結(jié)構(gòu) m2 260 一等 m2 100-180補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（元）裝修等級(jí) 單位磚木結(jié)構(gòu) m2 550 二等 m2 60-120磚混結(jié)構(gòu) m2 570 三等 m2 30-60

對(duì)此標(biāo)準(zhǔn)筆者曾感到困惑，捫心自問(wèn)：“570元/m2應(yīng)該是什么樣的靜態(tài)狀況呢？”實(shí)際運(yùn)作中房屋高低不一，狀態(tài)各異；從建筑材料，施工質(zhì)量到裝飾程度均相差甚遠(yuǎn)。如果按照某些人“就粗不就細(xì)”的觀點(diǎn)，一概而論，千篇一律，只要是磚混結(jié)構(gòu)，就按570元/m2，怎能客觀公平反映被評(píng)估對(duì)象的自身價(jià)值呢？這不僅有悖“投入成本”原則，即好房?jī)?yōu)價(jià)，差房低價(jià)，而且會(huì)造成隱患，讓民戶在相互攀比中形成與評(píng)估機(jī)構(gòu)和拆遷實(shí)施部門(mén)的對(duì)立，阻礙拆遷及評(píng)估工作的正常進(jìn)行，影響社會(huì)和諧和地方穩(wěn)定。所以，以政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，進(jìn)一步制定完整的和適當(dāng)細(xì)化的作價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)勢(shì)在必行。本評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)與政府權(quán)威部門(mén)溝通同意，原則上在不違背政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)框架前提下，利用評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)范和專業(yè)技能，制定完整的和適當(dāng)合理細(xì)化的作價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

這里應(yīng)當(dāng)指出，作為權(quán)威部門(mén)的地方政府有權(quán)制定拆遷補(bǔ)償政策，并擁有對(duì)其進(jìn)行解釋的權(quán)利，在宏觀上起著主導(dǎo)和絕對(duì)程度上的控制作用；評(píng)估機(jī)構(gòu)有按照文件規(guī)定認(rèn)真執(zhí)行其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的義務(wù)，維護(hù)文件的尊嚴(yán)，并有權(quán)按文件規(guī)定適當(dāng)細(xì)化補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合被評(píng)估對(duì)象的具體狀況作出合理的價(jià)值判斷，同時(shí)有對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行解釋的責(zé)任和義務(wù)。

二、實(shí)踐中對(duì)制定完善和適當(dāng)細(xì)化拆遷評(píng)估作價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的探索和嘗試

筆者經(jīng)常與本所評(píng)估團(tuán)隊(duì)深入農(nóng)村家庭院戶勘察、丈量等經(jīng)詳細(xì)調(diào)查研究，結(jié)合農(nóng)村居民房屋普遍狀況，運(yùn)用評(píng)估準(zhǔn)則和專業(yè)技能，聽(tīng)取業(yè)內(nèi)專家建議，在不違背政策規(guī)定前提下，擬定了《安東新區(qū)民房拆遷評(píng)估作價(jià)指南》，得到政府權(quán)威部門(mén)的認(rèn)同，有利推動(dòng)了拆遷工作的順利進(jìn)行，促進(jìn)了城鎮(zhèn)建設(shè)步伐。

（一）兩項(xiàng)原則

1．房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)原則：以安縣政（2010）51號(hào)文件制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，側(cè)重保護(hù)被拆遷人利益，同時(shí)兼顧各方利益，保證房屋拆遷工作順利進(jìn)行。

2．本項(xiàng)目評(píng)估作價(jià)原則：結(jié)合安東新區(qū)的實(shí)際情況，以“標(biāo)準(zhǔn)定位，以質(zhì)論價(jià)，制定規(guī)范，適當(dāng)細(xì)化，承認(rèn)差別，縮小差距”作為該項(xiàng)目的作價(jià)原則。

（二）細(xì)化作價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1．房屋作價(jià)定位標(biāo)準(zhǔn)（模型）

筆者曾經(jīng)思索良久，對(duì)房屋定位標(biāo)準(zhǔn)感到困惑，以磚混為例，570元/m2到底該是什么概念？政府文件中并未詳述。文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)是2010年5月份制定6月份開(kāi)始進(jìn)行實(shí)施的。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查并與專家分析，以2010年5月31日作為作價(jià)基準(zhǔn)日，在安陽(yáng)農(nóng)村自建房，按重置成本考慮（不含宅基地）單方造價(jià)一般在500元/m2左右可以建成，但受具體房屋情況不同，如臺(tái)高、層高、墻體系數(shù)、空間大小、建筑材料、施工質(zhì)量等因素影響，不能一概而論；如果從市場(chǎng)法角度考慮，由于受地理位置、市場(chǎng)環(huán)境，交易活躍程度等因素的影響，單方造價(jià)比重置成本不同程度要高一些（但并不盡然）。所以認(rèn)為，單方造價(jià)570元是介于成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的中間價(jià)，大約要高于工程造價(jià)的10%左右，況且按規(guī)定時(shí)間予以拆遷的還可享受到安置過(guò)渡費(fèi)、搬遷費(fèi)和搬遷獎(jiǎng)金257元/m2，從本質(zhì)上體現(xiàn)了“讓利于民、優(yōu)惠于民”的政府理念。

