摘要：經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)貸款已發(fā)展到了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，越來(lái)越多的居民在購(gòu)買住房時(shí)采用到銀行辦理住房按揭手續(xù)。個(gè)人住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)已成為銀行收入穩(wěn)定增長(zhǎng)的主要來(lái)源。隨著貸款量的激劇上升，對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理已成為商業(yè)銀行在經(jīng)營(yíng)運(yùn)行中的重要問(wèn)題，如何在新的環(huán)境中大力發(fā)展個(gè)人住房消費(fèi)貸款這項(xiàng)銀行優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，對(duì)于我國(guó)商業(yè)銀行而言顯得非常重要。本文旨在探計(jì)我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范，結(jié)合實(shí)踐提出完善我國(guó)對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款管理的一些建議。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房；消費(fèi)貸款；風(fēng)險(xiǎn)；防范

中圖分類號(hào)：F830.572文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-02

個(gè)人住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)是現(xiàn)代商業(yè)銀行眾多業(yè)務(wù)中的一個(gè)非常重要的組成部份，它既可以有效地刺激一國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還可以促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定與協(xié)調(diào)發(fā)展。這項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，對(duì)于我國(guó)商業(yè)銀行在新的歷史時(shí)期，不斷完善和加強(qiáng)自身的服務(wù)和業(yè)務(wù)創(chuàng)新，提高貸款資產(chǎn)質(zhì)量、追求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)、以及促進(jìn)銀行業(yè)金融創(chuàng)新、帶動(dòng)與促進(jìn)其他行業(yè)發(fā)展都有重要意義。然而， 2007年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，提醒我國(guó)在住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)方面，如果對(duì)迅猛擴(kuò)張所帶來(lái)的問(wèn)題和可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，不能提前加以防范和化解，將成為制約我國(guó)住房消費(fèi)貨款持續(xù)和健康發(fā)展的重要因素。

一、我國(guó)住房消費(fèi)貸款的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)住房消費(fèi)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，基本上可以分為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、合作商風(fēng)險(xiǎn)、客戶風(fēng)險(xiǎn)以及銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)等四個(gè)方面：

(一)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

1.經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)高度正相關(guān)。2007年以來(lái)，由于國(guó)家4萬(wàn)億的投資規(guī)模，帶動(dòng)了我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的回升，同時(shí)也使房地產(chǎn)觸底反彈，目前房地產(chǎn)價(jià)格雖然已基本不再上漲，但依然維持在高位。如果國(guó)家繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的限制和打壓，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，銀行將有可能面臨經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)。

2.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。央行已多次提高利率，并早在幾年前就已取消了住房貸款優(yōu)惠利率，客戶還款壓力加大。

3.居民購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。從成熟國(guó)家來(lái)看，居民的實(shí)際收入和預(yù)期收入偏低是影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要因素。而我國(guó)房?jī)r(jià)/收入之比根本不協(xié)調(diào)，一、二線城市的房?jī)r(jià)基本上超出了居民實(shí)際購(gòu)買能力。按照西方國(guó)家慣例，如果房?jī)r(jià)占到居民家庭年收入的3-6倍之間，可以認(rèn)定為合理，而我國(guó)目前約為10-20倍，個(gè)別大城市甚至更高。另外，我國(guó)社保醫(yī)保等社會(huì)保障制度雖然已有，但遠(yuǎn)未健全，居民的實(shí)際購(gòu)買力不足，從目前社會(huì)上情況來(lái)看，少數(shù)家庭有幾套甚至更多的房，但大多數(shù)家庭僅有一套甚至沒(méi)有，有能力買房的人將越來(lái)越少。

(二)合作商風(fēng)險(xiǎn)

1.合作商自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如果合作商并無(wú)多少資金，將是導(dǎo)致銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)上升的最大原因?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)的問(wèn)題是：資金來(lái)源渠除自有資金處，主要依靠向銀行貸款、提前銷售商品房獲得預(yù)收款以及通過(guò)銀行發(fā)放給購(gòu)房者的按揭款，如果企業(yè)自有資金不足，就會(huì)影響企業(yè)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，也就是說(shuō)，如果一旦房屋銷售情況不好，企業(yè)的資金鏈很可能斷裂，合作商就有可能為了保住資金鏈鋌而走險(xiǎn)，如借高利貸。

