任蕙蘭

扭曲的租售比

掛上中介電話前，李阿姨又被貫徹了一次“房價合理回歸”的總理講話，她決定將一套靠近浦東世博園的兩房出手。

自從場館工作人員撤離，這片區(qū)域騰出不少空房，因為交通不便鮮有租客問津，李阿姨的房子空置了一年多，她給中介的指令從“只租不賣”變成“邊租邊賣”。她盤算過，這套房子市場價200萬上下，世博期間租金在3500元，每年租金收益率只有2%，還要扣除物業(yè)費等支出，如果再下調(diào)租金，算上家電家具折損，大概只能是“收支平衡”了。

幾次加息后銀行存款利率最高達(dá)到5.5%，李阿姨想到空置的房子，就感覺像把10萬元鈔票扔進(jìn)水里。在中介勸說下，她準(zhǔn)備趁著3月1日頒布普通住宅新規(guī)利好，和上次幾個看房者好好談?wù)劇?/p>

抱有同樣想法的還有漢宇地產(chǎn)陸家嘴某家門店經(jīng)理李旭，他在中介行當(dāng)打拼了10多年，投資過幾套地段不錯的住宅。這幾年租金收益率走低，加上每月還貸資金壓力大，他也萌生了賣房減壓的想法。“前幾年租金回報率還在5%-6%，現(xiàn)在地段不錯的住宅也只有2%-3%，很多房東都在邊租邊賣，如果有下家就帶著租約賣?！?/p>

房價暴漲的歷史讓投資者原本很少真正關(guān)心租金回報率，因為最大的甜頭來自買賣差價。中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)宋會雍分析，“投資者在‘租轉(zhuǎn)售和‘售轉(zhuǎn)租之間來回跳躍，都是一種僵持和等待，一種對市場的觀望，等著合適時機(jī)賣錢，所以買住宅出租一直是種投機(jī)。投資會考慮投資回報率，但投機(jī)不會。”

而當(dāng)樓市升值前景不如以前明朗，租金回報率和銀行利率之間的賽跑開始讓房東們焦急不安。限購令持續(xù)一年多以來，住宅買賣市場的熱度退去，租賃市場卻沒有因為“替代效應(yīng)”價量上升。

“去年到現(xiàn)在租金沒怎么漲過?！?1世紀(jì)不動產(chǎn)新天地某門店經(jīng)理李妍表示。新天地客群90%是在上海工作的外籍人士，一房或兩房月租金達(dá)兩三萬，三房以上5萬-9萬，因為租房需求穩(wěn)定，一套房子掛出去半個月到20天左右就能出租。

“業(yè)主多數(shù)也是境外人士，受到限購令影響，賣了房子就不能再買了，他們考慮在上海長期發(fā)展，普遍打算持有出租，惜售心態(tài)很強(qiáng)。”限購令出臺，高端租房市場的供應(yīng)量增大，為波瀾不驚的租金水平提供了一種解釋。

而在普通住宅市場，租金也只是在年后“例行公事”地小幅上漲。21世紀(jì)不動產(chǎn)西藏南路某門店經(jīng)理張丹告訴記者，“今年2月份租金上漲了大概3%-5%左右，去年同期上漲大概10%。年后成交量也上升了一些，2月我們分行做了十幾單租賃業(yè)務(wù)，這個月又回落到四五單。因為年后一般租約到期，很多人會換房子，所以行情會上去。”

張丹的門店附近大部分是老公房和2000年左右建造的次新房，由于靠近大同中學(xué)和大境中學(xué)，一半以上客戶是兩校學(xué)生和陪讀家長，另外還有附近醫(yī)院的醫(yī)生。因為地鐵線路方便，這里也很受白領(lǐng)青睞。“4000元到5000元的兩房最好租?！?/p>

張丹的感受和統(tǒng)計數(shù)字很接近。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)對全市40個標(biāo)桿樓盤的租賃價格監(jiān)測顯示，較2011年8月末，2012年2月末價格持平的占總數(shù)約為59.2%，其中大戶型約為77.50%；價格有上漲的項目為26.7%，大部分漲幅在10%以內(nèi)。

被“限購令”擠出的購房需求沒有落在租賃市場，租金微不足道的上揚只是呼應(yīng)了CPI?！皬?009年到現(xiàn)在，陸家嘴板塊租金漲了40%，每年漲幅基本上和物價上漲速度持平。”李旭說。

為什么住宅買賣市場和租賃市場之間幾乎脫節(jié)？

宋會雍分析，限購令擠出的大部分是投機(jī)性需求，所以沒有影響租賃市場表現(xiàn)。“租賃是一種實際的居住需求，不含有投資成分，所以租金是一種商品真實市場價值的反映。需求結(jié)構(gòu)上的不同導(dǎo)致租售價格在市場上的表現(xiàn)完全不一樣。買賣市場受到調(diào)控的影響，有高有低有起有落，租賃市場的漲幅和CPI基本是一致的。”

