張襦心

老凱是內(nèi)地知名的攝影師，最近考慮在北京的東五環(huán)內(nèi)置業(yè)，目標(biāo)圈定朝陽園?！俺枅@二手房的均價(jià)大概是2.2萬，旁邊就是即將開通的地鐵六號(hào)線大悅城站。附近2萬多的房子也有不少，都是大雜燴式的普通民宅，不像朝陽園是高檔社區(qū)。因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)貴，房價(jià)大漲的時(shí)候它沒有怎么漲，但附近樓盤跌的時(shí)候，也沒有怎么大跌?！?/p>

朝陽園房價(jià)最高時(shí)每平方米大約2.5萬，如今已經(jīng)每平方米降了3000元左右，但老凱仍然認(rèn)為現(xiàn)在并不是出手的時(shí)候?！氨本┑姆績r(jià)將來肯定還是要漲，但這次調(diào)控還沒有到位。我的心理價(jià)位是每平方米1.5萬-1.8萬。”一位機(jī)構(gòu)投資商則告訴他說：“至少要等到9月份之后才可以抄底?！?/p>

從2010年4月開始，這輪號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)行了23個(gè)月?！耙恍┑胤椒績r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，調(diào)控不能放松?！睖乜偫碓诮衲陜蓵?huì)上的表態(tài)，不僅讓房地產(chǎn)股價(jià)應(yīng)聲而降，也重燃了老百姓觀望之心。

而近日房地產(chǎn)界盛傳政府將在6月后出臺(tái)重磅政策，“部分央企內(nèi)部發(fā)文通知全國各地分公司，不惜降價(jià)也務(wù)必要在今年7月前賣完手上所有存量房?！睙o論是否謠言，都給了人們一個(gè)繼續(xù)等待的理由。

房企暴利還有多少余量可以“榨出”？房地產(chǎn)資金鏈究竟有多緊張？究竟是誰在支撐高房價(jià)？請看本刊記者的調(diào)查。

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趕在春節(jié)前，經(jīng)營著一家咖啡館的老趙，將一套位于北京北五環(huán)外來廣營的花園洋房出手了。這套房子有96平方米，半年前總價(jià)還是310萬，等老趙賣的時(shí)候，已經(jīng)跌到270萬，用他的話說，“損失了一輛寶馬”。

老趙說賣房只有一個(gè)原因——止損。而他現(xiàn)在住的另外一套花園洋房，位于地段更為偏遠(yuǎn)的郊區(qū)順義，買房的時(shí)候是在2009年之后，不巧趕上了頂點(diǎn)，每平方米1.8萬，現(xiàn)在也跌到了1.5萬。

在很多買房人選擇再等一等的時(shí)候，陳奇出手了。

去年房東把租金從1800元一下子提到2500元，從那以后，陳奇買房的想法就越來越強(qiáng)烈?！拔宜懔艘幌?，如果貸款80萬買房，30年，月供4000多。現(xiàn)在租房，一居室都要3000多，兩居室4000多。我對北京的房價(jià)長期是看好的?，F(xiàn)在錢越來越不值錢，也沒有很理想的理財(cái)途徑，只要能湊齊首付，還是買房劃算?！?/p>

陳奇是一個(gè)不愿意把生命浪費(fèi)在路上的人，他選擇的房子，離公司距離都不超過1小時(shí)車程。位于北五環(huán)外的超大規(guī)模社區(qū)“回龍觀”，成為最先去考察的樓盤。

都說在經(jīng)歷了1-2月份低迷之后，3月份京城樓市迎來了一波剛需支撐的“小陽春”。果不其然，陳奇去考察的時(shí)候發(fā)現(xiàn)看房者還真不少。而這波“回暖”，很顯然是降價(jià)帶動(dòng)的。

“去年這里離城鐵近的房子，已經(jīng)過2萬了，今年全部回落到2萬以下，那些屬于經(jīng)濟(jì)適用房的，每平方米1.3萬、1.5萬都能拿下?！?/p>

不久前，陳奇的同事在回龍觀買了一套房，118平方米，花了150多萬，所有費(fèi)用加在一起，大約170多萬。他則選了回龍觀最好的一個(gè)盤“新龍城”， 步行到龍澤城鐵僅需幾分鐘，100平方米的，大約每平方米1.9萬，也有便宜一點(diǎn)的如1.6萬、1.7萬的，如果不怕離城鐵遠(yuǎn)，還有1.6萬以下的房子可供選擇。

