【摘 要】保障房是各國政府對低收入人群在住房方面給予的特殊待遇，也是財富的二次分配和社會文明進步的具體表現(xiàn)。諸多經(jīng)濟學家和社會學家已付出較多心血研究保障房問題，各國也有了自己成功的經(jīng)驗。我國的保障房是從1999年開始，并同時出臺的《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，十幾年來我國保障房先后出臺了關(guān)于保障性住房的政策和指導意見。我省的保障性住房也隨國家保障性住房政策迅速發(fā)展并取得顯著效果。西安市作為省會城市，保障性住房解決了中低收入人群的住房難題。在政府大力推進快速建設(shè)保障房的同時，保障房也出現(xiàn)了一些不可忽視的問題，這就是保障房的選址、配套設(shè)施、戶型面積等一系列的問題，導致保障房表面上的數(shù)量供大于求。如果這些問題不能引起政府有關(guān)部門的重視，將會出現(xiàn)保障房滯銷、開發(fā)商虧損等一系列的后果。

【關(guān)鍵詞】保障房；經(jīng)濟適用房選址；戶型面積；戶型結(jié)構(gòu)

保障性住房是與商品性住房相對應(yīng)的一個概念，它是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟適用房和政策性租賃住房構(gòu)成。由于廉租房和租賃房對低收入人群有更為嚴格的條件，因此保障房中的經(jīng)濟適用房是眾多低收入人群關(guān)注的焦點。隨著近年來保障性住房建設(shè)力度的加大，西安市保障房中的經(jīng)濟適用房上市量也在不斷增加。西安市按計劃在2012年提供1萬套經(jīng)濟適用房，但是自年初集中上市以來，并沒有出現(xiàn)踴躍購買的情況。2012年3月，西安市推出鴻基新城經(jīng)濟適用房項目1034套房源和金泰怡景花園一期833套經(jīng)濟適用房房源。在總共1867套經(jīng)濟適用房房源中，只有1157戶家庭參加了申購，剩余的房源達到710套。筆者從西安市住房保障和房屋管理局了解到，2012年西安市已經(jīng)推出的10個經(jīng)濟適用房項目，每個項目的參與搖號人數(shù)均少于項目可提供的房源數(shù)。

按照相關(guān)規(guī)定，首次搖號后剩余的房源將進入“零售”階段，那這些剩余房源的銷售情況又怎么樣呢？我們走訪，發(fā)現(xiàn)西安市一些在售經(jīng)濟適用房項目仍有大量房源沒有銷售出去。位于西安明光路附近的陽光北郡經(jīng)濟適用房項目，經(jīng)適房均價在3600元左右，比周邊的商品房售價要便宜接近一半。但目前一期推出的500多套房子還有300多套未銷售出去。在同樣位于明光路的榮城·名苑經(jīng)濟適用房小區(qū)，銷售人員介紹說這個小區(qū)2011年就進行了搖號分配，但當時800多套房源只有600多人申購，剩余房子目前仍在銷售。而位于西安市西二環(huán)附近的紫云溪經(jīng)適房項目，據(jù)了解2012年4月就推出500多套房源并進行了搖號，目前還有一部分剩余房源在售。

據(jù)以上不完全統(tǒng)計可知，保障房中的經(jīng)適房似乎出現(xiàn)了供大于求局面。事實上并非西安的低收入人群已經(jīng)大大減少，經(jīng)濟適用房還遠不能滿足低收入人群的需要。那么，經(jīng)濟適用房何以滯銷？

一、經(jīng)濟適用房選址地域公共交通欠發(fā)達

以鴻基新城為例，雖緊鄰丈八北路，但距主干道有相當一段距離，步行也要近三站路，業(yè)主出行極不方便。眾所周知符合條件購置經(jīng)濟適用房的低收入家庭不可能有較先進的代步工具，日常工作、孩子入托、學生上學、居民購物等主要靠公共交通工具出行。交通的便捷成為低收入人群選擇保障房的重要因素之一。而陽光北郡經(jīng)適房、榮城·名苑經(jīng)適房小區(qū)等項目多數(shù)屬于此類情況。

我國保障房的發(fā)展歷程不長，目前還是摸著石頭過河階段，雖然國家不斷有新制度出臺，但有待完善。最初保障房的選址還較理想，低收入人群熱衷于購房，但隨著整個房地產(chǎn)的快速升溫，城市內(nèi)有效可用土地越來越少，政府青睞于將較好的地段優(yōu)先于商品房，主要原因是商品房的土地出讓的主要方式是掛牌拍賣，這樣政府可得到較多的土地出讓金，而保障房土地出讓金明顯低于掛牌拍賣價格。這也就是保障房偏離鬧事區(qū)的原因所在，遠離鬧事區(qū)公共交通自然不比繁華地段。

最有效的解決辦法是，政府在規(guī)劃保障房的選址時要實現(xiàn)三個同時，即規(guī)劃保障房選址的時要同時跟進公共交通的規(guī)劃、同時跟進其他社會公共配套設(shè)施規(guī)劃（幼托、小學、醫(yī)院、商場、農(nóng)貿(mào)市場等）。使購房的低收入人群住的安逸，無交通不便及其他生活不便的后顧之憂，只有這樣，才能緩解經(jīng)濟適用房滯銷的問題。

