（新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)，830052）

【摘要】房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)市場的供給和需求決定的。對供求關(guān)系進(jìn)行有效的分析，可以把握市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)，為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場提供依據(jù)。本文運(yùn)用供求理論分析淺析新疆房地產(chǎn)供求發(fā)展的市場現(xiàn)狀，研究了其發(fā)展態(tài)勢， 并提出房地產(chǎn)市場供求均衡發(fā)展的對策。

【關(guān)鍵詞】供求理論；房地產(chǎn)；供求關(guān)系；態(tài)勢

1 前言

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系國計民生，關(guān)系社會穩(wěn)定，涉及面極廣，因此房地產(chǎn)價格的發(fā)展變化備受關(guān)注，近年來房地產(chǎn)業(yè)成為政府宏觀調(diào)控的重要領(lǐng)域。房地產(chǎn)價格取決于供求關(guān)系，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的根本目的是保持房地產(chǎn)供求關(guān)系的均衡發(fā)展和房價的相對穩(wěn)定，但由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的復(fù)雜性，人們難以準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場運(yùn)行的態(tài)勢，也在一定程度上制約了政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的有效性。本文以烏魯木齊沙依巴克區(qū)為例為例，運(yùn)用主成分分析法對烏魯木齊沙依巴克區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系進(jìn)行分析，揭示烏魯木齊沙依巴克區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)，為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場提供依據(jù)，以保證房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展和城市居民的安居樂業(yè)。

2 烏魯木齊是房地產(chǎn)供求發(fā)展?fàn)顟B(tài)

2.1 房地產(chǎn)供給分析。

2011年烏魯木齊市房地產(chǎn)市場供求兩旺，新建商品房成交量和二手房成交量均創(chuàng)歷史最高水平。2011年烏魯木齊市商品房登記成交面積562.74萬平方米，同比增長50.31%，其中商品住房登記成交面積523.41萬平方米，同比增長57.57%。烏魯木齊市居民仍是商品住房購買的主力軍，購買商品住房361.96萬平方米，占購買群體的69%；非烏魯木齊市居民購買161.45萬平方米，占購買群體的31%。2011年烏魯木齊市除了商品住房熱銷外，二手房交易也異?；鸨?。二手房累計成交面積188.1萬平方米；二手住房累計成交面積148.68萬平方米，其中12月份二手住房成交面積達(dá)到22萬余平方米，創(chuàng)造了單月成交面積新高。

2.2 房價的分析

2011年烏魯木齊住宅銷售面積達(dá)到了672.09萬平方米，其中商品住房銷售面積為523.41萬平方米，同比增長57.57%。商品住房平均成交價格為3538.29元/平方米，與上年同期相比增長了23.31%。按這個數(shù)據(jù)推算，商品住房均價每平方米上漲了800元。商品房銷售面積大幅上漲說明烏魯木齊住房需求存在很大的潛力。此外，2008年年底國家出臺的一系列優(yōu)惠政策也起到了一定作用。2011年，烏魯木齊市新建商品住房供應(yīng)量411.33萬平方米，與上年同期相比下降3.04%。從市場供應(yīng)情況來看，新建商品房供應(yīng)量在2010年12月有所回升，市場的繁榮發(fā)展也吸引了開發(fā)商的投資。

3 烏魯木齊市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析（沙依巴克區(qū)為例）

烏魯木齊市沙依巴克區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行對整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行具有重要意義。擴(kuò)大的產(chǎn)能需要消化，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品主要是住宅等生活消費(fèi)品，市場需求大，可以拉動上游產(chǎn)業(yè)。其次， 2012年我市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)增長將放緩，由此可知今后房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿θ院軓?qiáng)大。故房地產(chǎn)供給數(shù)量仍會增加。 商品住宅價格將穩(wěn)中有降。近年來，商品住宅市場供過于求，依照供求理論，商品住宅價格應(yīng)下降以刺激需求。商品住宅價格居高不下，供求規(guī)律在我市房地產(chǎn)市場中不起作用的主要原因是中國房地產(chǎn)市場是一個發(fā)育不完全的市場，其需求主體不是個體消費(fèi)者，而是集團(tuán)。隨著我市福利住房制度改革，商品房市場需求主體逐步由集團(tuán)向個人轉(zhuǎn)移，需求規(guī)律在房地產(chǎn)市場中作用逐漸增大。因此，在商品住宅大量積壓的情況下，住宅價格當(dāng)有逐步下設(shè)的可能。