在充分調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，經(jīng)與政府權(quán)威部門(mén)初步溝通形成如下定位標(biāo)準(zhǔn)：

例1：磚混結(jié)構(gòu)，570元/m2

空心板或現(xiàn)澆頂，臺(tái)高0．5m以上，有踏步，層高3m以上，或總高度不低于3．5m，四周磚墻，外墻水泥粉，木制門(mén)窗安玻璃加防護(hù)網(wǎng)及防雨蓬，房頂端四周出檐0．3-0．5m，有圈梁，地圈梁，鋼筋混泥土梁、柱，內(nèi)水泥粉，墻頂刷一般涂料，水泥地面，有內(nèi)隔墻和普通木制門(mén)，房頂四周有群墻并有落水管，屋面、基礎(chǔ)處理完好，現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)或整體觀感建筑材料及施工質(zhì)量良好。

例2：磚木結(jié)構(gòu)，550元/m2

大型木梁、木檁、木椽，木扇頂（或等同材料），臺(tái)高0．5m以上，有踏步，層高3m以上或總高不低于3．5m，四周磚墻，外墻水泥粉，局部涂色開(kāi)縫，木制門(mén)窗安玻璃加防護(hù)網(wǎng)及防雨蓬，內(nèi)水泥粉墻并刷一般涂料，水泥地面，有內(nèi)墻和普通木制門(mén)，房頂四周有群墻并有落水管，房屋、基礎(chǔ)處理完好，現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)或整體觀感建筑材料及施工質(zhì)量良好。

2．操作要點(diǎn)解釋

（1）房屋總高度低于3．5m以下，每少10cm每平米下調(diào)5元；房屋總高度（含院內(nèi)臺(tái)基部分）超過(guò)4．5m，每超10cm每平米增補(bǔ)5元，20元封頂；若內(nèi)外臺(tái)基高低懸殊較大，以外墻臺(tái)高連同房屋高度扣除4．5m后（剔除院內(nèi)房屋超高已補(bǔ)部分）按“系數(shù)法”補(bǔ)償房基加深，每平米（以1米深度為系數(shù)1）補(bǔ)償50元，最大補(bǔ)償深度系數(shù)為1．5（公式=房基面積×深度系數(shù)）。

可以肯定地說(shuō)，用同樣的材料建一個(gè)房屋高5米與房屋高2．5米的房子，其成本是不一樣的，故適當(dāng)調(diào)增調(diào)減符合投入成本原則。

（2）現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)或整體觀感建筑材料及施工質(zhì)量明顯偏差，適當(dāng)調(diào)減補(bǔ)償價(jià)值；對(duì)于近來(lái)強(qiáng)行建造的房屋，要根據(jù)該房建筑材料及施工質(zhì)量，遵循重置成本原則，適當(dāng)降低補(bǔ)償價(jià)格。（這是主要針對(duì)因出于利益驅(qū)動(dòng)偷工減料而造的違章建筑而言，后有敘述。）

（3）其他結(jié)構(gòu)房屋按本次及相關(guān)文件規(guī)定結(jié)合被評(píng)估對(duì)象具體情況科學(xué)判斷評(píng)估。

（4）圍墻根基加深補(bǔ)償：內(nèi)外墻高度之差超過(guò)1米部分為補(bǔ)差高度，最多補(bǔ)1．5米，按面積計(jì)算。

（5）對(duì)于建造歷史較長(zhǎng)的磚木結(jié)構(gòu)房屋，實(shí)行保護(hù)價(jià)。凡至今住人房屋，一般層高不低于3米每平米凈價(jià)不低于330元；其他未住人簡(jiǎn)易磚木房可適當(dāng)下調(diào)，但每平米凈價(jià)不低于200元。

（6）房屋空間過(guò)大或隔墻和窗戶明顯偏少、應(yīng)有未有，應(yīng)適當(dāng)調(diào)低補(bǔ)償價(jià)值。

一般認(rèn)為，建筑面積與墻體面積系數(shù)為1∶2．5左右，試想，建一個(gè)房屋空間10平米與100平米內(nèi)無(wú)隔墻，它們的單方重置成本相差多少？故適當(dāng)修正核減符合“客觀性”和“投入成本”原則。

