■ 上海市楊浦區(qū)長(zhǎng)白新村街道

0 前言

延吉東路140弄長(zhǎng)華綠苑小區(qū)地處楊浦區(qū)長(zhǎng)白街道，小區(qū)2002年建成，現(xiàn)居民230戶。2010年以前，小區(qū)先后由陽(yáng)廈和冬邇物業(yè)公司實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。由于物業(yè)管理服務(wù)成本支出逐步上漲，而上調(diào)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又難以實(shí)現(xiàn)，物業(yè)公司相繼退出管理服務(wù)。2011年初，經(jīng)業(yè)主大會(huì)一致通過，小區(qū)實(shí)行業(yè)主自行管理。通過業(yè)委會(huì)的努力，以及廣大業(yè)主配合支持，近一年半來(lái)，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)100%，且在物價(jià)高漲的大環(huán)境下物業(yè)費(fèi)未漲1分錢，反而結(jié)余大量增加，并有效杜絕了入室盜竊案件發(fā)生(原2009年1起、2010年2起)。同時(shí)，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化保護(hù)、鄰里關(guān)系都大為改觀，2011年被評(píng)為上海市文明小區(qū)。

誠(chéng)然，業(yè)主自行管理物業(yè)的模式并不是首創(chuàng)，長(zhǎng)華綠苑的自主管理之所以能取得好的成效，得益于他們堅(jiān)持“共有、共享、共治”的理念，注重加強(qiáng)“自主管理”的內(nèi)涵建設(shè)。

1 民主直選，產(chǎn)生一個(gè)熱心服務(wù)精干強(qiáng)勢(shì)的業(yè)委會(huì)

業(yè)委會(huì)并非時(shí)髦事物，早在1991年深圳萬(wàn)科天景花園就成了改革開放后第一個(gè)吃螃蟹者。但人們的共識(shí)是：業(yè)委會(huì)有所作為的小區(qū)，就意味著有美好的生活前景。也就是說(shuō)，有沒有一個(gè)認(rèn)真履行職責(zé)、熱心服務(wù)居民、樂于奉獻(xiàn)社會(huì)并獲得業(yè)主充分信賴的業(yè)委會(huì)，是小區(qū)管理的關(guān)鍵。為達(dá)成這一愿景，長(zhǎng)華綠苑小區(qū)采取民主直選的方式，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)。

為保證選舉的公開、公正、公平，先成立有居委會(huì)成員參加的“業(yè)委會(huì)選舉籌備領(lǐng)導(dǎo)小組”，具體負(fù)責(zé)制定業(yè)委會(huì)成員的標(biāo)準(zhǔn)、確定選舉程序和辦法、給每個(gè)業(yè)主發(fā)送推舉候選人表格。為物色到小區(qū)中優(yōu)秀居民、志愿者等群眾公認(rèn)的業(yè)主為候選人，先由每戶業(yè)主填表推薦，名單匯總后交由居委會(huì)、街道和房管辦審查把關(guān)，然后召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行差額選舉，最后產(chǎn)生了由7名成員組成的業(yè)委會(huì)班子。

為把好候選人的選舉成功關(guān)，“業(yè)委會(huì)選舉籌備領(lǐng)導(dǎo)小組”還注意加大組織、宣傳力度，既讓候選人的才華能力得到業(yè)主的了解和公認(rèn)，又積極引導(dǎo)業(yè)主將熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔、具有社會(huì)公信力和一定組織能力的業(yè)主選進(jìn)業(yè)委會(huì)，確保業(yè)委會(huì)班子的執(zhí)行力。

選出的業(yè)委會(huì)班子成員中除有4名黨員外，還有一些既有懂工程建設(shè)設(shè)備維修的專業(yè)人士，又有善管理的人才。業(yè)務(wù)會(huì)自組建以來(lái)，認(rèn)真履行職責(zé)，在小區(qū)由物業(yè)公司托管時(shí)期，一方面積極支持物業(yè)公司工作，認(rèn)真監(jiān)督物業(yè)的工程預(yù)算、設(shè)備維修及小區(qū)治安、環(huán)境保護(hù)，有效維護(hù)業(yè)主權(quán)益；另一方面在社區(qū)治理中，積極配合居委會(huì)和街道工作，主動(dòng)協(xié)調(diào)小區(qū)業(yè)主、物業(yè)公司和居委會(huì)之間的關(guān)系，因而深得居民好評(píng)。正因?yàn)橛羞@樣一個(gè)積極作為、值得信賴的業(yè)委會(huì)，當(dāng)物業(yè)公司退出時(shí)，小區(qū)居民才敢于一致同意小區(qū)自主管理。