但30多萬的人口，也讓這座公認(rèn)的“亞洲第一大社區(qū)”以“堵”和地鐵太擠聞名。

猶豫之下，陳奇又去考察了位于北三環(huán)的雙安附近樓盤?！胺魁g比我的年紀(jì)都大，破到你住都不想住的地步，還標(biāo)價(jià)3萬多?！?/p>

最終陳奇選擇的是北四環(huán)外的亞運(yùn)村，67平方米，總價(jià)165萬，折合每平方米單價(jià)不足2.5萬，原來則一直在2.8萬以上。

陳奇的實(shí)地考察，和著名地產(chǎn)評論人士楊少鋒掌握的情況比較一致：“中小城市的房價(jià)可能是普降，但在北京、上海這樣的一線城市，除非經(jīng)濟(jì)崩盤，否則降價(jià)一定是分區(qū)域的。目前在北京，樓盤成交價(jià)在2011年8月達(dá)到峰值，從那時(shí)到現(xiàn)在，降幅已經(jīng)達(dá)到15%。以投機(jī)為主、供應(yīng)量大的區(qū)域，比如通州，有些樓盤最高跌幅已經(jīng)達(dá)到50%，但成交寥寥；房山今年的房價(jià)波動(dòng)也會(huì)非常大。個(gè)別項(xiàng)目，如南六環(huán)亦莊開發(fā)區(qū)南側(cè)的馬駒橋，因?yàn)槟玫爻杀竞艿停績r(jià)還有繼續(xù)下跌的空間。五環(huán)內(nèi)外，甚至包括四環(huán)邊上的房價(jià)都有松動(dòng)。幾乎已經(jīng)沒有新盤供應(yīng)的核心區(qū)域，房價(jià)依然堅(jiān)挺，基本沒有降價(jià)。即將開通輕軌的區(qū)域，比如朝青板塊，本來就是以自住為主。大悅城去年剛剛開業(yè)，6號(hào)線馬上通車，本身對周邊區(qū)域是一個(gè)很大帶動(dòng)，如果沒有調(diào)控，房價(jià)正常會(huì)往上多漲10%，但由于調(diào)控的相互抵消作用，房價(jià)保持了穩(wěn)定。”

他認(rèn)為目前全國各地，已經(jīng)有很多項(xiàng)目確實(shí)降到位，有一些項(xiàng)目為象征性打折，還有一些完全沒降，各占三成比例。

就在去年一線城市房價(jià)僵持不下之時(shí)，投機(jī)和投資資金在二三線城市發(fā)現(xiàn)廣闊天地大有可為。如熔漿般的涌入，導(dǎo)致去年大部分的二三線城市的房價(jià)漲幅超過50%。

中國大陸最大的邊貿(mào)城市之一牡丹江市，就這么一躍成為全國漲幅最高的前三名。

“去年一年，房價(jià)從原來每平方米1000元，飆漲到4000-5000元?，F(xiàn)在價(jià)格也沒掉，還是維持在5000元左右，但是成交量沒了?！币晃划?dāng)?shù)厝烁嬖V記者。

資金鏈調(diào)查

總理的表態(tài)，無疑給宏觀調(diào)控定了一個(gè)調(diào)，讓那些自以為還有余糧、再堅(jiān)持兩月就能迎來春天的房產(chǎn)商，徹底打消了幻想。但房價(jià)真的會(huì)迎來一次真正“解渴”的大跌嗎？房地產(chǎn)商還有多少“肥利”，可以被榨出？

決定房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)降價(jià)的內(nèi)動(dòng)力，只有資金壓力。

時(shí)下最流行的說法，莫過于房產(chǎn)商資金鏈高度緊張：信托集中到期、資產(chǎn)負(fù)債率高企、借高利貸成燎原之勢，不時(shí)有欠下一屁股債的奪路而逃，都讓人們感覺房產(chǎn)商正焦頭爛額地被架在火上烤。

然而記者也聽到這么一個(gè)真實(shí)的段子：京城有開發(fā)商拿出了一個(gè)大項(xiàng)目對外招商，諸多開發(fā)商攜現(xiàn)款而來，他們互相開玩笑：“不都說你們沒錢了嗎？”“這種消息你也信？”大家一笑而過。

