■余德新

近年來，由于市場經(jīng)濟的發(fā)展加快了城鎮(zhèn)建設步伐，拆遷評估成為評估機構的一項重要業(yè)務。從2009年以來，我所在安陽地區(qū)先后承接了河南某煤業(yè)有限公司所涉安陽縣某村整體搬遷拆遷評估（首期工程所涉民戶1422家）、安陽市新東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（安東新城）拆遷評估和安陽市人民東路拓寬改造工程拆遷評估（所涉3000余家，已評估1200家）等幾個較有影響的項目。本文擬將在安東新城居民住房拆遷評估中對作價補償標準采取的一些作法和嘗試加以總結，與評估同仁交流探討，擴大共識，以促進拆遷評估工作有序進行。

一、制定完善和適當細化居民住房作價補償標準的必要性

安陽市新東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)是經(jīng)國家批準建設的“安東新城”，是安陽市的附屬中心城市，是河南省和安陽市的重點工程項目；政府機關、石武高鐵及安陽東站、安陽汽車客運東站等均設在此地；是集政治、經(jīng)濟、文化、交通于一體的新型城市。該集聚區(qū)主要分布在安陽縣境內的白璧鎮(zhèn)，目前拆遷補償安置工作由安陽縣人民政府及安陽市新東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)安陽縣指揮部負責實施。

本文所稱“拆遷評估作價補償”是指評估機構以政府制定的補償標準為依據(jù)，結合被拆遷范圍內評估對象（主要指房屋）的普遍現(xiàn)象制定完善的適當細化的補償標準，并針對被評估對象的具體情況進行分析對比，作出科學合理的價值判斷，而后由委托方負責實施兌現(xiàn)補償?shù)囊环N經(jīng)濟行為（不包括產(chǎn)權置換評估）。

所涉安陽市新東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)拆遷評估的補償標準依據(jù)是安陽縣人民政府安縣政（2010）51號《安陽縣人民政府關于安陽市新東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)居民住房拆遷補償安置的意見》制定的標準。也許有人認為拆遷補償工作有政府制定的政策，有章可循，好操作，不復雜，“對號入座”就行了，其實不然。在實踐中本人認為，政府制定的標準只是模擬的，粗線條的，不可能面面俱到，事無巨細，操作中大部分很難“對號入座”。

政府制定的結構補償基價及裝修補償標準

結構補償基價 裝修補償標準結構類型 單位補償標準（元）土木結構 m2 260 一等 m2 100-180補償標準（元）裝修等級 單位磚木結構 m2 550 二等 m2 60-120磚混結構 m2 570 三等 m2 30-60

對此標準筆者曾感到困惑，捫心自問：“570元/m2應該是什么樣的靜態(tài)狀況呢？”實際運作中房屋高低不一，狀態(tài)各異；從建筑材料，施工質量到裝飾程度均相差甚遠。如果按照某些人“就粗不就細”的觀點，一概而論，千篇一律，只要是磚混結構，就按570元/m2，怎能客觀公平反映被評估對象的自身價值呢？這不僅有?！巴度氤杀尽痹瓌t，即好房優(yōu)價，差房低價，而且會造成隱患，讓民戶在相互攀比中形成與評估機構和拆遷實施部門的對立，阻礙拆遷及評估工作的正常進行，影響社會和諧和地方穩(wěn)定。所以，以政府制定的補償標準為依據(jù)，進一步制定完整的和適當細化的作價補償標準勢在必行。本評估機構經(jīng)與政府權威部門溝通同意，原則上在不違背政府制定的補償標準框架前提下，利用評估準則規(guī)范和專業(yè)技能，制定完整的和適當合理細化的作價補償標準。

這里應當指出，作為權威部門的地方政府有權制定拆遷補償政策，并擁有對其進行解釋的權利，在宏觀上起著主導和絕對程度上的控制作用；評估機構有按照文件規(guī)定認真執(zhí)行其補償標準的義務，維護文件的尊嚴，并有權按文件規(guī)定適當細化補償標準，結合被評估對象的具體狀況作出合理的價值判斷，同時有對評估結果進行解釋的責任和義務。