實(shí)行“自主管理”以后，業(yè)委會(huì)更是深知自己肩上的重大責(zé)任，盡管只拿不到200元的津貼，也決心不負(fù)眾望，確立“服務(wù)為本”理念，努力打造“平安、和諧、幸福小區(qū)”。

2 陽(yáng)光服務(wù)，制定一個(gè)科學(xué)規(guī)范切實(shí)可行的好章程

業(yè)主作為小區(qū)物業(yè)的主人, 應(yīng)該在服務(wù)中享有充分的知情權(quán)、參與權(quán)和決策權(quán), 只有這三權(quán)得到保障,“業(yè)主滿意”才會(huì)有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。因此，物業(yè)的“陽(yáng)光服務(wù)”越來(lái)越成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。為保障業(yè)委會(huì)在物業(yè)管理中的陽(yáng)光服務(wù)，制定并逐步完善了一套較為詳細(xì)的章程和規(guī)則，以增強(qiáng)服務(wù)過程的透明度。

2.1 財(cái)務(wù)公開制度

內(nèi)容包括界定小區(qū)各項(xiàng)資金權(quán)屬、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和剩余處理、大額費(fèi)用支出管理等。每半年公布一次帳目，做到小區(qū)收支全透明，讓業(yè)主清楚花的每1分錢。

2.2 政務(wù)公開制度

凡小區(qū)自主管理中的重大事項(xiàng)，如小區(qū)改造、房屋及公共設(shè)施維修、小區(qū)停車整頓、環(huán)境綠化、治安措施等，都及時(shí)以書面形式向廣大業(yè)主予以通報(bào)，并聽取意見。

2.3 設(shè)立監(jiān)事會(huì)制度

監(jiān)事會(huì)成員由每幢居民樓選出的一名業(yè)主組成，居委會(huì)書記擔(dān)任監(jiān)事會(huì)主任。工作內(nèi)容包括負(fù)責(zé)查看賬目，監(jiān)督業(yè)委會(huì)日常工作過程，處理業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)違規(guī)違紀(jì)行為的投訴，督促業(yè)委會(huì)慎用賦予的權(quán)力。

2.4 業(yè)委會(huì)例會(huì)制度

每?jī)蓚€(gè)月召開一次業(yè)委會(huì)例會(huì)，討論小區(qū)物業(yè)服務(wù)相關(guān)工作，認(rèn)真履行職責(zé)。

2.5 聽證會(huì)制度

對(duì)事關(guān)小區(qū)居民切身利益、小區(qū)公共利益的重大問題進(jìn)行決策時(shí)，邀請(qǐng)業(yè)主代表參加聽證會(huì)，為業(yè)主利益把關(guān)。

由于建立了一套具有小區(qū)自身特色業(yè)主自管的組織框架和較為完善的章程制度，既促進(jìn)了業(yè)委會(huì)工作的規(guī)范操作，又使業(yè)主有了較高的知情權(quán)、決策權(quán)，業(yè)主有了享受到家園主人翁地位的感覺, 把過去物業(yè)公司托管時(shí)的不滿轉(zhuǎn)化成了建議、指責(zé)轉(zhuǎn)化成了監(jiān)督、抗?fàn)庌D(zhuǎn)化成了履行主人翁職責(zé)，從而使“陽(yáng)光服務(wù)”獲得小區(qū)業(yè)主的一片叫好聲。