房地產(chǎn)企業(yè)到底是真缺錢，還是假缺錢？它們的資金鏈情況到底是怎樣的？

第一類：手握現(xiàn)金好過冬

據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官沈培英表示，公司現(xiàn)持有124億人民幣現(xiàn)金?！斑h(yuǎn)洋手上握有這么多現(xiàn)金，屬于不缺錢的主。它們對后市不是特別看好，內(nèi)部形成決議，基本上不拿地，這個(gè)錢是留著過冬用的。”楊少鋒說。

根據(jù)記者的統(tǒng)計(jì)，截止到去年第三季度末，保利、龍湖等十幾家一線房企的賬面現(xiàn)金均在百億以上，比如中海持有現(xiàn)金港幣192億元，招商地產(chǎn)現(xiàn)金持有量從2010年底的36.9億元增加到114億元，金地持有現(xiàn)金178億元，較年初增加42億元。

國際評級機(jī)構(gòu)穆迪去年曾對29家中國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行資金鏈調(diào)查。在2011年10月24日發(fā)布的報(bào)告中，根據(jù)穆迪的測算，在基礎(chǔ)情景及壓力較高的情景分析下，手握現(xiàn)金超過100億元人民幣的有6家，分別是恒大地產(chǎn)（286.87億）、中海外（181.95億）、華潤置地（154.82億）、龍湖地產(chǎn)（126.26億元）、世茂房地產(chǎn)（122.50億）以及碧桂園（122.01億元）。

其中，恒大、龍湖、碧桂園三家短期負(fù)債比均低于20%，現(xiàn)金覆蓋短期負(fù)債能力最強(qiáng)。

有17家擁有信托，其中世茂房地產(chǎn)、綠城中國、恒大地產(chǎn)金額最高，超過50億元人民幣。另外少數(shù)12家公司，如中海外、華潤置地、龍湖地產(chǎn)等并無信托類負(fù)債。這些企業(yè)相對財(cái)務(wù)狀況更為穩(wěn)健，自有現(xiàn)金流十分充裕。

第二類：因禍得福型

“有些企業(yè)前兩年賺到了錢，但在2009年、2010年沒趕上下手拿地，有些是因?yàn)橘Y金還沒有回籠，現(xiàn)在市場低迷了，它們反而沒有什么壓力，大都不是一些特別知名的企業(yè)?！睏钌黉h認(rèn)為，“在年報(bào)上，資產(chǎn)負(fù)債率很低，比如50%以下的，有些也屬于這種類型?！?/p>

記者查閱了已經(jīng)公布了年報(bào)的37家上市房企財(cái)務(wù)報(bào)表，其中資產(chǎn)負(fù)債率低于50%的有7家：渝開發(fā)，46%；多倫股份，45%；上海金陵，37 %；綿世股份，31%；浙江東日，25%；云南旅游，23%， 豐華股份，13%。

其中兩家現(xiàn)金在1億元以上，綿世股份手持現(xiàn)金3.93億，上海金陵的現(xiàn)金為1.68億。而浙江東日、渝開發(fā)、云南旅游的現(xiàn)金流都為負(fù)數(shù)。

楊少鋒曾分析過截止到2011年第三季度滬深133家上市房企公布的財(cái)務(wù)報(bào)表，發(fā)現(xiàn)其中80家現(xiàn)金不足10億，20家不足1億。“現(xiàn)金不足1個(gè)億，意味著任何一筆貸款到期，都有可能讓房企資金鏈斷裂。但是也要具體分析。如果企業(yè)融資能力很強(qiáng)，一筆貸款剛償還完，新的貸款很快就要下來，或者是剛剛償還完所有貸款，則不需要過于擔(dān)心?！?/p>

缺錢的也分為兩類：

第一類：快速擴(kuò)張型

這類企業(yè)追求快進(jìn)快出，快速擴(kuò)張、快速周轉(zhuǎn)?；旧嫌袔讉€(gè)特性：存貨很多、開工面積很大、負(fù)債率很高，很多接近80%，或者更高。比如萬科、保利、綠城?！斑@一類企業(yè)，比如預(yù)計(jì)今年銷售1500億，所以開工率極大，投入也大。這個(gè)投入還不能停下來，因?yàn)橐呀?jīng)開工的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)兩年完成的，拖到三年完成，成本算下來更高。一旦遇上調(diào)控，銷售不理想，但是計(jì)劃要花的錢已經(jīng)投進(jìn)去了，資金鏈就非常緊張了?！?/p>