2009-2012年，國家出臺相關(guān)房產(chǎn)政策，從這些政策，我們可以看出2012年樓市調(diào)控思路 即增加供給為主要手段，打擊投機(jī)、遏制過度熱炒土地和增加保障性住房為輔助手段，要讓房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。目前的地產(chǎn)市場已經(jīng)不需要2011年初那樣通過政策來刺激，改善性住房概念退出也在情理之中。重申二套房貸首付政策，意味著當(dāng)前中央對房地產(chǎn)業(yè)的政策打壓仍然處于溫和，并未觸及房地產(chǎn)業(yè)的核心部分，商業(yè)銀行以及房地產(chǎn)企業(yè)普遍對該《通知》持觀望態(tài)度，認(rèn)為短期內(nèi)會對市場產(chǎn)生一定影響，但從中長期看，仍難以對首府房價造成影響。很多購房者月收入較穩(wěn)定，但首付款卻需要一定時間的籌措，部分房產(chǎn)投資者也因首付款的提高而致使其能取得的房產(chǎn)量成比例減少，這些多少會影響到市場的銷售節(jié)奏。提高二套房的首付比例對房價的影響不會太大，目前房價增長較快的原因除了市場需求量大外，其主要原因還是綜合成本增加。面對首付款的提高，除了部分資金鏈緊張的開發(fā)商會適當(dāng)調(diào)整價格以促銷外，一般房地產(chǎn)企業(yè)都會堅守自己的價格底線。在首府購房者中有近70%為自住性購房，而只有不到30%的購房者為投資客。短期內(nèi)提高購買第二套住房首付比例，能夠?qū)彿空叩耐顿Y行為進(jìn)行限制。但從長期來講，市場的供求不會改變。在這樣的條件下，首府房價上漲的幅度有可能放緩，但房價水平明顯下降的可能性微乎其微。2011年自治區(qū)各種購房需求大量釋放，受政策影響，2011年一季度可能會進(jìn)入緩沖或淡季，二季度會逐漸升溫，下半年有望出現(xiàn)快速上升的態(tài)勢?？傮w上來看，2011年的房價可能會呈現(xiàn)出在平穩(wěn)中小幅波動或小幅上漲的態(tài)勢。

4 關(guān)于沙依巴克區(qū)為例房地產(chǎn)供求發(fā)展對策

房地產(chǎn)價格形成受到供給與需求兩方面因素的影響，供小于求，價格就會上漲，因此要穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，關(guān)鍵是要調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給與需求，實(shí)現(xiàn)供求均衡發(fā)展。

4.1 增加住房用地供給調(diào)整土地供應(yīng)計劃

首先，在土地保護(hù)政策允許的范圍內(nèi)，政府可以對現(xiàn)有土地規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，適當(dāng)增加住房建設(shè)用地供給。其次，加大挖潛力度，對城市內(nèi)部不合理占地、邊角“廢”地進(jìn)行重新整合，集約使用土地，增加住房建設(shè)用地的有效供給。

4.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為要規(guī)范的

房地產(chǎn)商如果大量囤地，土地供給就難以轉(zhuǎn)化為住房商品供給，必須按照《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定對開發(fā)商的囤地行為進(jìn)行嚴(yán)格管制。以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以從高征收土地閑置費(fèi);雖然動工開發(fā)，但未能按照土地使用權(quán)出讓合同約定的項目開發(fā)期限建成的，也應(yīng)考慮從高征收土地閑置費(fèi);滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。

針對開發(fā)商囤積居奇、捂房惜售等做法，政府應(yīng)加強(qiáng)對住房預(yù)售環(huán)節(jié)的管理，對達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的樓盤實(shí)行最低預(yù)售數(shù)量規(guī)定，防止開發(fā)商捂盤。同時，城市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)建立房地產(chǎn)銷售信息網(wǎng)絡(luò)，對空置住房情況進(jìn)行全面的摸底調(diào)查并將空置情況上網(wǎng)公示，對商品房空置率實(shí)行上限控制，對超過限額的空置房征收空置稅，使空置房源持有者由于持有成本的增加而釋放一部分房源，從而增加商品房的有效供應(yīng)量，降低房價。

5 增加保障性住房供給以分流自住性購房需求

沙依巴克區(qū)增加經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)，是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求、平抑房價的一支重要力量。一是加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)面積的大小，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房入住資格的審查，切實(shí)滿足更多低收入階層的住房需求。二是增加廉租住房供應(yīng)，滿足最低收入家庭的基本住房需求。政府相關(guān)部門應(yīng)該廣辟廉租房建設(shè)資金來源渠道，比如:針對開發(fā)商囤地行為征收的土地閑置費(fèi)、針對開發(fā)商囤積房源開征的空置稅以及針對居民擁有的第二套以上住房征收的物業(yè)稅都可以轉(zhuǎn)化為廉租房建設(shè)的基金投入，增加廉租房的供給，滿足最低收入階層的居住需求，從而間接轉(zhuǎn)移一部分住房需求，緩解商品房市場供不應(yīng)求的巨大壓力，使房價的上漲得到緩解。

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