摘要：中原地區(qū)文化底蘊(yùn)豐厚，歷史悠久，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展卻存在一些不盡人意的地方。而近些年來樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展給中原地區(qū)帶來了新的發(fā)展契機(jī)。本文結(jié)合中原地區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的資金問、規(guī)劃、設(shè)施、環(huán)境及指標(biāo)體系等問題，提出了通過政府宏觀決策、改善樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境、注重品牌、建立公共平臺(tái)以及發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的解決法案。

關(guān)鍵詞：中原地區(qū)；樓宇經(jīng)濟(jì)；發(fā)展環(huán)境；對(duì)策；

樓宇經(jīng)濟(jì)是一種以已建和在建的商務(wù)樓宇、特色塊狀樓宇為載體，以開發(fā)、出租、售賣等多種形式引進(jìn)企業(yè)，特別是知識(shí)型服務(wù)企業(yè)或大型企業(yè)的知識(shí)型服務(wù)性環(huán)節(jié)（如總部管理、研發(fā)設(shè)計(jì)、投資和專業(yè)服務(wù)等），充分利用空間資源，培植稅源，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展的現(xiàn)代區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展形態(tài)。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)對(duì)于開拓發(fā)展空間、積聚經(jīng)濟(jì)要素、提高產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)檔次、提升內(nèi)涵發(fā)展、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)總量等方面都有重要作用[1]。國家實(shí)施中部崛起戰(zhàn)略，河南省提出實(shí)現(xiàn)中原崛起的奮斗目標(biāo)，這為中原城市群的發(fā)展提供了有利條件。但是目前中原地區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀如何呢？

1 中原地區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀

在世界經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷和金融危機(jī)影響的情況下，中國經(jīng)濟(jì)還是一枝獨(dú)秀。中原城市群作為終端和高端產(chǎn)品比重較小的發(fā)展中城市群體，必將進(jìn)一步加快發(fā)展。其中，鄭州作為中部最重要的經(jīng)濟(jì)城市和是國務(wù)院確定的3個(gè)商貿(mào)中心試點(diǎn)城市之一，經(jīng)濟(jì)連續(xù)保持兩位數(shù)增長，人均GDP已接近6000美元，已成為國內(nèi)外商貿(mào)機(jī)構(gòu)設(shè)立辦事處或經(jīng)營場所的重點(diǎn)區(qū)域之一。隨著城市群第三產(chǎn)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重不斷擴(kuò)大，加快形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，這為中原地區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)[2]。

中原地區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)鍵還是看鄭州的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2011年前三季度，鄭州市住宅投資440.4億元，增長18.2%。商業(yè)營業(yè)用房投資59.0億元，增長33.5%。辦公樓的確是前三季度中最大的熱點(diǎn)，投資61.0億元，增長90.4%，高于同期住宅投資增速72.2個(gè)百分點(diǎn)。前三個(gè)季度，鄭州市房屋施工面積6808.7萬平方米，比上年同期增長28.8%，其中，住宅施工面積4863.0萬平方米，增長25.6%。房屋新開工面積1329.7萬平方米，增長31.9%，其中，住宅新開工面積952.4萬平方米，增長27%。房屋竣工面積305.9萬平方米，增長49.6%；其中，住宅竣工面積261.1萬平方米，增長49.5%。

2中原地區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的存在的問題

隨著黨中央國務(wù)院統(tǒng)籌全國區(qū)域發(fā)展的“促進(jìn)中部地區(qū)崛起”戰(zhàn)略部署提出和，以及河南省委、省政府實(shí)施中心城市帶動(dòng)戰(zhàn)略，加快中原城市群經(jīng)濟(jì)隆起帶發(fā)展，奮力實(shí)現(xiàn)中原崛起的戰(zhàn)略構(gòu)思的提出，隨著外商投資向內(nèi)地延伸和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移逐步加快，有利于中原地區(qū)發(fā)揮比較優(yōu)勢和后方優(yōu)勢，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，區(qū)位優(yōu)勢必將進(jìn)一步得到提升，從而為中原樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了全新的活力[3]。然而中原地區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)卻存在著下面的問題：

（1）產(chǎn)權(quán)和管理分離，招商引資困難

政府沒有控制一定數(shù)量的房源，在招商方面機(jī)動(dòng)性不強(qiáng)，難以引入規(guī)模大、資質(zhì)優(yōu)、稅收貢獻(xiàn)大的知名企業(yè)。而房產(chǎn)開發(fā)商為快速回籠資金，采取分割銷售房產(chǎn)的方法，造成商務(wù)商用樓宇業(yè)主分散，統(tǒng)一招商困難，升級(jí)改造難以協(xié)調(diào)。商務(wù)樓宇在開發(fā)商推出后，一般都直接賣斷給各個(gè)不同的業(yè)主，再由大樓物業(yè)管理商提供物業(yè)服務(wù)，以減輕開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。樓宇內(nèi)部套間的租賃、買賣則由各業(yè)主自行通過中介等渠道推向區(qū)場。產(chǎn)權(quán)的分散，使樓宇的動(dòng)態(tài)信息變得難以掌握，給招商引資帶來很大的困難[4]。