3 人文培育，形成一個(gè)業(yè)主廣泛參與齊抓共管的新局面

小區(qū)物業(yè)管理一般存在兩大難點(diǎn)：一方面管理事項(xiàng)瑣碎繁雜但解決難度頗大。日常大量的物業(yè)管理糾紛往往如：違章搭建、相鄰不睦、拒繳物業(yè)費(fèi)、隨意棄置垃圾、排放污染物、違規(guī)養(yǎng)寵物、寵物隨地拉撒、侵占通道、小區(qū)內(nèi)亂停車、半夜亂按喇叭、鄰居不配合維修等小糾紛。俗話說(shuō)清官難斷家務(wù)事，何況一個(gè)業(yè)委會(huì)呢？！另一方面業(yè)主對(duì)管理服務(wù)期望值高但自律自治的意識(shí)不強(qiáng)。隨著住房改革的深入，小區(qū)業(yè)主由“單位人”變成“社會(huì)人”，一方面追求舒適、個(gè)性的生活小區(qū)正成為他們強(qiáng)烈的需求；另一方面小區(qū)居民相互之間沒有血緣牽連，缺乏長(zhǎng)幼尊卑的次第。加之社會(huì)變革帶來(lái)的社會(huì)解組、文化沖突和價(jià)值震蕩，居民的思維與行為有著多元化和去中心化趨勢(shì)，未形成足夠的理性自律和公共群體精神，缺少對(duì)民主自治的深層理解和體驗(yàn)，往往只看重作為物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者，不重視作為物業(yè)服務(wù)的共同管理者。社會(huì)學(xué)家邁克爾?麥金尼斯指出：“一個(gè)社群對(duì)發(fā)展意義的共識(shí)是他們可能成功的關(guān)鍵因素。因?yàn)樗械闹贫榷际腔诠餐斫獾模巧鐣?huì)的產(chǎn)物。個(gè)體組成的社群如果不抱有某些共同的信仰、規(guī)范和概念，則是無(wú)法自主治理。”這就告訴我們，要構(gòu)建平安、和諧小區(qū)，提升小區(qū)生活品位，就必須增強(qiáng)居民對(duì)家園的認(rèn)同感和歸屬感。為此，小區(qū)業(yè)委會(huì)在堅(jiān)持“以科學(xué)管理物業(yè)為核心”的同時(shí)，十分注重小區(qū)人文精神的理性培育，積極發(fā)動(dòng)小區(qū)成員參與小區(qū)活動(dòng)，形成小區(qū)的文化合力，培養(yǎng)居民的認(rèn)同感和歸屬感。

3.1 提出“珍重自主管理，共愛一個(gè)家園”的口號(hào)

強(qiáng)化業(yè)主自管意識(shí)，組建專業(yè)維修、工程保養(yǎng)、設(shè)備維護(hù)、文明衛(wèi)生、小區(qū)綠化、治安管理等多個(gè)志愿者隊(duì)伍，共同管理小區(qū)，營(yíng)造禮貌、文明、道德、法制的小區(qū)氛圍。

3.2 訂立并引導(dǎo)居民踐行《業(yè)主公約》

在居委會(huì)的指導(dǎo)和幫助下，小區(qū)根據(jù)自主管理的需求，重新修訂了《業(yè)主公約》，增加了諸如：“當(dāng)鄰居因房屋維修需要配合時(shí)，樂于支持和幫助；在清晨和夜晚，主動(dòng)將室內(nèi)音響降低；在指定位置停放車輛，不跨線、壓線，且車頭朝向規(guī)定方向，停車即熄火；使用牽引帶遛狗，自覺清理糞便，不帶寵物進(jìn)入室內(nèi)公共場(chǎng)所，為具有攻擊性的寵物戴上口罩”等內(nèi)容，充分體現(xiàn)居民公共道德和人文素質(zhì)的提升。

3.3 積極組織開展小區(qū)文化活動(dòng)

從小區(qū)的實(shí)際情況出發(fā)，加強(qiáng)小區(qū)文體團(tuán)隊(duì)組織者、志愿者隊(duì)伍建設(shè)，組織居民晨練、舉行棋牌比賽等文化娛樂活動(dòng)。活躍和豐富小區(qū)扶弱助老、小件修理、生態(tài)綠化、公共衛(wèi)生、安全保衛(wèi)等便民服務(wù)，吸引更多的居民參與小區(qū)服務(wù)，積極促進(jìn)住戶的交流，繁榮小區(qū)文化，推動(dòng)人與人之間的信息和情感交流。

在追求一種小區(qū)情調(diào)、小區(qū)感覺、小區(qū)文化與品味的實(shí)踐中，使廣大住戶有了一種較為強(qiáng)烈的情感歸屬，并在潛移默化中提高了居民的素養(yǎng)。

4 架設(shè)橋梁，開辟一個(gè)配合居委會(huì)工作良性互動(dòng)的直通道

小區(qū)在自主管理物業(yè)的實(shí)踐中，深深感受到，要真正履行職責(zé)，離不開居委會(huì)、街道等行政部門的支持和幫助。自主管理之初，街道、房管局、規(guī)劃局、警署、居委會(huì)等各級(jí)政府和主管部門就給予了極大的支持，幫助解決了如區(qū)內(nèi)封閉式圍墻的修建等一些重大的公眾利益問題，成就了小區(qū)的獨(dú)立居住環(huán)境，使后續(xù)的物業(yè)管理工作有了重新規(guī)劃的可能。與此同時(shí)，我們也體會(huì)到，小區(qū)業(yè)委會(huì)同樣也是社區(qū)管理的一支重要力量。業(yè)委會(huì)不但能協(xié)助居委會(huì)、街道做好人口登記、治安管理、防火防盜、打擊違法犯罪行為等具體事務(wù)性工作，而且在社區(qū)管理中也能發(fā)揮重要作用，而且在遇到涉及小區(qū)物業(yè)或小區(qū)居民之類的問題時(shí)，由自治意識(shí)強(qiáng)烈、代表小區(qū)業(yè)主利益的業(yè)委會(huì)出面去協(xié)調(diào)解決，往往起到事半功倍效果。