長久以來樓市瘋漲令住宅的租售比越走越遠(yuǎn)。2007年1月，上海租售比（月租金與總房價之比）在1比300到350之間，現(xiàn)在達(dá)到1比600到850之間，而國際上通用的租售比值為 1比160??！胺从吵龇績r漲了租金沒怎么漲。但租金是反映一個產(chǎn)品真實價值的，這說明投資者炒房子導(dǎo)致房價上漲過快，脫離了價值趨勢，房價最起碼一半以上是泡沫。”宋會雍表示。

扭曲的租售比令住宅失去投資意義，成為完全的投機(jī)。房東待價而沽，房價快速上漲讓房東的違約成本顯得很低廉，這令租客生活在隨時搬遷的不安定中，加速了他們的買房進(jìn)程，而旺盛需求進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)上漲，陷入了惡性循環(huán)。

為何人人要買房？

隨著城市人口不斷增加，每年有務(wù)工者和畢業(yè)生進(jìn)入租房市場，也有存夠錢買房子的租客離開這個市場，租房市場始終維持著動態(tài)的平衡。每個租房者的終點都是買房，他們盡可能縮短自己在租房市場停留的時間。為什么人們買房意愿如此強(qiáng)烈？

每次遭遇房東跳價或要收回房子時，江蘇女孩葉琳（化名）就覺得自己像這個城市的過客。2009年畢業(yè)后，她進(jìn)入上海一家傳媒公司工作，至今已經(jīng)換了五六個住處。

為了壓低房租開支，葉琳經(jīng)常與人合租，她租過500元/月的床位，也租過客廳里用木板隔出的1000元/月單間，對她而言，“有床、書桌、空調(diào)和網(wǎng)線”就可以住。

葉琳說，有時一套100多平方米的三居室會被隔成五六間，租給很多人，夏天使用空調(diào)頻繁，經(jīng)常發(fā)生跳閘，物業(yè)來檢修時，大家會默契地按照房東交代，說是一個公司的同事，彼此認(rèn)識，因為“租客成分太復(fù)雜會給房東惹麻煩”。

葉琳習(xí)慣了“家”里來來往往的陌生人，也習(xí)慣了忍受“二房東”的抽成。每個地方都有一個直接和房東打交道的租客，租下整個單元，再按間或按床位拆分轉(zhuǎn)租給其他人，自己賺個租金差價?！坝幸淮挝姨娑繓|把租金給房東，才知道他加了幾百元?！?/p>

她見過的最?！岸繓|”是個30多歲貌不驚人的婦女，沒有固定職業(yè)，她一口氣租下肇嘉浜路附近四個單元，再轉(zhuǎn)租給其他人，從中收差價。“有一次我對房子不滿意，她就帶我去馬路對面另一套房子，我后來才知道她租了好幾套?！比~琳打聽到，去年“二房東”靠這份收入在昆山買了一套100多萬的房子。

為了規(guī)避中介高額的手續(xù)費，葉琳經(jīng)常在網(wǎng)上找房子，租賃雙方簽一份手寫合同，交租金時她會拿到一張手寫的收據(jù)。葉琳展示的一張收據(jù)中，“茲定于”被寫成“滋定于”，她知道這些錯別字連篇的協(xié)議并沒有多少保障。“有一次我簽了協(xié)議付了1500元押金給房東，搬進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)約定的電視機(jī)等家電都被房東搬走了，理論了半天，房東只退了一半押金給我?！?/p>

租房遭遇的種種亂象葉琳都已習(xí)以為常，不過她最大的噩夢就是房東跳價，年底房東經(jīng)常會提出在原來租金基礎(chǔ)上浮100-200元，對于她而言又是一次搬家的信號。

葉琳并不喜歡這樣顛沛流離的生活?！耙郧肮湟思視r會買一些簡易衣柜或書桌，因為搬家太頻繁扔了不少東西，現(xiàn)在不怎么敢去逛宜家，也不敢買很貴的衣服?！比~琳也希望有一套自己的房子，如果“沉沒”的租金是用來還房貸，多年后至少擁有一個屬于自己的小窩，但日漸上漲的房價讓她只能苦笑著算算下一個交租日。

“安全感”很重要，但買房更強(qiáng)烈的原因，是被看成在城市自立的標(biāo)志。

王洛（化名）大學(xué)畢業(yè)就在上海一家房地產(chǎn)企業(yè)工作，從和同學(xué)合租到單租，從住在樓梯吱呀亂顫的老房子到酒店式公寓，從租房到買房，她一步步在城市站穩(wěn)腳跟。

王洛最早租住在黃河路附近某條里弄的三層樓老房子，她的房間在走廊最盡頭，每當(dāng)她提著大包小包購物袋回家，只能側(cè)著身子踱進(jìn)房間，因為走廊三分之二空間堆滿了各家的雜物。王洛很疑惑，家里清清爽爽，善于螺螄殼里做道場的上海人家，怎么喜歡在門口堆這么多垃圾。另一個讓她難以理解的現(xiàn)象是，鄰居永遠(yuǎn)只掃家門前那塊走廊。