根據(jù)2011年年報(bào)，萬科持有的現(xiàn)金并不少，足有342億元。但資產(chǎn)負(fù)債率也攀升了2.41個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)達(dá)到77.1％。盡管房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率高很正常，但市場公認(rèn)的安全線是在60%-70%。

這些企業(yè)通過降價(jià)加快資金回籠是必然的。

保利打著“進(jìn)京十周年慶典”的旗號(hào)推出了系列促銷活動(dòng)，加入了“以價(jià)換量”的陣營。據(jù)悉萬科也已經(jīng)在全國范圍內(nèi)開始了促銷的行動(dòng)。在北京，中糧萬科·長陽半島項(xiàng)目兩居室房源的優(yōu)惠為全款9.7折，貸款9.9折，另外還可以申請10萬左右的優(yōu)惠。在廣東。清遠(yuǎn)的項(xiàng)目“萬科華府”推出每平方米均價(jià)在5500元至5800元的二期新品，與半年前的首批產(chǎn)品相比，低了1000元左右，下調(diào)幅度超過15%，這也是清遠(yuǎn)樓市至今最大的降幅。在深圳，萬科的兩個(gè)樓盤“清林徑”和“天譽(yù)”在3月初各推出15套特價(jià)房源，平均降幅為6%至7%左右，基本針對的是底層或者朝向不佳的房源，主要目的為清尾盤。

但即使真正出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，要跳樓甩賣的，也一定不是品牌大企業(yè)，它們擁有足夠的融資渠道，因而決定降價(jià)的幅度不會(huì)太大。

根據(jù)中國指數(shù)研究院最新的一份研究報(bào)告，最近幾個(gè)星期，重點(diǎn)監(jiān)測房企都掀起了融資小高潮。中海、雅居樂、新鴻基、九龍倉、碧桂園等港股企業(yè)通過股權(quán)和發(fā)債進(jìn)行融資。比如合景泰富、雅居樂、中海等三家均發(fā)行了長期票據(jù)，在國際市場的募集資金約有百億之多。而萬科、首開等A股房企受政策影響主要通過信托和貸款進(jìn)行融資。身為大股東的華潤，已經(jīng)數(shù)度為萬科融資鞍前馬后。

2011年，萬科向華潤深國投申請了10億元的信托。今年初，又向華潤借了30億。日前則再次發(fā)布公告稱，將繼續(xù)與華潤深國投展開融資方面合作。

第二類：“壓力山大”型

這類企業(yè)多為中小房企。

目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，除了定金及預(yù)收款，無非就是銀行貸款、信托、基金、企業(yè)之間的拆解。

一說起房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，人們都把注意力都放在3月信托債務(wù)的到期高峰上。

在房地產(chǎn)上市公司發(fā)行的信托產(chǎn)品中，2012年到期的信托產(chǎn)品達(dá)61個(gè)，到期規(guī)模為318億元，從3月開始進(jìn)入償付高峰。其中2012年到期規(guī)模較大的有中華企業(yè)、萬科、金地集團(tuán)、福星股份、陽光城等，分別為44億元、43億元、24億元、20億元、18億元。從信托還款占現(xiàn)金比例看，相對償付壓力較大的有陽光城、中華企業(yè)，分別達(dá)到了1111%和437%。

記者了解到，現(xiàn)在不少地產(chǎn)公司正在實(shí)行借新還舊。因?yàn)槟壳皬你y行貸款希望不大，雖然降價(jià)促銷實(shí)現(xiàn)了部分回款，但目前形勢下的銷售不理想，這部分回款不足以支付到期債務(wù)，民間借貸數(shù)額也有限，多數(shù)開發(fā)商更傾向于通過集合信托，以債還債。

據(jù)一家信托公司的透露，3月份以來，它們正在發(fā)行和即將發(fā)行的信托有10多只，其中房產(chǎn)信托就占了一半以上。

“我認(rèn)為信托的壓力不大。因?yàn)橹灰ＷC及時(shí)償還，再借其實(shí)不太難。光借銀行的錢也不可怕，因?yàn)橛械鼗蛘叻孔舆@樣的抵押物，還不了大不了讓銀行拍賣抵押物。只欠銀行錢，企業(yè)是不可能破產(chǎn)的。真正壓力最大的是民間拆借。正常情況下，房企如果能向銀行借錢，這個(gè)肯定是首選。貸不到款，向信托、基金求助。這個(gè)利息一般在20%左右，房企還是能夠承受得起。都不行了才會(huì)去向民間拆借，這個(gè)利息就非常高了。在福建，民間借貸的年息已經(jīng)到了5分，有些企業(yè)在資金鏈破裂之前，高到1毛的利息。等到跑路，說明它已經(jīng)無法再借到錢，還不起了?！?/p>

