陳國鐵

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基于擴散指數(shù)的福州市房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期研究*

陳國鐵

福建工程學院管理學院

房地產(chǎn)景氣循環(huán)是指房地產(chǎn)活動或其投入與產(chǎn)出圍繞著其長期趨勢的周期性波動。從短期來看，房地產(chǎn)景氣循環(huán)呈現(xiàn)波動性，但在一個足夠長的發(fā)展時期內(nèi)，這種波動又會體現(xiàn)出周期性循環(huán)的特征。本文運用擴散指數(shù)來實證分析福州市房地產(chǎn)景氣循環(huán)的軌跡，判斷福州市房地產(chǎn)目前所處的景氣空間以及未來發(fā)展趨勢。

房地產(chǎn) 景氣循環(huán)周期 擴散指數(shù)

0 引言

進入21世紀以來，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟得到了飛速的發(fā)展，現(xiàn)已成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，會表現(xiàn)出循環(huán)性的波動，即房地產(chǎn)經(jīng)濟從景氣滑向不景氣，又從不景氣走向景氣這樣一種周而復始的運動過程。房地產(chǎn)市場的大幅波動，或者不健康發(fā)展將會給整個國民經(jīng)濟造成很大的損失。

景氣是經(jīng)濟景氣的簡稱，是指在生產(chǎn)周期中出現(xiàn)的生產(chǎn)增長、商業(yè)活躍、市場繁榮就業(yè)增加等現(xiàn)象。景氣分析就是用數(shù)學方法合成一組景氣指數(shù)（先行指數(shù)、一致指數(shù)、遲行指數(shù)），并將它們作為測定和分析經(jīng)濟波動的綜合尺度，運用先行指數(shù)預測經(jīng)濟周期波動的轉折點，以達到預警的目的。對房地產(chǎn)的景氣循環(huán)進行分析和研究，能夠為房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展提供較強的理論指導，政府部門可以據(jù)此制定房地產(chǎn)改革和發(fā)展的各項政策，出臺調(diào)節(jié)房地產(chǎn)健康發(fā)展的有效措施，投資者可以接受信息的正確導向，權衡投資的得失利弊，支配自己的投資行為，這樣就對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展起到了信息導向作用。

我國學者20世紀90年代中期開始房地產(chǎn)市場發(fā)展周期及景氣研究，南開大學經(jīng)濟研究所的何國釗、曹振良、李展（1996）利用商品房價格等8項指標，按環(huán)比增長率得出單項指標的周期波動后，再利用景氣循環(huán)法等方法，分析1981年至1994年的中國房地產(chǎn)業(yè)周期波動現(xiàn)象及其特點。譚剛（2001）在分析中國房地產(chǎn)業(yè)周期波動的基礎上，選擇總量、投資、生產(chǎn)、交易、金融及價格等6類共16項指標，利用擴散指數(shù)方法分析了深圳市房地產(chǎn)業(yè)周期波動特征。本文運用擴散指數(shù)（簡稱DI，下同）對福州市的房地產(chǎn)景氣周期循環(huán)進行研究，判斷福州市房地產(chǎn)市場目前所處的景氣空間以及發(fā)展趨勢。

1 擴散指數(shù)法分析

1.1 擴散指數(shù)的定義

擴散指數(shù)法是根據(jù)一批先行指數(shù)指標的升降變化，計算出上升指標的擴散指數(shù)，以擴散指數(shù)為依據(jù)來判斷未來的經(jīng)濟景氣情況的預測方法。其優(yōu)點在于利用一組經(jīng)濟指標進行綜合考察，避免僅依靠個別先行指標作出判斷預測的弊端。其首要條件是選擇建立一套能夠全面、及時、準確地反映監(jiān)測預警對象發(fā)展變化整體狀態(tài)的指標體系。擴散指數(shù)通常分別就先行指標、一致指標、遲行指標分別計算，即先行擴散指數(shù)（Leading indicator）、一致擴散指數(shù)（Coincident indicator）、遲行擴散指數(shù)（Lagging indicator）。因此，擴散指數(shù)的核心內(nèi)容是對指標體系中各類指標進行三大類(先行、一致、遲行指標)的劃分，計算各類指標的擴散指數(shù)。