“蝸居”的那段日子，王洛每天早上在弄堂里買煎餅或包子，在里弄人家的煙熏火燎中去上班，走出弄堂拐個彎，高檔樓宇堆砌出摩登城市的繁華。為了在這個城市中真正立足，她立下30歲之前買房的人生目標(biāo)。

2003年樓市飛漲，王洛跟幾個同事湊錢付首付，買了一套期房，不到3個月轉(zhuǎn)合同出手，賺了一倍。她用這筆錢加上東拼西借湊足首付，買了一套50多平方米單價8000元小戶型，并在30歲以前還清了貸款。“有一套獨立的房子才有在城市安家的底氣，才有提高生活品質(zhì)的基礎(chǔ)，女人有自己的房子在結(jié)婚時也不會被說閑話占男方便宜?！?/p>

如何鼓勵租房？

買房在很多國家并非人生的第一目標(biāo)，法國住宅持有率為55%，澳大利亞為56%，德國只有42%，美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)以后這個數(shù)字不超過70%。金融危機(jī)后白宮出臺的住房融資計劃中更強(qiáng)調(diào)租房的作用。

各國都有穩(wěn)定租房市場的措施，比如美國法律規(guī)定業(yè)主不能以租客的種族、性別、年齡、國籍、婚姻狀況、宗教信仰、身體殘疾等因素而拒絕租房，但是可以要求收入，信用記錄，犯罪背景調(diào)查。合同期滿之后，如果業(yè)主需要租客遷出，至少要提前一個月書面通知。租客在小孩入學(xué)、社區(qū)服務(wù)和社會福利方面，享有同房主同樣的權(quán)利。

國內(nèi)各地也在推行類似的租房條例，比如房屋租賃期限內(nèi)未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自縮短租賃期限、增加租金；出租房屋人均居住面積不得低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，不得將廚房、衛(wèi)生間、陽臺、地下儲藏室等作為臥室出租供人員居住。但監(jiān)管上的難度使其對改善租房環(huán)境的效果甚微。

鼓勵租房一個根本手段是抑制投機(jī)買房的需求。在稅收方面，對房地產(chǎn)消費和投資影響最明顯的是房地產(chǎn)稅。美國50個州都已開征房地產(chǎn)稅，州政府相關(guān)部門每年都會定期對房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估，所以住房價格上漲就意味著個人必須繳納的稅款增加。針對房屋購買和出售時的差價，美國一些州政府還專門征收房地產(chǎn)增值稅。

法國政府除了通過各種福利政策鼓勵租房，也對房產(chǎn)所有者征收重稅。購房者除向政府繳納高額的地皮稅外，還需繳納住房稅和空房稅等多種稅費。另外，法國政府還征收很高的遺產(chǎn)稅，這讓作為遺產(chǎn)重要組成部分的房產(chǎn)價值縮水。

對低收入家庭提供租房補(bǔ)貼也是各國住房政策的重要內(nèi)容。美國從80年代開始，如果業(yè)主的一部分公寓是租給低收入家庭，則對其部分盈利給予免稅優(yōu)惠。對低收入家庭，以“住房券”的形式給予貨幣補(bǔ)貼，住房券不能用于租房之外的其他用途，不能交易、轉(zhuǎn)換或贈予。

德國政府大力推行“社會住房”，包括供出租的公寓樓和合作社住宅。政府通過不同的補(bǔ)貼方式，使這類住房以低于成本的租金供應(yīng)給低收入階層。依照日本《公營住宅法》，中央政府要為地方政府興建用于出租的住房提供財政補(bǔ)貼。其中，新建住房的費用由國家補(bǔ)貼一半，而翻修住房的費用由國家補(bǔ)貼三分之一。

香港也推行廉租房，目前200萬套住宅中有80萬套是保障性住房，包括居屋和廉租房，覆蓋了很多香港中產(chǎn)階層的住房需求。

宋會雍認(rèn)為，政府不應(yīng)直接干預(yù)租金市場價格，比如限制租金漲價，但可以把需求分流到公租房，從而維持市場價格穩(wěn)定。

“政府要算好有多少租賃需求量和需求結(jié)構(gòu)。上海有多少房子出租？要保障多少人住房？過度密集住房者有多少？這些問題沒有一個權(quán)威統(tǒng)計。把低收入者、過度密集住房者分流到公租房，但現(xiàn)在公租房價格過高或設(shè)計不合理就會出現(xiàn)申請者寥寥的情況?！?/p>

在國內(nèi)，租房市場需求過渡到買賣市場的最大動力仍是戶籍制度。比如教育需求成為當(dāng)前買房的理由，在大中城市教育資源緊張的情況下，沒有當(dāng)?shù)貞艨诰蜔o法享受均等的教育資源，必須花錢讀高價私立學(xué)校，或者交所謂的“借讀費”、“擇校費”等。

當(dāng)然，戶籍是更大的一個話題了。