據(jù)楊少鋒統(tǒng)計(jì)，二三線年城市開發(fā)商資金流斷裂現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，僅僅長沙一地，開發(fā)商涉嫌“跑路”的樓盤已經(jīng)有麓山里佳園、江濱家園、中遠(yuǎn)公館、東方航標(biāo)、中央公館、可可小城、利璞金立方、湘江700等。而其中多數(shù)都涉及巨額民間融資，除上述湘江700外，中遠(yuǎn)公館涉及債務(wù)超過8000萬元，東方航標(biāo)非法集資額度高達(dá)數(shù)億元，麓山里佳園債務(wù)額達(dá)到數(shù)千萬元。除長沙外，近期曝光的“樓跑跑”案件還有：江蘇南京宇揚(yáng)集團(tuán)的企業(yè)老總，帶著數(shù)億元的貸款，一夜之間不知去向；浙江嘉興濮院勝利廣場項(xiàng)目“停擺”，開發(fā)商浙江凱旋萬豪置業(yè)老板陳飛攜帶1億多元的巨款潛逃；河南安陽數(shù)百億重大非法集資案中，多位涉案房地產(chǎn)企業(yè)老板卷款跑路，加上此前福建寧德房地產(chǎn)商鄭小青破產(chǎn)產(chǎn)生10億資金缺口，溫州上百位老板跑路，鄂爾多斯房地產(chǎn)老板自殺，中小房企資金鏈斷裂已經(jīng)成為中國今年無法避免的嚴(yán)重社會(huì)問題。

根據(jù)記者的調(diào)查，這類房企大多不是做房地產(chǎn)出身，以半路出家的投機(jī)商居多。對風(fēng)險(xiǎn)的把控意識(shí)比較弱，抗風(fēng)險(xiǎn)能力低，甚至有些自有資金，都是七拼八湊湊起來的。

在北京，半路出家的開發(fā)商，最著名的莫過于極富傳奇色彩的“黑馬開發(fā)商”華美地產(chǎn)。

據(jù)說通州房產(chǎn)的興衰，跟這家公司是分不開的。

業(yè)內(nèi)人士透露，當(dāng)年通州有一家開發(fā)商資金鏈斷裂，最后由為他包銷的銷售公司出錢，以一平方米7000多元買斷。這家開發(fā)商，就是華美。老板要求項(xiàng)目工程總經(jīng)理賣到8000元/平方米，總經(jīng)理覺得非常棘手。沒想到一到2009年，價(jià)格一路飆漲，他們又是從銷售轉(zhuǎn)過來的，熟稔炒作的方式。一口氣用高價(jià)擊敗眾多名企，拍了好幾塊地王項(xiàng)目，在通州大有形成壟斷之勢。該人士認(rèn)為，它們?nèi)绱睡偪竦啬玫?，目的正是通過抬高項(xiàng)目周邊的地價(jià)，拉高項(xiàng)目房價(jià)。“用地價(jià)拉動(dòng)房價(jià)來解套它的項(xiàng)目，然后再用項(xiàng)目的價(jià)格來解套它的地，就這么一輪一輪來回拉動(dòng)。我認(rèn)為實(shí)際上通州神話之所以煉成，跟這種運(yùn)作方式有極大的關(guān)系，這一家是始作俑者?！?/p>

就在2009年6月25日以17.4億元拿下九棵樹地塊一個(gè)月后，K2海棠灣的價(jià)格就實(shí)現(xiàn)了三級跳：第一期以10000元每平方米開盤，第二期則以11000元每平方米開盤，2010年2月三期直接以23000元每平方米翻倍開盤，成為當(dāng)時(shí)通州漲價(jià)最兇的代表樓盤。

據(jù)傳華美在拍地過程中出現(xiàn)過行業(yè)內(nèi)最搞笑事件。由于對通州某地塊拼搶過于緊張，拍賣師最后一次喊價(jià)的時(shí)候，代表方已經(jīng)舉過一次牌了，一緊張手一哆嗦，又下意識(shí)舉了一次牌。這一下就多付了2000萬！

