金姬

全球瘋狂掃樓

“親，去美國買房吧!北京的廁所換洛杉磯的House哦！”

12月中旬，這個題目的一條微博被火熱轉(zhuǎn)發(fā)。微博的內(nèi)容是：中國人已經(jīng)成為美國房產(chǎn)市場的第二大買主，僅次于加拿大人。賣了北京四環(huán)的100平方米公寓，能在加州買兩棟別墅。北京有個時髦的說法，住在北京三環(huán)以內(nèi)的人，只要把自家的廁所賣了，在洛杉磯就能買棟洋樓。

其實，早在去年，中國人的全球掃樓行動已經(jīng)震驚世界。據(jù)美亞置業(yè)統(tǒng)計，中國人2010年通過房產(chǎn)中介，赴海外買房的資金保守估計有50億元人民幣，如果加上那些直接去海外買房的人，實際的資金規(guī)模就更大。

復旦大學地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民表示，在限購限貸的2011年，國人對于海外置業(yè)的熱情就更高了。

以當前最受國人歡迎的澳大利亞房產(chǎn)為例，雖然去年新上任的吉拉德總理開始收緊移民和房地產(chǎn)政策，但2011年中國人購買澳洲房產(chǎn)的簽約量仍然比2010年增長了30%。中國人在澳大利亞置業(yè)主要集中在悉尼、墨爾本、布里斯班、黃金海岸、阿德萊德和珀斯，特別是被稱為世界頂級富豪聚居區(qū)的澳大利亞第一大城市悉尼，成了中國富人和“富二代”的主要聚居區(qū)。一些澳洲人抱怨，好樓都讓中國人買走了，好地方都讓中國人占了，要是再這樣發(fā)展十年，中文都要成為澳大利亞第一大語言了。

在美國，根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會出爐的“2011年國際購房活動”調(diào)查報告，2011年中國買家占全部海外買家人數(shù)的9%（2007年為5%）。美國人購房的平均價格是21.8萬美元，而外國買家支付的平均購房價格為31.5萬美元。據(jù)推算，中國買家在一年中約購買了2.3萬多棟美國房子。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會負責人稱，70%的中國買家喜歡住在美國西岸的加州洛杉磯，其次是紐約州的紐約和佛羅里達州的邁阿密。

在加拿大，中國內(nèi)地投資者在溫哥華的購房比例已經(jīng)增加29%。溫哥華前市議員、曾參選市長的彼得·蘭德納（Peter Ladner）認為溫哥華樓價已經(jīng)失控，大量來自中國的投資者是導致溫哥華樓價高升的主要因素。他甚至建議政府出臺相關(guān)政策限制非本地居民在溫哥華買房。

在新加坡，中國買家（以北京、上海和深圳三分天下）2011年占海外人士購房總量的30%，第一次超越了傳統(tǒng)最大外籍買家——馬來西亞人。2011年以來，中國買家購買新加坡公寓的明顯增加，多選購在海景優(yōu)美的東海岸或較繁華的烏節(jié)路附近。戴德梁行大中華區(qū)綜合住宅服務主管蔣尚禮指出，新加坡房價普遍比內(nèi)地高，目前新加坡200-250平方米（實用面積）的豪宅單價約16萬-20萬元人民幣/平方米，但中國買家實力雄厚，對價格不太敏感。據(jù)悉，新加坡麗思卡爾頓公寓中最貴的兩套頂層復式，其中一套就被來自中國內(nèi)地的豪客買走，價值3500萬新幣（約合人民幣1.7億元）。為了控制外國買家，新加坡政府宣布從2011年12月8日起，在新加坡購買住宅需繳付額外的買方印花稅(ABSD)。

在英國，根據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，倫敦一手物業(yè)的購買者中有35%的人來自亞洲，其中以中國的購買者居多；而根據(jù)世邦魏理仕判斷，2011年倫敦住宅物業(yè)銷售總量5%-10%的買家來自中國大陸。一位房產(chǎn)經(jīng)紀人對英國的華文媒體說：“5年前我手頭上的客人95%是工作在倫敦的企業(yè)高管，如今75%是中國投資者?！眰惗厝碎_始抱怨中國買家推高了房價，房屋協(xié)會甚至警告說，許多年輕的倫敦人不得不等到50歲才能夠負擔得起如今的高房價。中國買家則駁斥道，2012年的倫敦奧運會才是幕后推手。在2011全球房地產(chǎn)投資最熱門城市中，倫敦緊跟紐約和華盛頓位居第三。全世界都在倫敦買房，憑什么就怪中國人？