（7）房屋成新系數(shù)確定采用權(quán)重法和百分制，原則上實(shí)際建造年限占40%，現(xiàn)場(chǎng)打分占60%。

3．未完工程修正（元/m2）

（1）主體建成（未頂板） 190

（2）主體建成（有頂板） 290

（3）內(nèi)粉墻頂（水泥粉且上一般涂料） 100（涂料25）

（4）水泥地面（含夯實(shí)基礎(chǔ)） 20

（5）木制門(mén)窗（安玻璃加防護(hù)網(wǎng)） 50（內(nèi)門(mén)20）

（6）外粉水泥 60

（7）屋面處理 30

（8）水電齊全 20

注：以上由未完工程至已完工程（達(dá)到可正常居住狀態(tài)）共570元/m2

4．室外裝修補(bǔ)償

政策文件中未述及室外裝飾補(bǔ)償問(wèn)題。有人錯(cuò)誤認(rèn)為：“外裝飾屬于居民的自愿行為，不應(yīng)補(bǔ)償”，試想假如不予補(bǔ)償是否損壞了被拆遷戶的切身利益？按照物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，作為評(píng)估師有權(quán)維護(hù)居民合法權(quán)利，于是經(jīng)與政府權(quán)威部門(mén)溝通增加了室外裝飾補(bǔ)償內(nèi)容（見(jiàn)下表，供在本評(píng)估項(xiàng)目作價(jià)時(shí)參考使用）。

序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）備注墻體全貼瓷磚 45 實(shí)方實(shí)算前墻門(mén)窗空間外貼瓷 30 空方實(shí)算1 外墻裝飾 山墻門(mén)窗空間外貼瓷 40 空方實(shí)算前墻門(mén)窗空間外水刷石 25 空方實(shí)算

注：室外裝修補(bǔ)價(jià)納入到房屋補(bǔ)價(jià)中，不單獨(dú)作為項(xiàng)目列示。

5．室內(nèi)裝飾指標(biāo)分解（元/m2）

（1）政府制定的室內(nèi)裝飾補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

等級(jí) 內(nèi) 容 標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）一等 屋內(nèi)地面為高級(jí)拼木地板、花崗巖等，墻面飾有墻裙或軟包，屋頂全部裝修 100-180二等 屋內(nèi)地面為高級(jí)地板磚，一般拼木地板，屋頂?shù)蹴敾蚱渌b飾 60-120三等 屋內(nèi)地面為一般地板磚、水磨石、888墻面或其它涂料墻面 30-60

（2）指標(biāo)分解

被評(píng)估對(duì)象(房屋）的室內(nèi)裝飾狀況并非定位在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的格局內(nèi)，是各具形態(tài)千變?nèi)f化的，很難“對(duì)號(hào)入座”。為便于操作結(jié)合實(shí)際情況對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（包括墻、頂、地等裝飾材料）進(jìn)行了指標(biāo)分解。（略）

（3）說(shuō)明

在選擇分解指標(biāo)時(shí)，一是要慎重考慮局部裝飾對(duì)房間整體作價(jià)產(chǎn)生的影響，謹(jǐn)防偏差；二是室內(nèi)裝修以180元/m2封頂。

需要特別說(shuō)明的是，盡管對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)進(jìn)行了細(xì)化，也不能說(shuō)補(bǔ)償價(jià)值等同于被評(píng)估對(duì)象的實(shí)際投資價(jià)值，所以在報(bào)告中必須披露。

三、房屋拆遷評(píng)估作價(jià)要促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定

拆遷評(píng)估是在特定的環(huán)境下通過(guò)評(píng)估作價(jià)補(bǔ)償手段，配合政府需要，維護(hù)國(guó)家利益，起到打擊違章建筑，制止私搭亂建行為的作用，讓老百姓感受到“老實(shí)人不吃虧，投機(jī)人不沾光”的精神慰藉，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定、人際和諧。

安東新區(qū)一些居民，在政府公告“不得違章建筑、私搭亂建”及三令五申后，仍置若罔聞、我行我素，房屋下（指一層）標(biāo)有“拆除”字樣，上面（指二層）卻大興土木；有的把院落蓋成了“院中房”、“院中樓”、“院外房”；有的偷工減料，不用水泥僅用“砂漿王”取代；甚至有人拋出“我給政府做交易”的論調(diào)，旨在拆遷補(bǔ)償中大發(fā)橫財(cái)。對(duì)此，政府多次責(zé)成并提醒評(píng)估機(jī)構(gòu)按成本價(jià)評(píng)估，讓這些居民“無(wú)利可圖”，不能通過(guò)評(píng)估助長(zhǎng)私搭亂建的歪風(fēng)邪氣。