1.2 擴散指數(shù)函數(shù)模型

擴散指數(shù)又稱擴張率，是擴散指標與半擴散指標之和占指標總數(shù)的加權百分比值。即

計算步驟：

第一步：首先消除原始序列中季節(jié)變動、長期趨勢和不規(guī)則變動影響，從而使各指標序列比較穩(wěn)定地反映循環(huán)波動，然后計算各指標環(huán)比發(fā)展速度。

第二步：確定示性函數(shù)。

第三步：將這些指標升降應得的數(shù)值相加，即得出“擴張的指標數(shù)”，即在t時刻擴張的變量個數(shù)。

第四步：以擴張指標數(shù)除以全部指標數(shù)，即得擴散指數(shù)（DI）。

1.3 擴散指數(shù)的特性

依據(jù)擴散指數(shù)數(shù)列可以對經(jīng)濟景氣狀況，也就是經(jīng)濟波動狀況進行分析，將擴散指數(shù)數(shù)列的波動分解成四個階段，其循環(huán)變化過程反映的是經(jīng)濟總體從不景氣到景氣再到不景氣的變化特點。如圖1所示。

圖1 擴散指數(shù)景氣分析圖

1.4 擴散指數(shù)指標選取

本文運用時差相關分析法選取擴散指數(shù)指標，即若兩個時間序列在時間上存在相關性，它們之間的相關程度必定在某一時差上達到最大，求出這個最大相關系數(shù)所具有的時差，就可判定兩序列的時差關系。

根據(jù)宏觀經(jīng)濟指標體系的特性、設計的原則性以及房地產(chǎn)市場的特征，本文從房地產(chǎn)活動的全過程出發(fā)，結合數(shù)據(jù)的可靠性和可獲得性原則，選取下列指標作為房地產(chǎn)發(fā)展的指標體系。

房地產(chǎn)直接指標體系：房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（億元）、施工房屋面積（萬平方米）、房屋竣工面積（萬）、商品房銷售價格（元/平方米）、商品房銷售面積（萬平方米）、商品房銷售額（億元）、全國房地產(chǎn)投資（億元）。

房地產(chǎn)間接指標體系：城市年末金融機構貸款余額（億元）、財政支出（億元）、全社會固定資產(chǎn)投資完成額（億元）、社會消費品零售總額（億元）、工業(yè)增加值（億元）、GDP（億元）。

2 福州市房地產(chǎn)景氣實證分析

2.1 原始數(shù)據(jù)選取

先行指標：金融機構貸款余額、財政支出；

一致指標：房地產(chǎn)投資、GDP、商品房銷售面積、商品房銷售價格固定資產(chǎn)投資、房屋竣工面積、商品房銷售額；

遲行指標：工業(yè)增加值、施工房屋面積、社會消費品零售總額。

2.2 擴散指數(shù)的房地產(chǎn)景氣分析

具體方法：

根據(jù)福州市房地產(chǎn)景氣分析各指標原始數(shù)據(jù)（表1、表2），計算結果如下。

表1 福州市房地產(chǎn)景氣分析各指標原始數(shù)據(jù)

統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：歷年福州市統(tǒng)計年鑒（2001～2011年度），福州市統(tǒng)計局.