看上去很美

“全世界都知道中國人有錢?！痹诤Ｍ庵脴I(yè)領域摸爬滾打多年的上海傲富投資咨詢有限公司總經(jīng)理孫志偉對《新民周刊》感嘆道，“就連拉脫維亞這樣的東歐國家，都來上海賣房子了?！睋?jù)悉，拉脫維亞的房產(chǎn)項目2011年3月才剛來中國推介，7月以后開始有成交，迄今為止共有11例成交案例，基本都是浙江客戶。而在2011年北京的秋季房展會上，德國、瑞典、匈牙利、克羅地亞、保加利亞等國也首次來華參展。

“現(xiàn)在的中國和上世紀80年代末的日本有些類似，”日本全管連集團董事長上野健一12月初在上海表示，“當時的日本人以為可以買下整個世界?！辈煌氖呛Ｍ庵脴I(yè)的動機。

2005年之前，出國購買房產(chǎn)的中國人90%都是移民海外的中國富豪，他們首選的投資移民加分項目，就是購買住宅。有房子才有家，這是中國人的傳統(tǒng)。后來，有一部分中國人關(guān)注到了海外房產(chǎn)的投資價值。與此同時，中國人在海外的房產(chǎn)投資方式也更加多元化，除了為移民者服務的買房自住別墅以外，還有為留學者服務的以房養(yǎng)學公寓，為自住養(yǎng)老者服務的自建房，為土地投資者服務的農(nóng)場、莊園類型，為超級富豪服務的明星豪宅等。

招商銀行與貝恩管理顧問公司聯(lián)合發(fā)布的《2011中國私人財富報告》表明，現(xiàn)在的中國人去海外買房主要出于四方面考慮：方便子女教育，保障財富安全，為未來養(yǎng)老做準備，為便利海外業(yè)務發(fā)展。這些需求讓很多中國中產(chǎn)階級也躍躍欲試，一樣是當房奴，為什么不當“洋房奴”？

永久產(chǎn)權(quán)，房子賣的是實用面積而不是建筑面積，國外大城市的市中心房價和上海內(nèi)環(huán)差不多，這些優(yōu)勢怎么不讓國人心動呢？但孫志偉提醒“愛屋急屋”的國人，海外買房需冷靜，這個不是有經(jīng)濟實力就行。首先，你在國外買房，是否是為移民做準備或者有子女在當?shù)厍髮W。如果純粹是投資買房，而你又在國內(nèi)，就會面臨很多風險。例如，看房不方便，總不能把血汗錢白白扔在你從未看過的房子上吧？房屋維護也是個問題，你要出租或者再次出售，也需要找個當?shù)貙ｉT的機構(gòu)代為打理?！叭绻@個代理機構(gòu)在中國沒有注冊或者有相關(guān)資質(zhì)，一旦遇到問題你可能在國內(nèi)訴訟無門。”孫志偉說，每個國家的法律稅收政策不一樣，美國每個州的相關(guān)規(guī)定也千差萬別，頭腦發(fā)熱去買套房子做法不足取。

在孫志偉看來，拋開移民因素，中國人熱衷海外房產(chǎn)始于2007年?！?007年，上海只有三家做海外房產(chǎn)代理機構(gòu)的公司，其中一家最大的其實是做移民的，他們把房產(chǎn)這塊專門交給一家公司打理。”現(xiàn)在上海做海外房產(chǎn)代理的有五六十家，“有些公司開了3個月就倒閉了。我們隔壁一家以前賣周莊樓盤的公司也準備代理西班牙房產(chǎn)了?！濒~龍混雜的海外房產(chǎn)代理業(yè)，也給國人到國外買房埋下了隱患。

此外，大多數(shù)中國人，并沒有抄到海外樓市的“底”。孫志偉說，2009年國內(nèi)某網(wǎng)站曾組織看房團去美國抄底，結(jié)果當時沒有一個人買房?！懊绹髦荻际瘴飿I(yè)稅的，稅率1%-3%，有些房子很便宜，但算上每年的稅金和維護費用，也并不劃算。”

2010年參加海外購房團的許先生，花380萬元人民幣在美國買了一套不錯的別墅，周圍是草坪，還有游泳池。許先生說：“我是做玉石起家的，現(xiàn)在有了幾千萬，拿出這么點錢買棟別墅，實在很劃算的。”可是買房之后，許先生才發(fā)現(xiàn)，每年要繳納房屋價值1%到2%的房地產(chǎn)稅，如用作出租，還要繳納租金的5%到10%作為管理費。再加上一年多達幾萬美元的年地產(chǎn)稅、社區(qū)管理費、房子日常保養(yǎng)費，讓許先生悔之不及。許先生想把別墅賣了，可房產(chǎn)經(jīng)紀人告知他，要想出手，還要支付相當于房價10%的所得稅、房產(chǎn)經(jīng)紀人的傭金、過戶稅和其他手續(xù)費?！艾F(xiàn)在是提起買房就頭疼，沒鬧明白之前，再也不敢到海外去買房了?！?/p>