但調(diào)控到來后，漲得最兇的通州，擠壓泡沫的時(shí)候也是首當(dāng)其沖。

2010年4月30日，華美旗下的祁連地產(chǎn)因拖欠土地出讓金，被暫停公司及其關(guān)聯(lián)公司的拿地資格。而祁連地產(chǎn)拖欠的，正是一年前的九棵樹地王的土地出讓金。此外華美所有土地都被抵押給了銀行換取貸款。

盡管為了賣房子采取了種種促銷手段，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，華美其中一個(gè)項(xiàng)目，銷售出去的錢，還沒有投入的多，還有好幾個(gè)項(xiàng)目沒有啟動(dòng)。

既然面臨資金鏈困境，為何房企不肯來一個(gè)徹底大甩賣，一舉用“親民震撼價(jià)”給自己解套？

號(hào)稱2010年“京城第一降”的通州京貿(mào)國際城是最典型的例子。

京貿(mào)國際城2009年一路猛漲，在創(chuàng)下7個(gè)月內(nèi)銷售鴨蛋的紀(jì)錄后，終于在2010年11月18日宣布降價(jià)。

給它們致命一擊的，正是北京市在2009年12月1日開始執(zhí)行的預(yù)售款監(jiān)管政策，從此預(yù)售款就被凍結(jié)，不能挪做他用。而擁有京貿(mào)國際城的天旭地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)還沒有意識(shí)到問題的嚴(yán)重性，竟然繼續(xù)狂飆突進(jìn)，在樓市上漲預(yù)期最強(qiáng)烈、通州地價(jià)最高的時(shí)候，于2010年的2月24日，擊敗一眾房企大鱷，以28.2億元的巨款拿下通州半壁店地塊，合樓面地價(jià)每平方米1.1萬元。賣地顯然是不現(xiàn)實(shí)的，平價(jià)無人理會(huì)，降價(jià)立刻就會(huì)出現(xiàn)巨額虧損。那么降房價(jià)的效果如何？

“京貿(mào)國際城已經(jīng)從一平方米2.6萬降到1.3萬，打五折賣，算不算是降價(jià)最狠的？但還是賣不動(dòng)?，F(xiàn)在市場沒有足夠的需求，真正靠剛需，降到1.3萬還是買不起。降到8000一平方米，可能連成本都不夠了。開發(fā)商降價(jià)的底線是成本。樓盤按售價(jià)算，稅費(fèi)約15%，財(cái)務(wù)成本按最低10%，管理成本4%左右，以上4項(xiàng)剛性成本約占售價(jià)的30%。所以售價(jià)的70%，再減去樓面地價(jià)和建安成本即為開發(fā)商利潤。建安成本從多層1000到高層4000按檔次不等，按這個(gè)測算，多數(shù)項(xiàng)目樓面地價(jià)兩倍基本上是成本線，是否暴利關(guān)鍵看售價(jià)是樓面地價(jià)幾倍。通州很多區(qū)域，現(xiàn)在基本上就是在成本線上銷售，沒法往下降了。而且最關(guān)鍵的是，不是今天銷售，明天就能拿到錢。走按揭貸款，錢從銀行到開發(fā)商賬上，還得有一兩個(gè)月的時(shí)間。我們有一些去年銷售的房子，到現(xiàn)在銀行按揭貸款還沒有批下來，這種情況很普遍。對很多企業(yè)來說，降價(jià)即使能帶動(dòng)銷售，也是遠(yuǎn)水解不了近渴?！?/p>

楊少鋒認(rèn)為，如果目前的金融形勢再持續(xù)高壓，到年底中國市場上尚在的開發(fā)商四分之一破產(chǎn)是非常正常的。

“任何一個(gè)開發(fā)商跑路，背后都是一個(gè)巨大的債務(wù)坑。以福建省福安籍地產(chǎn)商鄭小青破產(chǎn)案為例，有多達(dá)10億的資金無法償還，大概有一半的錢，都是當(dāng)?shù)氐膶?shí)體企業(yè)借給她的。我認(rèn)識(shí)的一個(gè)人，他所有的福安一家電機(jī)出口企業(yè)，就借了她一個(gè)多億。鄭小青破產(chǎn)了，這家企業(yè)也隨之破產(chǎn)了，并導(dǎo)致了上下游企業(yè)連鎖的債務(wù)危機(jī)?！?/p>