（2）高檔寫字樓布局分散數(shù)量不足，帶動(dòng)有限

目前除了部分城市的少數(shù)城區(qū)的寫字樓較為集中之外，其他區(qū)域尚未形成成片的高檔寫字樓區(qū)域，樓宇經(jīng)濟(jì)的聚集效應(yīng)得不到體現(xiàn)，帶動(dòng)作用十分有限。樓宇建設(shè)總體滯后，還是靠市場自發(fā)調(diào)節(jié)，大片的高檔寫字樓集中地尚未形成，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展緩慢，這使少數(shù)的幾幢高檔寫字樓難以帶動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展。

（3）配套設(shè)施落后，服務(wù)有待改善

各樓宇的硬、軟環(huán)境普遍較差，相應(yīng)的金融、電信等服務(wù)不到位，餐飲服務(wù)欠缺，購物不太便利等，還存在停車泊位緊缺、服務(wù)平臺(tái)缺乏等問題 ，其中比較明顯的是物業(yè)管理服務(wù)普遍水平不高，缺乏有效的基礎(chǔ)商務(wù)服務(wù)，服務(wù)領(lǐng)域范圍狹窄，難以提供與大企業(yè)要求相一致的后勤服務(wù)保障。

（4）樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市政配套環(huán)境還不夠完善

缺乏系統(tǒng)的規(guī)劃和政策引導(dǎo)，功能定位和政策扶持欠缺。政府對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商的硬性約束不夠，城市面臨空心化現(xiàn)象，黃金地段不建商務(wù)商用樓宇而建住宅、商住混居現(xiàn)象較為嚴(yán)重等。住宅戶經(jīng)商現(xiàn)象屢禁不止，影響了樓宇經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，流失了國家的稅源，脫逃了監(jiān)管視線，擾亂了正常的市場產(chǎn)業(yè)聚集，不利于經(jīng)濟(jì)的長于發(fā)展。

（5）缺乏統(tǒng)一發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)指標(biāo)體系

標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的樓宇經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)體系，就像一個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，有利于各區(qū)、各樓宇在進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和執(zhí)行獎(jiǎng)懲措施的時(shí)候有更合理、科學(xué)的依據(jù)。目前各類招商獎(jiǎng)懲辦法只是有利于招商本身，為招商而招商，對(duì)于樓宇經(jīng)濟(jì)的綜合發(fā)展作用不明顯。而標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)體系要綜合考慮影響樓宇經(jīng)濟(jì)的各種主要因素，更有利于促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

3中原地區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)對(duì)策

發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)涉及到政府、開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理及入住企業(yè)等諸多方面。樓宇開發(fā)商是通過對(duì)樓宇的開發(fā)、招商，從中尋求利潤；政府的目標(biāo)是追求宏觀經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。單靠市場力量難以形成集約化的樓宇經(jīng)濟(jì)規(guī)模效應(yīng)，需要政府來統(tǒng)籌安排和引導(dǎo)，更需要政府政策的扶持和公共服務(wù)平臺(tái)的支持。中原地區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)應(yīng)該堅(jiān)持“政府政策引導(dǎo)，以市場化運(yùn)作主導(dǎo)，樓宇業(yè)主和企業(yè)廣泛參與”的思路，在建立這些必要的規(guī)制的同時(shí)政府應(yīng)減少行政干預(yù)、保障合理和公平的市場環(huán)境、對(duì)開發(fā)商進(jìn)行合理的引導(dǎo)以促進(jìn)商務(wù)樓宇開發(fā)和樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展[5][6]。由此我們提出以下發(fā)展中原地區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的對(duì)策：

（1）政府宏觀統(tǒng)籌

樓宇經(jīng)濟(jì)是功能板塊型經(jīng)濟(jì)，特定的經(jīng)濟(jì)要素必須聚集整合形成一定的功能性板塊，并隨之在一定的區(qū)域范圍內(nèi)形成一種特色樓宇經(jīng)濟(jì)，才能產(chǎn)生集約化效應(yīng)，從而產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。即首先要對(duì)樓宇進(jìn)行功能定位，這需要政府根據(jù)實(shí)際的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體戰(zhàn)略，引導(dǎo)開發(fā)商和業(yè)主對(duì)特定樓宇進(jìn)行功能定位，對(duì)符合定位的企業(yè)，大力招商，產(chǎn)生積聚效應(yīng)，從而不斷提高樓宇經(jīng)濟(jì)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中的貢獻(xiàn)率，這才是實(shí)質(zhì)所在。

政府應(yīng)積極發(fā)揮其職能作用，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，入駐樓宇的企業(yè)情況，各企業(yè)注冊地址、生產(chǎn)地址、經(jīng)營地址分離情況，企業(yè)外遷情況，樓宇閑置面積等進(jìn)行深入的調(diào)查與研究，結(jié)合產(chǎn)業(yè)布局，在充分論證的基礎(chǔ)上制定樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，力求實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理的空間布局，有效地促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展，然后分階段、分步驟、分區(qū)域地進(jìn)行，并要注意引導(dǎo)、鼓勵(lì)各城區(qū)、社區(qū)錯(cuò)位發(fā)展避免爭搶資源和同質(zhì)化劣性競爭。