二、實踐中對制定完善和適當細化拆遷評估作價補償標準的探索和嘗試

筆者經(jīng)常與本所評估團隊深入農(nóng)村家庭院戶勘察、丈量等經(jīng)詳細調查研究，結合農(nóng)村居民房屋普遍狀況，運用評估準則和專業(yè)技能，聽取業(yè)內專家建議，在不違背政策規(guī)定前提下，擬定了《安東新區(qū)民房拆遷評估作價指南》，得到政府權威部門的認同，有利推動了拆遷工作的順利進行，促進了城鎮(zhèn)建設步伐。

（一）兩項原則

1．房屋拆遷貨幣補償基準價原則：以安縣政（2010）51號文件制定的補償標準為依據(jù)，側重保護被拆遷人利益，同時兼顧各方利益，保證房屋拆遷工作順利進行。

2．本項目評估作價原則：結合安東新區(qū)的實際情況，以“標準定位，以質論價，制定規(guī)范，適當細化，承認差別，縮小差距”作為該項目的作價原則。

（二）細化作價補償標準

1．房屋作價定位標準（模型）

筆者曾經(jīng)思索良久，對房屋定位標準感到困惑，以磚混為例，570元/m2到底該是什么概念？政府文件中并未詳述。文件規(guī)定的標準是2010年5月份制定6月份開始進行實施的。經(jīng)市場調查并與專家分析，以2010年5月31日作為作價基準日，在安陽農(nóng)村自建房，按重置成本考慮（不含宅基地）單方造價一般在500元/m2左右可以建成，但受具體房屋情況不同，如臺高、層高、墻體系數(shù)、空間大小、建筑材料、施工質量等因素影響，不能一概而論；如果從市場法角度考慮，由于受地理位置、市場環(huán)境，交易活躍程度等因素的影響，單方造價比重置成本不同程度要高一些（但并不盡然）。所以認為，單方造價570元是介于成本價和市場價的中間價，大約要高于工程造價的10%左右，況且按規(guī)定時間予以拆遷的還可享受到安置過渡費、搬遷費和搬遷獎金257元/m2，從本質上體現(xiàn)了“讓利于民、優(yōu)惠于民”的政府理念。

在充分調查分析的基礎上，經(jīng)與政府權威部門初步溝通形成如下定位標準：

例1：磚混結構，570元/m2

空心板或現(xiàn)澆頂，臺高0．5m以上，有踏步，層高3m以上，或總高度不低于3．5m，四周磚墻，外墻水泥粉，木制門窗安玻璃加防護網(wǎng)及防雨蓬，房頂端四周出檐0．3-0．5m，有圈梁，地圈梁，鋼筋混泥土梁、柱，內水泥粉，墻頂刷一般涂料，水泥地面，有內隔墻和普通木制門，房頂四周有群墻并有落水管，屋面、基礎處理完好，現(xiàn)場勘驗或整體觀感建筑材料及施工質量良好。

例2：磚木結構，550元/m2

大型木梁、木檁、木椽，木扇頂（或等同材料），臺高0．5m以上，有踏步，層高3m以上或總高不低于3．5m，四周磚墻，外墻水泥粉，局部涂色開縫，木制門窗安玻璃加防護網(wǎng)及防雨蓬，內水泥粉墻并刷一般涂料，水泥地面，有內墻和普通木制門，房頂四周有群墻并有落水管，房屋、基礎處理完好，現(xiàn)場勘驗或整體觀感建筑材料及施工質量良好。

2．操作要點解釋

（1）房屋總高度低于3．5m以下，每少10cm每平米下調5元；房屋總高度（含院內臺基部分）超過4．5m，每超10cm每平米增補5元，20元封頂；若內外臺基高低懸殊較大，以外墻臺高連同房屋高度扣除4．5m后（剔除院內房屋超高已補部分）按“系數(shù)法”補償房基加深，每平米（以1米深度為系數(shù)1）補償50元，最大補償深度系數(shù)為1．5（公式=房基面積×深度系數(shù)）。