誰在支撐高房價(jià)？

獲取暴利的房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)成為當(dāng)今民怨的焦點(diǎn)，這也是大部分人為何力挺嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的原因。

但現(xiàn)有的政策，是否真的可以讓房價(jià)回歸良性軌道？

如今盛傳即將出臺(tái)的重磅政策乃是房產(chǎn)稅。且不說對房價(jià)的實(shí)際影響并沒有想象的那么大，首先迎來的就是有房者的反彈。一位中產(chǎn)激憤地對記者說：“與其總想著在老百姓身上二次‘剪羊毛，不如減少土地出讓金，減少各種稅費(fèi)?！?/p>

以一套總價(jià)100萬的房產(chǎn)為例。按照2007年之后從公開市場拍賣獲得的土地，出讓金平均可以占據(jù)一套房產(chǎn)總價(jià)的20%－40%，以30%計(jì)算，政府收取的土地出讓金，大約為30萬元。政府向開發(fā)商收取稅費(fèi)大約為15%，即15萬。也就是說，購房者繳納給政府的，已經(jīng)超過40%。此外，購房者還要額外繳納1%－3%的契稅，約2萬元左右。

在楊少鋒看來，由于絕大部分首次置業(yè)者都需要依賴按揭才能實(shí)現(xiàn)購房，老百姓之所以覺得房價(jià)太沉重，還有一個(gè)隱形的壓力，就是高房貸，銀行實(shí)際上成為房價(jià)壓力的根源之一。

“按現(xiàn)有基準(zhǔn)利率，一套100萬元房地產(chǎn)三成首付20年貸款，購房者支付給銀行利息超過60萬元。按照2011年末10.67萬億的房地產(chǎn)貸款余額，銀行一年從房地產(chǎn)獲利7000億元，其中大約5000億元是普通百姓購房的按揭利息。”

2011年1年定期存款利率是3.5%，而1年-3年的貸款利率卻高達(dá)6.65%，更不用說還有大量銀行存款為利息微乎其微的活期存款。

去年底，民生銀行高管來了句“有時(shí)候利潤太高了，自己都不好意思公布?！倍鴱哪陥?bào)看，農(nóng)行和建行兩大國有商業(yè)銀行凈利潤規(guī)模高達(dá)日賺3億和4.6億。

“還是以100萬房產(chǎn)3成首付20年按揭為例。如果銀行實(shí)行差別利率，放開對于第二套、第三套住宅的限購，但是大幅提高利率,如將第二套貸款利率提高至10%，第三套提高至15%，并將首次置業(yè)利率降低至3%。這樣首次置業(yè)者的月供將從5448元降到4000元以內(nèi)。如果利率不變，房價(jià)降15萬，月供則是4630元。換而言之，也就是房價(jià)降15%，對購房者的優(yōu)惠，還不如利率降一半。”楊少鋒認(rèn)為：“涉及房地產(chǎn)核心利益分配中，一共有三個(gè)重要群體：房地產(chǎn)企業(yè)、政府及銀行。地產(chǎn)企業(yè)誠然是有暴利。但如果調(diào)控政策，只一味對房企的30%利潤動(dòng)刀，占大頭的政府、銀行成旁觀者，房價(jià)怎么可能真正下跌？”

數(shù)月來深陷破產(chǎn)猜測的綠城集團(tuán)，已經(jīng)投靠了中投。從近期土地市場上的表現(xiàn)來看，在過去的近兩個(gè)月里,多家一線民企均為“零拿地”，而國資房企則呈現(xiàn)的是更為高調(diào)的逆市抄底。比如僅在2月份，中海地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、中建地產(chǎn)就斬獲了8宗土地。

他曾看過一句玩笑：“一切不以結(jié)婚為目的的談戀愛，都是耍流氓?！?/p>

那么房價(jià)調(diào)控的目的，是不是只應(yīng)該是“讓老百姓住得起房”？否則這場調(diào)控博弈到最后，也許更多只是一場預(yù)想中的市場洗牌。

萬科董事長王石，已經(jīng)對目前這一場中國房地產(chǎn)業(yè)的“國進(jìn)民退”表達(dá)了憂慮。而中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天預(yù)測未來房地產(chǎn)趨勢有四大不可避免，分別是“國進(jìn)民退不可避免；集中度提升不可避免；繼續(xù)加快周轉(zhuǎn)不可避免；利潤下滑不可避免。”