本來(lái)，按照政策文件規(guī)定，凡違章建筑一律無(wú)償拆除，不予補(bǔ)償。盡管如此，在實(shí)際中政府還是作了必要的讓步，使私搭亂建戶得到的是“成本補(bǔ)償”而不是想像的“預(yù)期收益”?！鞍駱印钡牧α渴菬o(wú)窮的，評(píng)估價(jià)值具有“風(fēng)向標(biāo)”的作用，許多等待觀望的居民看到這些人沒(méi)有撈取到什么“油水”也就放棄了私搭亂建的念頭。

其實(shí)大多數(shù)私搭亂建房的建筑材料（如院中房很少有自身承重結(jié)構(gòu)和墻體）、施工質(zhì)量（如用“砂漿王”代替水泥）都很差，有的未建成就搖搖欲墜，按照好房?jī)?yōu)價(jià)，差房低價(jià)補(bǔ)償也是符合客觀公平原則的。

四、幾點(diǎn)體會(huì)

（一）實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)

實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。委托方認(rèn)可了你的評(píng)估報(bào)告，被拆遷戶接受了補(bǔ)償并如期實(shí)施了拆遷就說(shuō)明評(píng)估是成功的，采取的舉措是可行的。

（二）溝通是讓各方當(dāng)事人認(rèn)可評(píng)估結(jié)果的基石

溝通按時(shí)間可區(qū)分為事前溝通、事中溝通、事后溝通；按層面可區(qū)分為與政府部門(mén)溝通、與拆遷戶溝通。

拆遷評(píng)估不同于其他評(píng)估不受委托方的干預(yù)。拆遷評(píng)估是按照政府制定文件開(kāi)展的，同時(shí)又直接接受政府或其指派機(jī)構(gòu)的委托。事前溝通便于了解掌握綱領(lǐng)性重大信息（如執(zhí)行政策、政府思路），便于指導(dǎo)評(píng)估補(bǔ)償健康有序進(jìn)行；事中溝通則是針對(duì)評(píng)估中遇到的重大問(wèn)題（或許文件未能涵蓋的）需要形成共識(shí)的或需要調(diào)整修改的；事后溝通主要是對(duì)報(bào)告結(jié)果進(jìn)行解釋，使各方對(duì)結(jié)果能夠認(rèn)可。當(dāng)然溝通并非事事溝通，要分清主次，區(qū)別對(duì)待，避免事無(wú)巨細(xì)。

特別需要強(qiáng)調(diào)的是，在實(shí)施兌現(xiàn)補(bǔ)償中，評(píng)估機(jī)構(gòu)需要針對(duì)拆遷戶提出的種種疑問(wèn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)解釋，做到耐心細(xì)致，這樣不僅會(huì)減少不穩(wěn)定因素，也為政府卸下了“包袱”，使拆遷戶理解和支持評(píng)估工作，同時(shí)也提升了評(píng)估機(jī)構(gòu)的對(duì)外形象。

（三）關(guān)于對(duì)基準(zhǔn)日和勘察日的看法

按照評(píng)估學(xué)原理，基準(zhǔn)日應(yīng)是作價(jià)基準(zhǔn)日，即被評(píng)估對(duì)象在某一時(shí)點(diǎn)所反映的公允價(jià)值，而拆遷評(píng)估所作出的價(jià)值則是文件制定的標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定的執(zhí)行日。拆遷評(píng)估涉及千家萬(wàn)戶，不可能在一朝一夕或某一天進(jìn)行完畢，需要常年累月進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和計(jì)算，而使用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則是同一文件規(guī)定的執(zhí)行日的標(biāo)準(zhǔn)。比如2011年3月份進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估作價(jià)時(shí)使用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)仍是2010年5月份文件中制定的標(biāo)準(zhǔn)，在此期間假如價(jià)格發(fā)生重大波動(dòng)，需提請(qǐng)政府重新制定文件修正標(biāo)準(zhǔn)后方可使用新標(biāo)準(zhǔn)，否則評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)更改。為此，在評(píng)估報(bào)告中不再描述“評(píng)估基準(zhǔn)日”而改為“現(xiàn)場(chǎng)勘察日”，否則就有些“生搬硬套”了。報(bào)告在特別事項(xiàng)中說(shuō)明：“評(píng)估值反映的是被評(píng)估對(duì)象在現(xiàn)場(chǎng)勘察日所表現(xiàn)的靜態(tài)狀況且按照政府文件制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定的執(zhí)行日所作出的價(jià)值判斷，對(duì)于評(píng)估對(duì)象在文件制定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定執(zhí)行日及現(xiàn)場(chǎng)勘察日之后發(fā)生的動(dòng)態(tài)性變化本評(píng)估機(jī)構(gòu)概不負(fù)責(zé)”。