可以肯定地說，用同樣的材料建一個房屋高5米與房屋高2．5米的房子，其成本是不一樣的，故適當調增調減符合投入成本原則。

（2）現(xiàn)場勘驗或整體觀感建筑材料及施工質量明顯偏差，適當調減補償價值；對于近來強行建造的房屋，要根據(jù)該房建筑材料及施工質量，遵循重置成本原則，適當降低補償價格。（這是主要針對因出于利益驅動偷工減料而造的違章建筑而言，后有敘述。）

（3）其他結構房屋按本次及相關文件規(guī)定結合被評估對象具體情況科學判斷評估。

（4）圍墻根基加深補償：內外墻高度之差超過1米部分為補差高度，最多補1．5米，按面積計算。

（5）對于建造歷史較長的磚木結構房屋，實行保護價。凡至今住人房屋，一般層高不低于3米每平米凈價不低于330元；其他未住人簡易磚木房可適當下調，但每平米凈價不低于200元。

（6）房屋空間過大或隔墻和窗戶明顯偏少、應有未有，應適當調低補償價值。

一般認為，建筑面積與墻體面積系數(shù)為1∶2．5左右，試想，建一個房屋空間10平米與100平米內無隔墻，它們的單方重置成本相差多少？故適當修正核減符合“客觀性”和“投入成本”原則。

（7）房屋成新系數(shù)確定采用權重法和百分制，原則上實際建造年限占40%，現(xiàn)場打分占60%。

3．未完工程修正（元/m2）

（1）主體建成（未頂板） 190

（2）主體建成（有頂板） 290

（3）內粉墻頂（水泥粉且上一般涂料） 100（涂料25）

（4）水泥地面（含夯實基礎） 20

（5）木制門窗（安玻璃加防護網(wǎng)） 50（內門20）

（6）外粉水泥 60

（7）屋面處理 30

（8）水電齊全 20

注：以上由未完工程至已完工程（達到可正常居住狀態(tài)）共570元/m2

4．室外裝修補償

政策文件中未述及室外裝飾補償問題。有人錯誤認為：“外裝飾屬于居民的自愿行為，不應補償”，試想假如不予補償是否損壞了被拆遷戶的切身利益？按照物權法的有關規(guī)定，作為評估師有權維護居民合法權利，于是經(jīng)與政府權威部門溝通增加了室外裝飾補償內容（見下表，供在本評估項目作價時參考使用）。

序號項目內容標準（元/m2）備注墻體全貼瓷磚 45 實方實算前墻門窗空間外貼瓷 30 空方實算1 外墻裝飾 山墻門窗空間外貼瓷 40 空方實算前墻門窗空間外水刷石 25 空方實算

注：室外裝修補價納入到房屋補價中，不單獨作為項目列示。

5．室內裝飾指標分解（元/m2）

（1）政府制定的室內裝飾補償標準

等級 內 容 標準（元/m2）一等 屋內地面為高級拼木地板、花崗巖等，墻面飾有墻裙或軟包，屋頂全部裝修 100-180二等 屋內地面為高級地板磚，一般拼木地板，屋頂?shù)蹴敾蚱渌b飾 60-120三等 屋內地面為一般地板磚、水磨石、888墻面或其它涂料墻面 30-60

（2）指標分解

被評估對象(房屋）的室內裝飾狀況并非定位在規(guī)定標準的格局內，是各具形態(tài)千變萬化的，很難“對號入座”。為便于操作結合實際情況對補償標準（包括墻、頂、地等裝飾材料）進行了指標分解。（略）

（3）說明

在選擇分解指標時，一是要慎重考慮局部裝飾對房間整體作價產(chǎn)生的影響，謹防偏差；二是室內裝修以180元/m2封頂。

需要特別說明的是，盡管對補償標準適當進行了細化，也不能說補償價值等同于被評估對象的實際投資價值，所以在報告中必須披露。

三、房屋拆遷評估作價要促進社會和諧穩(wěn)定

拆遷評估是在特定的環(huán)境下通過評估作價補償手段，配合政府需要，維護國家利益，起到打擊違章建筑，制止私搭亂建行為的作用，讓老百姓感受到“老實人不吃虧，投機人不沾光”的精神慰藉，最終實現(xiàn)社會穩(wěn)定、人際和諧。