2.合作商與購(gòu)房者的矛盾有可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁給銀行。在合作商房屋銷售和購(gòu)房者使用過(guò)程中，購(gòu)房者有時(shí)會(huì)與合作商或物管產(chǎn)生糾紛，如銷售時(shí)宣傳環(huán)境與實(shí)際不符，房屋質(zhì)量有問(wèn)題，物業(yè)收費(fèi)及管理水平等等。這個(gè)時(shí)候往往有的購(gòu)房者會(huì)采取不還銀行貸款等極端方式，最后受損失的是銀行。

3.合作商通個(gè)“假按揭”套取銀行信貸資金?！凹侔唇摇本褪瞧浜炗啿徽鎸?shí)、虛假的購(gòu)房合同，將其暫無(wú)法售出的房子購(gòu)入，再利用這些購(gòu)房人身份申請(qǐng)按揭貸款，從而套取或騙取銀行貸款獲得資金的行為。合作商在辦理假按揭后，會(huì)每月替那些年謂的“業(yè)主”供款還貸，直到將來(lái)有一天這套房賣給真實(shí)的購(gòu)房人取得資金后才償還銀行貸款。這樣，合作商能夠盡快“銷售完”房屋收回投資，實(shí)現(xiàn)獲利，但有的合作商因種種原因無(wú)法將房屋最后真正賣出，出現(xiàn)了所謂的資金鏈斷裂情況，就會(huì)干脆攜款潛逃。

(三)客戶風(fēng)險(xiǎn)

1.故意的違約風(fēng)險(xiǎn)。從銀行的角度看，違約是指客戶根本沒(méi)有信用意識(shí)，本來(lái)每月都應(yīng)按時(shí)還款，但客戶卻以種種借口不按時(shí)還款，造成貸款逾期，對(duì)于這類客戶，只要銀行及時(shí)催收，通常不會(huì)形成真正的不良資產(chǎn)。

2.非故意的違約風(fēng)險(xiǎn)。非故意違約風(fēng)險(xiǎn)是指客戶從主觀上來(lái)看，是有還款意愿的，但由于客觀原因喪失按時(shí)還款能力。目前，銀行發(fā)放貸款是均以客戶提供的當(dāng)期收入為依據(jù)(這個(gè)收入是否真實(shí)還有待商榷)，沒(méi)有什么評(píng)估方法也不可能判斷客戶未來(lái)收入狀況。所以，客戶只要在還貸期間家庭或本人有意外情況發(fā)生，將對(duì)貸款的按期償還產(chǎn)生影響。

(四)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

1.貸前審查走過(guò)場(chǎng)、內(nèi)部控制制度問(wèn)題。銀行之間為了完成制定的任務(wù)計(jì)劃或獲取商業(yè)利潤(rùn)，往往放松對(duì)合作商的要求，使得部份貸款投向質(zhì)量較差的樓盤。在對(duì)客戶借款審查上，由于個(gè)人住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)量大，對(duì)客戶的情況只進(jìn)行常規(guī)性的檢查，而不去核實(shí)客戶家庭收入的真實(shí)性和購(gòu)買房屋的用途。

2.對(duì)抵押物的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足。有銀行認(rèn)為按揭貸款以住房作為抵押，貸款償還有保證，因此放松對(duì)客戶現(xiàn)金償還能力的審查，對(duì)抵押風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足。抵押風(fēng)險(xiǎn)主要有三方面：首先，預(yù)售房抵押風(fēng)險(xiǎn)，在房屋沒(méi)有建成之前，無(wú)法進(jìn)行處置；二是房屋建成后，沒(méi)有進(jìn)行綜合檢收，也是不能辦理抵押房屋的產(chǎn)權(quán)證，同樣也很難處置；最后是房權(quán)證辦理好了，但抵押物處置仍然有風(fēng)險(xiǎn)，從訴訟到強(qiáng)制執(zhí)行不但要投入大量人力財(cái)力，花費(fèi)時(shí)間，最后拍賣抵押物所獲得的補(bǔ)償還不一定能還清貸款本息和訴訟費(fèi)用，而根據(jù)目前最高法院的有關(guān)司法解釋，即便是客戶確實(shí)無(wú)力還款，總不能讓其“無(wú)家可歸”，法院也不太可能強(qiáng)制處置抵押物。