像許先生這樣的人不在少數(shù)。2008年金融危機過后，美國人十分看重中國買家。美國各州也在積極迎合中國的投資客，至少有20多個州在中國設立了代表處，進行招商引資。不少州都推出了中文網(wǎng)站，介紹本州的詳細情況。為了更好地進行“推銷”，很多州更是由州長親自帶隊，到中國來進行“公關(guān)”

2009年，孫志偉參加了上海西郊賓館一次有關(guān)美國房產(chǎn)的推介會?！霸诋敃r投資美國房產(chǎn)的人，算下來房價又跌了30%?！睂O志偉說，有些人是把國內(nèi)的房子賣了去買房的，現(xiàn)在腸子都悔青了。

孫志偉比較提倡“以房養(yǎng)學”，中國買家可以在子女求學地買一套房子，用該房子的租金收益支付孩子在當?shù)亓魧W的所有費用。例如，澳洲人平均周薪1260澳元（約合8000元人民幣），吸引越來越多的人來這里定居生活。如果在租金收益率最高的澳洲黃金海岸購買一套人民幣300萬元左右的海景公寓，月租金達1.3多萬元，一年的房租收入超過15萬元，這筆租金收入足以支付留學生在那里一年的學費和生活費等開支。此外，澳洲房價每7年會翻一番，待孩子留學畢業(yè)后，購房者還可以獲得房價翻番的投資回報。

去海外當?shù)刂?/p>

除了買房，中國人在2011年也開始到國外買地。最轟動的是搜房網(wǎng)舉行的“1元起競拍美國土地”。

2011年6月初，美國佛羅里達州USOFA（United Solutions of American.LLC）公司董事總經(jīng)理雷·皮耶爾（Ray Piel）找到搜房網(wǎng)海外事業(yè)部幫忙物色中國開發(fā)商，前往美國開發(fā)一批約60萬平方米的土地。搜房網(wǎng)嘗試找了幾家開發(fā)商，但沒人愿意接手，他們主要有兩個顧慮：一是資金上有困難；二是異國開發(fā)沒有多少經(jīng)驗。

看著本身就一塊塊劃開的土地，搜房網(wǎng)想到把地塊劃分后零售。于是，“去美國當?shù)刂鳌钡南敕ǔ鰜砹?，搜房網(wǎng)先拿一塊地出來，“1元起拍，8800美元封頂。”上海的葉女士以8800美元的“白菜價”贏得了市價5萬美元的美國佛羅里達州格林布爾大型別墅社區(qū)內(nèi)一塊1000平方米的地塊，樓板價僅為人民幣57.2元/平方米，而且是永久產(chǎn)權(quán)。這次競拍的廣告效應可想而知，搜房網(wǎng)把首批團購價格定在每1000平方米別墅用地19988美元，隨后又進行了幾次團購，價格略有上升。最終，搜房網(wǎng)賣出了100多塊地，買家大多來自京滬穗和江浙地區(qū)。這些人得了土地擁有權(quán)的法律文件——土地全權(quán)證書，前后只花了不到兩個月的時間。

在美國，私有土地占總量的50%左右，其他土地屬于美國聯(lián)邦政府和各州政府。按照美國憲法，土地屬于私有財產(chǎn)，地上和地下的資源都屬于擁有者，并且可以自由買賣。因此買地賣地也完全是私人間的事。凡是被美國法律承認的私地，在州政府都有詳盡記錄。交易的手續(xù)也十分簡單，在雙方自愿簽訂協(xié)議后，只需向政府繳足稅金，進行注冊登記即可。與擁有房產(chǎn)所承擔的交易成本、管理成本如保險費、水電費、租金費等相比，土地擁有者承擔的費用則相對較少，一般而言土地的交易費用往往不超過土地價值總額的3%。交易成功后，產(chǎn)權(quán)所有人只需要每年繳納土地價格1%的地稅。

“以前經(jīng)常帶團到美國買樓，后來發(fā)現(xiàn)即使買了房產(chǎn)在美國也很難租出去，所以現(xiàn)在我更建議客戶直接買地?！彼逊烤W(wǎng)國際事務部負責人莊諾說，“在美國有地，你到使館辦簽證都會好些?！钡⒁獾氖?，在美國單獨買地是不能取得移民資格的。

美國賣地的成功，讓更多國家的開發(fā)商看到了希望，上野健一就是其中之一。他在上海對潛在客戶表示：“你只要花300萬-500萬日元，就能在日本沖繩買下300平方米的土地?！彼麆?chuàng)立的全管連集團還特意開設了中文電話服務，吸引中國買家去沖繩當?shù)刂鳌?/p>

地產(chǎn)商紛紛出海

2011年中坤集團董事長黃怒波在冰島受挫，也未能阻擋中國地產(chǎn)商把觸角伸向海外市場的決心。央企中航地產(chǎn)6月宣布加速海外布局，第一個項目已經(jīng)確定位于斯里蘭卡。