安東新區(qū)一些居民，在政府公告“不得違章建筑、私搭亂建”及三令五申后，仍置若罔聞、我行我素，房屋下（指一層）標有“拆除”字樣，上面（指二層）卻大興土木；有的把院落蓋成了“院中房”、“院中樓”、“院外房”；有的偷工減料，不用水泥僅用“砂漿王”取代；甚至有人拋出“我給政府做交易”的論調，旨在拆遷補償中大發(fā)橫財。對此，政府多次責成并提醒評估機構按成本價評估，讓這些居民“無利可圖”，不能通過評估助長私搭亂建的歪風邪氣。

本來，按照政策文件規(guī)定，凡違章建筑一律無償拆除，不予補償。盡管如此，在實際中政府還是作了必要的讓步，使私搭亂建戶得到的是“成本補償”而不是想像的“預期收益”?！鞍駱印钡牧α渴菬o窮的，評估價值具有“風向標”的作用，許多等待觀望的居民看到這些人沒有撈取到什么“油水”也就放棄了私搭亂建的念頭。

其實大多數(shù)私搭亂建房的建筑材料（如院中房很少有自身承重結構和墻體）、施工質量（如用“砂漿王”代替水泥）都很差，有的未建成就搖搖欲墜，按照好房優(yōu)價，差房低價補償也是符合客觀公平原則的。

四、幾點體會

（一）實踐是檢驗真理的唯一標準

實踐是檢驗真理的唯一標準。委托方認可了你的評估報告，被拆遷戶接受了補償并如期實施了拆遷就說明評估是成功的，采取的舉措是可行的。

（二）溝通是讓各方當事人認可評估結果的基石

溝通按時間可區(qū)分為事前溝通、事中溝通、事后溝通；按層面可區(qū)分為與政府部門溝通、與拆遷戶溝通。

拆遷評估不同于其他評估不受委托方的干預。拆遷評估是按照政府制定文件開展的，同時又直接接受政府或其指派機構的委托。事前溝通便于了解掌握綱領性重大信息（如執(zhí)行政策、政府思路），便于指導評估補償健康有序進行；事中溝通則是針對評估中遇到的重大問題（或許文件未能涵蓋的）需要形成共識的或需要調整修改的；事后溝通主要是對報告結果進行解釋，使各方對結果能夠認可。當然溝通并非事事溝通，要分清主次，區(qū)別對待，避免事無巨細。

特別需要強調的是，在實施兌現(xiàn)補償中，評估機構需要針對拆遷戶提出的種種疑問進行現(xiàn)場解釋，做到耐心細致，這樣不僅會減少不穩(wěn)定因素，也為政府卸下了“包袱”，使拆遷戶理解和支持評估工作，同時也提升了評估機構的對外形象。

（三）關于對基準日和勘察日的看法

按照評估學原理，基準日應是作價基準日，即被評估對象在某一時點所反映的公允價值，而拆遷評估所作出的價值則是文件制定的標準所規(guī)定的執(zhí)行日。拆遷評估涉及千家萬戶，不可能在一朝一夕或某一天進行完畢，需要常年累月進行現(xiàn)場勘察和計算，而使用的補償標準則是同一文件規(guī)定的執(zhí)行日的標準。比如2011年3月份進入現(xiàn)場評估作價時使用的補償標準仍是2010年5月份文件中制定的標準，在此期間假如價格發(fā)生重大波動，需提請政府重新制定文件修正標準后方可使用新標準，否則評估機構無權更改。為此，在評估報告中不再描述“評估基準日”而改為“現(xiàn)場勘察日”，否則就有些“生搬硬套”了。報告在特別事項中說明：“評估值反映的是被評估對象在現(xiàn)場勘察日所表現(xiàn)的靜態(tài)狀況且按照政府文件制定的補償標準所規(guī)定的執(zhí)行日所作出的價值判斷，對于評估對象在文件制定標準規(guī)定執(zhí)行日及現(xiàn)場勘察日之后發(fā)生的動態(tài)性變化本評估機構概不負責”。