2011年的房地產(chǎn)市場在準(zhǔn)備金率上調(diào)、“限購”、“限貸”的“組合拳”擊打下，銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款劇減，市場觀望氣氛濃重，樓盤銷售量驟減，開發(fā)商資金鏈嚴(yán)重告急，房價(jià)呈現(xiàn)下行趨勢，整個(gè)房地產(chǎn)市場陷入了寒冬期。

同樣是在2011年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，為2012年的房地產(chǎn)調(diào)控定下了基調(diào)——堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。房地產(chǎn)市場上的從業(yè)者們應(yīng)該看到繼續(xù)維持從緊的房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢，應(yīng)該有足夠的思想準(zhǔn)備。這個(gè)“冬天”注定會(huì)比以往來得更冷些。

對于中國房地產(chǎn)來講，2012年將是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。伴隨著調(diào)控政策的慢慢發(fā)酵，房企自身的創(chuàng)新求變，未來可能會(huì)回歸到一個(gè)正常的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的常態(tài)里去，所以2012年房地產(chǎn)應(yīng)該是轉(zhuǎn)變的一年。

由青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部聯(lián)合中信地產(chǎn)青島投資有限公司共同舉辦的“中信地產(chǎn)杯”2011年度青島市房地產(chǎn)行業(yè)年終盛典暨青島地產(chǎn)新春高峰論壇正是在房企積極應(yīng)對市場，創(chuàng)新求變的背景下舉行的。青島房地產(chǎn)界、金融界、媒體界領(lǐng)導(dǎo)以及300余位地產(chǎn)同仁齊聚匯泉王朝大酒店國際會(huì)議中心，共同探討2012年房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新之路和房地產(chǎn)企業(yè)的投融資之道。

高峰論壇環(huán)節(jié)中，中信銀行青島分行行長吳小平，海爾地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理霍從剛，中信地產(chǎn)青島投資有限公司總經(jīng)理杜科，青島匯豐海富基金管理有限公司董事長翟勇翔以及作為主持人的青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部常務(wù)副秘書長龍江等嘉賓在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型、企業(yè)轉(zhuǎn)型、市場形勢，房地產(chǎn)創(chuàng)新融資模式等方面闡明各自的觀點(diǎn)和主張，進(jìn)行了思想交流和觀點(diǎn)碰撞。

吳小平：融資新模式“臨產(chǎn)”

商業(yè)銀行包括全國各地的銀行都有自己的信貸政策，我們的信貸政策和國家的宏觀調(diào)控政策和國家的產(chǎn)業(yè)政策、地方的社會(huì)積極發(fā)展的主要的社會(huì)目標(biāo)都是掛鉤的，作為一家全國性的股份制銀行我們在住房這一方面也有政策，其他的銀行也是一樣的，宏觀調(diào)控政策必須要堅(jiān)定的執(zhí)行，也會(huì)關(guān)注這一輪調(diào)控過去之后帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

那么，銀行到底能為我們做什么?帶來什么樣的產(chǎn)品?去年國家做了一個(gè)宏觀調(diào)控，縮緊了開發(fā)貸以后，我們就搞信托，以及一些新的房地產(chǎn)基金，這是新的融資方式，也是2011年比較活躍的融資方式。

我覺得2012年融資方式會(huì)有一種新的創(chuàng)新，這主要是在兩個(gè)方面：第一個(gè)方面，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在積極的重組，所以并購貸款會(huì)支持一些有實(shí)力的房地產(chǎn)公司、會(huì)經(jīng)營的房地產(chǎn)公司去并購一些房地產(chǎn)項(xiàng)目，這個(gè)并購貸款我想商業(yè)銀行在今年會(huì)推出來，這就有別于開罰單，本身有些房地產(chǎn)開發(fā)公司買了一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，可以申請并購貸款，這是我們中信銀行市場的定位，我們現(xiàn)在也開始操作并購貸款這樣一個(gè)方式。

第二個(gè)方面，我們現(xiàn)在有不少大的開發(fā)商都擁有自己的物業(yè)，門面以及其他的東西，這些東西如果是一個(gè)全國性的大的開發(fā)商，擁有自己的物業(yè)，比如說500強(qiáng)的世貿(mào)集團(tuán)。我曾經(jīng)和他們提了一個(gè)建議，物業(yè)有穩(wěn)定的資金收入，可以打包以后在國外成立基金，其實(shí)就是資金收入轉(zhuǎn)入固定的資金公司，然后定向的發(fā)給老百姓，這些方式應(yīng)該是2012年乃至2013年、2014年商業(yè)銀行和業(yè)界比較主流的可能創(chuàng)新的融資方式。