萬通地產(chǎn)通過在新加坡參股的公司Vantone Capital Pte., Ltd.，在臺灣新北市淡水小坪頂山區(qū)推出276戶度假別墅，年底動工，2014年初交房，目前銷售已經(jīng)啟動。此外，在參與美國世貿(mào)大廈的重建進程中，萬通地產(chǎn)幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，最終在2010年3月份簽訂合約，租下1號樓的64層到69層，建筑面積約2萬平方米，租期20年，定名為中國中心。

山東煙臺的煙建集團近日在北京宣布開啟其在澳大利亞布里斯班的第一個大型住宅項目“The Midtown”，主要以一居和兩居室為主，售價約為5萬人民幣/平方米。這是公司第一個開始預售的項目。從2010年開始，煙建集團開始從事海外地產(chǎn)的開發(fā)，馬來西亞、智利等地公司也有正在開發(fā)的住宅項目。

不過，在海外擴張的道路上，走過彎路的內(nèi)地開發(fā)商遠遠多于國際化成功的企業(yè)。當年買下迪拜人工島的溫州人胡賓，怎能預計到迪拜本身正在下沉呢？環(huán)境、政策、政治和文化背景的不可控都是中國企業(yè)海外開發(fā)的瓶頸所在。在很多國家，出于貿(mào)易保護，在政策上對外資公司的要求都十分苛刻。即使順利買地，進入了海外市場，海外的開發(fā)模式和中國也有不同。以澳大利亞為例，澳大利亞對開發(fā)商的資金投入要求較高，中國企業(yè)很難在當?shù)啬玫劫J款。此外，澳大利亞不支持期房銷售，開發(fā)商難以進行滾動開發(fā)，資金的回收時間相對較長。

2011海外置業(yè)六宗“最”

1華人最集中的地區(qū)：加拿大溫哥華列治文（Richmond）

去加拿大的中國人大部分選擇安家溫哥華，主要是因為這里有全加拿大最宜人的氣候環(huán)境和高品質(zhì)的教育體系。溫哥華列治文地區(qū)中國人比例占到50%，生活較便利。缺點是此地由填海形成，地勢特別低。

2房價跳水幅度最大：美國佛羅里達

2008年金融危機以來，美國多州房價跳水，其中佛羅里達州降幅最大，跌幅達到50%－60%。中國買家可考慮大學附近的房源，方便租給學生。如果想選擇有潛在價值、升值比例大的房屋作為投資，可以考慮政府新開發(fā)的一些區(qū)域，其房屋的潛在升值空間較大。

3最保值的房產(chǎn)投資：澳大利亞墨爾本

過去40年間，澳大利亞房價基本呈上升趨勢，平均每年升值10%，房價平均每7年翻一倍。在政策上，澳大利亞有許多優(yōu)勢：房屋租金回報率相比其他國家要穩(wěn)定得多，扣除利息后每年物業(yè)投資回報有8%至12%。墨爾本更適合初次海外投資的客戶，除了擁有良好環(huán)境，墨爾本的房價比悉尼要便宜40%。

4最具潛力的房產(chǎn)投資：新西蘭奧克蘭

新西蘭的房價近期處于上漲階段，但同檔次的房價相對于中國還算便宜。在新西蘭投資房產(chǎn)，并不用繳納房產(chǎn)稅、契稅、房產(chǎn)買賣印花稅等，同時新西蘭還是沒有資本增值稅的國家。最大城市奧克蘭是一個巨大的人口增長移民城市，預計在2050年將激增為現(xiàn)在的兩倍。人口的增加，住房需求會不斷增長，這肯定會導致房價的上漲。

5最優(yōu)質(zhì)的學區(qū)房：新加坡烏節(jié)路

和中國一樣，新加坡也有所謂的學區(qū)房。在新加坡，居住在靠近學校兩公里范圍內(nèi)的公民可享受子女就讀該校的優(yōu)先權(quán)。在中心地段，比如武吉知馬和烏節(jié)路附近有不少傳統(tǒng)名校：南洋小學、美以美小學、萊佛士女子小學、美以美中學、南洋女子中學和華僑中學等。

6最佳物業(yè)投資位置：英國東倫敦地區(qū)

高租金回報是倫敦樓盤的主要賣點。英國在購房方面對非本國國籍的人沒有限制，跟本地人享受同等待遇。另外，由于英鎊的疲軟，抄底倫敦豪宅相當于打了折。物業(yè)長線投資的最佳位置是東倫敦，不僅因為那里是2012年奧運會所在區(qū)域，那里還有金絲雀碼頭和倫敦金融城。據(jù)預測，倫敦的房地產(chǎn)物業(yè)仍然供不應求，在未來5年將升值31%。