夫妻共有財產(chǎn)到底如何認定

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Q1：王律師，您好！

本人于2009年9月購入一套商品房，支付了首付款30萬元，并在銀行以個人名義辦理了貸款，該房屋的產(chǎn)權人為本人所有。2011年5月，本人與妻子小辛領取了結婚登記證，婚后仍由本人歸還房屋貸款，現(xiàn)本人與妻子發(fā)現(xiàn)性格不合，經(jīng)常爭吵，現(xiàn)雙方均同意解除婚姻關系，但我的妻子要求獲得上述房產(chǎn)所對應市場價格的一半。我想咨詢一下，我妻子的要求是否有法律依據(jù)？在司法實踐中對于我們這種情況又是如何處理的？

此外，我還想向王律師咨詢一下，聽說婚前買的房，只要婚姻存續(xù)一定時間（一般說是八年），就自動轉成夫妻共同財產(chǎn)，現(xiàn)在到底有沒有這種規(guī)定。謝謝！

求助人：小岑

A：小岑，你好！

根據(jù)《婚姻法司法解釋三》第十條的規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應的財產(chǎn)增值部分，離婚時應根據(jù)《婚姻法》第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權登記一方對另一方進行補償。

依據(jù)上述規(guī)定，夫妻離婚對于雙方財產(chǎn)的分割，一般而言，有約定從約定，也就是說，夫妻雙方就夫妻共同財產(chǎn)或是夫妻一方的財產(chǎn)分割或補償有約定的，按照彼此已達成的約定辦理。若小岑你同意你妻子的要求，給予上述房產(chǎn)所對應市場價格的一半作為對她的補償，這不違反法律的規(guī)定。

但若雙方協(xié)議不成，訴至法院的話，就當前的司法實踐而言，人民法院一般將該房產(chǎn)判歸房產(chǎn)的產(chǎn)權登記一方也就是小岑的名下，對于尚未歸還的貸款也應由作為產(chǎn)權登記一方的小岑獨自承擔。

根據(jù)小岑的介紹，婚后該房屋的貸款仍由小岑支付，但根據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定，在夫妻雙方未對夫妻共同財產(chǎn)有所約定的前提下，仍屬于以夫妻共同財產(chǎn)還貸。

離婚時由產(chǎn)權登記一方的小岑對妻子進行補償。法院補償?shù)臉藴室话銥椋阂噪p方婚后共同還貸支付的款項及該部分貸款所相對應該房產(chǎn)的增值部分為限，并根據(jù)照顧子女和女方權益的原則按一定比例進行劃分。

其次，關于婚前購房，且房屋的產(chǎn)權僅為購房人的前提下，只要婚姻存續(xù)八年，就自動轉成夫妻共同財產(chǎn)的問題，也經(jīng)常有人向我咨詢。根據(jù)《婚姻法解釋一》第十九條的規(guī)定，夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關系的延續(xù)而轉化為夫妻共同財產(chǎn)。但當事人另有約定的除外。由此可見，除夫妻雙方對該財產(chǎn)有約定外，夫妻一方的個人財產(chǎn)，不因婚姻關系延續(xù)時間的長短轉化為夫妻共同財產(chǎn)。因此，上述說法是不正確的。

王棟律師現(xiàn)為大成律師事務所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務運作、房地產(chǎn)、國有產(chǎn)權交易、經(jīng)濟合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎培訓等法律業(yè)務。在房地產(chǎn)方面，王棟律師作為主辦律師為多個大型房地產(chǎn)開發(fā)項目提供從土地開發(fā)、工程建設與管理直至商品房銷售的全程法律服務。作為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負責了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)各類房地產(chǎn)的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務。在婚姻家事方面，王棟律師對于《婚姻法》、《繼承法》等相關法律法規(guī)進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產(chǎn)分割的處理有著獨到的見解，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大，財產(chǎn)分割復雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點》欄目的嘉賓及報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點法律問題進行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。

上海市世紀大道100號上海環(huán)球金融中心24層 郵箱：dong.wang@dachenglaw.com 電話：（86 21）5878 5888

Q2：王律師，您好！

我的兒子和兒媳婦于2010年3月登記結婚，婚后與我和老伴同住，但由于我們與兒子兒媳的生活習慣不同，經(jīng)常出現(xiàn)矛盾?，F(xiàn)在我和親家商量，同意共同出資給孩子們買一套房，讓他們小夫妻倆獨立生活。但對方要求在產(chǎn)證上只寫我兒媳婦一個人的名字，我想咨詢一下，像這種情況，該房產(chǎn)是屬于他們小兩口的夫妻共同財產(chǎn)，還是我兒媳婦的個人財產(chǎn)？謝謝。

求助人： 徐先生

A：徐老先生，你好。

根據(jù)《婚姻法司法解釋三》第七條的規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權登記在出資人子女名下的，可按照《婚姻法》第十八條第（三）項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。

由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。

依據(jù)上述規(guī)定，若婚后由你的親家一方出資為你兒媳婦購買房屋，且產(chǎn)權登記在你兒媳婦名下的，視為你親家對于你兒媳婦一方的贈與，該房產(chǎn)應認定為你兒媳婦的個人財產(chǎn)。

但若按照您的介紹，是由你們兩家老人共同出資購買房屋的，除你們兩家對該房產(chǎn)有約定（例如，該房產(chǎn)確定歸誰所有）外，該房產(chǎn)無論登記在你兒子名下還是你兒媳婦名下，該房產(chǎn)均可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有。

但為了避免日后不必要的矛盾和糾紛，本律師建議徐老先生在支付購房款時，最好用銀行轉賬的方式，并保留相應的轉賬憑證、收條等能證明由您支付購房款的付款憑證。

Q3：王律師，您好！

我和我丈夫婚后買了一套房，并對外出租，該房屋的權利人僅寫了我丈夫一個人的名字。但他未經(jīng)我允許擅自將該房屋賣予他人，并已經(jīng)辦理了產(chǎn)權登記過戶手續(xù)，我想咨詢一下，我能否撤銷他們的房屋買賣合同，追回該房屋？

求助人：李女士

A：李女士，你好！

根據(jù)《婚姻法解釋三》第十一條規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。

依據(jù)上述規(guī)定，若該購房人并不知道該房屋是你和你丈夫的共同財產(chǎn)，且已經(jīng)支付了該房產(chǎn)合理的對價并辦理了房屋過戶登記手續(xù)的，你再向法院主張追回該房屋，人民法院將不予支持。但是，若你丈夫擅自處分你們共同共有房屋造成你損失的，離婚時你可以向你丈夫請求賠償，該賠償請求，法院應予支持。

此外，若你丈夫有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產(chǎn)或者偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產(chǎn)利益的行為，你也可以在你們婚姻關系存續(xù)期間，向人民法院提出分割夫妻共同財產(chǎn)的請求。