杜科：是挑戰(zhàn)，更是機(jī)遇

2012年將是宏觀調(diào)控繼續(xù)實(shí)施的一年，我們將和各位同行繼續(xù)面臨更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，然而任何行業(yè)的發(fā)展都會(huì)遇到波峰和低谷，相對的低潮期也會(huì)遇到更大的發(fā)展機(jī)遇。那么，宏觀政策的調(diào)控下。我們該如何自拔?又該如何生存?

實(shí)際上中信地產(chǎn)還是有一些優(yōu)勢，大家都知道中信的主業(yè)不是房地產(chǎn)，我們有很好的其他的資金進(jìn)來，比如我們的信托、保險(xiǎn)、證券。正是有這樣一個(gè)平臺，青島公司在項(xiàng)目的切入方面還是有一些優(yōu)勢的，中信地產(chǎn)來到青島以后，我們以青島為核心，整個(gè)布局來看，是從青島出發(fā)，輻射山東半島，然后整個(gè)山東省。目前我們有兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)項(xiàng)目是在膠州，一個(gè)項(xiàng)目是在煙臺，但是從中信地產(chǎn)的布局來看，我們真的是剛剛起步，第一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期還沒有完全結(jié)束，我們會(huì)利用宏觀政策調(diào)控下呈現(xiàn)的市場契機(jī)，會(huì)選一個(gè)合適的地段、合適的機(jī)緣非常理性的介入青島市的城市建設(shè)中來。實(shí)際上我們過去也是做舊城改造，除了郊區(qū)有一部分土地資源，青島市的城市改造項(xiàng)目也是具有非常好的發(fā)展前景，我們現(xiàn)在也有一些項(xiàng)目在談，我們希望能夠通過我們的努力，為青島市的城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。我們會(huì)高層次的起步、快速的發(fā)展，跟上行業(yè)的發(fā)展，積蓄力量在2012年繼續(xù)打拼。

霍從剛：唯一不變的就是變

中國的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著行業(yè)轉(zhuǎn)型、企業(yè)轉(zhuǎn)型等一系列新的課題，在新的歷史節(jié)點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)自身有太多需要探索、改進(jìn)的地方。

2012年肯定是房地產(chǎn)的冬天，這種行業(yè)的調(diào)整意味著行業(yè)組織的調(diào)整，也就是說行業(yè)企業(yè)越來越向大中型企業(yè)去聚集，在現(xiàn)金為王的時(shí)代下，一些小的企業(yè)恐怕就很難生存，這也是一種狀態(tài)。原有的那種無序、盲目向理性、規(guī)范、規(guī)模的需求發(fā)展。在這種行業(yè)的大背景下，是我們每個(gè)地產(chǎn)企業(yè)都必須面臨的客觀環(huán)境，惟一能走出去的就是創(chuàng)新，創(chuàng)新就是我們的生存之道，創(chuàng)新得生，不創(chuàng)新得死，晚創(chuàng)新不如早創(chuàng)新。創(chuàng)新有兩個(gè)方面，一個(gè)是戰(zhàn)略創(chuàng)新，一個(gè)是管理創(chuàng)新。

戰(zhàn)略創(chuàng)新主要體現(xiàn)在業(yè)務(wù)上的創(chuàng)新，我們房地產(chǎn)企業(yè)從產(chǎn)品形態(tài)來看，往往局限于傳統(tǒng)的形態(tài)，比如說高利潤、高檔、高端的產(chǎn)品，這需要我們在產(chǎn)品業(yè)態(tài)上進(jìn)行創(chuàng)新，目前我們感覺比較好的集中點(diǎn)就是商業(yè)地產(chǎn)。所以我們在原有商業(yè)管理部門的基礎(chǔ)上，專門成立了商業(yè)管理公司，把它向?qū)I(yè)化、一體化、集約化的模式發(fā)展，希望能夠通過項(xiàng)目的運(yùn)作，來探索出商業(yè)的管理模式，不僅對我們企業(yè)的發(fā)展成為一種核心競爭力，也為行業(yè)今后的創(chuàng)新能夠探索出一個(gè)思路，這是我們從戰(zhàn)略上考慮的。