二、如何降低住房消費(fèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)

(一)政策制度和環(huán)境

1.采取措施，降低房?jī)r(jià)/收入比例。房?jī)r(jià)/收入比例過(guò)高是導(dǎo)致消費(fèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要因素。本來(lái)房屋的價(jià)格就高，購(gòu)房者還要支付一大筆稅費(fèi)，增加購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。刺激或抑制居民的住房需求不能停留在利率等政策上，關(guān)鍵還要降低房屋的實(shí)際價(jià)格和減免稅費(fèi)。更重要的是，要提高居民的包括工資獎(jiǎng)金在內(nèi)的實(shí)際收入水平，不能總是讓少部份人富得油，還是應(yīng)該讓更多的人享受改革開(kāi)放帶來(lái)的紅利。

2.建全個(gè)人信用制度。建立全社會(huì)的個(gè)人征信體系，應(yīng)該履蓋個(gè)人所有的資產(chǎn)負(fù)債信息，這才是控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的前提保證。

3.完善住房消費(fèi)貸款的法律體系。應(yīng)該由最高法院在法律上層面上理清消費(fèi)信貸中維護(hù)債權(quán)有關(guān)條款，切實(shí)保護(hù)銀行作為債權(quán)人應(yīng)得的正當(dāng)利益。

(二)商業(yè)銀行應(yīng)采取的防范住房消費(fèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施

1.選好優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和合作商，把好風(fēng)險(xiǎn)防范的第一關(guān)。選擇項(xiàng)目是，要嚴(yán)格執(zhí)行人行政策，絕不能對(duì)不符合要求的項(xiàng)目發(fā)放按揭貸款。如果合作商以往的信用等級(jí)良好，應(yīng)在按揭貸款額度和政策上給予一定優(yōu)惠；對(duì)新增加的合作商或首次合作的合作商，應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待。由于“假按揭”貸款對(duì)銀行按揭貸款的危害非常大，但在實(shí)際操作中，沒(méi)有一個(gè)行之有效的辦法，所以選擇好的合作商，對(duì)避免出現(xiàn) “假按揭”的發(fā)生有著非常重要的作用。

2.選擇優(yōu)質(zhì)的按揭貸款客戶。首先，要確定優(yōu)質(zhì)按揭客戶，對(duì)在收入增長(zhǎng)性好、穩(wěn)定強(qiáng)性的行業(yè)中工作的客戶應(yīng)給予優(yōu)先放款；對(duì)工作變動(dòng)大、行業(yè)收入不高的行業(yè)中工作的客戶要謹(jǐn)慎放款。

3.銀行發(fā)展業(yè)務(wù)必須堅(jiān)持“內(nèi)控先行”的原則。在內(nèi)部控制機(jī)制不夠健全、內(nèi)控達(dá)不到要求的情況下，應(yīng)該盡快完善相互監(jiān)督制約的內(nèi)控機(jī)制，把住風(fēng)險(xiǎn)入口關(guān)。

三、結(jié)論

我國(guó)商業(yè)銀行一定要增強(qiáng)危機(jī)感，從增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理職能著手，結(jié)合實(shí)際情況，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的風(fēng)險(xiǎn)控制和管理經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)踐中建立起符合自身情況的商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)貸款運(yùn)行機(jī)制。

參考文獻(xiàn)：

[1]儲(chǔ)真珍.次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的啟示狀[J].職教與經(jīng)濟(jì)研究,2008(12).

[2]孫浩.對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)信用風(fēng)險(xiǎn)管理的研究[J].貴州大學(xué)學(xué)報(bào),2011(12).

[3]劉俊偉.基于個(gè)人消費(fèi)信貸的銀行風(fēng)險(xiǎn)管理體系的研究[D].江南大學(xué),2009.

作者簡(jiǎn)介：李晉（1973-），男，重慶人，交通銀行重慶市分行員工，在讀研究生，研究方向：數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)。