潘軍英

[摘要]房地產(chǎn)企業(yè)的并購及重組是新形勢下的一條生存與發(fā)展之道，本文分析了推動房地產(chǎn)企業(yè)并購及重組的原因、并購及重組的主要方式及注意的問題，以供參考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)并購重組

企業(yè)的并購及重組是企業(yè)改革與發(fā)展所重點關(guān)注的問題，并購可以使企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)重組、也可以調(diào)整其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，是優(yōu)化配置社會資源的重要途徑。但就我國企業(yè)并購及重組的情況來看，房地產(chǎn)業(yè)的并購及重組所占的比例不大，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀不容樂觀，而實行企業(yè)的并購及重組，不失為一種良好的發(fā)展方式。

一、推動房地產(chǎn)企業(yè)并購及重組的原因

1.房地產(chǎn)企業(yè)資本規(guī)模較小，不具備較強的競爭實力

調(diào)控政策的出臺在一定程度上遏制了過熱的房地產(chǎn)經(jīng)濟，但房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性問題依然大量存在，如糾紛不斷、資源浪費、實力不強、資金規(guī)模較小、規(guī)模偏小等。房地產(chǎn)行業(yè)本應(yīng)該是一種資金密集的行業(yè)，但在過去很長的時間中，其資金密集特性僅在總投資的規(guī)模方面得到了體現(xiàn)，而制度不完善及行業(yè)準入門檻較低等問題依然存在，這些問題迫切要求采用并購及重組的方式進行解決。

2.目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較少

在房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道中，直接融資所占的比例過大，而利用保險、債券及股票等其他金融工具的比例卻不大。因為一些政策的原因，中小型房地產(chǎn)企業(yè)無法通過上市等方式進行融資；房地產(chǎn)行業(yè)債券發(fā)行的總額量不大，在資金來源中所占的比例較低，而其他的一些金融行業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中所介入的時間較短，不足以滿足當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需的大量資金。

3.緊縮信貸政策的推行

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的資金來源于銀行貸款、自籌資金及預(yù)售及定金款項，近些年房地產(chǎn)企業(yè)在銀行信貸的融資渠道方面出現(xiàn)了一些問題，因此中央銀行非常重視房地產(chǎn)違規(guī)信貸方面的問題。為了使商業(yè)銀行信貸的風(fēng)險得以降低，央行制定了更為嚴格的貸款額度及審核條件，以限制不良信貸。目前，金融機構(gòu)連續(xù)上調(diào)年存款基準利率，也提高了貸款利率，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在管理資金方面正面臨越來越多的困難，在開發(fā)房產(chǎn)項目的過程中，資金的來源多為自籌資金，如房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力較為雄厚，還可以勉強應(yīng)付開發(fā)項目所需的資金，但中小型企業(yè)的資金鏈則可能出現(xiàn)斷裂，造成財政風(fēng)險。

4.改革土地市場將會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的沖擊

國家要求合理利用存量土地，以使土地利用率及供應(yīng)總量得以提高；并按照規(guī)定收回閑置土地的使用權(quán)。這一政策的出臺，使一些以囤積土地作為后備資金的企業(yè)不得不面臨財務(wù)危機。土地交易手段的改變，將會促使房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)模式的變革，在變革的過程中，房地產(chǎn)商必須將短期資金開發(fā)的模式轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期開發(fā)的模式，從而使房地產(chǎn)行業(yè)收緊了資金鏈條。

二、當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的并購及重組形式

1.大型企業(yè)間的并購及重組

房地產(chǎn)企業(yè)的生存必須依賴土地，而土地的出讓金極其昂貴，甚至高達幾十億，只是依靠自身實力而獲得高地價優(yōu)質(zhì)土地將變得更困難，所以通過與業(yè)內(nèi)的強者謀求資源共享、綜合開發(fā)及強強合作也不失為發(fā)展的上策。房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)自身的進一步發(fā)展，可以考慮與實力較強的企業(yè)聯(lián)合拿地、轉(zhuǎn)讓股權(quán)并整合資源。從實際的具體運作來看，強強聯(lián)合可以有效降低進入新區(qū)域的壁壘，也可以對原有企業(yè)市場的份額及經(jīng)驗進行充分的利用，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中的成本及風(fēng)險，進而發(fā)展出在品牌、管理、團隊、資金等方面都具優(yōu)勢的房地產(chǎn)業(yè)巨頭。