小區(qū)是社會(huì)的細(xì)胞，小區(qū)和諧是社會(huì)和諧的基礎(chǔ)。隨著經(jīng)濟(jì)體制和城市管理體制改革的深化，社區(qū)管理日趨自治化、社會(huì)化和多元化，社區(qū)管理方式呈現(xiàn)出由單一的、行政的方式向多元的、自治方式轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)。在這種情勢(shì)下，同在一個(gè)居民小區(qū)并存的居委會(huì)與業(yè)委會(huì)，兩者之間構(gòu)建一個(gè)共同參與、共同協(xié)商的工作平臺(tái)和長(zhǎng)效機(jī)制，共同參與小區(qū)事務(wù)管理、共同開展小區(qū)服務(wù)、共同組織小區(qū)活動(dòng)，對(duì)于進(jìn)一步增強(qiáng)社區(qū)建設(shè)、管理和發(fā)展的合力，維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會(huì)具有十分重要的作用。因此，長(zhǎng)華綠苑小區(qū)業(yè)委會(huì)十分重視配合居委會(huì)工作的平臺(tái)和機(jī)制建設(shè)。

4.1 信息反饋機(jī)制

堅(jiān)持小區(qū)業(yè)委會(huì)與居委會(huì)聯(lián)席會(huì)議制度，居委會(huì)及時(shí)通報(bào)上級(jí)行政部門布置的相關(guān)任務(wù)、事項(xiàng)，由業(yè)委會(huì)下達(dá)至居民落實(shí)。小區(qū)居民生活或物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題，業(yè)委會(huì)及時(shí)向居委會(huì)匯報(bào)，共同協(xié)商解決，共建文明小區(qū)。

4.2 黨建聯(lián)建機(jī)制

在總結(jié)物業(yè)管理黨建聯(lián)建的基礎(chǔ)上，以組團(tuán)式聯(lián)系服務(wù)的形式，組織社區(qū)單位黨組織與業(yè)委會(huì)共建結(jié)對(duì)，并通過建立社區(qū)單位黨員兼任業(yè)委會(huì)顧問制，積極推進(jìn)“業(yè)主委員會(huì)自治管理、居民委員會(huì)社區(qū)管理”的新局面。

4.3 矛盾問題調(diào)處機(jī)制

在街道黨工委指導(dǎo)下，建立“小區(qū)事務(wù)管理協(xié)調(diào)小組”，依托“大聯(lián)動(dòng)”平臺(tái)，與城管、工商、公安、房管等相關(guān)職能部門聯(lián)動(dòng)共建，定期進(jìn)行矛盾分析、超前預(yù)警、協(xié)調(diào)處理小區(qū)突發(fā)事件和突出矛盾。

4.4 評(píng)比激勵(lì)機(jī)制

每年對(duì)業(yè)委會(huì)工作情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，重點(diǎn)查找自管過程中的矛盾困難，以及群眾滿意度方面存在的差距，并開展總結(jié)、評(píng)比、表彰活動(dòng)，評(píng)選“優(yōu)秀業(yè)委會(huì)代表”，以此推動(dòng)業(yè)委會(huì)的工作。

5 結(jié)語(yǔ)

長(zhǎng)華綠苑小區(qū)業(yè)主自行管理物業(yè)的實(shí)踐時(shí)間不長(zhǎng)，許多工作還處在摸索階段，離不開各方面的支持和關(guān)愛，但迫在眉睫的事項(xiàng)則是急需明確規(guī)定業(yè)委會(huì)的法律地位。法律法規(guī)是“業(yè)主自行管理”運(yùn)作的基本保證。當(dāng)前，無(wú)論是《物權(quán)法》還是《物業(yè)管理?xiàng)l例》都承認(rèn)業(yè)主自行管理這種模式的合法地位，但對(duì)其法律身份的規(guī)定不明確，導(dǎo)致實(shí)施管理過程中，面臨著招聘人員無(wú)法加金、特種設(shè)備無(wú)法年檢、現(xiàn)金收支無(wú)法出具票據(jù)、民事訴訟無(wú)法擔(dān)當(dāng)訴訟主體等難堪局面。要讓業(yè)主自主管理物業(yè)模式“永遠(yuǎn)活在春天里”，急需有關(guān)立法部門制定并頒發(fā)相關(guān)法規(guī)，明確賦予業(yè)主大會(huì)法人資格，明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的民事主體資格，從而真正給業(yè)主自行管理一個(gè)強(qiáng)有力的支點(diǎn)。