二、經(jīng)適房公共配套設(shè)施不齊全

經(jīng)適房申請的人群大致分兩種情況，其一是剛工作不久的年輕人。這個些人是剛開始創(chuàng)業(yè)，步入婚齡或是結(jié)婚不久，工作、生活、孩子入托、就醫(yī)等社會公共設(shè)施是否配套，是他們選房的重要條件。其二，是年齡大一些的退休人員，這些人多數(shù)人為國家貢獻了一輩子，在個人低收入國家高積累的那個年代，他們沒有過多的積累，特別是老國企的退休職工退休工資，僅能維持生活和基本就醫(yī)，沒有能力買商品房，他們選房的條件是看周圍的公共設(shè)施是否配套。從以上新建經(jīng)適房的地理位置分析，共配套設(shè)施（幼兒托、學生入學、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、商場等）配套不完善。

解決公共設(shè)施的配套問題，政府在規(guī)劃用地、配套設(shè)施的投入等方面要協(xié)調(diào)相關(guān)部門及有關(guān)專家共同研究出臺政策滿足保障房相關(guān)公共配套設(shè)施的完成。政府在無財力支持社會公共設(shè)施的情況下，政府經(jīng)過嚴格審批，允許有資質(zhì)的民營資本以合理投資回報將民間資本投入社會公共設(shè)施的，開辦民營幼兒園、民間學校、民間社區(qū)醫(yī)院等解決經(jīng)適房業(yè)主的后顧之憂，提升低收入人群的幸福指數(shù)。緩解保障房滯銷的問題。

三、經(jīng)濟適用房的面積偏小、結(jié)構(gòu)不合理

政策規(guī)定，經(jīng)濟適用房最小單套面積不得大于60平方米，而對于許多申購者來說，這樣的面積相對較小，且很多為一室戶型，不能滿足其基本家庭（三口之家）居住的需要。在一次經(jīng)適房申請戶的座談會，到會的20名經(jīng)適房申請者家庭結(jié)構(gòu)大致為三種，一種是三代五口人，一種是三代四口人（包括祖孫同性和祖孫異性兩種），一種是三口之家，但其中有一人戶口在農(nóng)村，這三種情況中，前兩種占到18戶。三代同堂的家庭，尤其是五口之家和祖孫異性的四口之家，都需要有三個房間才能住得下，而60平方米左右的戶型只有兩室或一室。“住不下”、“沒法住?！边@是座談會上聽到最多的、也是最一致的意見。

經(jīng)適房單套面積過小，使用起來很不方便。房屋的功能是選房者必須考慮的因素，建議政府出臺多種面積的房源，也應(yīng)適當放寬單套面積以適應(yīng)低收入人群生活的需要，政府可以將價格分成兩部分，符合保障房條件的人群可以適當比列（15%—20%）購買大于政府規(guī)定面積（此面積可增加一室），以市場價購買超出部分，這樣既可以滿足低收入人群的購房需求同時也可保證開發(fā)商的利益。

西安的保障房80%以上都是高層住宅，政府對保障房中的經(jīng)濟適用房單套面積有較為嚴格的限制，眾所周知，高層的公攤面積均在20%以上，有些甚至更高，以60平米為例公攤以最小20%計算，可以推斷實際的使用面積僅48平米，48平米中臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間一應(yīng)俱全，很難分配合理，居住在這樣小的房間里會給人一種壓抑感，心情不會好。

還有一種房型結(jié)構(gòu)，面積是大點，但各功能房面積分配不合理及通風、采光等不合理，這些都是經(jīng)濟適用房滯銷的原因所在。低收入人群在經(jīng)濟上壓力很大，買套房子就想一直住下，房型結(jié)構(gòu)是他們選房的重要因素。

要解決經(jīng)濟適用房面積小、結(jié)構(gòu)不合理的問題，需要政府對經(jīng)濟適用房的單套面積從新規(guī)劃，同時引導房屋設(shè)計部門對所設(shè)計的保障房結(jié)構(gòu)合理性進行調(diào)研、探討，使今后保障房在面積、結(jié)構(gòu)等方面更合理，更完善。

綜上，要解決西安市經(jīng)濟適用房的分配滯銷問題，政府必須協(xié)調(diào)各職能部門（城市規(guī)劃、土地、交通等）、設(shè)計院、開發(fā)商、建筑商，同時讓低收入人群代表參與到經(jīng)濟適用房的選址、面積標準、房型設(shè)計以及公共設(shè)施配套等事宜中來，使保障房真正起到保障低收入人群住房的作用。

本文系西安市社會科學院立項課題“西安市保障房問題研究”的階段性成果（項目編號：12IN15）。

作者簡介：趙慧玲（1961—），女，陜西白水人，大學本科，高級工程師，研究方向：工程經(jīng)濟。