2.小型房地產(chǎn)企業(yè)被大型的房地產(chǎn)企業(yè)所并購

在當(dāng)前的經(jīng)濟環(huán)境下，如房地產(chǎn)企業(yè)取得土地之后，在兩年之內(nèi)沒有開發(fā)，政府則有權(quán)收回土地，而只賠償兩倍的定金，不會以市場價進行回購。對于土地存量較為豐富但自身資金實力有所欠缺的中型及小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，會因資金問題選擇退出競爭，或轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)，具體的操作方式為產(chǎn)權(quán)的掛牌轉(zhuǎn)讓。而在一些具有雄厚資金實力的大型房地產(chǎn)企業(yè)苦于無地?zé)o處投資，此類企業(yè)擁有著廣泛的融資渠道及股權(quán)資金，在業(yè)內(nèi)也有一定公認度。為了發(fā)展，大型企業(yè)就會適時收購及重組中小型房地產(chǎn)企業(yè)與質(zhì)量較好的地產(chǎn)項目，來不斷擴張自身的規(guī)模。在土地的一級市場中，供應(yīng)量極為有限，以產(chǎn)權(quán)交易的方式來得到土地，所需的價格較低，大型的房地產(chǎn)企業(yè)會傾向于并購及重組來獲取所需的土地資源。

3.他行業(yè)進入到房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中進行并購及重組

近年來，一些行業(yè)面臨著投資飽和的問題，而房地產(chǎn)行業(yè)正迅速發(fā)展，無疑對其他行業(yè)的資金轉(zhuǎn)移形成了較強的吸引力，比較而言，房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的利潤也比較高；但是房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集的行業(yè)，國內(nèi)的融資渠道也是非常有限，這為其他行業(yè)進入到此行業(yè)當(dāng)中提供了很好的機會。外行企業(yè)的介入提高了房地產(chǎn)業(yè)還價及討價的能力，也降低了成本及風(fēng)險，并使得收益實現(xiàn)大幅度提高。此外，行外企業(yè)擁有豐富的社會網(wǎng)絡(luò)資源，可以通過這些資源使土地得以增值，并從中獲得較為豐厚的開發(fā)收益。在強強聯(lián)合的基礎(chǔ)上，有效利用雄厚的資本，將有利于并購及重組后的房產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

三、產(chǎn)企業(yè)的并購及重組過程中應(yīng)注意的問題

并購及重組是一項技術(shù)含量較高的經(jīng)營策略，如選擇的操作手段適當(dāng)，將會產(chǎn)生巨大的收益，但高收益需要以高風(fēng)險作為代價，所以，防范并購及重組過程中的風(fēng)險是一項非常重要的工作。要規(guī)避并購及重組中的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)需要注意以下問題。

1.要防范土地資源的可變因素。

在并購及重組房地產(chǎn)業(yè)過程中，存在著地塊轉(zhuǎn)讓手續(xù)不全及拆遷瓶頸問題，在房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)拿到地塊的情況下，卻無法進行開發(fā)；反而轉(zhuǎn)入了債務(wù)糾紛，這一類的問題已經(jīng)出現(xiàn)了很長的時間。因此在并購及重組房地產(chǎn)業(yè)的過程中，要明確土地可能會發(fā)生的變更因素。

2.購及重組中整合企業(yè)文化的問題。

目前已有許多研究發(fā)現(xiàn)，并購及重組的失敗多出現(xiàn)在并購企業(yè)后實行整合的階段。要使并購及重組得以真正的成功，利用各種方式讓并購雙方的員工都接受并購，并互相了解、信任是必不可少的，只有相互了解、相互信任，才能共同發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在并購及重組后，要充分重視文化整合，尤其要注意不管是并購方還是被并購方，在整合文化的過程中都是平等的，任何一方不得爭取強權(quán)，以免為將來的發(fā)展遺留隱患；總之，并購后要注意避免文化強權(quán)。企業(yè)文化有著兩個突出的特征，其一為隱匿性，其二為依賴性；這兩個特征決定了在并購及重組企業(yè)的過程中，必須具備足夠的耐心與包容心。經(jīng)整合后，雙方的文化能否獲得充分的融合，需要假以時日來驗證。

3.他行業(yè)進入到房地產(chǎn)業(yè)時門檻的問題。

不同行業(yè)的特點各不相同，成功企業(yè)容易把自身的成功經(jīng)驗直接運用到并購的企業(yè)當(dāng)中。因此當(dāng)制造類行業(yè)進入房地產(chǎn)業(yè)時，不能照搬自身的經(jīng)驗，而要根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的具體實際來制定發(fā)展規(guī)劃。因為房地產(chǎn)業(yè)具有異質(zhì)性，其產(chǎn)品不能像生產(chǎn)工業(yè)產(chǎn)品一樣，不斷復(fù)制、標準生產(chǎn)，然后流通、銷售，而是靠房產(chǎn)經(jīng)理的引導(dǎo)。因此，如其他行業(yè)需要進軍房地產(chǎn)業(yè)，尋找或培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理是非常重要的，其能夠幫助外行跨越進入到房地產(chǎn)業(yè)的門檻。

四、結(jié)語

近年來，國家不斷出臺房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，對房價進行抑制，對于一些缺少資金的房地產(chǎn)企業(yè)來說，接受并購不可回避，而對于一些實力較強的企業(yè)來說，可以在了解市場、掌握相關(guān)的政策的基礎(chǔ)上，于并購及重組中尋求發(fā)展機會。

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