（2）改善樓宇環(huán)境

改善樓宇的配套軟硬件環(huán)境，提高物業(yè)管理水平，是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的前提條件。目前多數(shù)部門對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還大多停留在單純企業(yè)招商的層面上，對(duì)資源整合、功能培育和舊樓改造提升等方面的認(rèn)識(shí)不足。因此可以從物業(yè)的品質(zhì)入手，體現(xiàn)“以人為本”的管理理念，狠抓硬件設(shè)施，并在軟件配套設(shè)施方面著重抓好信息化配置和智能化配置，提升樓宇知名度，吸引企業(yè)入住。

為此，政府可以規(guī)定樓宇業(yè)主或租戶必須在樓宇內(nèi)投資裝修，提升樓宇價(jià)值，才能享受優(yōu)惠政策。這樣就可以保持樓宇的高品質(zhì)，吸引高端客戶，樓宇經(jīng)濟(jì)始終高水平運(yùn)行。

（3）完善配套政策

通過制定和實(shí)施導(dǎo)向性、傾向性、區(qū)別性的政策措施，重點(diǎn)扶持樓宇當(dāng)中符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的企業(yè)發(fā)展。對(duì)于貢獻(xiàn)較大的樓宇產(chǎn)權(quán)單位，和經(jīng)營狀況較好、成長性良好的企業(yè)，按照其每年的納稅遞增額進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)于那些引進(jìn)總部型、高科技型企業(yè)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人也要給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地政府收益可考慮部分返還，行政收費(fèi)項(xiàng)目和服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目也可以考慮減、免征收。

（4）注重品牌效應(yīng)

注重知名企業(yè)的引進(jìn)，帶動(dòng)吸引更多的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐，形成品牌效應(yīng)，突出知名企業(yè)的引導(dǎo)示范作用，實(shí)現(xiàn)以商招商、以外招外，從“招商引資”轉(zhuǎn)變到“招商選資”的觀念與實(shí)踐中來。圍繞一個(gè)知名大企業(yè)往往會(huì)形成很多產(chǎn)業(yè)鏈上的生產(chǎn)商、經(jīng)銷商，從而形成產(chǎn)業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)樓宇經(jīng)濟(jì)的集約化成果。

（5）搭建公共平臺(tái)

各級(jí)政府應(yīng)積極引進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)，打破中小科技企業(yè)融資瓶頸，初步形成以促進(jìn)中小科技企業(yè)發(fā)展為主的金融輔導(dǎo)中心的運(yùn)作機(jī)制。建立公共服務(wù)平臺(tái)的共享機(jī)制。以促進(jìn)信息資源整合和共享為突破口，推動(dòng)信息基礎(chǔ)設(shè)施、公共信息系統(tǒng)的集約建設(shè)和信息資源的開發(fā)和整合共享。并充分發(fā)揮創(chuàng)新主體和社會(huì)力量的積極性，共同推進(jìn)各級(jí)、各類重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、工程技術(shù)中心、重要儀器設(shè)備等創(chuàng)新硬件設(shè)施的建設(shè)，基本形成各類專業(yè)技術(shù)服務(wù)平臺(tái)。要建立保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的平臺(tái)，政府應(yīng)逐步將精力從對(duì)企業(yè)的補(bǔ)貼、稅收政策扶持的角度轉(zhuǎn)換到著力于保護(hù)企業(yè)及研發(fā)人員的知識(shí)產(chǎn)權(quán)的思路上來，通過建立知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)專門機(jī)構(gòu)、提供專項(xiàng)基金等方式鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)新、發(fā)展。注重培育有自主創(chuàng)新能力的新興企業(yè)，完善和加強(qiáng)科技企業(yè)孵化器的建設(shè)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展提供支撐。

（6）發(fā)展現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)

要走“打造專業(yè)樓宇平臺(tái)，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)集群”之路，依托產(chǎn)業(yè)鏈，吸引關(guān)聯(lián)項(xiàng)目入駐，培育行業(yè)特色，形成同一樓宇內(nèi)部相同行業(yè)企業(yè)的聚集和上下游產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)聚集，對(duì)部分樓宇一些不符合自身定位的企業(yè)進(jìn)行置換和交流，使每家企業(yè)都成為與產(chǎn)業(yè)鏈緊緊相扣的一環(huán)，并大力促進(jìn)金融、物流、中介、文化、娛樂、時(shí)尚業(yè)等現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群。另外，還可以建立人才培訓(xùn)機(jī)構(gòu)集聚中心、海內(nèi)外中小企業(yè)集聚中心、旅游展示中心等[7]。

綜上所述，中原樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展還具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ枰獏f(xié)調(diào)政府、發(fā)地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理部門以及入住企業(yè)各個(gè)方面的協(xié)作，突破發(fā)展瓶頸，以實(shí)現(xiàn)中原地區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的發(fā)展。