表2 先行指數(shù)

表3 一致指數(shù)

表4 遲行指數(shù)

2.3 福州市房地產(chǎn)景氣空間分析

根據(jù)各類擴散指數(shù)的特性與作用，對擴散指數(shù)結果進行分析。三類指數(shù)空間走勢如圖2所示。

圖2 指數(shù)對比分析圖

2.3.1 用一致指數(shù)分析

房地產(chǎn)的一致指數(shù)可以用來勾畫房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行軌跡，確定房地產(chǎn)總體經(jīng)濟所處的景氣空間，它是房地產(chǎn)運行態(tài)勢分析的重要變量。分析圖1，2001年到2011年間，福州市房地產(chǎn)經(jīng)歷了不景氣—景氣—不景氣的狀態(tài)變化，最后的景氣狀態(tài)從2009年開始，一直持續(xù)到了2010年末。2010年福州房地產(chǎn)依然處于景氣階段，但是從景氣指數(shù)來看，2011年福州市的房地產(chǎn)景氣指數(shù)處下劃狀態(tài)。

2.3.2 用先行指數(shù)分析

根據(jù)一致指數(shù)，可以判斷當前的景氣狀態(tài)，不能對以后的景氣狀況進行預測，但是先行擴散指數(shù)可以解決這一問題，根據(jù)先行指數(shù)的走勢可以預測短期未來經(jīng)濟總體的景氣狀況。一致指數(shù)與先行指數(shù)的空間走勢對比可以得出：（1）先行指數(shù)的景氣狀態(tài)與一致指數(shù)的景氣狀態(tài)不盡相同，但是二者的波動特征基本類似，如先行指數(shù)的波動同樣經(jīng)歷了不景氣—景氣—不景氣的轉變，只是時間遲行了，即波峰波谷出現(xiàn)位置存在時間上的差異，一致指數(shù)與先行指數(shù)每一次波峰與波谷出現(xiàn)的時點相差1～2年左右，這個現(xiàn)象足以說明，本文用時差相關分析法對先行指標所進行的分類，結果是可信的，選定的先行指標確實是一致指標的先行者，根據(jù)先行指數(shù)的波動可以判斷短期內(nèi)一致指數(shù)的走勢。（2）根據(jù)先行指數(shù)的走勢預測一致指數(shù)的走勢。先行指數(shù)從2007年未開始出現(xiàn)大幅度波動，可以判斷短期內(nèi)（2年內(nèi)）福州市房地產(chǎn)市場將持續(xù)不景氣狀態(tài)，不過景氣指數(shù)可能不會出現(xiàn)大幅的上揚或下降。

2.3.3 用遲行指數(shù)分析

遲行指數(shù)可以用于檢驗先行和一致指數(shù)所判別的景氣狀態(tài)是否準確，同時還可以檢驗經(jīng)濟波動過程是否確已超過某個轉折點，進入了另一景氣狀態(tài)。一致指數(shù)與遲行指數(shù)波峰與波谷出現(xiàn)的時點有時一致，有時遲行指數(shù)要遲行一致指數(shù)1年左右。這個現(xiàn)象說明：本文按照時差相關分析法劃分的遲行指標是可信的。上文根據(jù)一致指數(shù)的走勢，對于福州市房地產(chǎn)的景氣循環(huán)進行了判斷，現(xiàn)在就可以用遲行指數(shù)來進行檢驗。根據(jù)圖2所示，2001年～2011年間，遲行指數(shù)也經(jīng)歷了不景氣—景氣—不景氣的轉變，只不過每一個景氣狀態(tài)開始的時間與一致指數(shù)有所不同，在圖1上直觀表現(xiàn)為波峰和波谷出現(xiàn)的位置不同。

3 結論

根據(jù)景氣循環(huán)的原理，本文運用擴散指數(shù)模型對福州市的房地產(chǎn)運行進行了景氣循環(huán)周期分析，建立了福州市房地產(chǎn)景氣狀況分析體系，分析了福州市房地產(chǎn)運行的軌跡，評價了福州市房地產(chǎn)目前所處的景氣空間以及短期內(nèi)發(fā)展的趨勢。2001年～2011年間，福州的房地產(chǎn)經(jīng)歷了不景氣—景氣—不景氣狀態(tài)變化；根據(jù)擴散指數(shù)模型的先行指數(shù)走勢分析，預測短期內(nèi)（1～2年內(nèi)），福州的房地產(chǎn)經(jīng)濟仍將持續(xù)當前的不景氣狀態(tài)。

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福建工程學院科研預研基金項目（GY-S09027）。