實(shí)際上管理的創(chuàng)新我覺得還是要通過制造業(yè)的管理思想來提升房地產(chǎn)，所以我們借助海爾集團(tuán)這棵大樹，努力把海爾集團(tuán)的管理思想嫁接、改造到海爾地產(chǎn)的管理上，目前我們正在探討人單合一的自主經(jīng)營體的模式，我們希望2012年在管理創(chuàng)新上，能夠形成一個(gè)規(guī)模，并且能夠體現(xiàn)在我們的產(chǎn)品、管理方式、員工的行為等各個(gè)方面，成為我們真正的核心競爭力。

翟勇翔：集天下之財(cái)，做天下之屋，富天下人

2012取消限購、銀行放開、信貸放開，房地產(chǎn)形勢大漲，這個(gè)只是我們的一個(gè)夢想?；厥?011年房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)進(jìn)入了冬天，展望2012，希望在各種金融工具的支持下，包括我們銀行業(yè)、信托、基金以及各種理財(cái)?shù)慕鹑诠ぞ叩闹С窒拢覀兊姆康禺a(chǎn)行業(yè)能夠有所發(fā)展。房地產(chǎn)基金在青島做的時(shí)間比較短，島城很多房地產(chǎn)行業(yè)以及開發(fā)商對于房地產(chǎn)基金還是比較陌生的，在此和大家分享幾個(gè)觀點(diǎn)：

第一，我們房地產(chǎn)基金對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，實(shí)際上是和大家同甘共苦的，這一點(diǎn)和信托產(chǎn)品、簡單的銀行信貸是不一樣的。當(dāng)然銀行信貸和信托產(chǎn)品對于開發(fā)商企業(yè)來說，成本是最低的，但是它只是在資金方面提供支持?？煞康禺a(chǎn)基金除了在資金方面提供支持以外，還在產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、以及工程管理、統(tǒng)一采購上提供一系列的后續(xù)服務(wù)。

第二，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從原來的資源整合型進(jìn)入到現(xiàn)在的資本主導(dǎo)型，在這種形式下，實(shí)際上房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行合作以后，除了管理以外，手上的自有資金可以做一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，和我們合作可以做到2-3個(gè)項(xiàng)目，這就有了規(guī)模效應(yīng)，單個(gè)項(xiàng)目的暴利年代已經(jīng)結(jié)束了。

第三，房地產(chǎn)基金通過基金這種形式，讓更多的小企業(yè)主或者是房地產(chǎn)行業(yè)的法人機(jī)構(gòu)或者是自然人能夠參與到房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中來，分享房地產(chǎn)開發(fā)的利潤。房地產(chǎn)基金一般起步100萬元，投資100萬元就是房地產(chǎn)基金的股東，你就可以享受到原來你夢寐以求的利潤，這便讓更多的各界人士參與到房產(chǎn)開發(fā)這個(gè)環(huán)境當(dāng)中來，集天下之財(cái)，做天下之屋，富天下之人。

此次高峰論壇也對2011年在行業(yè)發(fā)展上做出突出貢獻(xiàn)的企業(yè)、團(tuán)隊(duì)與個(gè)人進(jìn)行了表彰與鼓勵(lì)。共頒布了

2011年度青島房地產(chǎn)最佳創(chuàng)新樓盤、

2011年度青島房地產(chǎn)最佳商業(yè)樓盤、

2011年度青島房地產(chǎn)最佳別墅樓盤、

2011年度青島房地產(chǎn)最佳銷售團(tuán)隊(duì)、

2011年度青島房地產(chǎn)最佳營銷經(jīng)理、

2011年度青島房地產(chǎn)最佳經(jīng)理人、

2011年度青島房地產(chǎn)最佳營銷總監(jiān)等

十四項(xiàng)企業(yè)和個(gè)人的榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)。

在面臨行業(yè)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)刻，本次高端峰會(huì)有著不同以往的意義。它放射出的積極信息無疑給房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)人士帶來了激勵(lì)，令其在樓市寒冬中感到些許暖意。因?yàn)閷Ψ康禺a(chǎn)業(yè)來說，2012年注定是不平凡的一年，轉(zhuǎn)變的一年。